2006年苏州工业园区唯亭广场项目定位销售推广全程报告

唯亭广场项目操作思路2006-9-28目录第一部分 商业地产操作流程分析发现产品潜力第二部分 企划推广包装好酒还怕巷子深第三部分 销售执行细案完美缔结者第一部分：商业销售方案复合型商业操作思路（一）商业地产开发要点（二）项目 SWOT分析（三）商业定位（四）业态规划定位（五）业态面积细分（六）谨慎建议开发商投资者经营者目标消费者针对本物业通过租售结合实现自身效益的最大化 通过所投资增值和租金回报取得收益 通过入场经营取得经营利润 在消费中得到物质精神的体验和满足 （一）商业地产开发要点为了达到各方目标，统一业态规划，统一招商，统一销售，统一管理，是本案商业顺利销售的保障！我们的商业操作思路消费者经营者投资者招商思路通过对消费者消费心理和消费模式的研究，形成我们的招商思路通过商业业态的规划和商业经营模式的制定，商业促销手段的运用，最大限度的吸引消费者商业经营者，从而达到吸引投资者的目的消费者开发商规划 /招商投资者经营者物业利益关系图物业投资者开发商经营、招商 经营者我们对本项目的认识项目 SWOT分析优势（ STRENGTH）位于唯亭镇中心，配套齐全，生活方便，商业价值最高，具有唯亭镇商业地标的身份 唯亭镇首席商业步行街区唯亭镇镇中心位置，四周商业氛围成熟，容易集聚人气 消费者对此商业十分认可，看好未来商业前景劣势（ WEAKNESS） 商业氛围尚未形成机遇（ OPPORTUNITY）张浦镇本地和外来人口众多，消费群体庞大 威胁（ THREATEN）浅水湾，大唐旺城与本个案将形成竞争局面312 国 道娄 江 路阳澄路本案商业辐射圈商业核心圈金 陵 路（三）商业定位商业经营最关键的要素就是消费者，谁来消费、消费水平，最终决定该商业的命运。通过分析可以判断，本案商业客流主要来源于此，本案商业定位：项目形象定位将项目打造成为唯亭镇中心 最有人气 、 最具时尚气息 、 最有商业价值 的融购物体验、休闲娱乐、时尚文化与一体的 商业中心 ！唯亭首座大型时尚商业步行街区！唯亭首座大型时尚商业步行街区！（二）业态规划重新定位根据我司对唯亭镇的认识、项目的了解、唯亭消费人群的分析，我司认为本项目的规划定位有一定的操作空间。业态规划现初步拟订 9大类几十个经营项目， 9大类分别为综合大楼、餐饮区、中档休闲区、酒吧一条街、购物区、娱乐区、俱乐部（含夜总会）、广场区、商住区，并辟有露天休闲广场等贴近自然的公众休闲娱乐场所。 （四）业态规划定位业态定位 建议业态细分 精品专卖区 通讯电子、礼品文具、精品饰物、家居饰物 生活配套区 美容美发、干洗店、药店、冲印店、超市等 特色餐饮区 咖啡 shop， 特色酒吧，主题店，西式餐厅休闲娱乐区 活动室，网吧，音像，体育用品时尚服饰区 淑女装，童装，休闲装，时装，男士装，运动装Adidas NIKE 美津浓 锐步 GIORDANO U2 班尼路 堡狮龙休闲运动服饰客户特色餐饮、休闲娱乐客户 咖啡 shop： 上岛、真锅、 Gino cafe 特色酒吧： ARKlive house、 Windows two、 乐美颂会所、 主 题 店： 避风塘、仙踪林、锦园茶坊、东田果味绿茶 坊 西式餐厅： 季诺休闲餐饮（意大利）、德克士 礼品文具： 大禾、雅家时尚、苏佩琦 精品饰物： 黑眼睛、流行饰品、丝蒂奇饰品、亚妮工艺品 时尚服饰： lee、 PLAYBOY、 堡狮龙、佐丹奴、生活几何 家居饰物： 世家屋、郎德家饰、樱花卫厨、汤美思家居生活配套客户 美容美发： 金莎形象设计中心、华雄形象设计中心、自然美护肤美发中心、思妍丽护肤美容中心 药 店： 双鹤药店、同仁堂大药房、海王星辰药房、雷允上药店 干 洗 店： 正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、阳光干洗 冲 印 店： 柯达、富士、快图美 网 吧： 东方网点、易闲网吧步行街、沿街商铺客户的特殊要求 咖啡 shop客户一般要求建筑面积在 100-200 ；装修标准较高。 特色酒吧一般要求建筑面积 在 100-300 。 西式餐厅客户一般要求建筑面积在 300-500 ，不小于 300 ；需要煤气容量较大，一般在 40m3以上；电容量要求较大，电容量不低于 250kv； 水管直径需大于两寸。 美容、美发客户一般要求建筑面积在 200 左右。 干洗店客户一般要求建筑面积在 150 左右；要求店铺靠近居民区，人流量要求较高。 药店客户一般要求建筑面积在 100 200 左右。 冲印店客户一般要求建筑面积在 100 左右。本 项目业态初步规划A1幢， 16套， 4333平米 综合大楼银行、 美容美发、干洗店、药店、冲印店、超市、中介公司等A2幢， 39套， 8260平米 网吧，电子城， 音像， 品牌服饰，鞋帽城， 通讯电子、礼品文具、精品饰物、家居饰物，淑女装，童装，休闲装，时装，男士装，运动装，体育用品B幢， 38套， 13223平米 大型餐饮区 ,中档休闲区、酒吧一条街、购物区人民商场，联华超市，咖啡广场，餐饮区，五金电器， 咖啡shop， 特色酒吧，主题店，西式餐厅，精品服饰等C1幢，娱乐区、俱乐部（含夜总会）KTV， 飙歌城，南北干货， 活动室C2幢， 24套， 5693平米 旅馆，浴场，洗脚店，美容店业态面积需求分析面积定位A1幢，门面面积要相对较小A2幢，面积同样相对要控制，但是可以比 A1适当大一点B幢，行业需要，面积可以放开C幢，大中小面积都可以配置顺驰湖畔天城商业分割例证，带来的好处商业概况产品前期情况销售情况修改方案修改后产品情况销售情况原因分析企划要做的工作发现区域价值（规划、交通、园区、文化等）业态价值产品价值客户分析投资前景分析推广方式及途径，效果预测形象配合，形象加分（售楼处现场形象，看板，道旗，宣传海报等等 ）项目客户群定位 唯亭镇传统居民，选择崭新的商业场所购物体验； 唯亭镇企业群工作的外来居住人口，为本案的时尚、新颖购物休闲娱乐氛围所吸引，进行消费； 唯亭镇周边居民及外来旅游人士来此短暂性、周期性地购物消费。推广 螃蟹节 住博会 十一黄金周 元旦 封顶 开街 试营业 开盘 周末活动 大客户渠道 电台招商关键词活动策划虚拟经营商家进驻（五）招商方向及渠道 唯亭 园区 苏州 / 昆山 / 常熟 上海 / 浙江招商方向招商渠道招商手册公开宣传（报广，户外，现场，网络）DM投递（各大连锁总部）展会、活动推介招商执行一、招商宣传（现场，媒体， DM， 活动）二、虚拟经营，吸引商家进场三、正式商家长期经营（一）商业氛围营造和提升根据项目前期形象包装水准、项目定位以及销售状况，施工进展和客户满意度分析，我司对项目进行了初步的调整和改进，以期通过对销售案场和商业街区的整体氛围营造，制造项目重新起势的形象，为下期销售进行良好的转变。商业活动策划商业地产不同于住宅的操作就在于如何保证其