芳园里项目可行性研究报告

1 芳园里项目 一、 总论 1、项目位置及 背景 本项目处在北京市朝阳区芳园里中路，西临万客隆超市，南临兆隆大厦，北靠星城国际公寓、北京京东方电子公司，东临东光电工厂及海军 701 厂。地理位置优越，环境幽雅。 芳园里地区是北京市泛 受 丽都商圈的影响已逐渐成为北京最活跃和繁荣区域。芳园里外销公寓最为集中，并有少量商务大厦及商住楼，代表性的项目有星城国际、海润国际公寓、佳境天成、和乔丽晶公寓等，每平方米均价 8500 元以上。本项目最近区域的商品房的销售为兆隆大厦，其均价为 7200元 /平米，销售情况良好，但兆 隆大厦是塔楼，而本项目为板楼，其间的差价应在 500 元左右。 芳园里地区同时又是京城规划中的 10 个边缘集团之一， 10 个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如芳园里 (望京 )、东坝、定福庄、垡头和北苑均处于东五环的北京市东部地区。其余的 5 个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。据伟业公司的调查显示，边缘集团范围内在售的 117 个项目中，西苑集团占 5 个、清河集团占6 个、北苑集团占 16 个， 芳园里集团占 37 个 、定福庄集团占 18 个、垡头集团 2 个、南苑集团 9 个、丰台集团 9 个、石景山集团 15 个。由此可以看出东五环和北 五环沿线的边缘集团发展较快，特别是 芳园 2 里集团的望京 和北苑集团已成为楼市中的热点区域。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，芳园里地区成为住宅旺地已指日可待。 2、项目概况： 本项目占地面积 19200 平米，总建筑面积 87300 平米，建筑规模为地下 8000平米，地上 79300平米，建筑容积率为 为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下两层、地上14估算，工程总造价约 宅楼销售部分每平米造价为 4712元，写字楼销售部分每平米造价 5824 元。项目总的销售保本价格为 5684 元 /平米。针对兆隆大厦的均价 7200元 /平米的塔楼销售价格，同时考虑资金的回笼速度，本项目住宅楼的销售价格低定位在 6000元 /平米，写字楼销售价格定位在8000 元 /平米，销售收入为 元，公司实际投资 20158 万元，销售净利润为 4598万元，投资回报率为 24%。 二、 北京市住宅市场分析 1、北京房地产市场发展状况 北京市自 1978 年以来国民经济呈现出高速增长的态势， 平均年增长率为 除个别年份以外均保 持 10%以上的经济增长速度，近 5 年经济发展态势平稳没有出现大起大落的计划经济发展特点，说明北京市的市场进程有了较大的提高。 房地产投资作为固定资产投资是拉动经济增长的有效手段，房地 3 产作为高值耐用消费品可启动消费，同时房地产业具有产业关联的产业特性可以带动相关产业的发展，因此房地产作为第三产业，目前对国民经济的发展十分重要。 加入 房地产市场的影响分析 在 2001 年下半年，中国加入世贸组织（ 后，中国的经济发生了深刻的变化。相应的，北京也获得难得的发展机遇。 首先，加入 中国的经济规则与 世界接轨，增加了政策的透明度及稳定性，使国外的投资者能够理解和把握。这将极大地刺激国外投资者的投资信心，增加国外投资者对国内各行业的关注。房地产作为国内赢利预期最好的行业之一，必将受到投资者的极大关注，从而拓宽开发商的融资渠道，促进房地产行业的健康发展。同时，稳定、规范化的政策环境将使国外投资者有信心投资于国内的各种资产，扩大整体房地产行业的市场需求规模，缓解目前的供需失衡局面，增加行业景气。 其次，加入 得国内产品与国外产品站在同一竞争地位，通过公平的竞争必将使国内外消费者享受到更好的产品服务，刺 激进出口业务的发展，提高国内的市场化程度，进而吸引更多的国外投资者进入中国的各个行业，带动国内尤其是北京的写字楼、高档公寓、酒店、商业设施等各方面不动产物业的需求，对房地产的繁荣是个有利的促进。 最后，大量国外投资者的渗入，将提高对人才资源的需求，增加国内人员的收入预期及消费信心，激发一部分购买力，扩大房地产市 4 场的需求。虽然，国外产品对国内制造业将产生冲击，但对于北京这样的服务型功能为主的城市来说，影响不大且调整相对容易。 总体来说，加入 扩大北京房地产的需求规模，并刺激其消费，是一件利大于弊的重大利 好。 举办奥运对房地产市场的影响 申奥成功将给北京带来大规模的基础设施建设，有利于投资硬环境的改善。为了成功地举办奥运，北京市政府将投入大量资金改善北京的基础设施状况。比如机场的扩建、城市的公交、高速公路、轻轨铁路、地铁等。另外，电视媒体的转播系统、通讯系统，都将加强建设。拟重点建设 142 个项目，投资逾 1800 亿元。包括： 900 亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等； 450 亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、地更绿； 300亿元用于信息化建设，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育； 150亿元将 用于水、电、气、热等生活设施的建设和改造等。这些不仅对北京投资硬环境的改善具有非常直接的促进作用，而且对居住的舒适性也将得到提高，总体提升了不动产物业的价值。 申奥成功将带动一批相关产业的发展，给国内外的投资商带来了重大的商机。举办奥运无论是对广告业、旅游业、体育产业，还是零售商业等，都将得到发展的机会。这不仅对北京的一些行业来讲是一个巨大的机会，对于其它省市，乃至于全球的投资商，都是一个重要的商机。举办奥运会，还将增加就业，增加居民的收入，从消费的角度来看，这无疑会拉动北京经济的增长，提高国内外投资商对北 京市 5 场投资的回报率和盈利的乐观性，同样可以促进北京物业市场的销售和发展。 申奥成功将促进科技等服务行业的发展，将把北京的投资环境提高到一个更新的层次。北京奥运提出了“绿色奥运、科技奥运和人文奥运”，在环境治理、绿化城区建设、公园化的城市、三废治理等等方面，都将投入大量资金。在水环境的治理、空气污染的改善以及生活垃圾的处理和改善方面，也要做许多工作。这些项目的开展，都离不开相关行业的发展，必将为北京赢得良好的城市形象，从而使北京的投资环境达到更高的层次。 2、北京市房地产市场发展展望 随着申奥的成功、加入 利好，房地产市场热度升级。目前北京房地产开发投资增长迅速。土地购置面积和土地开发面积大幅增长。土地购置面积为 平方米，土地开发面积为 别增长 和 ，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。北京房地产市场供销两旺。 商品房在建规模扩大，开发速度剧增。北京房地产市场发展潜力相当可观。从城市人口和商品房的销售量上看，北京的市场发展潜力十分看好、房地产市场的潜在需求十分巨大。北京的购买力正处于上升阶段 ，随着住房补贴政策的落实，北京的个人购房比例将会大大增加。北京房地产市场经营格局将会发生很大变化，一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被淘汰出局，二三十家大型开发集团将主导 6 北京市场。这也是北京房地产市场进入有序竞争的要求和表现。 举办奥运会对北京房地产市场的影响，具有区域性、局部性、时间性的特征。办奥运对城市结构、物业布局和房地产市场格局有重大影响，但对房地产市场需求总量的直接影响并不大。办奥运的辐射力，在空间上是递减的在时间上是先增后减的。在空间上，距奥运场馆尤其是奥运村越远，辐射力越小，虽然全北京都 能够从奥运受益，但城市重心还是会进一步北移；在时间上，以举办奥运会时的 2008年为界，从现在到 2008 年，办奥运的影响趋势是逐年递增，到 2008年后逐年递减直至消失。办奥运的影响是表层性的，而入世对北京房地产市场的影响，是深层次、制度性、全局性、环境上的，比举办奥运会的影响更加重要、更加深刻、更加持久。包括房地产企业在内的众多企业要面对更多的国内外竞争对手，挑战与机遇并存。 虽然举办奥运会和入世对北京房地产市场同为利好因素，但是两者的重要性不可同日而语。对于北京房地产市场而言，举办奥运会和入世是一种互动关系 ，两者既相互联系，相互作用，又相互补充。从时间上看，举办奥运会和入世几乎同时作用于北京房地产市场，这使得北京房地产市场步入了新的历史时期，新的阶段。进一步讲，举办奥运会给北京房地产带来的契机是在 则下实现的。 则对开发商来说是新的、不熟悉的东西，企业在不熟悉的环境中运营具有很大的风险，这种风险主要是政策风险和规则风险，这种风险与市场风险相互作用，从而增加了市场的不确定性，我们对这种政策风险和规则风险要有足够的认识和充分的准备。 7 到 2008 年奥运会举办之前，除奥运会本身所需场馆外，其它直接需求不会 增多，但潜在客户会大大增加。办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，潜在客户大大增加，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升。但是，这一需求具有不确定性，这要求决策者眼光长远，头脑清醒，冷静看待奥运需求，供给量与需求量应相匹配。同时因为奥运会后的需求肯定是下降的。办奥运是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥运促进北京持续、平稳、健康发 展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。据我们分析预测，因为奥运村及奥运设施对城市布局、物业结构和房地产市场格局的影响，会导致城北的供给急剧大幅增加，城南的供给会均衡大量地增加。而且，供给的有效性大大增强，供给的速度、数量和质量都能够充分满足房地产市场的需求。 三、 项目周边市场状况 1、周边写字楼物 业状况 本项目位于朝阳区芳园里地区，该地区有四星级丽都酒店、海逸酒店；嘉林、京润别墅区；丽都、和乔丽晶、钻石、宏源等高档公寓 8 云集；第三使馆区、望京第四使馆区的建设即将展开。同时该地区有和睦家医院、北京国际学校、日本学校、德国学校、万客隆超市等商务居住条件。雀巢中国总部、 下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等电子产品的加工出口为该地区提供产业支持。另外芳园里电子城已纳入中关村科技园五园一区的大规划内，入住的新技术企业享受与中关村科技园同等的优惠税收政策。以上利好条件促进了本项目的发展前景，同时周边楼市的 火爆也为本项目提供了有利的实践依据。 以下对附近楼盘作一简要概述： 1、 星城国际中心位于芳园里电子城， 占地面积 平方米，建筑总面积 15 万平方米，容积率为 有一座 1 万多平方米带高尔夫球场的空中花园；两栋共管式外销国际公寓；一栋酒店式公寓智能化写字楼，及 平方米的国际商务展厅；和 平方米的智能化地下车库， 800 个车位，外销公寓售价为 12500 元 /平方米，物业管理费 19 元 /月 /平米，车位每 12 万 /个，入住率 80%以上。内销公寓售价为均价 8000 元 /平米，物业管理费为 3 元 /月 /平米，取 暖费 30元 /年 /平米。 其户型结构如下： 户 型 面积 均价 估价 2 室 2 厅 2 卫 8000 元 (人民币 )/平米 954160 元 /套 2 室 2 厅 2 卫 8000 元 (人民币 )/平米 1031280 元 /套 2 室 2 厅 2 卫 8000 元 (人民币 )/平米 1126880 元 /套 9 3 室 2 厅 2 卫 8000 元 (人民币 )/平米 1162400 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 8000 元 (人民币 )/平米 1164720 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 8000 元 (人民币 )/平米 1185440 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 8000 元 (人民币 )/平米 1230880 元 /套 4 室 2 厅 2 卫 8000 元 (人民币 )/平米 1573120 元 /套 2、银枫家园位于朝阳区首都机场大山子收费出口 ,规划的西直门 东直门的轻轨铁路及规划五环路也将从小区周边经过，银枫家园毗邻湖光水色的望京公园，与北京最尊贵之银湖别墅隔路相 望，总建筑面积 25 万平方米。物业管理费为 3 元 /月 /平米，取暖费 30 元 /年 /平米。 物业类型： 普通住宅 价格： 均价 5300 元 (人民币 )/平米 装修状况： 毛坯房 户型结构如下： 户 型 面积 单 价（均价） 估 价 2 室 2 厅 2 卫 5300 元 (人民币 )/平米 632131 元 /套 2 室 2 厅 1 卫 5300 元 (人民币 )/平米 683223 元 /套 2 室 1 厅 2 卫 5300 元 (人民币 )/平米 746558 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 5300 元 (人民币 )/平米 770090 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 5300 元 (人民币 )/平米 773217 元 /套 3 室 2 厅 1 卫 5300 元 (人民币 )/平米 788640 元 /套 3 室 2 厅 1 卫 5300 元 (人民币 )/平米 815458 元 /套 10 4 室 2 厅 2 卫 5300 元 (人民币 )/平米 1010392 元 /套 3、佳境天成 位于北京朝阳望京中环南路甲 2 号 ，占地面积： 9757 平方米， 绿化率： 30% ，总建筑面积： 65000 平方米，容积率为 物业类型： 商住办公 价格： 均价 10900 元 (人民币 )/平米 装修状况： 毛坯房 物业管理费为 3 元 /月 /平米，取暖费 30 元 /年 /平米。 4、蓝色家族位于朝阳区京顺路与广顺南大街交汇处，距丽都酒店仅 500 米，紧邻百米绿化带，正对第四使馆区。蓝色家族采用法式白派建筑的风格简约明朗， 立体板式塔楼设计， 32 层的高窗阔景。独到精良的板塔设计是蓝色家族最大的亮点之一。蓝色家族将 2003 年 7 月全面入住。物业管理费为 3 元 /月 /平米，取暖费 30元 /年 /平米。 物业类型： 普通住宅 价格：均价 5700 元 (人民币 )/平米 装修状况： 简装 5、电子城小区位于朝阳区芳园里驼房营，小区总建筑面积 33 万平方米，其中经济适用住房面积为 20 万平方米。小区分为三个组团，规划为 13 栋高层塔楼住宅，规划居住人口达 9000 余人。 /月 /平米，取暖费 30 元 /月 /平米。 物业类型： 经济适用房 11 价格： 均价 3600 元 (人民币 )/平米 装修状况： 毛坯 房 户型结构如下： 户 型 面积 单 价（均价） 估 价 2 室 1 厅 1 卫 3600 元 (人民币 )/平米 302904 元 /套 2 室 1 厅 1 卫 3600 元 (人民币 )/平米 318312 元 /套 2 室 2 厅 1 卫 3600 元 (人民币 )/平米 377316 元 /套 3 室 1 厅 2 卫 3600 元 (人民币 )/平米 425520 元 /套 3 室 1 厅 2 卫 3600 元 (人民币 )/平米 437256 元 /套 3 室 1 厅 2 卫 3600 元 (人民币 )/平米 465120 元 /套 2 室 1 厅 2 卫 3600 元 (人民币 )/平米 472680 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 3600 元 (人民币 )/平米 474444 元 /套 6、嘉润花园位于北京朝阳区望京南湖渠东路，是由北京金致达房地产开发公司投资建设的精品内销公寓项目。位于望京南湖渠东路，距京顺路百米之隔，占地 顷，总建筑面 14 万平方米，包括地下 2 万平方米的停车库。由 A、 B、 C、 D 四栋楼和 7000 平米的高档会所组成。 2000 底主体完工， 2001 年 6 月 30 日全面入住。物业管理费为 3 元 /月 /平米，取暖费 30 元 /年 /平米。 物业类型： 普通住宅 价格： 均价 5700 元 (人民币 )/平米 装修状况： 毛坯房 开发商： 北京金致达房地产开发有限公司 12 户型结构如下： 户 型 面积 单 价（均价） 估 价 2 室 2 厅 2 卫 5700 元 (人民币 )/平米 604713 元 /套 2 室 2 厅 2 卫 5700 元 (人民币 )/平米 655443 元 /套 2 室 2 厅 2 卫 5700 元 (人民币 )/平米 658692 元 /套 2 室 2 厅 2 卫 5700 元 (人民币 )/平米 715350 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 5700 元 (人民币 )/平米 755763 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 5700 元 (人民币 )/平米 842403 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 5700 元 (人民币 )/平米 843942 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 5700 元 (人民币 )/平米 853803 元 /套 4 室 2 厅 2 卫 5700 元 (人民币 )/平米 1020756 元 /套 4 室 2 厅 2 卫 5700 元 (人民币 )/平米 1020756 元 /套 7、亮马水晶位于朝阳区亮马桥路 5 号，毗邻电子城，西接燕莎亮马商圈，是北京冠德房地产开发有限公司开发的高档公寓。总建筑面积为 41647 平方米，绿化率高达 31%。主要户型为一居和二居，为白领阶层精心打造，园区内绿化面积大，水景设计巧妙，完善。物业管理费为 3 元 /月 /平米， 取暖费 30 元 /年 /平米。 物业类型： 公寓 价格： 均价 6500 元 (人民币 )/平米 装修状况： 毛坯房 户型结构如下： 户 型 面积 单 价（均价） 估 价 13 1 室 2 厅 1 卫 43 6500 元 (人民币 )/平米 279500 元 /套 1 室 1 厅 1 卫 82 6500 元 (人民币 )/平米 533000 元 /套 2 室 1 厅 1 卫 85 6500 元 (人民币 )/平米 552500 元 /套 8、海润国际公寓建筑面 积，售价为 8988 元 /平方米（均价），已销售 70%以上。物业管理费为 3 元 /月 /平米，取暖费 30 元 /年 /平米。 物业类型： 商住公寓 价格：均价 8988 元 (人民币 )/平米 装修状况： 精装修、送全部家电 户型结构入下： 1 室 1 厅 1 卫 63 8988 元 (人民币 )/平米 566244 元 /套 1 室 1 厅 1 卫 68 8988 元 (人民币 )/平米 611184 元 /套 1 室 1 厅 1 卫 72 8988 元 (人民币 )/平米 647136 元 /套 2 室 2 厅 1 卫 110 8988 元 (人民币 )/平米 988680 元 /套 2 室 2 厅 1 卫 116 8988 元 (人民币 )/平米 1042608 元 /套 2 室 2 厅 1 卫 119 8988 元 (人民币 )/平米 1069572 元 /套 3 室 2 厅 1 卫 138 8988 元 (人民币 )/平米 1240344 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 151 8988 元 (人民币 )/平米 1357108 元 /套 3 室 2 厅 2 卫 164 8988 元 (人民币 )/平米 1474032 元 /套 4 室 2 厅 2 卫 211 8988 元 (人民币 )/平米 1896468 元 /套 2、该地区的发展前景 按北京市的远景规划，北京市将成为一个中心、 10 个边缘集团的 “ 分散集团式 ” 市区格局。十大边缘集团： 1992 年的北京城市 14 总体规划中规划了位于市区与县城之间的 10 个边缘集团。从北往东数，分别为清河集团、北苑集团、 芳园里集团 、东坝集团、定福庄集团、垡头集团、南苑集团、丰台集团、石景山集团、西苑集团。十大边缘集团的形成及其各种设施的完善，悄悄地改变了北京的城市格局和市民的居住观念。 而 十 大边缘集团将成为北京市民新的居住区。 随着 10个边缘集团人气的兴旺，除了新建小区自建的商业设施以外，还出现了上百个超市、便利店、仓储店等多种商业网点。另外，作为一项前景广阔的新兴产业，北京物流中心、 建在四环路以外。医疗、教育问题是老百姓最关心的，随着本市医疗、教育政策的改革，各个小区的小型医疗设施和社区学校会越来越多，居民就医和孩子上学会越来越方便。 在 大环境上，本市以四环周边地区为主的 240 平方公里城市绿化带在今年年内完成，这些有吸尘、杀菌、隔音作用的城市 “ 绿肺 ” 将使城市 边缘集团所在地区的综合环境质量比城里好得多；小环境上，由于地价相对较低，开发商舍得减少一些容积率，做园林，让居民开门见绿，有一个好的社区环境。有了这些优势，加之房价便宜， 10 个边缘集团已成为北京新的生活居住区。相对三环内而言，四环、五环周边还有比较 “ 整 ” 、比较 “ 大 ”的地块，能使开发商、设计师有更大的发挥空间，做出品质好、楼体形式合理、绿化率高、密度小、配套全、适合居住的好房子。因此，10 个边缘集团也就成了北京最适合居住、最富有时代气息的人文区域。 从空中鸟瞰，京城规划中的 10 个边缘集团均是围绕着五环 路线 15 而建， 10 个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如芳园里 (望京 )、东坝、定福庄、垡头和北苑均处于东五环的北京市东部地区。其余的5 个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。据伟业公司的调查显示，边缘集团范围内在售的 117 个项目中，西苑集团占 5个、清河集团占 6 个、北苑集团占 16 个， 芳园里集团占 37 个 、定福庄集团占 18 个、垡头集团 2 个、南苑集团 9 个、丰台集团 9 个、石景山集团 15 个。由此可以看出东五环和北五环沿线的边缘集团发展较快，特别是 芳园里集团的望京和北苑集团 已成为楼市中的热点区域。有关人士认为，无论 是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，五环成为住宅旺地已指日可待。东北五环附近的银枫家园、宏源公寓、星城国际等，望京附近的慧谷金色家园都有多条公交线路经过，因此受到购房者的青睐。 3、企业的影响 该地区属于中关村高科技产业发展特区内，有雀巢中国总部、下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等国外大型企业集团，同时又有国内大型企业如 北京兆维科技股份有限公司、北京京东方科技集团股份有限公司、北京电子城科技园、北京牡丹电视新厂区、东光电工厂、海 军 701 厂等企业。 A、北京兆维科技股份有限公司（简称兆维科技）位于北京电子城科技园区内，是一家以通信和 业为核心业务的高科技上市公司（股票代码 600658） ,旗下共有十一家分、子公司及参股公司。截 16 至 2002 年 6 月，公司总资产已超过 元人民币。 作为北京电子信息产业的支柱之一，兆维科技的发展得到了来自政府的有力支持。在第一大股东北京兆维电子（集团）有限责任公司坚实的技术产品化和多元化规模经营基础上，兆维科技还拥有强大的技术开发、创新能力和成功的国际合作经验，国际合作伙伴包括西门子、康宁、摩托罗拉等 诸多跨国通信业巨人。而上市公司雄厚的投资、融资实力以及全新的运作机制、经营机制和激励机制，则是科技创新和企业发展的不竭动力。 目前，兆维科技业已形成了以网络通信与光通信、通信及相关设备制造、通信网络优化系列产品与印刷材料等产品体系构成的完整的产业链。主导产品的销售网络覆盖国内主要城市和地区 ， 2001 年销售收入相比 2000 年增长逾两倍，已经成为享誉业界的通信及相关设备制造商，通信及网络服务提供商。将逐步发展成为中国最大的通信产业基地之一。 B、北京京东方科技集团股份有限公司创立于 1993 年 4 月，是一家由管 理层和员工出资 650万元，在连续亏损七年的传统国企北京电子管厂的基础上，按现代企业制度共同发起设立的民营化机制的股份制公司，于 1997 年在深圳证券交易所上市。元人民币，总资产 元人民币。公司创立十年来，业务一直快速稳健增长， 2002 年集团营业额达 元人民币。其中，主营业务收入 企业创立初期增长 60倍。 四、 项目建设定位： 17 1、建筑面积及内容： 根据北京市规划委员会规划意见书的要求，本项目可建造两栋住宅楼，一栋写字楼，建筑面积为 87300 平方米，其中 地上建筑面积为79300 平方米，地下建筑面积为 8000 平方米，容积率为 求绿化率为 30%。 2、 建设规模及经济技术指标 本项目处在北京市朝阳区芳园里中路，西临万客隆超市，南临兆隆大厦，北靠星城国际公寓、北京京东方电子公司，东面是东光电工厂及海军 701厂。 项目技术指标如下： 项目名称：华鑫商务会馆 占地面积： 19200 平方米 总建筑面积 87300平方米 其中：地下建筑面积 8000 平方米 地上建筑面积 79300 平方米 层数：地上：三栋楼分别为 14、 15、 16 层 地下：两层 檐高： 57 容积率： 车位： 395 个 绿化面积： 10000 平米 绿化率： 18 建筑形式：共分为 A、 B、 C 三栋单体建筑， 其中：两栋为公寓，一栋为写字楼。 2、建设标准 住宅楼的建设标准为： 项目 做法 成本估算 备注 结构施工 地下部分 框架结构 2000 元/装修 地上部分 剪力墙结构 800 元 /800 万元 建筑施工 外墙 外墙外保温，四层以下为石材，四层 以上为国产中档外墙面砖 80 元 /80 外窗 国产铝合金窗或高档塑钢窗，中空玻 璃 70 元 /20 户内装修 毛坯房 150 元 /00 户门 国产高档四防门 15 元 /0 公共部分及楼梯 墙面、顶棚为国产高档乳胶漆，国产中档地砖地面 60 元 /60 电梯间 墙面、地面为石材，顶棚为造型天花 板 30 元 /80 给排水 通风 地下车库通风与排烟 40 元 /40 采暖 集中供暖，国产中档散热器 50 元 /00 给排水 包括给水、排水、中水、热水管线 70 元 /20 消防 室内外消火栓系统，自动喷淋系统， 国产木质放火门 70 元 /20 电气 强电 照明、动力、防雷接地、预埋电视、 网络、电话、可视对讲系统 120 元 /20 弱电 电视、电话、网络、可视对讲系统、火灾自动报警系统、楼控及车库管理系统 80 元 /80 总计 13610 平均造价 按 平米计算 19 写字楼的建设标准为： 项目 做法 成本估算 备注 结构施工 地上部分 剪力墙结构 800 元 /520 建筑施工 外墙 外墙外保温，四层以下为石材，四层 以上为国产中档外墙面砖 80 元 /52 外窗 国产铝合金窗 70 元 /33 户内装修 精装修 700 元 /330 户门 国产高档四防门 15 元 /共部分及楼梯 墙面、顶棚为国产高档乳胶漆，国产中档地砖地面 60 元 /14 电梯间 墙面、地面为石材，顶棚为造型天花 板 30 元 /7 给排水 采暖通风 中央空调系统 450 元 /55 给排水 包括给水、排水、中水、热水管线 70 元 /33 消防 室内外消火栓系统，自动喷淋系统， 国产木质放火门 70 元 /33 电气 强电 照明、动力、防雷接地、预埋电视、 网络、电话、可视对讲系统 150 元 /85 弱电 电视、电话、网络、可视对讲系统、火灾自动报警系统、楼控及车库管理系统 100 元 /90 总计 均造价 按 平米计算 2595 3、住宅户型规划： 根据附近楼盘的调查，热销户型为： 一室一厅一厨一卫约 65平米 两室两厅一厨一卫约 125 平米 三室两厅一厨两卫约 155 平米 20 五、费用估算 1、项目的成本估算： 住宅楼成本估算 住宅 楼成本估算（地上部分 6 万平米、地下 平米） 阶段划分 项目名称 平米费用（元平米） 金额 前期准备 土地费用、拆迁费用 1500 9000 住宅楼土地出让金 住宅楼（ 6 万平米） 550 3300 监理及设计费用 按建安成本的 3%考虑 75 510 合计 2125 12810 施工阶段 市政配套 500 3400 结构装修 2002 13610 合计 2502 17010 销售阶段 销售费用 按 200 元 /平米计算 200 1200 其他 管理费用 按建安成本的 3%考虑 75 510 不可预见费用 按建安成本的 3%考虑 75 510 总计 4712 32041 写字楼成本估算 写字楼成本估算（地上部分 平米） 阶段划分 项目名称 平米费用（元平米） 金额 前期准备 土地费用、拆迁费用 1500 2850 写字楼土地出让金 写字楼（ 平米） 750 1425 监理及设计费用 按建安成本的 3%考虑 93 176 合计 2343 4451 施工阶段 市政配套 500 950 结构装修 2595 4931 合计 3095 5881 销售阶段 销售费用 按 200 元 /平米计算 200 380 21 其他 管理费用 按建安成本的 3%考虑 93 176 不可预见费用 按建安成本的 3%考虑 93 176 总计 5824 11065 2、项目综合成本分析： 住宅楼综合成本为 4712 元 /平米，写字楼综合部分成本为 5824元 /平米。则项目的总投资为 43104 万元，项目的平均成本为43104/955 元 /平米。 项目的综合平均成本为 4955 元 /平米。 3、项目的前期准备及开竣工日期的假定： 假定本项目的前期拆迁及三通一平工作在三个月内完成。 假定本项目建安施工在十五个月内施工完毕。 项目的假定持续时间： 项目 分项 持续时间（月） 前期施工准备完成 拆迁及三通一平 3 建安施工 基础施工 构施工 修施工 5 竣工清理及验收 1 六、经济指标分析 1、项目的现金流出如下： 在项目办理开工证之前支付全部土地出让金的 40%，共计 1890 万元。结构封顶的当月，交 纳 1#、 2#楼（住宅楼）剩余的土地出让金共 1980 万元；在竣工的当月交纳 3#楼（写字楼）剩余的土地出让金共 855 万元。 22 土地费用、拆迁费用为： 1500 元 /平米：在项目转让协议签定后，付 4500 万元；三个月后即建安施工开始后，付 4500 万元；竣工后支付 2850 万元。 监理及设计费用：计 686 万元。支付时分两次进行，合同签定后付20%（ 140 万元），结构封顶时支付 40%（ 273 万元），竣工后支付 40%（ 273 万元）。 建安施工费用：结构施工为垫资到结构封顶后支付结构工程款的90%，竣工后支付剩余的 10%。 此间的资金投入为结构封顶前为零，结构封顶后支付结构款（结构施工费用暂估为 800 元 /平米） 6264 万元，竣工后支付 696 万元。装修工程款按月支付，装修施工费用暂估为 1331 元平米，计 11581万元，每月支付 基础设施及市政配套费用计 4350 万元，按竣工前 5 个月均等支付 ,每月为 870 万元。 其他费用：如销售费用、管理费用及不可预见费等共 2952 万元，按 15个月均等支付，为 元 /月。 现金流出如下表： 序号 月份 总计 前期准 备 结构施工 装修施工 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 土地费用 11850 4500 4500 2850 2 土地出让金 4725 1890 1980 855 3 监理及设计费用 686 140 273 273 4 建安施工费用 18541 8194 1930 1930 1930 1930 2626 5 市政费用 4350 870 870 870 870 870 23 6 其他费用 2952 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 7 总计 43104 6530 4697 197 197 197 197 197 197 197 197 10644 2997 2997 2997 2997 7671 8 累计 6530 11227 11424 11620 11817 12014 12211 12408 12604 12801 23445 26442 29439 32436 35433 43104 2、项目综合成本（含税收等支出）分析 本项目总计成本为 43104 万元（不含贷款利息） ，项目投入最大资金为项目开始销售时的累计投入资金 23445 万元（即结构封顶后开始销售时），此时考虑贷款利息的支出为 23445*245万元，剩余资金可通过售楼收入周转。考虑售楼收入的税收按 算，则售楼收入与成本之间的计算为： 售楼收入 *（ =43104+1245（贷款利息） 则售楼收入 =44349/6930 万元 平均销售保本价格 =46930/平米 以上计算不包括地下车库的车位销售收入