街心花园建设房地产开发建设项目可行性研究报告

可行性研究报告 录 前 言 . 1 1、总 论 . 2 2、项目背景 . 5 目由来 . 5 . 9 .目政策背景 . 13 3、项目建设的必要性分析 . 15 项目的有关说明 . 15 . 16 项目建设的必要性 . 16 4、项目建设条件及制约因素 . 18 设条件 . 18 约因素 . 18 5、项目建设方案 . 19 导思想和基本原则 . 19 目建设的总体设想和定位 . 20 设方案、规模及内容 . 21 6、项目实施管理 . 24 构设置 . 24 构的基本情况 . 25 理措施 . 25 目建成后的 运行管护 . 、项目实施进度 . 26 目建设工期 . 26 目实施进度安排 . 26 目实施进度表 . 26 8、环境保护 . 27 . 27 会环境状况 . 27 要污染物及来源 . 27 治措施 . 28 9、投资估算及资金筹措 . 28 资估算编制说明 . 28 资估算结果 . 30 目实施计划及资金筹措 . 30 10、效益分析 . 31 务评价 . 31 会及环境效益分析 . 35 11、结论及建议 . 36 论 . 36 议 . 37 12、附表及附图 前 言 经济的快速发展与人口的急剧增长，导致人们对土地不分类型地全面开发和占用 ，在城市建设中我们只注重城市群和城市带的无边蔓延，失去了大片可以制造氧气和引导空气流动的森林，最终，环境不堪负荷，我们因此尝到了这样做所带来的后果。人类对自然、以及对文化遗产的破坏已经危及其自身的生存；始料未及的“建设性破坏”屡见不鲜，城市中心建筑密度越来越大，环境污染日趋严重，破坏了城市运行的肌理与脉络。如今，“和平与可持续发展”成为跨世纪的主题，在已批准实施的中国 21世纪议程中，就将“改善人类住区环境”列入重要内容，在城市建设中正视生态环境，加强生态意识；力臻人居环境建设活动与经济发展良性互动；充分 利用科学技术，推动经济发展和社会繁荣；关怀最广大的人民群众，重视社会发展的整体利益；尊重客观自然规律，进一步改善原有的生态环境，重新“开启生态过程”，即在顺应自然和调适自我的基础上，去审慎地装点自然，有节制地利用自然和改造自然，从而塑造生态和谐健康、景色美丽怡人的城市整体空间特色。在城市中尽量增加民俗、文化、艺术浪漫的情调，感性的成分，配合于绿地、环境，让每一个市民都参与享受，让城市不仅现代化，而且更是一个有生命力和具有立体情感的山水家园。 1、总 论 目名称： 城 心花园建设 目主办者： 本项目由 人民政府主办，并由 城乡建设环境保护局代表县人民政府负责该项目的开发建设与管理 目可行性研究承担单位 ： 行性研究的依据及过程 行性研究的主要依据 域城镇体系规划 城总体规划修编（ 2002） 国民经济和社会发展第十个五年计划 国家计委小城镇经济综合开发示范项目实施方案与管理办法 中共 委、 人民政府关于加快城镇建设的决定云发20008 号文 建设项目经济评价方法 与参数 全国市政工程投资估算指标 现行建筑、市政、安装定额及有关费用定额 建设单位提供的有关资料 行性研究的主要经过 城乡规划设计研究院受 城乡建设局委托，于 2003 年 9月开展 城 心花园建设可行性研究工作，主要经过： 收集整理 城的基本资料； 根据有关资料和实地勘测结果，按国家相关技术规范和标准，比较技术方案，绘制总平面图，确定道路交叉点、标高、转弯半径、绿化率等； 确定工程主要建设内容和规模，并进行投资估算； 明确本地段规划的主导 性质，突出传统的商业与民俗活动区域，并通过各种规划设计手段使之发扬光大。 评价项目效益 目建设主要规模和内容 （ 1）中心绿地（原工人俱乐部、游泳池、公安局、外贸公司住宅、物质公司、农机公司、印刷厂）位于 城中部，是 城的城市中心区，总用地 顷； （ 2） 政协、残联综合楼， 建筑面积 3886 平方米； （ 3） 民政局办公楼， 建筑面积 2566 平方米； （ 4） 农机公司综合楼旋转工程 2900 平方米； （ 5）公安局办公楼（中心绿地的北边），建筑面积 2800 平方米； （ 6） 大兴街至检察院、大兴街 至交通局、大兴街至公安局三条道路的改扩建和园区中心环岛周边车行道路面扩宽，道路面积 7800 平方米； （ 7）硬地铺青石板 800 平方米（整个园区硬地）； （ 8） 绿地 方米； （ 9）两个水体工程 780 平方米（分别位于中心绿地的东北、西北两边）； （ 10）灯光工程（整个园区内零星布置） ； （ 11）商业建筑 ： 1#商住楼 建筑 面积 4875 平方米， 2#商住楼 建筑 面积 方米， 3#商住楼 建筑 面积 3056 平方米； （ 12）地下娱乐城 1500 平方米； （ 13）南 、北地下 停车场， 建筑 面积 5920 平方米。 要技术经济指标 项目总投资 元。其中行政办公楼、道路场地及公共设施建设项目建设投资 元；其它开发建设项目总投资为 其它开发建设项目财务评价指标 a投资利润率 b投资利税率 c其它指标 所得税后： 财务净现值： 元； 财务内部收益率： 投资回收期： ； 所得税前： 财务净现值： 元； 财务内部收益率： 投资回收期： 。 行性研究主要结论和建 议 本项目中的行政办公楼、道路场地、绿化及公共设施建设项目全部为行政办公楼及公益建设项目，全部由政府财政拨款建设。其它开发建设项目由银行贷款及企业自筹资金建设，其它开发建设项目建设期（头一年）贷款利息计入固定资产投资，经营期（第二年）开始每年等额还本付息。 本项目的实施，符合 城总规提出的中心城区的职能疏解，可强化 城的中心地位，丰富城市的内涵，该项目的建成必将成为城市中心的标志。 本项目的实施，可满足市民对城市公共开放空间的需求，进一步改善 城的环境质量，提高城市经济活力和知 名度。 本项目采用的技术适度，与 城的建设条件和人力资源相适应，有较成熟的建设及运营经验，技术上可行。 本项目注重把握和运用以往城市建设所忽视的自然生态的特点和规律，贯彻整体优先和生态优先的准则，并力图创造一个人工环境与自然环境和谐共存的可持续发展的城市建设环境。 本项目的建成将对 城今后的布局和发展产生巨大影响，将解决目前存在的停车难的问题，极大地改善城市的投资环境、交通拥挤、环境污染等状况，促进人民生活质量和水平的进一步提高，有力推动 镇规模的扩大和城镇化水平的提 高，并带动周边的发展。该项目的实施是必要和可行的，具有良好的社会、经济、环境效益，建议上级部门给予列项扶持。 2、项目背景 目由来 随着二十一世纪的来临，党中央、国务院提出了“小城镇，大战略”及实施西部大开发的战略决策， 委、省政府对城乡结构调整和城市化问题也给予了极大的关注，做出了“关于加快城镇建设的决定”。这些都为 城的发展提供了历史性的机遇，同时，随着“九五”计划的圆满完成以及“十五”计划的实施，广大人民群众正朝着小康生活迈进，对经济社会的发展和环境建设提出了新的、更高的要求。 长期 以来，我国由于实行城乡二元经济结构的体制，过严的农转非限制，使农村人多地少的矛盾更加突出，“三农”问题（农民、农村和农业经济）难以解决，农业增产、增收缓慢。在近十几年， 变和体制改革的过渡时期，要依靠城市产业吸纳农村剩余劳动力，为他们提供更多的就业机会的可能性很小。乡镇企业的兴起是农村经济改革后的必然结果，发展乡镇企业和个体私营经济已成为了吸纳农村剩余劳动力的最重要渠道。近年来由于乡镇企业因为农业基础、人口素质、市场容量、环境资源的约束，技术水平低、规模小、重复分散、资金困难、管理水平不高等问题的 困扰，面对的发展空间远不及过去宽松，其吸纳农村剩余劳动力的速度明显减缓，趋于饱和。加快小城镇建设和产业结构调整，加强城镇经济综合开发，大力发展乡镇企业和个体私营经济，调优第一产业，调强第二产业，调快第三产业，是解决“三农”问题的有效途径。 县委、政府根据当地的资源条件，区位优势，以资源为前提，以市场为导向，以效益为中心，以 心花园建设为契机，打基础、兴科教、调结构、建支柱、拓行业，切实从农、林、牧、渔等行业抓起，大力发展乡镇企业，促进全县经济的总体发展。但是，由于城市建设的滞后，制约了城市的活力和 国民经济发展的后劲，因此，迫切需要加快城市环境质量建设的步伐，进一步改善城市的投资环境，才能促进国民经济的健康发展，把 城建设成为布局合理、设施完善、环境优良的城市，也是现代化城市发展的必由之路。 面对存在的问题及历史性的发展机遇， 委、县政府根据 提出了中心城区的职能疏解建设项目，从 心花园建设入手，充分发挥城市中心的优势，带动周边快速发展，提高城市市民的生活质量水平，推动旧城改造进程，促进全县经济社会协调发展。 社会财富的增加，人们的收入日益充裕，对生活质量的要求随之 高，城市环境日益受到人们的关注，这是社会进步的规律。城市开放空间环境是人工的创造，是相对于那些无形的自然环境（空气、阳光、水质）而言，是决定城市风貌的重要组成，也是城市生活最活跃的组成部分。 委、县政府建立以民为本的思想，在城市建设中体现人文关怀，为当地的居民创造优美、舒适、便利、健康的城市环境，作为恒久的目标， 心花园的建设，正好给 城带来新鲜的空气和营养，尽可能符合人性的自然要求。 为满足国际经济新形式及西部大开发战略的需要，更好地指导 城的发展必须全方位应对 全球化、信息化的宏观时代背景。20 世纪 80 年代以来，经济全球化趋势明显，城市作为社会经济发展的空间载体，在国家和地区发展中的作用越来越大。 信息化时代。信息化正以令人难以置信的速度、方式和力量重塑当今世界的时空格局。它对城市功能、规模、形态的冲击，将彻底打破人们对城市既有的传统而狭隘的认识。随着信息化的发展，各种社会经济要素可以摆脱距离的约束，而按照其内在的需要在更为广大的范围内进行合理的运动。城市职能的高低越来越取决于其在信息网络节点中所处的区位，城市竞争力的大小也越来越取决于其占有、处理与支配信息的 能力，而不是单一取决于城市规模。 现代化前景。现代化已成为全球的共识和追求，现代化不仅意味着经济的现代化，还必须包括基础设施、政府管理、制度环境、全民素质等的全面现代化，现代化的区域不是仅限于城市，还必须包括农村，不是基于一座城市，还必须包括其周边的广大区域。 机遇与挑战并存的内部环境 从全国产业战略布局的发展态势看，将形成由沿海经济带、长江经济带和西部大开发构成的 H 型格局。国家提出了加快西部改革开发步伐战略目标，中央政府将通过政策倾斜，优先在西部地区安排资源开发和基础设施建设，加强东部沿海较发达地区与 西部地区的经济联合和技术联合，引导外资更多的投向西部地区。随着新世纪的来临，西部大开发战略受到了广泛的重视和关注，同时为 的城市发展带来了良好的机遇。同时，世界经济正朝着区域经济一体化的方向发展， 于中国西南边疆，背靠欧亚大陆，面向东南亚和南亚，区位优势明显，尤其是东盟自由贸易区的建立将使东盟成为一个重要的经济区域和贸易集团，东盟的经济发展将极大的影响 济发展，并将 向国际经济一体化的前沿。 抓住西部大开发的重大历史机遇，把“建设绿色经济强省、民族文化大省和通向东南亚、南亚的国际大通道” 作为今后发展的总目标。 应充分利用地缘优势以及能源、生物、风景、民族文化资源优势，促进城镇体系的合理发展，进一步缩小与内地发达地区的差异，逐步消除县域内明显的城乡二元结构。随着我国城市化进程的加快，全国多条经济轴线和多个中心城市的形成，对国内的资源、要素及对流入中国的国际资本、要素的争夺将大为加剧。 正处于一个为构筑更高竞争平台而激烈重组的时期，这包括城市功能定位、产业布局、空间构架、设施建设在内的全方位重组过程。 内目前各县市也都在极力强化要素的集聚发展，竞争的态势有增无减。在这个高度竞争、迅 速变动的内部环境里， 能否找准位置、抢占优势，将直接决定 未来长远发展的成败。 丰富城市的内涵 城市越发展就越需要文化与精神的支撑，文化是城市的底蕴。 没有文化底蕴的城市是不可能具有持久吸引力的。这一论断将在未来城市发展的轨迹中不断得以证实和强化。今天，我们应该加强 的文化创新，充分发扬其本土民族文化给城市带来的丰富内涵。在生态失衡、社会矛盾日益尖锐的今天，尤其需要通过生态文化的渗透和影响，利用山水相映，城林相依的优势，促进经济、社会、环境的协调发展，创造自然与人和谐相处的生境，用高尚的 诗意的生活情趣去引导人们提升追求层次和思想道德情操，使 进一步对内增强凝聚力，对外增强吸引力，在传统与现代文明的对话和东西方文化交流的过程中，积极创新城市文化，适应城市在新时期的发展。 通过调整城市中心区职能，有效促进城市中心区与城市区域空间发展的协调机制。 土地制度创新 土地资源的优化配置直接关系到城市发展的速度、效益和质量，土地制度的调整和创新成为 市建设、发展和经营的战略内容。政府把土地供给当作介入经济运行模式的一种手段和资本。 针对士地使用和管理中最为突出的矛盾，加紧土地制度创新。以市场 运作为手段，以多方利益为纽结，从而能够有效地实现旧城空间的置换，促进城市功能提升，处理好城村用地权属转换过程中的利益矛盾。政府在旧城改造的过程中，按照市场方式进行运作，给予市民必要的利益补偿和发展出路，在以利于城市发展为前提，兼顾城市政府与市民的利益。 实现“村庄”与“城市”的转换，“产业”与“创新”的结合，“自然”与“人工”的共生；形成体现“城市目标”、“时代特点”、“产业特色”、“环境特征”的可持续发展新空间。 0 位于 南部， 西南部。东与 县接壤，北与 相连，西北倚 境，西南隔 与 望 。县内最高海拔 2637 米在国家级自然保护区黄连山主峰，最低海拔 320 米在 合口，年平均气温 ，雨热同季，冬暖夏凉，四季如春。全县辖八乡一镇， 81 个村委会 2 个社区， 735 个村民小组 796 个自然村，总人口 205195 人，其中哈尼族人口占全县总人口的 彝、瑶、傣、拉祜人口占全县人口的 10%，是典型的少数民族聚居的山区县。 于 1958 年 7 月建县时由 的六村办事处及 位偏僻边远。县境内全是山 区，山高谷深，沟壑纵横，峰峦叠嶂，在 方公里国土面积中没有一块足 1平方公里的平地。 2003 年全县地方财政收入 1228 万元，支出 12771 万元，自给率仅为 农民人均纯收入 623 元，人均口粮 296 公斤；尚有 人贫困人口，其中绝对贫困人口 人，相对贫困人口 是全国 592 个、全省 73 个贫困县之一，经济发展水平不高，基础设施薄弱，产业单一，财政困难， 是国务院确定的全国首批重点扶持开发县。 发展有许多制约因素，突出表现在四个方面。 （ 1）素质型贫困。由于教育起步晚， 劳动者素质低，群众思想观念陈旧，接受先进思想、先进观念和推广实用技术缓慢，部分地区至今仍沿袭着刀耕火种、广种薄收、靠天吃饭的自然耕作方式。 （ 2）区位型贫困。 区位 边远，距省会 公里，距新州府蒙自 220 公里，受中心城市和内地发达地区辐射影响率低，相当一部分群众生活在生存条件恶劣、交通不便的偏远山区和高寒山区。 （ 3）结构型贫困。全县土地面积宽广，但可开垦耕作面积少。按国家有关规定，县境内 80%以上的土地均属退耕还林之列，1 产出率低，目前仅在低海拔地区培植了橡胶、咖啡、胡椒等产业，而在中、高 海拔地区除茶叶、草果等传统产业外，还没有培植形成一定规模的产业，财源结构单一。 （ 4）历史型贫困。由于建县晚，投入不足，路电水和通信等基础设施建设滞后，加上受环境和自然条件制约，抗御自然灾害的能力弱，一到雨季，泥石流、洪涝灾害频繁，基础设施受毁严重，致使重复投入重复建设，消 耗 的人力、物力和财力巨大。 城气候为 西部亚热带山地季风气候，年平均气温 有霜期为 11 天，年平均降雨量 1991 毫米，年平均相对湿度 79%，年平均日照时数为 时，常年主导风向为东南风，雨季一般集中在 5 月至 10 月，此季光照少，昼夜温差小， 11 月至次年 4 月为干季，干季晴天多，光照足，湿度小，昼夜温差大。 城规划区面积为 方公里，规划区 2003 年末总人口 农业人口 4902 人，未落户常住人口 2802 人。 (1) 现状建设状况及存在问题 城地处呈东西长条形展布的 子上，东西长 8 公里，南北最宽 450 米，南北两面皆是斜坡，南面有松东河，北面有规洞河，两河由东向西径流，与县城高差达 300 余米，是一个地质灾害严重的不稳定带状型山区城镇。整体地形东高西低， 建设总用地 顷，人均建设用地 方米，远远低于国家规定的人均建设用地 60 平方米的下限。现状仅有一条九米宽的晋思过境公路作为城市主街道，且道路等级、质量偏低，没有停车场地，各种车辆随街停放，不仅严重影响交通，而且车辆和过往行人没有安全保障；公共建筑用地中，文化娱乐用地、2 贸市场用地偏少，文化生活比较缺乏，且每逢街天道路无法通畅，安全、卫生问题困扰着城镇健康发展；城区建筑质量偏低，没有能够展现民族地方城镇风貌特色，建筑密度过大，杂乱布置，几乎没有安全距离，极不利于抗震防灾和卫生美观；绿化用地几 乎是零，人们在休息时没有休憩、散步、娱乐、活动的场地和空间，城镇的环境容量已趋饱和，随着城镇人口的不断增加，环境质量将呈加速成恶趋势，这是直接威胁城镇可持续发展战略的致命因素；地质灾害十分严重，冲沟、滑坡群点遍布县城两边，直接威胁着市民的生命财产安全的有 59 个滑坡群点和 78 条冲沟；县城供水一直靠零星的泉水供应，水源水量不足，水厂供水规模小，净水厂没有加氯配套设施，水质不达标，配水管网老化严重，布局不合理，输水能力差，尤其是 2 至 4 月城市给水供不应求；城区强弱电、光缆架设混杂，主要是沿城区主街道两边的人行道空中 架设，影响市容市貌，既不安全又不科学，每逢雨季和自然灾害发生时，将会带来很大的安全隐患；城市路灯仅为单排布置，且安装间距较大，灯杆高度显低，经常出现短路；无城市垃圾处理场，一是由于没有建筑垃圾场，建设方只好将每天的建筑垃圾沿晋思线两旁到处倾倒，不但污染环境影响市容市貌，而且每逢雨季产生泥石流滑坡、淹埋农田等现象频频发生，给县城的稳定和基本农田保护带来了极大危害；二是没有生活垃圾处理场，城市生活垃圾只能在野外堆放焚烧，这样不仅孳生蚊蝇传播疾病，而且占用土地、臭气熏天、污染生态环境；对外交通条件差，阻碍了全县的资源、经济、人才和信息的对外交流；公共设施不配套，工程项目“三角债”问题十分突出。因此，长期以来， 于建县晚，起点低，自身投入能力脆弱， 1958 年建县至今对城市基础设施建设的投不足 2 亿元，致使基础设施建设严重滞后，社会发育程度低，生产力水平低下，3 和社会发展较为缓慢。 (2) 县城总体规划 2002 年， 人民政府委托 城乡规划设计研究院对 城总体规划进行了修编。 城总体规划修编把 城作为全县第一级中心城镇进行规划，到规划期末，形成中心城镇 建制镇 集镇三级城镇体系。在县域内， 进一步增强中心城镇的集聚能力，在更大范围内发挥 城中心城镇作用，促进及带动建制镇、集镇经济的发展，提高城市化水平，进而推动全县经济的发展。到 2020 年， 城总人口 3 万人，规划总用地 顷，人均建设用地 方米。 为充分发挥 城的辐射带动作用，改善 城的城市面貌，优化城市环境， 县委、县政府以 城总体规划为基础，确定了 城近期对大兴街街道改造、兴建综合农贸市场、新建民族风情广场、建民族文化城、新建 心花园和停车场等一系列工程，以改善 城的环境质量，完善 城市功能，增强城市的中心辐射作用。 目政策背景 城市基础设施建设是使国民经济持续、健康发展的新的经济增长点，基础设施的投资与 增长有着内在的联动关系，基础设施是城镇得以维持和进一步发展的基础。作为城镇发展的血脉，基础设施内容繁杂、包罗万象，涉及道路交通、供水、排水、能源、通讯、环保、环卫、园林绿化、防灾等行业和内容，这些设施主要分布在城镇之中，与城镇所在区域条件密切相关，离不开各行各业和方方面面的配合支持。今后国家及各级政府将加大城市基础设施的投资和建设力度，以扩大内需，确保经济增长，国家实 施的西部大开发战略也把加强城镇基础设施建设作为一项重点， 委、4 机遇，做出了加强基础设施建设，加快城镇建设步伐，建设民族文化大省、绿色经济强省和国际大通道的决定，这些都为加强、加快 城城镇基础设施建设带来了新的机遇，注入了新的活力。 为认真贯彻落实上述精神，解决城镇基础设施建设落后于城镇发展并阻碍经济增长的矛盾， 县委、政府筹划并确定了一批亟待建设的城镇基础设施工程，涉及园林绿化、停车场、农贸市场建设、城市道路交通等项目。 在 “十五”发展计划中，旅 游业作为县积极培育发展的主导产业，立足优势、超越传统，展示特色，突出地域特征，发挥多民族文化交融互补的民族风情优势，体现独具魅力的边缘文化，发展生态旅游，出境游，建立完善旅游产业体系。这与 委、省政府提出的建设“绿色经济大省”“旅游大省”和“国际大通道”的发展战略协调统一，使 的旅游业发展拥有了优越且适时、适地的政策优势。 心花园的建设正是对这一政策的体现，力求营造一个具有优美的自然环境、浓郁的地域文化特征的城市开放空间，并使人置身于浓郁的民族文化和风情氛围内，其兼具文化、绿荫、休闲三大特色。 “和平与可持续发展”成为跨世纪的主题，在已批准实施的中国21 世纪议程中，就将“改善人类住区环境”列入重要内容，在城市建设中正视生态困境，加强生态意识；力臻人居环境建设活动与经济发展良性互动；充分利用科学技术，推动经济发展和社会繁荣；关怀最广大的人民群众，重视社会发展的整体利益。尊重客观自然规律，进一步改善原有的生态环境，重新“开启生态过程”，即在顺应自然和调适自我的基础上，去审慎地装点自然，有节制地利用自然和改造自然，从而塑造生态和谐健康、景色美丽怡人的城市整体空间特色。5 民俗、文化、艺术 浪漫的情调，感性的成分，配合于绿地、环境，让每一个市民都参与享受。让城市不仅现代化，而且是一个有生命力的，具有丰富情感的山水家园。 3、项目建设的必要性分析 项目的有关说明 近年来，城市广场建设在我国许多城市受到普遍的关注，从城市领导层到普通市民对此表现出极大的热情。这一方面反映了市民对城市公共活动空间的现实需要和对美丽宜人的生活环境的渴求，另一方面也反映了人们对建筑文化的理解有了进一步的加深。 借助环境，反映 气候、地形特点，底层架空通透，建筑朴实丰富，充分体现哈尼建筑的风格与精神。在探索发 扬哈尼建筑传统风格的基础上 ,找到了突破口 ,这就是公共建筑结合园林的设计手法 ,这种在传统地域文化基础上的创新是在建筑中组合园林、引泉汇流、移花接木，创造出一个绿色的丰富的，充满生机浪漫的空间形态。这种自然朴实的风韵与现代的结构、功能、技术结合，交相呼应，理性与浪漫交织，彰显出时代精神。 在设计中注重城市设计与环境设计、社会效益等，强调环境资源的均好性，合理利用自然资源和人文景观，创造美好、温磬的环境。 规划注重对民族风情和文化的继承、发掘和保护，使市民真正参与其中，享受其中。高档次、高品位、配套完善、内容丰富 的 心花园不仅是外来游人体验文化、休息放松的精神物质需要，而且满足了本地市民日常休闲娱乐的需求。因其所处区位，也成为树立 城新形象的标志性工程之一。从而带动周边地区发展，改善周边居民生活水平，提高县城环境质量，为推动 6 坚实的一步。 心花园位于 城的南部，是 城的城市中心区，目前有工人俱乐部、游泳池、外贸公司住宅、农机公司、印刷厂、公安局及民政局办公楼等单位，城区内仅有一条道路大兴街穿越整个规划区，规划区呈不规则形，由于 具有典型的山地城市形态特征，现状用地条件极为复杂。 存在问题： a. 建设用地面积偏小，且用地形状不规则，制约了整个 心花园的功能及内容的开发建设。 时也影响了整个广场的环境质量，使整个规划区呈现一览无遗的景象；也对广场的舒适度、市民的私密感和环境的静谧性造成了负面影响。 形高差较大，增大工程建设投资。 迁困难。 项目建设的必要性 (1) 国家实施西部大开发的要求 实施西部大开发战略，加快中西部地区经 济发展，是党中央面向新世纪的重大决策，国家实施西部大开发，从政策、资金、技术、人才等方面给予西部适当“倾斜”，这给西部的发展带来机遇。 城作为西部的一个边疆小城，要趁国家西部大开发的 “东风”，努力发展自身的“造血功能”。加快城市建设，就是顺应这股潮流，增加“造血功能”的一大举措，是国家实施西部大开发的要求。 (2) 城市建设的需要 7 发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的一个大战略。小城镇处在城乡交汇点，具有功能城市化、规模小型化、与农村经济发展联系紧密的特点，既是城市梯次结构的基点，也是农村经济社会的 中心，在推动经济市场化、乡村城市化、城市现代化进程中有着十分特殊的作用。因此，我们必须下大力气搞好城镇建设。 城能够辐射全县 8 个乡镇，由于长期投资不足，基础设施严重滞后，城镇规模及容量小，以路为市，交通十分混乱，道路狭窄不畅，绿化率不高，休闲娱乐场所严重不足，城镇各项功能欠缺且极不合理，使其不能充分发挥对周边乡镇的辐射带动作用。近年来，由于 县委、县政府坚持以规划为龙头，通过城市基础设施的建设，有计划、有步骤的分步实施城镇规划的各项建设功能，增强中心城镇的辐射作用。 根据 域城镇体系规划， 城是 一级中心城镇，不论在经济上还是在交通上都自然成为了 中心枢纽城镇。其辐射面广，对县内各乡镇辐射带动作用强，是 发展经济和实施开发式扶贫的重要阵地。全县经济的进一步发展，必须从 城城市建设入手。作为提供生产、生活等各项经济功能的物质载体 城市，现状城区建设已不能适应社会、经济发展的要求，故推进 城城市建设势在必行。 是边疆民族地区，县委、县政府把维护民族团结、边疆稳定当作头等大事来抓，利用多种形式宣传党的民族政策，妥善处理好各民族之间的关系和社会热点问题，使民族工作落在 实处， 多年来一直保持着安定团结的局面。 (3) 人民群众生活的迫切需要 城现状况人口 人，人均建设用地 。8 大，环境容量小，急需扩大建成区用地，同时，由于城区内没有绿化用地，人们在休息时没有休憩、散步、娱乐、活动的场地和空间，没有停车场用地，各种车辆到处乱停、乱放，严重影响交通，已给人民群众的生活及过往车辆带来极大的不便。 心花园的建成，可促进各项城镇经济功能的物质承载能力，更大范围带动辐射周边经济发展。 城市的发展有个本原问题，即形成城市的驱动力和对不断变化和发展需求的适应。可持续发展观念引入城市，导致城市结构、城市生存方式的变化。 4、项目建设条件及制约因素 设条件 (1) 按 域城镇体系规划， 城是 一级中心城镇，是全县经济文化中心，农副产品集散中心，商贸活动中心和物流中心。 (2) 心花园的建成，可大大改变城市面貌，促进城市的发展。 (3) 心花园选址在城市的中心区，水、电、路方便，符合城市规划要求。 (4) 良好的外部协作条件 城区内供水、供电充足，交通优势突出，无线寻呼、 动电话和无线接入电话网络覆盖整个项目区 ，已开办互联网业务，对外通讯联络十分方便，具备了项目建设的外部协作条件。 (5) 政府的政策支持 委、州人民政府及 委、县人民政府十分支持 城城市建设，使 心花园的开发建设有了较佳的政策优势和发展前景，并将为 心花园的建设提供一定的配套资金。 约因素 9 心花园的建设任务重，内容多， 人民政府虽积极支持，但县财政较为困难，难以负担全部建设资金，“以地生财”的路子刚刚开始，成效还不大，因此，资金短缺是主要制约因素，需求得国家和省的支持。 5、项目建设方案 导思想 和基本原则 (1) 以指导思想 以邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导，紧紧抓住党中央、国务院实施西部大开发的历史性机遇，全面贯彻落实党的十六大精神，以发展小城镇经济为中心，以实现城乡经济社会可持续发展为目标，通过中心城镇建设开发，进一步深化产业结构调整，培育农村经济新的增长点，优化农村经济布局，转移农村剩余劳动力，全面启动农村市场，加快农村城市化和城乡一体化进程。 纵观当前众多的城市广场作品，存在不少问题，主要表现在以下几个方面： 广场大而无当，因为场地大而未能把握住尺度上的分寸，将尺度夸 大，使得广场缺乏亲和力； “大而空”的城市广场为极少的重大事件（集会、庆典等）的开展提供了很好的场所，而失之于对市民日常生活行为的满足，缺乏参与性； “硬质景观”与“软质景观”的不平衡。表现在不顾气候条件，片面追求“硬质景观”或大面积草坪，而忽视绿地林荫之类的“软质景观”； 空间缺乏层次性，公共性空间与私密性空间不均衡，0 缺少私密性空间。 针对这些问题与不足，在 心花园的设计中，坚持“以人为本”，重点把握与县城哈尼文化整体风貌协调的原则和设计结合自然为中心的理念，运用现代广场设计手法 ，并吸取中国传统园林的精髓，为 城提供一个集商业、娱乐、休闲与文化活动为一体的标志性的综合性公共场所，进一步强化城市的山水格局，体现 丰富的民族文化和地方风情，展现 的光辉历史和灿烂