汽车4S店建设项目可行性研究报告

1 汽车 4S 店建设项目 第一章 总 论 一、项目简介 1、项目名称： 汽车 4S 店 建设项目 2、项目地址： 3、建设性质：新建 4、项目单位及法人代表 5、项目建设方案： 项目计划在 沪蓉西高速公路出口附近征用土地 10亩。根据项目业主提出的 红岩汽车 4S 店 建设的标准要求，计划先将场地进行平整后， 在 临 209 国道边 安排公司进出通道，安装铁艺栏栅并 布置 一条 3 米左右的绿化带，在绿化带后 12米处 建 红岩汽车 4S 店 展厅 、接待大厅 和 汽车 维修保养车间及配件仓库， 4S 店 接待大厅和 展厅 采用钢结构建筑， 在建设上选取了环保材料并 且严格按照 厂家标准 搭建 ， 首先在采光上运用环保的节能设计，其次展厅的建设材料中部分还采用进口装修材料。沉稳、高雅、气派的设计风格将欧洲的文化底蕴与环保意识容入其中，彰显高雅格调，凝聚现代气息。 此外还必须根据 红岩汽车 4S 店 建设规模，配套建设一定面积的商品车、客户车、待交车和待修车停车位，安排建设员工食堂、职工宿舍及卫生间和浴室，安排一定面积的绿化带和进出通道及内部 2 交通道路，使新建成的 4S 店功能完善，布局科学合理。 项目总用地 6667 ， 其中建筑物占地面积 2396 ，构筑物占地 1482 ， 建筑总面积 3006 ，绿 化面积 780 ，场区道路及场坝 2009 。容积率为 高超过 8 米的按2 倍计算），建筑系数为 30%，行政服务设施用地比重为 15%，绿化率 25%。 6、项目投资估算及资金筹措 （ 1） 投资估算：项目估算总投资 1168 万元，其中 固定资产投资 818 万元，流动资金投资 350 万元。 在固定资产投资中 征地、场地平整及前期费 265 万元 ;土建工程投资 258 万元； 装饰工程 45 万元； 配套工程 40 万元 ;工程勘察设计、监理、招投标、建设期管理费用 22 万元；设备购置 149 万元 ;基本预备 费 39 万元。 元 /亩。 （ 2） 资金筹措：该项目估算总投资 1168 万元，资金来源全部为项目业主自筹。 7、效益分析 （ 1） 经济效益 项目建成后， 年可实现收入总额 6156 万 元； 年缴纳增值税、营业 税 及城建税、教育费共计 元；年 经营利润 上缴 所得税 元 ；企业 纯收益 元 。项目 固定资产投资利税率 为 固定资产投资利润率 固 3 定资产投资纯收益 固定资产投资回收期 (包括建设期 )所得税前 ， 所得税后 。 （ 2）社会效益 项目建成后，不仅解决项目业主目前没有经营场地的困难和问题，壮大企业经济实力，增强市场竞争能力。同时依托品牌优势和优质服务，可大力开拓城乡市场，稳定和扩大汽车消费需求，促进汽车产业持续、健康、稳定发展。强化生产与服务的纽带联系，促进相互支撑，实现汽车制造业和汽车服务业协调发展。可以 方便 武陵山区 购车，为 红岩牌汽车现有用户提供各种维修保养及大修理服务，提高汽车安全性能和运行能力，更好的保障道路行驶车辆的安全，防患和减少交通事故的发生，减少国家和人民群众财产损失。可 为 改变 汽车维修行业脏、乱、差和占道经营现状， 为恩施州城基础服务设施建设增添新亮点，新 增 就业岗位 84 个 。 8、结论与建议 项目建设是贯彻国务院办公厅发布汽车产业调整和振兴规划的具体体现，是推动汽车销售增 涨 的得力措施。 项目建成后，不仅解决项目业主目前没有经营场地的困难和问题，壮大企业经济实力，增强市场竞争能力。同时可依托品牌优势，通过改进服务方式，可大力开拓城乡市场，稳定和扩大汽车消费需求，促进汽车产业持续、健康、稳定发展。强化生产与服务的纽带联系，促进相互支撑，实现汽车制造业和汽车服务业 4 协调发展。可以为武陵山区红岩牌汽车现有用户提供各种服务，提高汽 车安全性能和运行能力，更好的保障道路行驶车辆的安全，防患和减少交通事故的发生，减少国家和人民群众财产损失。同时 可改变 汽车维修行业脏、乱、差和占道经营现状， 为城 市 基础服务设施建设增添新亮点，为社会提供新的就业岗位，促进党委、政府提出的全民创业。 项目选址符合城市建设规划，项目投资符合国家产业政策，项目建设方案合理，项目用地符合国家控制指标 ,并 在建设中充分考虑了环保、节能降耗、劳动与消防安全，体现了以人为本，共建和谐社会的理念，经济效益和社会效益明显。 项目可行。 建议有关部门积极支持，尽快批复立项 ,审批项目建设 用地，使其早日发挥效益。 二、编制依据及原则 1、编制依据 （ 1）国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知； （ 2）国家发改委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资 20061325 号）（第三版）； （ 3）国务院关于深化改革严格土地管理的决定工业项目用地比例指标控制（国发 200428 号） （ 4） 国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见（ 国办发 2008 134 号）； 5 （ 5）省商务厅关于进一步加强市场体系建设扩大消费的通知（鄂 商建 20094 号）； （ 6） 项目业主委托及提供的有关资料。 2、编制原则 坚持 以人为本的理念，结 合 汽车销售市场现状及 未来趋势 ，从实际出发，统筹规划，规范管理， 科学 发展。合理确定项目建设规模、建设目标，进一步改善 汽车 市场基础条件，在技术可行，经济合理的前提下，充分利用州城现有基础条件，采用新技术、新材料、新工艺、新设施，达到保护环境、节约能源，提高投资使用效益的目的。 3、研究范围 (1)项目建设的必要性、可行性； (2)项目建设规模及建设标准； (3)新建工程项目工程方案； (4)项目投资估算及资金 筹措； (5)项目建设组织方式及建设进度； (6)项目效益分析评价。 三、编制单位 工程咨询公司。 6 第二章 项目区域 社会 经济 发展概况 一、恩施州社会经济发展概况 恩施州位于长江之滨， 武陵地区 腹地，西接重庆市，南邻湖南省，东北部与湖北省宜昌市接壤，自古以来是我国中部与西部地区政治、经济、文化交流的桥头堡。恩施土家族苗族自治州是湖北省唯一的少数民族自治州，也是湖北省唯一享受国家西部大开发政策的地区。全州辖恩施市、利川市、巴东县、建始县、宣恩县、咸丰县、鹤峰县、来凤县 8 县市、两个省级开发区， 平方公里，全州现有 391 万人口，其中以土家族苗族为主的少数民族人口占 恩施州属云贵高原与东部低山丘陵的过渡区域，境内小气候发育完善，冬无严寒，夏无酷暑，雨热同期，降水充沛。独特的地理气候环境，造就了生物的多样性。 境内蕴藏着十分丰富的动植物资源。动物资源 146 科、 500 多种，其中被国家列入珍稀保护的野生动物 16 种；植物资源有 215 种， 900 余属、3000 多科，尤以水杉、红豆杉、珙桐、鹅掌秋等珍稀树种驰名中外，森林覆盖率达 各种药用植物 2000 多种，其中黄连、党参、当归、厚朴等药材已是中 外闻名，享有 “天然植物园 ”、 “华中药库 ”之美称。 恩施州所产 “毛坝生漆 ”、 “金丝桐油 ”、 “利川鸡爪黄连 ”、 “富硒茶叶 ”、 “恩施板党 ”等土特产品斐声海内外，为促进国际交流合作与支援国家建设，作出过 7 巨大贡献。 恩施州水能资源丰富，河流众多，水资源开发潜力十分巨大。 恩施州资源富集，拥有迄今为止世界上发现的唯一独立硒矿床，出露面积 850 平方公里，硒矿储量巨大，形成了一个独特的富硒生物圈，被誉为 “中国硒都 ”。不仅如此，蕴藏在地下的矿藏丰富，已探明储有各类矿产资源 60 余种，矿产地 366处。其中 D 级储量矿种的矿产 16 种，产 地 100 处，分别占全国、全省 D 级储量矿种的矿产的 尤其是铁、煤、石煤、天然气、磷、黄铁矿、耐火粘土等居全省第一。此外还大量储藏的白鹤玉、菊花石、墨玉等生物化石，优质大理石，生物礁等稀有资源。 恩施州的旅游 资源丰富 ，风景名胜众多 。 土家人的母亲河清江穿山走谷，形成了八百里 “清江画廊 ”，是休闲度假和山水观光的最佳去处 之一 。有世界第一缝 云龙河地缝；世界第一暗河 龙桥暗河；世界第一奥陶纪石林 梭布垭石林；世界第一杉 利川谋道水杉王；世界最早的古人类遗址 建始高坪巨猿洞；世界上第一 高的面板坝 水布垭面板堆石大坝；亚洲第一洞 利川腾龙洞等 “六个世界第一 ”和 “一个亚洲第一 ”。此外，还有比美国科罗拉多大峡谷还要壮观的 “恩施大峡谷 ”，还有坪坝营、福宝山、七姊妹山、土司城等一大批休闲度假胜地。 旅游成为全州增长最快的产业， 2008 年累 8 计接待游客 人次，增长 旅游综合收入达到 24亿元 ,，增长 建州以 来 ，恩施州的经济建设步伐加快，尤其是 2001 年恩施州被国家纳入西部大开发范畴以来，产业结构调整更加趋于合理，富硒食品、能源、医药化工、建材已成为恩施经济的四大支柱产业 。 2008 年 全州实现生产总值 元，比上年增长 其中，农林牧渔业增加值 长 工业增加值 元，增长 规模以上工业企业比上年净增 71 家，达到 235 家。工业增加值达到 元 ,增长33%,增幅居全省第一；服务业增加值 元，增长 13%。全社会固定资产投资稳定增长，元，比上年增长 全州外贸出口总额 5642 万元 ,增长 消费品市场繁荣活跃；全年社会消费品零售总额 元，增长 交通运输、仓储及邮电通信业快速发展，财政收入较快增长，收入质量提高，支出结构进一步优化，有力地促进了全州经济和社会发展。 恩施州交通便利 ,境内长江水道和东西走向的 318 国道公路，是贯通我国中西部的生命线，南北走向的 209 国道公路，是连接我国南北部的重要通道之一。恩施处在长江三峡库区，又是正在进行梯级开发的清江源头，是长江上游的重要生态屏障。恩施民航已开通武汉、重庆、广州、北京、宜昌等航线。沪蓉西高速公路宜昌 恩施段 2009 年可全线通车，恩施 9 利川段 2010 年可全线贯通，宜万铁路也在紧锣密鼓的建设，目 前已开始铺设轨道，预计两年内也可通车。 “两路 ”通车后，恩施州立体交通网基本形成。除此 之外， 利渝铁路已于2008 年动工建设，安恩张铁路、恩黔高速、利万高速、黔张常铁路都已进入国家项目计划笼子，届时，恩施州将形成纵横交错的立体交通网络，为项目建成后的 汽车销售与维修创造了很好的 基础。 二、恩施州 交通运输事业 发展现状 改革开放以来，全州交通运输事业获得了前所未有的发展。截止 2008 年底，全州公路通车里程达到 17803 公里，其中等级公路 10970 公里，公路网密度按土地面积计算为 百平方公里，按人口计算 里 /万人。全州初步建成了以公路运输为主体、水路和航空运输为补充的立体交通体系和以 318、 209 国道为主骨架，以省、县道为经、纬支干，外接川、渝、宜昌市、神农架林区，内联县、乡的公路网络。境内高速公路、铁路建设进展顺利，部分高速公路路段已开始试通车，改写了恩施州境内无高速公路的历史。恩施机场经改扩建后，综合保障能力极大提高， 2008 年旅客吞吐量达到 上年增长 2008 年末全州拥有各种机动车辆 辆，比上年增长 其中民用汽车 辆，比上年增长 全社会全年完成客运量 3933 万人，客运周转量 257040 万人公里；全社会货运量 1196 万吨，比上年增 10 长 货运周转量 202231 万 吨 公里，比上年增长 随着经济的 快速 发展，城 乡道路条件的改善 ， 汽车销售市场 蕴藏无限商机 ，为汽车维修保养服务业带来前所未有的大好机遇。 一种以 “四位一体 ”为核心的汽车特许经营模式，包括整车销售（ 零配件（ 售后服务（ 信息反馈等（ 的 4S 店 正 在恩施悄然兴起，成为汽车经营行业的新亮点 。 但是， 长期以来 由于恩施 州 交通不便、信息闭塞，经济发展不够，无论在汽车销售还是维修服务上起步晚，档次低，缺乏统一规划和布局， 汽车销售维修市场秩序还相当混乱，主要表现在维修行业 沿城市 主要 道路 到处设点 维修 ， 厂房设备十分简陋， 场地面积太少，一些超长车辆根本无法 停放和 维修，脏、乱、差及占道 经营 现象严重 ，堵塞交通，安全事故时有发生， 影响城市市容 市貌，给城市管理增加难度 。销售行业大多数 规模有限， 只设门面，没有样车， 购买者无法了解汽车的性能特点，尤其是 重卡经销商 更是 寥寥无几 ,大多客户 只能 到重庆、武汉等地购买，并悬挂外地牌照 。 一是增加购买者的经济负担，二是 给城建、 交通管理部门 增加了 管理上的 难度 ，三是造成税费流失。 据 不完全统计， 2008 年 州内客户在外地购买重型卡车约 300 台，仅购置税一项造成税费流失达 900 万元 。随着恩施红岩汽车 4S 店的建成，不仅可扭转市场秩序，畅通销售渠道，还可促进税费的理性回归。 11 三、项目建设单位基本情况 公司是一家从事重型卡车维修、服务、兼营汽车及零配件销售的专业公司，具有二类维修资质。是上 汽 依维柯红岩、欧曼重卡、十通、陕汽 重卡 、东风华神、神威、神宇、北 方 奔驰、华菱 等重型汽车售后服务站， 同时也是 上柴 动力 、 潍 柴 动力 、 玉柴动力、 杭发动力、雷沃动力以及 法士特变速箱 、北奔变速器 特约维修站。 公司现有员工 36 人，其中： 专业维修人员 21 名 ， 高级维修技师 4 名，鉴定员 2 名，信息员 2 名，三包负责人 1 人，维修主管 1 人。 公司成立三年以来，坚持 “客户第一，服务优先 ”的宗旨，努力为客户提供周到的服务，不断开拓多元化汽车服务，公司从小到大，由弱到强， 2008 年，公司实现维修服务收入 330万元，上缴税收 16 万元，企业纯利润 25 万元。 随着经营规模的不断扩大，公司 场地 面积狭小、服务设施、设备不足的矛盾日益突出，公司选址搬迁已是当务之急，迫在眉睫。 12 第三章 项目建设的必要性 和可行性 一、项目建设的必要性 1、项目建设是贯彻国务院办公厅发布汽车产业调整和振兴规划的具体体现，是推动全州汽车销售增张的得力措施。汽车产业是国民经济重要的支柱产业，产业链长、关联度高、就业面广、消费拉动大，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。为应对国际金融危机的影响，落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，稳定汽车消费，加快结构调整，增强自主创新能力，推动产业升级，促进我国汽车产业持续、健康、稳定发展，特制定了这样一个规划。国家将采取减征乘用车购置税、开展 “汽 车下乡 ”、加快老旧汽车报废更新、清理取消限购汽车的不合理规定、促进和规范汽车消费信贷、规范和促进二手车市场发展、加快城市道路交通体系建设、完善汽车企业重组政策、加大技术进步和技术改造投资力度、 推广使用节能和新能源汽车、落实和完善汽车产业发展政策等十一项政策措施，以此来推动和促进汽车产业的发展，在这十一项措施中将培育汽车消费市场和发展现代汽车服务业放在首位。因此，加强汽车服务业建设，可进一步带动汽车销售市场的繁荣。 2、项目建设能满足用户的各种需求，它可以为客户提供装备精良、整洁干净的维修区，现代化的设 备和服务管理，高 13 度职业化的气氛，保养良好的服务设施，充足的零配件供应，迅速及时的跟踪服务体系。通过 4S 店的服务，可以使用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车的销售量。再加之选址地点紧靠高速公路出入口，随着高速公路通车后，汽车肇事在所难免，为尽量减少国家和人民群众财产损失，还可尽快就近组织施救。 项目建成后，不仅极大地方便武陵山区购买者就近购买，减少不必要的经济负担，同时可推运和促进汽车销售及维修服务业力强基础设施建设上档次，经营上规模，服务上水平，进一步规范城市管理。 3、项目建设是项目业主自身发展状大的需要 项 目业主现有场地是租用的 的房屋、场地作为汽车维修服务场所，不仅是场地面积小， 管理零乱，达不到 红岩汽车4S 店 建设要求， 不利于业务的拓展，而且租赁合同也即将到期，届时若不能续签合同， 还 将面临停业的 局面 。因此，该项目建设是十分必要的，更是迫在眉睫的事。 二、项目建设的可行性 1、项目业主是 上汽依维柯 红岩重型汽车售后服务站，在几年的合作中由于诚实守信，坚持服务质量标准，取得了 上汽依维柯 红岩商用车公司 的信任， 现已与 他们 达成意向协议，同意项目业主成为红岩重型汽车恩施州区域总代理，设立 “四位一体 ”（整车销售、零配件供应 、售后服务、信息反馈）的 红岩汽车 4S 店 ，为项目建设提供了前提条件。 14 2、 红岩 重型汽车 多年来的 有 比较良好的市场声誉和比较高的品牌价值 ， 代表当今重卡标准与国际潮流 。 产品设计注重人 文 科技与传统文化的兼收并蓄，是驾乘舒适性与可靠性高度统一的有机载体；产品舒适、高效、可靠、省油、环保 ，是新一代高端重卡的标准，代表重卡未来的发展方向，成为人们的首选，产品市场前景广阔。 3、红岩重型汽车目前在 武陵山区 拥有量约 50000 台， 而且近两年 每年新增加 2000 台以上。按照每台车一年一般进行四次保养，年保养车次达 20000 次以上；每 台车一年一次大修，每年在 5000 车次以上。 另外还有其它品牌重卡约 30000 台。项目建成后，维修服务业务来源稳定可靠。 4、项目业主有雄厚的技术队伍，公司现有高级维修技师4 名，专业维修人员 21 名，鉴定员 2 名，他们大多数都是从事汽车维修保养业务多年，在汽车维修服务行业享有良好的声誉和知名度。 随着 4S 店的建成，技术队伍将迅速扩大。 15 第四章 项目建设选址及市政配套条件 一、项目建设选址 项目 初步选址 在沪蓉西高速路 出口 与 209 国道交叉 处附近， 计划 征用土地 10 亩。 这 里离州城 中心 3 公里，离沪蓉西高速公路 接口 500 米， 属城乡结合点， 有很好的区位优势。拟征地征用范围内基本为岩壳地， 既非耕地，也非林地， 地势较开阔， 征地范围内没有农户建筑物 ,不需进行搬迁补偿 ,可节约投资。选址符 合 项目建设要求。 二、市政配套条件 1、供电 城网、农网改造均已结束，新建项目地段，系 市电网局供电，电源充足，完全 能够 满足该项目建设 过程中的 用电及 项目 建成后的 营运 用电要求。 2、供水 项目地段由 市 自来水 公司 管网供水，水源充足，管网布局合理规范，完全可满足该项目建设中及建成后的用水需求。 3、排水 雨、污水的排放方式实行的是分流制 ，雨水通过集水沟直接排入公路边沟，污水则经污水管道排入三级化粪池，沉淀处理达标后再排放，对环境不会造成任何污染。 4、交通 16 项目地处 209 国道 边，离 离沪蓉西高速公路接口 500 米，交通便利， 建筑用材进场十分方便， 同时也为 该项目建 成后从事汽车维修保养 提供了较好的条件。 5、电信 数字程控电话、固定电话、移动电话、 话、语音服务、寻呼电话、光缆宽带网传输信息 均已 全面开通， 完全能够 满足项目建设 及营运 要求。 17 第五章 项目建设方案 根据恩施州及武陵山区 上汽依维柯 红岩重型汽车拥有 量和市场需求状况，按照 车销售终端建设标准指导手册（ 2008 年版）的要求，结合恩施市超力汽车维修服务有限公司红岩汽车销售 维修规模，决定在沪蓉西高速公路恩施谭家坝出口路与 209 国道交汇处，建一个 包括整车销售（ 零配件（ 售后服务（ 信息反馈等 “四位一体 ”的 红岩重型 汽车 4S 店 。该 红岩汽车 4S 店 以红岩重型汽车为主，项目建设必须依据武陵山区红岩汽车保有量和市场需求确定建设规模，并根据 上汽依维柯 红岩商务车有限公司对4S 店的建设标准规范和该地段场地位置大小进行科学 布局。建筑物的设计必须按 车销售终端建设标准指导手册（ 2008 年版）的要求 ，充分体现 上汽依维柯 红岩重型汽车 品牌文化、品牌推广标准和工作流程标准 。 汽车展示厅要求装饰豪华、格调高雅、环境舒适。厅内可划分为下列功能区：汽车展示与销售区、咨询服务区、维修服务接待区、配件陈列与销售区、用户休息区、业务洽谈室、经理人员办公室、会议室等。展示厅与配件仓库、维修车间建造成均能毗连相通，以保证售后服务各个环节之间的连续性和有效协作，使用户可以这三个相邻业务区快捷地处理完所有业务，包括购买配件、付款，从而缩短了工作 流程。 维修车间 18 是售后服务的最主要环节， 设计建设 人性化的厂房空间， 配备高效率、高精度的设备和诊断测试仪器 。 采用先进管理模式与制造厂商联网的配件仓库， 做 到准确订货、快捷入库、灵活结款。 建立 电子计算机系统 ， 实现汽车销售、配件供销、服务接待与结算、业务管理等系统的内外联网。 此外还必须根据 红岩汽车 4S 店 建设规模，配套建设一定面积的 商品车、客户车、待交车和待修车停车位，安排建设 员工食堂、职工宿舍及卫生间和浴室， 安排一定面积的绿化带和进出通道及内部交通道路，使新建成的 红岩汽车 4S 店功能完善，布局科学合理。 根据以上要求 ，该项目平面布局为：临 209 国道边 15 米处建长 25 米，宽 20 米 ，占地面积 500 的展厅，展厅 外高度不低于 11 米，内部净空高度不低于 ， 前半部 为一层，后半部为两层，建筑面积 750 ；在展厅后面紧接着建设长70 米、宽 18 米 ，占地面积 1260 的汽车销售服务、汽车维修及配件仓库区， 单层建筑，设计层高为 10 米，建筑面积 1260 。在距汽车销售维修及仓库建筑物 处建职工食堂、宿舍、卫生间和浴室，整个生活用房总长 53 米，宽 10 米，占地面积 530 ，其中： 职工宿舍布局在中间，长 30 米，宽 12米， 占地面积 360 平方米， 设计建设 二 层，建筑面积 720 平方米； 食堂 布局在职工宿舍的左边，长 12 米，宽 10 米， 占地面积 120 ， 设计为一层，建筑面积 120 ；浴室及卫生间建在右边，长 13 米，宽 12 米，设计为一层，建筑面积 156 。在 19 整个场地的右边从临公路向到卫生间和浴室前依次建设商品车停车区、客户区停车区、交车区停车区、待修车停车区 ，其中：商品车停车区设停车位 9 个，占地面积 270 ；客户区设停车位 16 个，占地面积 192 ；交车区停车位 9 个，面积 270； 待修车停车位 25 个，占地面积 750 。在 4S 店的左边、临 209 国道公路及整 个停车区的右边建 宽 3 米， 长 260 米的绿化带。在环 4S 店展厅和汽车销售维修及配件仓库建筑物周边建 2009 的环型道路及场坝。 红岩汽车 4S 店展厅 及销售维修车间 是该项目标致性建筑，必须按 车销售终端建设标准指导手册（ 2008 年版）的要求进行装修， 其中展厅的 正立面和左右两端全部玻璃幕墙，隔段墙和屋檐部分全部采用红色铝塑板贴面，店面文字图案采用白色铝塑板双面雕绘， 内部吊顶，墙面采用白色乳胶漆， 装饰豪华， 格调高雅 ，凝聚现代气息。 项目总用地 6667 ， 其中建筑物占地面积 2396 ， 建筑总面积 3006 ， 构筑 物占地 1482 ， 场区道路 及场坝 2009 ， 绿化面积 780 。容积率为 高超过 8 米的按 2 倍计算）， 建筑系数为 30%，行政服务设施用地比重为 15%，绿化率 25%。 20 第六章 项目建设 内容及规模 一、设计依据 1、根据 车销售终端建设标准指导手册（ 2008年版） 进行设计； 2、根据业主提供的使用要求进行设计； 3、依据抗震规范进行设防； 4、依据建筑物防雷设计规范施置避雷带。 5、屋面建筑设计规范 (004) 6、 建筑设计防火规范 (7) 7、依据国家现行建筑、结构、水电规划进行设计。 二 、建设内容及规模 （一）征用土地及场地平整 征用土地 10 亩； 挖、 填土石方 1 万立方米；做围墙 栏栅340 米。 （二）土建工程 1、 红岩汽车 4S 店 展厅 ：长 25 米，宽 20 米，占地面积500 平方米，全框架设计，抗震设防裂度为 7 度，二级防火材料， 层高 11 米，其中：前半部展厅为一层，建筑面积 250 平方米 ；后半部为两层，建筑面积 500 平方米，设置总经理办公室、办公室、业务洽谈室、培训室、会议室、开票室、结算室。 2、汽车 维修保养及配件 仓库：长 70 米，宽 18 米，占地 21 面积 1260 平方米，钢结构建筑，设计层高 10 米，单层建筑。内设客户接待区、客户休息室、站长办公室、办公室、配件库房、旧件存放室、工具存放室和汽车维修车间，男、女卫生室。其中：客户接待室 56 平方米，客户休息室 70 平方米，站长办公室 54 平方米，办公室 54 平方米，配件库房 252 平方米，旧件存放室 120 平方米，工具存放室 60 平方米，汽车维修车间504 平方米，男、女卫生室 90 平方米。总建筑面积 1260 平方米 。 3、 员工食堂、餐厅 ： 长 12 米、宽 10 米，占地面积 120平方米， 框架 结构，建筑 一 层，总建筑面积 120 平方米； 4、 员工宿舍 ： 长 30 米，宽 12 米，占地面积 360 平方米，框架结构，抗震设防裂度 7 度，三级防火材料，设计建筑 二 层，建筑面积 720 平方米。 5、卫生间及浴室：占地长 13 米，宽 12 米，占地面积 156平方米，框架结构，抗震设防裂度 7 度，单层建筑，建筑面积156 平方米。 6、停车位：共建 商品车、客户停车、交车区停车位、待修车停车位 共计 59 个， 总 占地面积 1482 。 采用 30 公分毛石垫层， 200#混凝土浇筑 20 公分厚。 7、环型道路及场坝：占地面积 2009 平方米，采用 30 公分毛石垫层， 200#混凝土浇筑 20 公分厚。 （三）装饰装璜 22 展厅的正立面和左右两端全部玻璃幕墙，隔段墙和屋檐部分全部采用红色铝塑板贴面，店面文字图案采用白色铝塑板双面雕绘，内部吊顶，墙面采用白色乳胶漆。 （四）配套工程 1、自来水安装 主管 50管 20装面积 3006 平方米。 2、电 低压 220V 安装面积 3006 平方米； 380V 安装面积 504 平方米。 3、排水、排污 挖、砌排水沟 350 米，并做水泥盖板。 10 立方米三级化粪池一个。 4、消防 消防栓：配备消防栓 7 个，其中： 展厅 1 个， 汽车维修及配件仓库 2 个， 员工宿舍 3 个，食堂 1 个。 灭火器：配备 干粉 灭火器 18 个，其中： 展厅 4 个，汽车维修及配件仓库 6 个，员工宿舍 6 个，食堂 2 个。 5、绿化 在 4S 店的左边、临 209 国道公路及整个停车区的右边建宽 3 米，长 260 米的绿化带， 总绿化面积 780 平方米 （ 五 ）设备设施（见下表） 23 设备名称 单位 数量 单价（万元） 金额（万元） 油泵试验台 台 1 12 12 前轮电子定位系统 套 1 11 11 超声波清洗机 台 1 控发动机检测诊断仪 台 4 尾气检测仪 台 1 0 吨吊车 台 1 30 30 举升机 台 1 15 15 各类机修设备 套 18 1 18 红外线烤漆房 间 1 20 20 交易、办公设备 套 20 1 20 服务车 台 2 7 14 合 计 149 24 第 七 章 节 能 能源问题已经成为制约中国经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度做好节能工作，实现能源的可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。因此，合理地，充分地利用能源资源，千方百计降低能源消耗是一项 利国利民的重要任务。 一、设计依据 1、国务院关于加强节能工作的决定（ 2006 年 8 月 31 日） 2、 中华人民共和国节药能源法 (1998 年 1 月 1 日执行 ) 3、评价企业合理用电技术导则 (4、评价企业合理用水技术导则 (二、设计原则 1、按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用的设备和器材应采用相应的先进、可靠的节能新工艺、新技术、新设备、新材料，凡已被国家颁布淘汰的高能耗设备不可采用。 2、凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能 源利用率，降低能耗。 3、对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。 三、能源分析 本项目所需能源有电力和自来水二种。 电力有三相 380V、单相 220V 电和单相 110V 电三种。三 25 相电主要用于汽车修理车间，单相电主要用于照明、小型电器设备 (如小型空调机、电视机、计算机、消防监控、保安监控系统等 )。 自来水用于消防、餐厅、浴室、洗手间等处。 四、节能措施 1、供电系统全部采用节能产品，照明采用灯光明暗调节系统，根据外界光照情况自动调节灯光明暗，各楼层通道及楼梯间均安装声控灯具 ,自动开启 ,自动断电。其它工作 用设备设施采用节能产品，确保供电系统节约能源。 2、合理配置灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。 3、建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，以减少通风、空调的能耗。 4、在空调上也要加强能耗管理，参数建议取值：夏季 2327 、冬季 16 20 、相对湿度取 40 70%。 5、 供水管网均采用优质管件，阀门采用节能型优质阀门，采用节水措施，加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象。 26 第八 章 环境保护、劳动安全卫生及消防 一、环境保护 为了保护人类赖以生存的环境， 实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规，结合项目建设 “三同时 ”的原则，在建设和营运过程中必须对 “三废 ”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。 1、环境保护标准 （ 1）环境空气质量标准 (（ 2）地表水环境质量标准 (（ 3）城市区域噪声标准 (（ 4）污水综合排放标准 (2、主要污染源分析 本项目在施工 过程中，机械设备噪音及施工中粉尘或泥土对周围环境会造成一定的污染；项目投入运营后，主要污染源如下 : （ 1）固体垃圾：主要来源 于汽车 4S 店、维修车间 、员工食堂所产生的废弃物。 （ 2）废水：主要是卫生间废水，为生活污水。 （ 3）废油：主要是修理车间清洗机器时漏出的汽、柴油、 27 润滑油。 （ 4）厨房烟气 （ 5）电磁污染 3、环境保护措施 （ 1）本项目在施工过程中的环境保护措施 A 、施工中的噪声控制 该项目在施工过程中，由于机械设备振动，会产生一定的噪音，为有效控制噪声，在选择工程施工队时，一是要求施工方在振捣混凝 土时必须使用先进的降声机械设备，二是严禁深夜施工。 B、施工中的粉尘控制 该项目在施工过程中，全部采用封闭式施工，对粉尘较大的施工工段，采取必要的喷水降尘措施，场内运输道路进行硬化，在出入口设冲洗槽，在施工现场设置污水沉淀池，对公路道路的污染及时派专人打扫并冲洗。 （ 2）本项目在运营过程中的环境保护措施 A、垃圾的处理 按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响院内景观的密封式垃圾收集器，采用全密闭式的垃圾收集运送小车和运输车。规划固定的垃圾收集运送通道，然后根据垃圾实际产生量运送至指定的垃圾压缩 中转站。 B、污水的处理 28 设计应采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。洗手间污水应先经化粪池处理后排放。 C、对修理车间清洗机器时漏出的汽、煤、柴油、润滑油设置、漏油接油槽、隔油栅。 D、厨房产生的油烟、一氧化碳以及燃气废气等有害气体，可采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施。要求油烟绝大部分含油分离出来，尽量减少油颗粒排入大气。其余废气也应排放到适当高度。 E、为防止电动动力设备及部分电子设备对外部和内部的电磁污染，影响通讯、电脑的运行，对污染源应进行屏蔽处理。 二、劳动安全卫生 严格按照 国家劳动部 (1998)48 号关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定的规范进行职业安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障工人的安全与健康。 1、防触电 :建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，电气设备外壳、配线穿管以及电气安装支架等均作接零保护，插座回路应设专用接地线。 2、继电保护 :变配电所进线开关柜采用反时限过电流保护，变压器出线柜采用过电流速断保护和温度保护。 3、防雷 :当低压线路电缆埋地时，在入户端应将电缆金属外皮和金属线槽接地，直埋地的金属管道在进出建筑物处应就近与防雷装置相连。低压 配电系统接地型式为 ，由变 29 电所引出专用 ，与 N 线严格分开，所有正常不带电的金属构架等均应与 作良好的电器连接。 干线沿电缆沟和桥架敷设。重复接地与防雷接地及弱电系统接地共用接地板，综合接地电阻不大于 1。 4、检修照明电压不高于 12 伏，以确保检修人员不致发生触电事故。 5、工程建设单位和项目业主设立安全责任人，各班、车间设小组安全员，形成安全生产组织网络。对全体员工定期组织进行健康检查，建立健康档案，并按不同工种岗位发放劳动保护用品，加强职工的职业病防护及卫生保健。 6、对于产生飞尘的地 方，在设计中均应考虑除尘措施，以满足卫生要求。 7、业主和施工企业、监理人员、项目管理单位要树立 “以人为本，预防为主，安全第一 ”的观念，严格安全管理，强化安全生产责任制，健全事故控制指标体系和应急救援体系，建立健全各项安全制度，采取行之有效的安全防范措施，做到业主负责，专人专管，各尽其责，层层把关，文明施工，谨慎作业，确保施工现场安全。此外，加强宣传和执法力度，规范建筑工人的行为；非施工人员严禁进入施工区，为项目建设营造良好的安全环境。 三、消防 1、设计依据 30 A、中华人民共和国消防法 1998 年 9 月 1 日施行 B、建筑设计防火规范 003 年版 ) C、建筑灭火器配置设计规范 997 年版 ) 2、设计范围 本工程消防设计范围主要为室内外消防系统。 3、消防设计 （ 1）建筑消防措施 A、根据不同功能合理布局，建筑之间留有足够的防火间距和供消防人员进行操作的室外空间及消防通道；各建筑出入口处，有足够的人员集散场，并与道路联 接 。 B、结合总平面布局，拟建道路互相连通，形成环路，并考虑适当的转弯半径，使消防车来往通畅、便捷，顺利到达各建筑物，满足消防要求。 C、按照国家防火规范，划分若干防火防烟区域，在每一防火区域内设置不少于两个疏散口；消防电梯设在主要入口附近，保证消防人员快速到达火灾区域。 D、室内装修采用不燃或 阻 燃材料，对于钢结构构件和木构件应采取有效的防火处理措施，达到相应的耐火极限。 （ 2）消防给水系统 A、消火栓灭火系统：消火柱灭火系统用水量为 25L/s，火灾延续时间为三小时，一次火灾需水量 270水方式由城市 给水管引入主水管供水，经消火栓泵至消火栓管网，至各 31 层消火栓箱，在建筑内形成环状管网。按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护 范围内任何部位的原则全面布置消火栓。 B、干式灭火系统 汽车展厅 、 接待大厅、 修理车间、办公室 、职工宿舍、门卫室 采用干式手提灭火器，置于各消火栓箱内。 C 、消防电气系统 包括火灾自动报警、事故广播、送排烟控制、电源控制、计算机管理等。全系统消防联动信号由中央控制台控制。 32 第 九 章 组织机构与人力资源配置 一、组织机构 本项目管理机构由 汽车维修服务 有限公司组建，组织机构按现代企业管理制度，实行总经理负责制，总经理下设副总经理及各职能部门。 并在相关县市和地区设立分支机构。 二、人力资源配置 本项目除高级管理者外，其它员工均实行社会招聘。 公司与恩施州交通技工学校签订有长期委培合同， 全体员工均须 到州交通技工学校 进行严格的岗前培训，择优录取，旨在为顾客提供 周到、 快捷 的服务。本项目 总用工 120 人，其中： 高级管理 人员 15 人， 车辆营销、维修技术等员工 105 人。 33 第 十 章 项目组织方式及实施进度安排 一、项目组织方式 1、为使项目建设能够顺利进行， 汽车维修服务有限公司 将成立专门的项目建设领导小组。要求工程建设必须做到“三到位 ”和 “七统一 ”。 2、该项目由 汽车维 修服务有限公司 委托具有相关资质的设计院进行施工图设计，建筑工程委托恩施 市 建设工程招标投标中心实行公开招投标，择优选择建筑施工企业承包建设。 3、 该项目公开招标监理公司对项目建设实行全过程质量监控，确保工程质量、工程建设进度和工程建设资金的合理使用。 4、该项目建设严格执行国家基本建设管理程序，按照 “四制、三专、一封闭 ”的原则。即实行 “项目法人负责制、招投标制、工程监理制、合同管理制 ”，资金实行专人、专帐、专户管理，封闭运行。工程竣工后组织有关部门进行竣工验收和财务审计决算，确保项目保质保量按期完成。 二、项 目实施进度安排 根据项目建设方案并提出项目建设工期和实施进度方案，以便科学组织实施过程中各阶段的工作，确保项目按期建成，发挥投资效益。 1、建设工期 34 建设工期一般是指拟建项目永久性工程开工之日，到项目全面建成投产或交付使用所需要的全部时间，建设工期包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调试、联合运转、交付使用等阶段。 根据国家建设部关于发布（全国统一建筑安装工程工期定额）的通知（建标 200038 号）本文件精神，本项目的建设工期按照国家建设部全国统一建筑安装工程工期定额（ 2000 年中国计划出 版社）中的有关规定，结合本项目的实际，确定施工工期为 10 个月。 本项目计划从三个阶段实施 第一阶段为前期准备阶段。本阶段主要工作内容包括：提出和审批项目可行研究、编制计划任务书、编制项目设计文件、办理规划审批手续等工作。 第二阶段：施工阶段。本阶段主要工作内容包括制定年度计划、建设准备、组织施工、生产准备等工作。其具体工作内容如下： 制定年度计划： A、合理安排各个单项工程的建设规模及建设进度； B、合理安排建设资金，中途物力及财力不足现象发生； C、统筹安排在建项目及拟建项目，避免仓促上马； D、兼顾主体项目和配 套项目，力争互相衔接，同时建成； E、编制招标文件，进行施工招标，选择监理公司及施工企业。 建设准备： A、作好技术准备，搞好 “三通一平 ”工作； B、 35 修建临时生产和生活设施； C、协调图纸及技术资料的供应；D、落实地方材料、设备及制品的供应，落实施工力量等。 组织施工：按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计，进行文明施工，一般包括土建、给排水、消防、喷淋、变配电及电力照明、弱电及设备安装等工程项目等。 生产准备： A、组织机构设置； B、人员配备及培训。 第三阶段：竣工使用阶段。本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、 交付使用。具体包括： A 、及时组织设计、施工单位、质量监管单位等进行验收，并做好验收记录； B、编制竣工决算文件； C、向主管部门提出竣工验收； D、办理固定资产交付使用的转帐手续。 2、实施进度安排 本项目在施工过程中提倡 “科学管理、合理安排、文明施工 ”的原则，严格履行建设工程合同，合理安排工序，组织好均衡的连续施工，本着对工程、质量、成本和安全进行科学的监督、检查和控制，力求达到 “高质量、高工效、低成本 ”的目标，使工程早日竣工并交付使用。根据中华人民共和国建设部全国统一建筑安装工程工期定额（建标 200038 号）本文件精神，并结合本工程实际情况，本项目进度计划安排如下： （ 1） 2009 年 4 月 9 月底共 6 个月时间完成前期准备工作，其主要工作内容包括：项目可行性研究报告编制、 项目立项审批 、 土地预审、规划审批、土地征用、 综合报建、进行工 36 程勘察设计、工程招标、资金筹措等。 （ 2） 2009 年 10 月至 2010 年 6 月底共 9 个月时间完成建筑及装饰工程施工工作。主要内容包括基础工程施工、土建、装饰工程、水、电安装、室外 环境建设 等。 （ 3） 2010 年 78 月完成设备采购安装工程。 （ 4） 2010 年 9 月验收交付使用 整个建设工 期为 12 个月。 项目实施进度表 时 间 建设内容 2009 年 2010 年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 前期工程 土建装饰 工程 设备安装 调试 竣工验收 37 第十 一 章