都江堰侏罗纪公园地块项目可行性研究报告

1 都江堰侏罗纪公园地块项目 一、政策环境分析 1、近期宏观政策 套房以住房 套数界定不再 以贷款为准 新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 建部要求商 品住房严格实 行购房实名制 住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 务院：房价 过高地区可暂 停发放第三套 房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 务院常务会 :贷款买二套房 首付不得低于 50% 14 日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 1 1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30。 建部：加快 保障房建设 遏 制房价过快上 涨 住房城乡建设部 13 日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 2 从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较小。而都江堰由于 5 12 地震以后当地许多房 屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。 2、当地政策 一、税收返还 :在都江堰市从事房地产开发的企业（受灾企业），“ 5 12”地震后，在 2008 年 12 月 31 日前、 2009 年 12 月 31日前、 2010 年 12 月 31 日前房地产开发企业缴纳的所有税金本级财政留成部分分别给予 100%、 70%、 60%补助。 二、行政事业性收费减免 :在 2008 年 5 月 12 日以后新开工或当年复工，并在 2010 年 12 月 31 日前竣工的房地产开发项目，按报建费中的城市基础设施配套费、建设工程质 量监督费、工程定额测定费、防空地下室易地建设费、文物勘探费给予减免或补助。 三、水、气、有线电视减免 :对在都江堰市申请安装水、气设施的房地产开发项目，自来水初装费用每户减免 300 元，天然气初装费用每户减免 200 元。对在都江堰市统一安装有线电视和数字电视的房地产开发项目，有线电视和数字电视安装费用每户减免 10%。 四、安置政策：执行政府 38 号文件，即住房损失居民可安置 70 平米住房或现金 14 万一次性终结原有受损住房。 二、都江堰概况与区域经济 1、都江堰概况 1政区划 都江堰市总面积 1208 平方千米， 总人口 人（ 2009 年），以著名的都江堰水利工程而得名。都江堰市辖 17 个镇（灌口、 3 幸福、蒲阳、中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、 2 个乡（向峨、虹口）， 49 个社区委员会、 333 个村委会。 1通 都江堰距成都市 48 公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约 30 分钟车程；距成都双流国际机场 60 公里； 213 国道（兰州至昆明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直达都江堰市客运中心； 5 月 12 日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需 30 分钟左右。市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景点。 1游资源 都江堰市人文胜迹众多。建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了中国道教文化的精华。距今 4500 多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源 的重要标本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。 1史文化 由都江堰而产生的具有强烈地域色彩的都江堰水文化包括水文学、水文物、水神学等。诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和“饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神 学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的都江堰水文化。 4 2、区域经济分析 2长态势 020406080100120140- 5 0 . 0 0 %- 4 0 . 0 0 %- 3 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %G D P （亿元） 9 6 . 5 3 1 1 6 . 2 7 6 . 6 1 1 6 . 9增长率 0 . 0 0 % 1 4 . 3 0 % - 3 7 . 6 0 % 2 5 . 1 0 %2006 年 2007 年 2008 年 2009 年从上表看， 2007 年都江堰 破了百亿元大关，在 2008 年受到地震的影响 降明显， 2009 年又恢复到了 2007 年的水平。 2域经济产业结构分析 5 010203040506070第一产业（亿元） 元） 元） 007年 2008年 2009年从上表可以看出，都江堰的支柱产业是第三产业。从产业结构分析， 2006 年的产业结构比为 2009 年的产业结构比是 江堰在 2008 年地震 之后，旅游等第三产业恢复明显。 2域固定资产投资分析 6 050100150200250- 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %固定资产投资额（亿元） 9 0 . 5 7 1 1 2 . 8 9 8 3 . 3 7 2 1 8 . 7 9增长额 0 . 0 0 % 2 4 . 6 0 % - 2 6 . 1 0 % 1 6 2 . 4 0 %2006 年 2007 年 2008 年 2009 年固定资产投资额是推动区域经济发展的根本力量。从上图可以看出， 08 年由于受到地震的影响，当年固定投投资下降明显，在受到国家支持地震灾区重建及经济刺激政策的推动下， 2009 年的固定投资额在 2008 年基础上增长了 达到了 元。 2会消费品零售总额 7 0102030405060- 6 0 . 0 0 %- 4 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %零售品消费总额（亿元） 4 3 . 5 5 0 . 7 8 3 0 . 1 7 5 0 . 9 5增长额 0 . 0 0 % 1 6 . 9 0 % - 4 0 . 7 0 % 6 8 . 9 0 %2006 年 2007 年 2008 年 2009 年从上图看，由于受到地震的影响， 2008 年消费品零售总额下降了 而通过一年多的重建 ,09 年又基本恢复到 07 年的水平。 2均可支配 收入 8 02000400060008000100001200014000- 2 5 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %- 1 5 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %人均可支配收入（元） 7888 11677 9456 11818增长额 0 . 0 0 % 1 6 . 5 0 % - 1 9 % 25%2006 年 2007 年 2008 年 2009 年从上图可以看出，由于地震影响 ,08 年、 09 年人均可支配收入与成都周边其它县市相比 ,处于相对较低水平 续增长可期。 小结 : 震给都江堰造成巨大创伤，基础设施破坏严重，经济出现大幅下滑。但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，都江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新的动力。都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空间。 三、区域房地产市场分析 9 1、城 市规划 以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特色种植区， “ 顺水依山 ” ，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的 “ 一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长 ” 的可持续和谐发展的城乡城镇空间体系。 按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区被分为都江堰市大区（一环路以内片区）、都江堰市大区（天府大道片区）、都 江堰市大区（蒲阳路片区）、都江堰市大区（都江堰大道片区）四大部分。 都江堰本地居民的住房现状 10 2、近期土地成交分析 11 出让日期 宗地位置 净用地面积 容积率 建筑密度 绿地率 土地用途及年限 起始价（万 /亩） 成交价（万 /亩） 竞得人 2009福镇联盟村一、三组 不大于 不大于 30% 不小于 35% 住宅 70 年 商业 40 年 85 万元 /亩 85 万元 /亩 都江堰紫坪房产公司 2009堂镇 白玉村 不大于 大于 30% 不小于 38% 住宅 70 年 商业 40 年 55 万元 /亩 133 万元 /亩 成都武海置业公司 2009堂镇 白玉村 不大于 大于 30% 不小于 38% 住宅 70 年 商业 40 年 55 万元 /亩 136 万元 /亩 都江堰中信投资公司 2009福镇民主村五、六组 不大于 大于 30% 不小于 30% 住宅 70 年 70 万元 /亩 145 万元 /亩 成都张江实业发展公司 2009口 镇向阳坡 1 号 商业 70 年 130 万元 /亩 205 万元 /亩 成都张江实业发展公司 注：以上大多数地块所处区位地段价值稍次于本项目。 近期成交土地的 成交价 普遍 高于起拍价很多，溢价 多 在 150%以上， 其中 中信地产拿下的玉堂镇白玉村 地块 ，其溢价已达到了 247%，这一数据 表明 了开发商对 都江堰楼市的信心 。 从上表可看出，玉堂镇的类别墅产品楼面地价在 2400 元 /平方米左右，开盘售价应在 5000 元 /平方米以上。而幸福镇作为房地产开发的次要板块，近期成交楼面地价在 1100 至 1400 范围内，开盘售价也应在 4000 元 /平米左右。 3、都江堰住宅房地产市场分析 12 3江堰项目概况 注：以上楼盘为都江堰市区主要在售楼盘。 从以上项目中，绝大部分都是小高层和 多层，只有都江明珠是高层电梯公寓，都江之春是别墅产品形态。 楼盘分布图 项目名称 开发商 开盘时间 占地规模 总建筑面积 容积率 绿化率 项目地址 中冶堰景 成都中冶堰景置业有限公 司 76 亩 20 万平米 2% 都江堰二环路东段柏条河旁 兰卡威 成都皇朝置业有限公司 500 亩 一期 208465 平米 2 35% 都江堰走马河西路 1 号 紫荆城 成都建工地产开发公司 800 亩 90 万平米 0% 都江堰天府大道南端 紫坪锦苑 紫坪地产 80 亩 10 万平米 2 40% 都江堰二环路 都江明珠 成都市新莲花置业 50 亩 115900 平米 5% 都江堰幸福大道中段 丽水映象 都江堰丰华房产 84791 平米 5% 都江堰内二环与观凤路交汇处 美山居 中诚房地产有限公司 6 5 亩 30000 平米 7% 都江堰一环路国堰宾馆对面 尚溪河畔 星月房地产有限公司 预计 4 亩 66000 平米 0% 幸福大道内二环柏条河旁 岭秀都江 精诚房产 0 亩 11 万平米 0% 幸福大道中段内二环学府路 666 号 都江之春 宁江机床 107 亩 57000 平米 9% 都江堰市观景路 堰山和畔 国瑞置业 1000亩 102 万平米 5% 二环路北段 青城外滩 攀西房产 2010 年 5 70 亩 9 万平米 5% 都江堰青城大桥桥头 13 3江堰在售楼盘价格分析 14 都江堰在售楼盘均价对比0100020003000400050006000700080009000均价均价 4300 4500 4800 4300 4300 4300 8300 4900 5000青城外滩 丽水印象 都江明珠 紫坪锦苑 紫荆城 兰卡威都江之春（别墅）岭秀都江 尚溪河畔从上图可以看出，都江堰市区的房价大致是在 4300 5000 元 /平米左右 ,产品形态以中高端产品为主。而高端项目都江之春对外预计售价在 8300 元 /平米。 3场供应面积细分 15 面积区间 70 平米以下 70米 90米 110米 130 平米以上 规模（平米） 2660 43840 30600 47040 8100 供应面积区间01000020000300004000050000供应面积供应面积 2660 43840 30600 47040 810070平米以下 7000100平米以下2%130平米以上6%70平米以下70 以上抽取丽水印象、兰卡威、紫荆城 、都江明珠、中冶堰景、尚溪河畔等楼盘目前批次的数据。 从统计数据来看，都江堰商品房市场的主流产品为 90 平米以上的套三户型，占比达 65%。其中 110 平米以上占比达 42%，表明购房者对大面积户型的需求旺盛。部分原因在于本地中高收入客群不满足政府安置房的 70 平米小面积，转而选择更大面积的商品房。 4、青城山房地产市场分析 16 4城山项目概况 注：以上为青城山板块部分在售楼盘 从上列楼盘可以看出， 青城山板块均为低容积率高端项目 。 青城山板块楼盘分布图 项目名称 开发商 开盘时间 占地规模 总建筑面积 容积率 绿化率 项目地址 置信芙蓉青城 置信地产 03 亩 34000 平米 7% 青 城山前山门 800 米 上善栖 四川亿兴置业开发有限公司 27 亩 76000 平米 0% 青城山前山门南行 800 米 青城山房 四川民居实业有限公司 51 亩 47628 平米 0% 青城山前山门南行 1000 米 一览 天府江城置业有限公司 5 亩 44000 平米 5% 青城山前山门 1000 米 逸岭锦江 成都泰逸置业有限公司 80 亩 12000 平米 5% 成都市倾城山外山风景区 青城碧水云天 成都瑞虹 亩 3900 平米 0% 青城山后山泰安古镇 高山流水 2期 四川联星置业 2010 107 亩 16000 平米 8% 青城山外风景区高尔夫俱乐部旁 龙湖小院青城 龙湖地产 15 亩 106000 平米 5% 都江堰市青城山镇 17 18 4城山板块项目价格情况 青城山楼盘均价对比0500010000150002000025000价格价格 14000 13500 13000 12000 13000 6800 20000置信芙蓉青城上善栖 青城山房 一览 逸岭锦江青城碧水云天高山流水2期从上表看，在青城山的楼盘大部分是度假休闲型别墅和花园洋房，价格大 多在 13000 元 /平米以上，部分楼盘达到 20000 元 /平米。 19 5、客户需求分析 5积需求分析 购房面积上，期望购买 110 130 面积区间的占样本总量的 24，这说明当地居民仍有大面积情节， 90 110 需求占 33，80 90 占 23， 70 80 仅占 11， 130 平米以上的占比 9%。（数据显示，政府只提供 70 安置房是远远不能满足市场的需求，相当大部分必须由市场来调剂，这势必为商品房的开发提供有利的客户群体市场基础） 11%23%33%24%5% 3% 1%7 0 - 8 0 8 0 - 9 0 9 0 - 1 1 0 1 1 0 - 1 3 0 1 3 0 - 1 6 0 1 6 0 - 2 0 0 2 0 0 以上 20 5户群分析 5群构成 变化 地震前，都江堰市区普通住宅购房客群主要由本地客户、三州客户、成都及外地客户构成，构成比例大致为 5： 3： 2。地震后，都江堰房地产市场客群将在短期内发生较大变化： 本地客户将成为都江堰楼市的绝对力量，也许有少部分人会离开都江堰而选择成都及其周边其它县市，但对绝大多说本地居民而言，亲人在这里、资源在这里、圈子在这里，故土难离，他们几乎找不到离开的理由，因此这部分将成为未来 2 3 年楼市购房中坚。 都江堰同阿坝州同为重灾区，来都江堰置业的阿坝州客户或将更多目光投向成都及其它市县，短期内在都江堰置业的群体将锐减。 地震使外地投资客大幅减少，但是随着都江堰新规划的出台、高速铁路的修建，部分具有投资意识的外地客户仍然会看好本市今后的发展。 5房心理变化 亲眼目睹了地震带来的巨大灾害，幸存下来的人们对地震恐惧将会终生伴随，然而生活要继续，购房成为当地居民生活稳定后的必然选择，但其购房心理会发生变化： 房屋坚固成为购房底线。购房者对建筑品性方面的评判将成为其下定的首要关键因素。 高层产品抗性增加。地震中较高楼层带给人们心理恐慌远远高于低楼层住户，对高楼层的抗性可能在短期内难以消除。 短期内价格的含蓄成为预 期。巨大的灾害使得人们在蒙受损失的同时，会更加理性地保护和支配自身财产。 21 四、项目概况与 析 1、项目地理位置与地块现状 1目地理区位 本项目位于都江堰市蒲阳路 ，二环路内侧， 具体位置见下图： 本案 22 1块现状 项目地块平整，现作为侏罗纪温泉公园经营。侏罗纪温泉公园建筑面积 17600 平方米，包括 6 座别墅、 3 幢会所， 2 个餐厅， 1 个茶楼及 1 个恐龙博物馆等。以下为总平图及实景图片： 23 入口处 餐厅 别墅 2、地块价值分析 2位价值 项目位于一、二环之间， 灵岩山脚下 ，位置得天独厚，具备高尚住宅的先天条件。 2域价值 项目所处城北蒲阳片区定位为高尚住宅区，衔山涉水，自然环境优越，片区主要以居家、度假两相宜的别墅及类别墅产品为主。 分布着都江森林、都江之春、美山居等一批高素质住宅，具有较高的市场认可度。 2地形地貌分析 项 目整体平坦，具有良好的操作性。 24 2通条件分析 项目位于川西黄金旅游环线东出西进的重要节点上，具有良好的交通条件。有蒲阳路贯穿一、二环，并与市中心连接，出入方便快捷。 2观分析 项目位于灵岩山脚下，临近杨柳河，与玉垒山公园、灵岩山植物园同处城北片区，整体环境清洁宜人。 项目位于侏罗纪公园内部， 景观资源丰富，亭台楼阁穿插其间，古树名木成林 。 3、 项目 析 3项目优势 (1)高尚生活区域 :项目地处主城与副中心链接地带 ,根据政府规划，并将这里规划为住宅、商业、 教育为一体的新兴居住区。片区集中了 都江森林、都江之春、美山居 等精品住宅及百年名校 北街小学，具有良好的居住氛围 。 (2)环境景观资源： 位于灵岩山脚下， 临近杨柳河天然水带 ,生活 指数 优越。项目地块位于侏罗纪公园内部，公园现有的温泉、餐饮、娱乐等配套可为项目所用。 (3)便捷交通条件 ： 距离一环 1500 米左右，距二环约 500 米左右 ,北临康兮路，从容出入城市的每一处。 策略： 充分发挥并整合片区作为高尚住宅区在的地位，在传播上突出区域优势； 针对项目良好的居住环境，打造出纯熟的居住社区，并最大程度的利用公园内的资源 优势； 打造精致产品 ,突出项目产品及环境特色 ,建立与众不同的形象。 25 3项目劣势 (1)规模相对较小： 相对于其他楼盘，本项目的规模相对较小，对树立高端楼盘的形象有一定障碍； (2)缺乏组团效应： 片区内暂无在建商品房项目，缺乏区域影响力。 策略： 合理规划产品 ,最大限度利用土地价值 针对配套及环境现况，宣传区域内土地的稀缺，把短板转化为优势。 3项目机会 (1)城市魅力增强 : 都江堰独特的地理条件与生活环境 ,历来受到大众的认可 ,而且随着快铁的投入运行 ,城市吸引力进一步增强 ,使更多的人选择置业都江堰； (2)震后的本地刚性需求巨大： 地震使都江堰半数以上的房屋损毁，灾民中的高收入人群有强大的高品质住宅需求。 (3)片区日渐成熟： 整体定位为居住、商业、教育为一体综合生活区 ,随着安置居民的集中入住 ,区域内生活配套将更加成熟； (4)市场空白点： 高端需求存在，而高端项目少（仅有都江之春） 策略： 突出地块的价值与内涵； 市场空白点是项目利润最大化的突围方向。 3项目威胁 ( 26 (1)其余板块对项目的的分流 其余热点板块（如城南片区）的抱团开发形成的 影响力，对项目客源的稀释； (2)政府宏观政策的短期影响 政府频频出台一系列抑制房地产过度发展的政策和措施，短期内对打击了购房者的积极性。但都江堰作为地震灾区，地方政府对地产开发将长期的扶持和推动。 策略： 针对竞争对手，采用竞合的方式，一方面通过自身营销抢夺客户，另一方面与竞争对手共同宣传区域优势。 27 五、项目发展设想 1、项目经济指标 规划净用地面积： 39002 规划总建筑面积： 76403 地上总建筑面积： 62403 地下总建筑面积： 14000 住宅面积 59283 商业面积 (按 5%考虑 ) 3120 容积率： 建筑基底面积： 18721 建筑密度： 30% 28 2、项目开发设想 方案设想一： 项目产品与目标客群定位 结合容积率，开发 多层 产品； 户型面积以 70 140 平米户型区间为主； 该定位为大众化产品，当地中端需求即可消化产品开发量。 项目开发周期与节奏 项目开发周期预计将为 2，预计将分两期。 方案设想二： 项目产品定位 在充分利用容积率的基础上，走高品质的产品路线，在市场中确立项目产品优势； 以 合院叠墅洋房（配置电梯）为主，适 量联排别墅 。其中合院叠墅洋房占比 80%左右，约 47426 平米，联排占比 20%左右，约 11857平米； 在洋房中，户型面积以 110 150 平米户型区间为主；联排别墅面积为 160 200 平米。 本定位跳出了区域现有市场格局，针对当地、成都等区域中高端及高端客群需求。 项目开发周期与节奏 项目开发周期预计将为 2，预计将分两期，一期推出合院叠墅洋房，共分两个批次，每批次约 21000 平米；二期推出联排。 29 参考案例：龙湖弗莱明戈（郫县） 该项目周边区域均价 4500 元 /平米，而龙湖弗莱明戈均价达到 6500 元 /平米 ，远远高出区域其它项目售价。 本案呈院落式组团，半围合半独立。洋房布局于项目内部，外部用高层隔离。打破了传统的花园洋房的布局，把“独栋”和 “双拼”这种别墅概念引入花园洋房，使形态接近于别墅。 弗莱明戈分底 层、顶 础上创造了顶 底 类别墅产品。“底 户型除地上 2 层以外，还赠送一层自然采光的地下室和下沉式花园。“顶 型拥有多个露台和阳台，更多的别墅情趣在顶楼被创造出来，洋房生活大道别墅级享受。在空间设计上引入别墅的独门入户和 前花园，以及别墅才有的双流线入户、私人半地下会所 30 和露台环形布局。 别墅手法的洋房成为一种艺术，洋房走向独立 更多的窗户、更多的露台和长廊等别墅处理手法运用到花园洋房上。让客户享受风和阳光，以及室外优美景观。 31 立面采用别墅专用的高品质外装文化石，外墙厚质饰文质感涂料 拿大进口红雪松木廊架 32 园林景观：弗莱明戈呈院落式组团，于院落内，以相同元素打造主题景观，景观层次丰富，实现建筑与园林的完美结合。 户型特色 户型控制了面积，但不降低舒适度 。保证了每户都有可赠空间与花园。 33 六、项目开发效益测算 方案一：多层 1、项目总投资估算 总投资估算表 成本项目 总金额 (万元 ) 单方成本（元） 占总投资比例 备注 土地费用 12,571 按 计算，计算单方成本时考虑地下建筑面积 前期费用 政策性规费 - - 可行性论证费 设计、勘察费 0 三通一平 0 小计 建安成本 住宅 8,100 含绿化、道路等 车库 2,800 合计 10,430 管理费用 0 其它费用 0 销售费用 1,80 含代理费用、广告费用 财务费用 1 按 6000 万贷款计算 不可预见费 0 总计 26,420 34 2、项目利润估算 2售收入测算 产品形态 面积 价格 售价 (万元 ) 多层 62403 5000 位 (个 ) 500 60000 3000 总销售收入 润测算 项目利润估算表 指标名称 估算值 总投资净利率 预计可销售面积 (平米 )，含地下车库 76,403 预计销售总值 (万元 ) 34,202 销售净利率 预计总成本 (万元 ) 26,133 营业税金及附加 (万元 ) 1,813 毛利润 (万元 ) 8,069 土地增值税 750 毛利率 利润总额 (万元 ) 5,505 所得税 (万元 ) 1,376 净利润 (万元 ) 4,129 35 3、项目敏感性分析 项目三项值敏感性分析 指标名称 悲观值 预计值 乐观值 总成本 27,440 26,133 24,826 销售价格 4,253 4,477 4,701 销售额 32,492 34,202 35,912 毛利润 5,052 8,069 11,086 净利润 2,299 4,129 5,960 毛利 率 总投资净利率 销售净利率 悲观设定 :总成本上升 5%,均价下降 5%；乐观设定 :总成本下降 5%,均价上升 5% 36 盈亏平衡分析 盈亏平衡销售面积 = 开发成本 +管理费用 +财务费用 1-(税率 +销售费用率 )单价 = 23574+382+420 1-(4%)*4928 = 60030 盈亏平衡单价 = (开发成本 +管理费用 +财务费用 )/销售 面积 1-(税率 +销售费率 ) = (23574+382+420)/69403 1-(4%) = 3872 37 方案二： 合院叠墅洋房（配置电梯）为主，适量联排别墅 1、项目总投资估算 总投资估算表 成本项目 总金额 (万元 ) 单方成本（元） 占总投资比例 备注 土地费用 12,571 按 计算，考虑地下建筑面积 前期费用 政策性规费 - - 可行性论证费 设计、勘察费 0 三通一平 0 小计 建安成本 住宅 10,350 含绿化、道路等 车库 2,800 合计 12,680 管理费用 0 其它费用 0 销售费用 1,80 含代理费用、广告费用 财务费用 1 按 6000 万贷款计算 不可预见费 0 总计 28,670 38 2、项目利润估算 2售收入测算 产品形态 面积 价格 售价 (万元 ) 叠墅洋房 49922 6500 排别墅 12481 8500 位 (个 ) 500 60000 3000 总销售收入 润测算 项目利润估算表 指标名称 估算值 总投资净利率 预计可销售面积 (平米 )，含 车库 76,403 预计销售总值 (万元 ) 46,058 销售净利率 预计总成本 (万元 ) 28,043 营业税金及附加 (万元 ) 2,441 毛利润 (万元 ) 18,015 土地增值税 3,403 毛利率 利润总额 (万元 ) 12,171 所得税 (万元 ) 3,043 净利润 (万元 ) 9,128 39 3、项目敏感性分析 项目三项值敏感性分析 指标名称 悲观值 预计值 乐观值 总成本 29,445 28,043 26,641 销售价格 5,727 6,028 6,329 销售额 43,753 46,056 48,359 毛利润 14,308 18,015 21,718 净利润 6,931 9,128 11,324 毛利率 总投资净利率 销售净利率 悲观设定 :总成本上升 5%,均价下降 5%；乐观设定 :总成本下降 5%,均价上升 5% 40 盈亏平衡分析 盈亏平衡销售面积 = 开发成本 +管理费用 +财务费用 1-(税率 +销售费用率 )单价 = 25483+382+420 1-(4%)*6028 = 48076 盈亏平衡单价 = (开发成本 +管理费用 +财务费用 )/销售面积 1-(税率 +销售费率 ) = (25483+382+420)/69403 1-(4%) = 4176 41 七、项目可行性评价结论 方案一： 结论：项目可行。 1、 投资估算汇总表： 项目总投资 项目总销售产值 毛利润 净利润 毛利率 总投资利润率 26133 万元 34202 万元 8069 万元 4129 万元 23 59% 15 8% 2、通过项目风险分析的结果研究项目的可行： 2本方案中 ,项目可售住宅面积为 62403 平米，地下车库约 14000 平米，可售总面积约为 76403 平米。盈亏平衡面积为 60030 平米，故销售规模只要达到设计开发规模的 项目就会不盈不亏。 (对销售速度有较高要求 ) 2本方案中 ,本项目的盈亏平衡销售价约为 3872 元 /平方米，即在本次测算基础（ 4477 元 /平方米）上约降低 右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。该价格为都江堰房 地产市场低端项目售价，市场风险非常低。 42 方案二： 结论：项目可行。 1、投资估算汇总表： 项目总投资 项目总销售产值 毛利润 净利润 毛利率 总投资利润率 28043 万元 46058 万元 18015 万元 9128 万元 39 11% 32 55% 2、通过项目风险分析的结果研究项目的可行： 2项目可售住宅面积为 62403 平米，地下车库约 14000 平米，可售总面积约为 76403 平米。盈亏平衡面积为 48076 平米，故销售规模只要达到设计开发规模的 项目就会不盈不亏。 2项 目的盈亏平衡销售价约为 4176 元 /平方米，即在本次测算基础（ 6028 元 /平方米）上约降低 右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。该价格为都江堰房地产市场中低端项目售价，市场风险非常低。 综上所述 ： 结合市场及地块特性，从利润最大化出发，建议 优选方案二 。 项目在施工进度与资金控制上保持正常运作；政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划及时到位；工程建设能按计划顺利进行；本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用 ;政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持稳定的发展趋势，没有大幅波动；则项目是切实可行的，且能实现利润最大化。 43 附 :楼盘 1、都江堰在售楼盘详表 尚溪河畔 项目调研表 总体概况 开发单位 星月 项目地址 幸福大道内二环柏条河畔 87111777 占地面积 54 亩 建筑风格 简欧 产品形态 联排别墅，小高层（ 10 层） 建筑面积 66000 平 开盘时间 预计 2010管费 待定 容积率 工时间 2010户数 496 绿化率 30% 竣工时间 车 位数 近 1： 1 产品类型 中高端 代理机构 泰达 户型配比 户型 面积 户型形式 套数 比例 销售率 总价区间 三 层 20 4 5% 三 层 20 4 5% 二 层 140 30% 三 层 140 30% 二 层 40 9% 三 层 40 9% 二 层 60 13% 排号 1 万，可指定房源，额外优惠 1 万 销售情况 住宅均价 预计 5000 销售率 朝向差价 层差 一期均价 二期均价 三期均价 商铺均价 销售率 经营种类 租金情况 经营情况 项目分析 项目定位 地中海风情洋房 项目卖点或优劣势 柏条河畔，市中区；别墅部分临路，且社区无别墅级配套。 周边配套及环境 学府路名校云集 44 岭秀都江 项目调研表 总体概况 开发单位 精诚房产 项目地址 幸福大道中段内二环学府路 666 号柏条河畔 67623966/87128866 占地面积 90 亩 建筑风格 简欧 产品形态 别墅，多层，小高层（ 11 层） 建筑面积 110440 平 开盘时间 二期 管费 多层小高层 墅 积率 工时间 地震前 总户数 1022 绿化率 40% 竣工时间 2010位数 630 产品类型 中高端 代理机构 二期户型配比 户型 面积 户型形式 套数 比例 销售率 总价区间 套二 77 86 50% 套三 100 128 50% 销售情况 住宅均价 4900 销售率 95% 朝向差价 层差 30 一期均价 二期均价 三期均价 商铺均价 销售率 经营种类 租金情况 经营情况 项目分析 项目定位 简欧风格滨河社区 项目卖点或优劣势 柏条河畔，近市中区 周边配套及环境 学府路名校云集 45 都江之春 项目调研表 总体概况 开发单位 宁江机床 项目地址 都江堰市观景路（金叶宾馆旁） 80112777 80113777 占地面积 107 亩 建筑风格 现代 产品形态 独栋 /联排 /叠拼别墅，小高层（精装小户） 建筑面积 57000 平米 开盘时间 待定 物管费 2 容积率 工时间 总户数 别墅 251 绿化率 49% 竣工时间 车位数 产品类型 高端 代理机构 信实营销 户型配比 户型 面积 户型形式 套数 比例 销售率 总价区间 独栋 350 14 叠拼 146 酒店公寓 61、 102 销售情况 住宅均 价 叠拼预计8300 销售率 地震前项目 朝向差价 层差 一期均价 二期均价 三期均价 商铺均价 销售率 经营种类 租金情况 经营情况 项目分析 项目定位 原山城市别墅 项目卖点或优劣势 灵岩山下，坡地景观，离市中心近，闹中取静；地震前开工楼盘，建筑质量受影响 周边配套及环境 风景区内，生活配套不佳 46 堰山和畔 项目调研表 总体概况 开发单位 国瑞置业 项目地址 二环路北段 87158888 占地面积 1000 亩 建筑风格 现代中式 产品 形态 多层（ 7 层带电梯） 建筑面积 1020000 开盘时间 2009管费 积率 工时间 2008户数 2030 绿化率 35% 竣工时间 车位数 1405 产品类型 中高端 代理机构 户型配比 户型 面积 户型形式 套数 比例 销售率 总价区间 二期未对外公开 销售情况 住宅均价 销售率 一期 2 月售罄，二期开盘推迟至今年 8 月 朝向差价 层差 一期均价 3800 二期均价 三期均价 商铺均价 销售率 经营种类 租金情况 经营情况 项目分析 项目定位 别墅级洋房，千亩大社区 项目卖点或优劣势 人车分流，建筑最小间