洛南县房地产业发展情况调研报告

洛南县房地产业发展情况调研报告近年来，我县房地产业快速发展，拉动了经济增长，提高了人居质量，提升了县城品位，成为县域最有活力、最具影响力和从业人员最多的支柱产业。随着我县经济持续、高速、健康增长的良好态势，河洛文件独有的人文和生态优势，正在释放出其拉动洛南经济发展渐趋活跃的巨大潜能。以融入关中-天水经济区 为契机，大力发展房地产业，对于提高我县的城市化率，提升县城城市品位，促进洛南经济社会率先突破发展具有十分重要的意义。随着城镇住房制度改革的深入推进，城镇职工住房的商品化、社会化进程、商品房建设步伐明显加快，住房消费走上了市场化道路。房地产业是国民经济中带动性较强的产业，它涉及并影响到建材、轻工、电子等五十余种行业的发展，关系到广大老百姓的“安居乐业” ，关系到地方政府的财政收入以及社会的和谐与稳定。房地产业作为一个重要支柱产业，它已成为反映县域经济发展的“ 晴雨表” ，在我县经济发 展中的作用也是十分突出的。房地产开发投资作为一个新的经济增长点，已成为我县投资增长的重要因素，成为财政增收的重要来源。根据县政府主要领导指示，近期我们对我县房地产业发展情况进行了调研，并依据发展实际和存在的问题，提出相关对策和建议，供参考。一、发展现状与特点多年来，由于我县经济发展滞后，房地产业起步较晚。1998 年实施住房制度改革后，我县房地产业逐步启动；特别是 2002 年商洛撤地设市以来，我县房地产开发进入快速发展的新阶段。目前在我县从事房地产开发的企业共有 10 家，其中具有二级开发资质 1 家、三级开发资质 9 家，注册资本10917 万元。近三年以来，累计完成投资 3.13 亿元，分别在县城西石嘴大桥南侧、尤河桥东侧、县交警大队南侧、原县纸厂、酒厂、面粉厂、原县挂面厂等处建成商品住宅小区（包括头雁新城廉租住房小区）11 个，住房 17.4 万平方米、1450套，加上城区原有住房，城镇居民人均住房面积达到 23 平方米，城市面貌和居民住房条件得到较大改善，有力拉动了县域经济的发展。概括地讲，主要呈现以下特点：（一）开发规模逐年扩大。2007 年以来，在县委、县政府的大力推动下，我县房地产业发展较快。统计 数据表明，2007-2009 年市区房地产业发展的 3 年间，表现为 快速上升的良好态势，投资规模、开发面积、竣工面积每年以 16%、20%和25%的速度 递增，住房供应量大幅提升，住房保障水平 稳步提高。如表所示：20072009 年我县房地产开发情况统计表单位：万平方米 / 套 / 万元3 / 15Copyright Directed By Lee_Koon年 度 开发面积 竣工面积 总 套 数 总投资额2007 3.2 0 260 35202008 5 3.2 190 55002009 9.2 1.8 440 10120合 计 17.4 5.0 1581 19140（二）存量市场依然不足。调查表明，截至 2009 年 12 月底，城镇居民成套住房总量累计达到 427.8 万平方米、35650套（含已售公房、集资房和住宅小区房及居民自建房），但是相对于居民日益增长的住房需求，存量依然不足，供需矛盾突出。据统计调查，目前城镇居住总人口 18.6 万人，按城镇居民( 含农 民) 平均 3.5 人一套住房量计算，共需成套住房5.31 万套。剔除存量住房、自建房和在建住房，缺口达 2.41万套。目前城区成套住房拥有率仅 30%左右，人均住房面积低于全国、全省平均水平。（三）市场增量相对缓慢。按照“十一五” 住房建设年度计划，2009 年度应建各类住房面积 25 万平方米、2083 套，总投资 4.5 亿元，但实际列入年度开发计划只有 15 万平方米、完成投资 2.7 亿元。至 12 月底，实际开工面积 9 万平方米，竣工 7.5 万平方米、625 套，完成投资 1.35 亿元。目前在建 5个住宅小区（含保障性住房）施工面积 10.5 万平方米、875 套，年底前均不能竣工。按住房建设规划进度要求，开发总量不足，投资规模、建设进度趋缓。（四）房产价格增长过快。随着经济发展和居民收入的提高，以及市场供应不足、原材料价格上涨等多种因素影响，商品房价格持续上涨。据统计，目前城区普通商品房销售价多层 1800 元/平方米，比 2002 年上涨近 2 倍；高层已达 2400元/平方米，最高 3200 元/ 平方米。尽管与本省其他地市相比房价较低，但相对于居民收入水平，房价收入比偏高，住房消费压力大，已超出城镇居民承受能力。（五）市场需求量大，但人们购买力偏低，开发商盲目开发，大量商品房滞销。由于存量大，增量过快，以及房价持续上涨带来的消费压力，提前了人们的购房预期。但目前住房市场开发数量过大，空置率高，住宅销售市场持续疲软。今年以来，城区新开工及已完成的天之骄子小区、福景苑小区等几个楼盘预售，销售迟缓，没有出现火爆销售情况，与开发前的预期情况不协调。二、 存在问题及原因：近年来，尽管房地产业保持了快速发展的良好态势，但是市场发育不足，房地产业总体处于不健康发展阶段。目前住房市场供需矛盾依然突出，发展中存在的问题，需引起高度重视。（一）发展规模与城市化、工业化进程不相适应。 十一五住房建设规划确定，2007-2012 年应建各类住房 50 万平方米，完成投资 9 亿元，但截止 2009 年 12 月底，实际开发面5 / 15Copyright Directed By Lee_Koon积 25 万平方米，竣工面积 15 万平方米，完成投资 2.7 亿元，分别仅占计划的 65%、52%和 70%。随着工业化、城市化进程的加快，城区人口将急剧增加。据统计预测，2009 年底市区总人口达 18.3 万人，至 2012 年将达 21 万人，必将对住房市场提出新的要求，按照目前的发展速度和规模，远远适应不了未来撤县设市发展目标需要。（二）城市总体规划和住房建设规划相对滞后。随着我县融入关中- 天水经济区，为加快城市化率，城镇总体规划和住房建设规划已不适应新的发展需要，规划布局不合理、功能分区不明、新旧城区发展不平衡的问题日显突出。片区详细规划覆盖率低，往往是因建设需要再行规划，缺乏前瞻性、科学性和严肃性。目前商品房开发多以多层为主，高层住宅较少，容积率不高，土地资源利用率较低。部分区域由于规划滞后、控制不力，导致私人违规建设散乱不堪，严重影响城市形象和长远发展。（三）保障性住房占比例小，市场供应不足。目前只建成廉租住房一处 8700 平方米、158 套，远不能满足我县城镇中低收入家庭住房需要。在经济适用房建设上，我县至今仍然是空白。城区机关、企事业单位干部职工及基层干部职工住房困难且购买力低下者，仍然没有合适的选择。加快经济适用住房规划及建设步伐，是当前迫在眉睫的任务。（四）房地产业开发梯次结构、户型结构不合理。房地产开发主要集中在住房领域，商业用房开发明 显不足，开发结构失衡，不利于带动第三产业发展。在商品房开 发中，多以大户型为主，中小户型、中低价位的普通商品房偏少， 难以满足不同层次的住房需求。据统计，目前城区 10 处商品房开发小区中，90 平方米以下的户型只有 12124 平方米、160 套，占已建成商品住宅套数的 7.68%，且呈现 供不应求的局面。居民“ 买涨 不买落” 的消 费心理是目前商品住房 销售疲软的重要原因。（五）物业管理服务跟不上、配套设施不完善。户型不合理，大户型多，与期待购房对象的实际购买 力存在一定偏差，对销售率影响最大；二是没有正规的物业 管理公司，小区物业服务、供气、供暖等配套设施不完善。（六）土地供应不足，出让价格过高。由于洛南县城区可连片利用土地短缺，集中供地困难，国有企业闲置土地稀少，大量商品房开发处于分散型建设状态，公共设施难以配套，资源综合利用效率不高，房产开发区域性结构矛盾较为突出。同时，土地出让价格偏高，一般每亩 50 万元左右。过高的地价一方面导致房价上升，中低收入阶层难以承受，另一方面使开发商利润空间缩小，难以吸引外商投资。另外，个别企业囤积土地、占而不建、故意延缓开发进度，尚未形成实际供应，一定程度影响了房地产业快速发展。7 / 15Copyright Directed By Lee_Koon（七）房地产市场管理不规范，抗风险能力较差。一是房地产行政管理部门- 县房管所的设置、 编制及管理职能已经与当前房地产业的快速发展不相协调适应，无法利用国家房地产业相关政策法规实施对房地产业的正常调控、指导及管理，使其走向健康的发展道路。目前我省除商洛市以外，周边其他各市县均已由原房管所改为房地产管理局，我市的商州区房管所也已并入商洛市房管局，对商州区城区房地产业指导、调控职能进一步增加；二是目前在城区从事开发的 10家房地产开发企业中，具有三级以上资质的 5 家，仅占总数的 50%。由于行业利润相对较高而进入的门槛较低，受利益驱动，众多企业、私人企业主竞相涌入房地产领域，以少量资金注册成立企业，通过各种方式获得土地，再以土地抵押贷款、建筑企业垫资、预售等方式获取资金，一旦资金链断裂或恶意抽逃资金，将会引发严重后果；三是由于房屋销售价格放开以后，开发企业追求最大利益，存在销售价格过高，房屋销售方案不透明，销售承诺不落实等问题，甚至个别开发企业还存在提高房屋建筑容积率，工程质量差等问题，给购房者造成了购房如受骗的感觉。需要建设主管部门加大房地产开发项目的质量管理，从开发项目审批、放线、质量验收、售后管理等环节进行跟踪监督管理，确保开发项目符合城镇规划，房屋质量符合国家标准，售后管理落实到位。三、房地产开发的发展思路与措施大力培育和发展房地产业，事关城镇经济发展和居民住房条件的改善。针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把房地产业发展作为保障和改善民生、拉动经济发展的重要举措来抓。围绕实现洛南经济社会率先突破发展以及洛南撤县建市的宏伟发展目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。（一）加强房地产市场宏观调控。认真贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见，坚持政府调控与市场调节相结合的原则，推动房地产业快速健康发展。一要规范管理机构、健全管理机能。目前的房地产管理机构与当前房地产业飞速发展的市场情况不相匹配，已经不能发挥其监督管理和指导房地产行业健康发展，必须通过机构改革，使之与今后房地产市场的健康快速发展相协调、相适应。二要合理调控开发规模。紧密结合提高县城城市化率的发展实际，在深入分析研究市场需求的基础上，积极调整房地产开发结构，合理确定开发规模，落实相关优惠政策，引导企业实施规模开展、梯度开发，确保房地产市场结构合理，供应充足，商业价值大幅提升，对经济增长的拉动作用明显增强。三要完善土地供应结构。结合城市总体规划和住房建设规划，及时调整住房土地供应计划，加强土地有形市场建设，完善土地收储制度，盘活存量用地，以控制用地结构调控开发结构，调整供地类型引导集约用地，严格控制土地总量供9 / 15Copyright Directed By Lee_Koon给，保证房地产用地需求。四要健全市场调控机制。充分发挥税收金融对房地产市场的调控作用，落实国家扩大内需房地产金融税收优惠政策，提高投资性购房门槛，抑制投机性炒房行为。加强银企合作，建立房地产与金融信息共享机制，加强市场预警监测，防范房地产金融风险。（二 ）制 定 房 地 产 业 发 展 规 划 。把 房 地 产 业 发 展 纳 入 经 济社 会 发 展 总 体 规 划 ，作 为 保 障 和 改 善 民 生 、推 动 经 济 发 展 的支 柱 产 业 来 抓 。围 绕 经 济 社 会 发 展 目 标 的 总 体 建 设 布 局 ，制定 城 区 房 地 产 业 发 展 规 划 ，落 实 建 设 项 目 和 年 度 计 划 ，确 保房 地 产 业 有 序 推 进 。健 全 房 地 产 开 发 投 资 机 制 ，引 导 外 来 企业 和 资 本 投 资 开 发 ，不 断 提 高 房 地 产 业 对 经 济 增 长 的 贡 献 率 。结 合 修 编 全 县 总 体 规 划 ，尽 快 制 定 “十 二 五 ”住 房 建 设 规 划 ，调整 和 优 化 全 县 城 镇 住 房 建 设 功 能 布 局 ，拓 展 房 地 产 业 发 展 空间 。健 全 和 完 善 住 房 建 设 片 区 详 细 规 划 ，加 强 规 划 控 制 ，维 护规 划 的 严 肃 性 和 权 威 性 ，为 打 造 最 佳 人 居 环 境 、改 善 居 民 住房 条 件 、提 升 洛 南 的 形 象 提 供 有 效 保 障 。（三 ）优 化 房 地 产 开 发 梯 次 结 构 。一 是 完 善 房 产 开 发 布 局结 构 。以 保 障 性 住 房 建 设 为 重 点 ，加 快 经 济 适 用 房 、廉 租 房 和普 通 商 品 住 房 建 设 步 伐 ，适 时 规 划 建 设 一 批 现 代 化 高 层 住 宅小 区 ，完 善 服 务 功 能 ，提 升 城 区 住 宅 档 次 和 现 代 化 水 准 ，努 力构 建 相 互 促 进 、互 为 补 充 的 住 房 供 应 体 系 ，满 足 不 同 层 次 住房 需 求 。二 是 控 制 住 房 建 设 户 型 结 构 。认真落实国家关于“90平方米以下商品房面积所占比重必须达到总面积的 70%以上” 的 规 定 ，把 小 户 型 开 发 作 为 房 地 产 开 发 审 批 和 土 地 出 让 的前 置 条 件 ，控 制 普 通 商 品 房 开 发 套 型 面 积 和 价 格 ，保 持 中 低价 位 住 房 市 场 适 度 供 应 量 。坚 持 租 售 并 举 原 则 ，引 导 城 镇 居民 树 立 差 异 化 、多 形 式 梯 度 住 房 消 费 观 念 ，采 取 先 小 后 大 、先租 后 买 等 形 式 解 决 住 房 问 题 ，确 保 居 者 有 其 屋 。三 是 调 整 房产 开 发 投 资 结 构 。制 定 房 地 产 开 发 相 关 优 惠 政 策 ，鼓 励 和 引导 房 地 产 开 发 企 业 扩 大 投 资 领 域 ，围 绕 城 市 建 设 和 服 务 业 发展 需 要 ，主 动 投 资 商 场 、宾 馆 、酒 店 等 商 业 用 房 开 发 ，带 动 第三 产 业 发 展 。四 是 引 导 、扶 植 物 业 管 理 行 业 的 发 展 ，提 高 物 业管 理 水 平 及 服 务 质 量 。随着经济的发展和社会的进步，城市规模不断扩大，居民住宅小区越建越多，物业管理已经成为一个发展潜力巨大，面临问题很多，倍受社会关注，急需规范完善物业管理服务行业。从全县物业管理总体现状看，作为一个新兴的管理服务业，目前尚处于起步阶段。实行物业管理的住宅小区少、规模小、住户少。物业管理机构少、人员力量弱，管理水平低，经济效益差，难以适应社会发展需要。（五）确保房地产开发土地供应。加强城镇土地供应和开发利用的规划管理，严格执行国家土地管理政策，对囤积土地、供而未用、批而未建的土地，闲置达两年的坚决无偿收回，确保批准用地及时开工。整合关闭破产企业闲置土地资11 / 15Copyright Directed By Lee_Koon源，统一规划，规模开发，提升档次。加强土地有形市场建设，规范完善土地收购储备制度，抓好存量土地的收储和城中村改造工作，加快规划区农用地征收征用，严格控制城区宅基地审批，提高土地利用效益。对城中村改造的土地出让，在优先落实居民安置的前提下，可适当降低土地出让金、减免相关费用，吸引更多企业投资，推动改造工作的顺利实施。（六）强化房地产市场监管。加强对房地产市场的监督管理，规范房地产企业市场行为。一是把好市场主体准入关。严格按照城市房地产管理法、 城市房地产开发经营管理条例和企业登记管理有关规定，加强对房地产开发企业的审核登记，对不符合条件的，一律不予登记注册，对未取得营业执照或者超范围从事经营活动的，要予以严肃查处。二是整顿虚假销售行为。加强对房地产销售广告的重点监测，对未办理国有土地使用权出让、转让手续而擅自开发的房地产项目，未办理房地产开发手续或手续不全的、工程质量验收不合格、权属有争议的项目，以及未取得商品房预售许可证的项目，禁止非法销售。加强对房地产合同的行政监管，监督房地产经营企业按照约定的期限、面积和质量履行合同，减少和防止商品房买卖争议的发生，进一步规范市场行为，维护消费者利益。三是严肃查处违法违规行为。加强对房地产开发企业的资质审查，严厉打击无资质开发、违章违规开发、非法转包开发行为。对开发企业囤积土地、故意延缓开发进度、抽逃注册资本和项目资金、未取得施工许可证擅自施工、擅自变更规划内容，以及虚假出资、骗取贷款等违规行为，予以严肃查处，取消其开发资格，不断优化发展环境，推动房地产业健康快速发展。（七）成立二手房交易管理大厅。近年来，全国各地房地产行业蓬勃发展的同时，二手房交易市场表现的更是如火如荼。我县由于经济情况相对落后，表现更是突出。从统计情况看，连续几年二手房交易平均每年达 662 户（套），面积94215m2，占累计建成的住宅套数的 31.8%。年交易额达 1.5亿元，财政契税平均按 1.5%计算，应征收财政契税 572.5 万元。由于缺乏有力的监管，造成二手房市场大量应收财税流失。成立二手房交易管理大厅，完善房地产服务中介体系，对于促进住房二级市场的发展，保持住房市场的良性流通，具有相当重要的意义。就现阶段房地产市场现状而言，二手房仍然是中低收入人群置业的首选，放宽二手房交易政策对满足中低收入人群的购房可以起到积极的作用。只有不断的清除政策性障碍，建立健全规范完善的房地产中介服务体系，促进信息透明，才能扩大市场范围，繁荣交易市场。（八）减轻购房压力，提高购房支付能力。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有13 / 15Copyright Directed By Lee_Koon区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。（九）加快落实和完善保障性住房建设的政策措施。中央计划用 3 年时间加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准，用于补助廉租房建设。我县应以此为契机，争取项目及资金、争取政策，力争用三年到五年时间，解决城镇低收入住房困难家庭和棚户区居民的住房问题。由政府规划调拨闲置土地，把部分住房公积金闲置资金用于经济适用住房建设，用以解决城区机关、企事业单位干部及基层干部职工住房困难问题。（十）加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导我县因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。 （十一）帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，“ 租售并 举” ，努力实现“住有所居”的目标。四、对房地产开发的优惠政策（一）经营性用地出让实行净地挂牌，契税由取得土地的单位缴纳。（二）国土部门可根据缴纳的土地出让金比例，办理相应的土地手续。凡约定为净地出让的，必须是先拆后供地或在规定期限内达到“三通一平 ”标准，不具 备条件的土地不得上市交易。（三）在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务