麒龙房地产建设项目可行性研究报告

1 麒龙房地产建设项目 第一部分 ： 项目总论 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与 地块 的关系及对项目开发的影响 ； 所属地域在该城市的历史、经济、文化、战 略发展等方面的地位 ， 所在区域政策、经济及产业环境 。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等 。 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3 5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 名称 况 2 周边现状 地块 位置 地块 所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系）。 宗地现状 1）四周 范围； 2） 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3） 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损 失的实际用地面积； 4） 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5） 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6） 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7） 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流 、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套 1） 周边 3000米范围内的社区配套 交通状况 （ a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （ c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 3 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公 园 银行 邮局 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 2） 宗地周边 3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1)治安情况 2)空气状况 3)噪声情况 4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6)周边景观 7)风水情况 8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 9)其他 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性 ） 1)道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 4 7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配 套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 已进行的调查研究项目及成果 项目地块初勘及初测工作情况 项目建议书编制、提出及审批过程 研究工作 进展情况 行性研究报告编制依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件 、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分： 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 国家和拟建地区的政策、法令和法规。 5 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 （ 1）城市居住区规划设计规范 （ 2） （ 3）城市居住区公共服务设施设置规定 （ 4）住宅设计规范 （ 5）住宅建筑设计标 准 （ 6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （ 7）城市道路绿化规划及设计规范 （ 8）高层民用建筑设计防火规范 建议 究 论 与建议 第 二 部分 ： 市场研究 观环境分析 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯 等 。 地产 行业发展分析 需求 6 地产市场分析 一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 ， 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 ， 区域经济发展受宏观经济的影响存在着 “ 时滞 现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必 须加以考虑；其三 ， 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。 地产市场 现状 整体竞争格局，供求现状 1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。 4、各行政区市场比较： （ 1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 （ 2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 5、当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前 20名发展商最近 3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 8、客户的购买偏好、购买关注的要素 9、重点楼盘描述 备注： 需要完成城市发展 及 房地产 市场调研报告（报告格式及内容另附） 7 地产市场 发展趋势 需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出 未来 市场对该类物业的需求。 供给预测 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测 未来 市场上该类物业的供给情况 （ 预测方法 ： 通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑 法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。 ） 场分析 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近 3 开工量 /竣工量 销售量 /供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 各档次产品供应状况 8 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均 销售 率 平均容积率 物业在区域内分布特征 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 未来 2品供应量和产品类型 分析：本案在区域市场内的机会点 结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 结论：本案目标人群的区域来 源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 定位方案 序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细） 9 1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街； 2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化 3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念 4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿 化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质 5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度 6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数； 7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度； 8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高 9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌 10 销售手法 100 5% 110 11 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重 12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值 13 拟建楼盘价格 =典型楼盘价格 *106计算。 备注： 1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。 2）使我们的价格制定更客观合理。 3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。 类比因素 在水一方 南方美镇 集资房 本项目 1、地段资源综合 - - - 0 地理位置 - - - 0 自然环境 0 - - 0 人文环境 0 + + 0 交通条件 0 0 + 0 地块规模 0 + - 0 市政配套 0 0 + 0 不可控的污染、干扰因素 0 0 - 0 10 2、正常成本综合 楼面地价 建安成本 公共配套 其它 合计 小高层平均单位成本 165 500 150 90 905 多层平均单位成本 250 450 150 90 940 联排别墅平均单位成本 400 450 200 90 1140 独立别墅平均单位成本 1000 500 250 90 1840 3、项目可实现价值 最高 最低 平均 小高层售价 1400 1200 1300 多层售价 1900 1100 1350 联排别墅售价 2500 2000 2200 独立别墅售价 6000 4000 5000 可提升价值因素 权重 在水一方 南方美镇 本项目（估） 评分 加权 评分 加权 评分 加权 地段资源 20% 3 场定位及产品规划设计 30% 4 区配套和物管 10% 4 象包装及营销策划 10% 4 品的 实现能力和质量 10% 1 展商的品牌和实力 10% 4 域规划因素 10% 3 计 100% 项目 析 不同类型适合的地产因子 11 地产因子 单身公寓 普通住宅 高档洋房 别墅 对公共效能的依赖 很强 强 一般 弱 对噪音、环境干扰的依赖 强 较强 弱 很弱 对小区自身配套要求 高 很高 高 高 小区物业管理的要求 低 不高 高 很高 建 筑质量、装修的要求 低 一般 高 很高 容积率、绿地率要求 无 一般 低 极低 对休闲空间、娱乐要求 无 一般 高 很高 景观、人文的稀缺要求 无 一般 高 很高 项目 析 操作方向： 缺的湖资源 操作不规范 通障碍 引主城居家置业难 外 部机会 区位优势主城外扩，高速公路的开通，项目应属重庆远郊区域（ 35 分钟车程）。 环境优势：国家级旅游区 缙云山山脚下。 重庆经济的发展，为高层置业提供了良好的基础。 外部威胁 区域与南山相比，南北有离主城近，而且主城区内在此消费以上规模、成气氛，优势明显，而项目区域却清淡，缺上档次的休闲，娱乐配套。 12 北培区政府对缙云山资源开发的不够。 项目自身 优势 环境优势：有稀缺的景观，环境资源 人文环境：美龄别墅 地块规模 90 多亩，不大不小，属“可为”空间 劣势： 基地的交通障碍：老路： 1 个半小时；高速： 35 分钟，但 45 元过路费 市政配套较弱，周边缺少高档次设施。 总结：参考方面：成都青城山 竞争来源：短期：南山区域 远期：渝北区统景方向 市场定位 目标市场定位 项目产品 定位 主要功能 /建筑规模 /主要技术经济指标 价格定位： 项目 销售均价 （元 /） 出租均价 （元 / 月） 可租售面积（） 备注 写字间 配套功能 停车场 住宅销售 定位建议几个方向： 类型 目标消费群区域 操作要点 居家型别墅 市区远郊顶级别墅，交通解决后， 主城区：一环高速收费取消， 13 别墅市场 北部顶级别墅区 北培：市场调查 旅游 渡假型别墅 主城区人群 适当降低总价控制户型面积 产权式酒店 小户型，产权渡假 主城区人群 与宋美龄故居整合 其他长期经营 老年疗养中心等 拓展训练基地 主城区人群 资金回收期 主要构想： 在力求最大保护基地环境的前提下，修建 20 30 幢独立别墅，如下： 总体 90 多亩， 6 万平方米 20 幢 占地： 3000 平方米 /幢 5 亩地，容积率： 面： 360 平方米，价格 200 万 30 幢 占地： 2000 平方米 /幢 3 亩地 ，容积率： 面： 300 平方米， 5000 元 /平方米，价格 150 万 主力目标消费群：北培高端市场 次要市场：主城高端人群 第 三 部分 ：项目 开发方案 目 地块 特性与价值分析 1） 估价方法和计算公式 14 2） 估价过程 3） 拆迁成本估算 从地理位置、 周边 土地供应 （价格 与 成交的情况） 、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 土地所有权 、 使 用权归属 /规划的用途 取得土地使用权程序评估 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 政策性风险评估 ： 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 划设计分析 步规划设计思 路 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 市场公共配套设施配置 方案 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种 15 档次 高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、 “ 风水 ” 因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 周边市政工程配套设施对产品设计的影 响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解 决。 划 方案提出 与 方案比选 方案 1 序号 工程名称 建筑面积（） 层数 备注 1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停车场 4320 1 地下一层 4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能 5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计 36264 方案 2（略） 16 品设计建议 写字间 打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普 遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 综合楼外观风格建议： 稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。 楼层： 3面积： 12096 户数： 12096 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 户型配比： 面积（） 比例（按户数 %） 备注 1000% 1、各户型内部按 功能分割； 2、大户型集中于高层。 1500% 2000% 3000% 配套功能： 功能 面积（） 楼层 计算依据 备注 会议室 大（ 1个） 360 附楼 3层及主楼 3层局部 （ 2个） 200 附楼 4 层 2 /人 100人 宴会厅（中餐厅） 360 附楼 2层及主楼 2层局部 可同时容纳 200人以上 厨房 160 附楼 4层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 17 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合计 2176 主体 1楼 2含洗衣房 方案 1 总面积： 7200 层高： 12层 户数： 48 户型： 2梯 4户 两种户型： 120 160 或 4种户型： 120种 160种 顶层 4套复式 依据：从市场的角度， 140户型是最不好销的。 方案 2（略） 分析建议 12 层和 18 层的区别： 12 层只需 1 部电梯， 18 层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。 12层的单位建安成本约为 1300元， 18层的为 1500元左右。 1梯 4户和 2梯 4户的区别：按 12层，前者需一个消防通道， 1部电梯，后者需 2个消防通道， 2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。 18层差别不大。 因此建议：若建 12层，应为 1梯 4户；若建 18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。 户型设计建议： 动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以 3室 2厅 2卫为主立户型，大户型可做 4室 2厅 2卫，每户两卫，复式 2式考虑露台和跳空层，尽量避免 “ 黑屋 ” ，总公摊 （不包括地下室）控制在 7户内有效使用面积尽量大（ 90%以内） 需求：住宅户均 36个（按方案 2）；写字间户均 99个；酒店户均 50%的住房率，需 57个；共计需 192个停车位。 18 地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图 两种建设方案： 地下停车场的立面示意图方案 方案 方案 的经济核算： 经济指标 额度 计算依据 面积 4320 停车场为地下 1层，不包括地下二层设备间 停车位 123个 35 /个 造价 693万元 1600元 / 出租 效益 44万元 /年 租价 300元 /个 月 回收期 69344 出售 效益 738万元 6万元 /个 利润 45万元 738案 的经济核算： 经济指标 额度 计算依据 面积 7630 停车场为地下 1、 2层，不包括地下二层设备间 停车位 191个 40 /个 造价 1378万元 1800元 /（土方、结构、防水等成本增加） 出租 效益 年 租价 300元 /个 月 回收期 20年 出售 效益 1146万元 6 万元 /个 利润 综合比较分析上述两个方案 ，方案 明显投资大，效益差，因此建议采用方案 。 注：停车位售价的核算： 目前的市场价为 10万元 /个，但销售情况不好。 按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%这里按 8%计算， 300（元 /个 月） 12 （个月） 8%=元 /个 投资住宅（买房出租）的年回报率一般为 4%这里按 5%计算， 300（元 /个 月） 12（个月） 5%=元 /个 19 综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在 6万元 /个。 本项目能够提供的停车位：地下停车场为 123个；综合楼门前停车场约 15 个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约 30个。共计 168个停车位。 供需差额为 24个。 停车场的使用管理： 综合楼门前 15个和楼后（裙楼下） 30个车位供酒店使用；地下停车场 95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧 30个供写字楼用户使用。 建议使用 够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时 目实施进度 在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别 确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。 对 项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时 时间等进行预计。 附表 1开发进度模拟表 时间项目 2003年 2004 年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性论证 设计招标 建筑设计 园林设计 三通一平 工程施工 装修施工 内部认购 正式销售 竣工 20 销方案 的预测 方案 A 写字楼中留出 4000自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼 40 户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用 57个，机动车位留出 11个外，其余 100个出租。 方案 B（略） 广构想 营销 方式 营销 费用预测 销售周期、 各期销售时间、价格、面积 ；回款时间表； 销售计划实现的可行性分析。 构设置 在可行性研究报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 企业组织 是否需要成立独立法人公司（项目公司）； 主要部门设置 ； 企业组织形式。最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级管理；大型项目可采用三级管理。 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 劳动定员。一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员： 工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员 。在可行性研究中，分别估算各类人 21 员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等） 年总工资和职工年平均工资估算 分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。 人员培训及费用估算 人员来源分析，需培训的人员总数。 培训方式： 培训计划：培训人员数量、专业、时间、方式 培训费用： 作方式及条件 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积） 、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 付款进度及与拿地程序的配合 其他合作的主要条件 与合作方式相关的其它法律规定 第 四 部分 ： 投资估算 与 融资方案 资估算 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。 关说明 投资估算范围 22 投资估算编制依据 投资估算说明 房地产项目的投资概算应包括以下内容 ： 土地费用 、建设成本、 营销 预算、 金融成本 。 土地出让金政府一次性收取的标准地价 拆迁成本 （ 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 ） 围合区域内房屋均为砖混结构，其中 4栋 5层住宅楼房（实验小学职工二栋 40户，四建公司职工住宅一栋 16 户，拆迁公司拆迁安置房一栋， 30户）。其它房屋均为二 四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅 34329平方米，经营性用房 600 平 方米，合计住户约 205 户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算： 按照 市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算。 1、住宅： 640 元 /平方米 *（ ） *34329 平方米 =34329*=2、经营性用房： 640元 /平方米 *（ *600平方米 =600 平方米*3776元 /平方米 =2265600 元 3、附属物（水、电、电话、空调以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805 元 经营性用房： 600 平方米 *45元 /平方米 =27000 元 4、室内装饰： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320 元 5、阁楼、围墙院内地坪等 34929平方米 *48 元 =1676592元 搬家费、临时过渡费： 1、搬家费： 住宅： 200户 *300元 =60000元 经营性用房： 9户 *500 元 =4500元 23 小计： 64500元 2、过渡费： 住宅： 34329平方米 *平方米 *6个月 =514935 元 经营 性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6个月 =57600元 小计： 632535元 其他费用 3、管理费，委托拆迁费： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 4、房屋拆迁评估费： 35000 元 5、奖励： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 上述所有费用小计： 38533208 元，折抵每平方补偿金额为 。按照 A 市人民政府第 9号令，对 2003 年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在 2003年 7月 1日开始执行后。 ，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者， A 市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调 100 元 /平方米左右，由此拆迁成本预计为： 平方米 +100元 /平方米 =34929平方米 = 影响公共设施而出现的赔偿开支 土地费用 合计： 本项目占地 #亩，每亩 #万元，土地总价值为 #万元。 前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费 、预备费以及建设期贷款利息等项。 设计方案一： 对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000，建筑面积： 2000。 主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同 S 小高层，裙房上建三栋 12 层住宅，裙房占地 24 110*15*2=3300，三栋 12层住宅建筑面积： 2 层 *3栋 =14606 ，合计建筑面积： 17906。 地块内大致布置 一栋 15层 5 层； 一栋 12层 2 层； 三栋 12层 40*15*12层； 一栋 15层 40*15*15层； 占地面积： 3211，建筑面积： 41554 总占地面积： 5861，建筑密度： 总建筑面积： 61460，容积率： 层均设计地下室，面积为 4861，总户数约为 297户。 建筑成本 估算 工程前期费： 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、 土地平整、 前期工程咨询费等项费用。按建安成本的 2%取费。 （ 规划设计： 10 万元 ； 建筑设计： 5 元 /平方米； 地质勘探： 2元 /平方米； 测量定位： 10万元 ） 建筑安装工程费用 根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按 1300 元 /（方案 1），1500元 /（方案 2），综合楼按 1600元 /，写字楼装修按 600元 /，酒店及配套服务功能装修按 1000元 /计算，本项目建筑安装工程总造价为 8472万元（方案 1）， 9168万元（方案 2）。 工程成本 ： 桩基： 59460*100元 / =地下室： 4861*600元 / =主体： 59460*900+2000*500=元 电梯： 9栋 *50万元 /栋 =450万元 室外工程费 室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元 /计算，本项目的室外工程费为 万元。 室外水电气工程：按 50 元 /计算，本项目的室外工程费为 万元。 25 建设配套费用 。 包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、 “ 结建 ” 人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的 10%取费。 工程建设监理费 按建安工程总造价的 1%计算，共计为 万元。 建设单位管理费 按前 五 项费用之和的 2%计提。 预备费 由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的 6%计提。 算 项目前研究及可行性研究的开支 项目策划的开支 销售策划的开支 广告开支 项目公司日常运作的开支 项目及企业的公关开支 贷款引起的利息支出 按本项目建设期二年，贷款额 1亿元，每年贷款 5000 万元，年贷款利率 5%计算，利息总额为 500万元（每年为 250万元）。 各项保险开支 税收和行政性收费 不可预见开支 算 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。 26 项目总投资估算表（方案 1） 项 目 投资总额（万元） 单位成本（元 / 1） 土地费用 2） 前期工程费用 3） 建筑安装工程费用 （含装修费） 4） 建设配套费用 5） 室外工程费 6） 管理费用 7） 销售费用 8） 财务费用 9） 各种税金支出 10） 预备费 综合以上 1 至 10 项费用，本项目总投资估算为 15487 万元（方案 1）， 16342（方案 2）。 依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为： 小高层住宅 1900元 / 商铺 6000元 / 地下车库 800元 / 销售收入 住宅 1900*56160=106704000 商铺 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 总计： 142392800元 营业税及附加 142392800*7831604 各项费用 142392800*4%=5695712 总成本：拆迁成本 +建安成本 +税收 +费用 +土地成本 =1550300+7831604+5695712+X=利润：销售收入 总成本 = 27 营业税及附加 所得税 土地增值税 项目投入总资金及分年投入计划 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 资金回款计划：各期销售回款计划。 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰 值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。最后要给出资金需求的最高点。 附： 全部投资的现金流量 样 表 （ 单位：万元 ） ： 时间项目 1 2 3 4 5 6 7 8 现金流入量 合计 7794 463 5409 自有资金投入 1000 主营业务收入 1794 457 1829 借入资金 5000 现金流 出量 合计 7786 7701 707 土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 28 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利 财务费用 250 250 250 其他费用 250 258 457 现金净流量 6 6116 建设期自有资金 以上方案的自有资金核算是假定为 2000万元，根据实际情况和借款额度增减。 经营期自有资金占用 项目 资金占用量 (万元 ) 计算 依据 固定资产投入 790 酒店设施： 2万元 /每间客房；配套功能设备： 1000 元 / ;酒店管理办公设备： 50万元； 流动资金及税费 486 酒店的管理费用：营业额的 50% 不可预见费 128 上述两项费用之和的 10% 资方案 筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有： 国家预算内拨款； 国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等； 国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、 赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等； 自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金； 其它资金来源。 可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。 29 筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。 可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。 （ 1） 资金来源可靠性分析 （ 2） 融资结构分析 （ 3） 融资成本分析 投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。 编制投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要。 借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。 还款资金来源、计算依据； 各种借款的偿还顺序； 计划还款时间。国外借款的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件， 如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国内按借款能力