2010深圳布吉草埔项目前期策划报告54p

草埔项目前期策划报告草埔项目前期策划报告深圳市星彦地产顾问有限公司2010年 11月谨呈：深圳市富基投资发展有限公司谨呈：深圳市富基投资发展有限公司项目印象项目印象技术参数：技术参数： 占地小、规模小、高容积、办公占地小、规模小、高容积、办公 +商业商业位置：草 埔深惠路与翠山路交汇处占地： 2186.3容积率： 9.3建筑面积： 20335.38用地性质： 办公 +商业项目区位：项目区位：罗湖北门户罗湖北门户罗湖、福田去龙罗湖、福田去龙岗的必经之路岗的必经之路草埔项目区位：项目区位：三大专业市场辐射带三大专业市场辐射带草埔水贝珠宝市场清水河仓储物流园笋岗家具市场清水河物流园（清水河物流园（农批市场）以东农批市场）以东水贝珠宝市场，水贝珠宝市场，笋岗家具市场以北笋岗家具市场以北项目四周：项目四周： 临干道、交通便利、东面环境杂乱临干道、交通便利、东面环境杂乱公交站深惠路北面为颖隆大厦西面紧邻深惠路南面靠山，天桥横跨深惠路东面为翠山工业园，环境杂乱办公市场：办公市场： 商务氛围缺乏商务氛围缺乏农贸市场以交易为主，商业不发达交通拥堵顽疾难解，对商业影响极大东面工业区以生产企业为主，商业量少片区资源：片区资源：围岭山，布心生态公园：围岭山，布心生态公园：围岭山是草埔的绿肺罗湖区年确定将围岭山建成 “ 布心生态公园 ”占地万平方米有野生维管植物种，多为热带亚热带科片区资源：片区资源：学校密集：学校密集：松泉幼儿园明珠中英文学校翠北小学布心小学东晓小学松泉中学东湖中学布心中学项目周边教育资源相对丰富幼儿园至中学一应俱全优势 劣势威胁SWOT分析及应对策略1. 紧邻主干道，昭示性强，交通优势明显；2. 三大专业市场辐射；3. 公园、教育资源较全；1. 占地小、规模小，高容积；2. 交通拥堵问题严重，周边环境杂乱；1. 布吉关交通改造即将完成；2. 旧城改造提升区域形象；3. 地铁开通将其纳入 “ 深圳地铁物业圈 ”1. 市场认知度低，客户认可度低2. 区域商务氛围缺乏立足 “ 门户 ” 位置，强调区位优势及便利性；对产品规划设计进行创新性设计，规避占地、规模、高容积率的劣势；拓宽客户面，强调投资性，商住一体，全城覆盖。机遇利用本体规划满足自身商务需求，弱化对商务配套的依赖；抓住交通、昭示性等机遇，强化本项目的产品优势，淡化客户对周边环境的影响。目标客户在那项目思考：产品定位如何开发方向在那123开发方向开发方向区域地产市场调研区域发展前景分析区域发展前景分析：区域发展前景分析：北拓首站，中部发展轴中心，旧城改造确定：北拓首站，中部发展轴中心，旧城改造确定：草埔n草埔 面积为平方公里 ，居住人口 约 10万人 ，近年来大力发展旧城改造， 06年万裕集团正式签约，将投入亿元对草埔吓屋、新屋吓、吓围三村推倒重建，建成以中高层为主的大型住宅小区，届时将对整个片区形象提升到更高层次 。n根据政府三线拓展的规划，草埔正好处于 中部发展轴的中间，位置优势明显区域发展前景分析：区域发展前景分析：交通改善，地铁交通改善，地铁 3号线开通：号线开通：n 地铁沿线物业前景看好地铁 3号线及 5号线等地铁线路将在 2010年下半年开始陆续投入使用，届时位于地铁沿线的物业将进一步受到广大人士的关注， 地铁沿线物业将形成 “大深圳地铁物业圈 ” 。n 深惠路的改造将有效地解决片区交通拥堵的状况n 基础资料动工时间： 2008年 1月完成时间： 2010年底南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处80米宽，双向 8快车道， 2慢车道区域发展前景分析：区域发展前景分析：关内价格洼地：关内价格洼地：布吉罗岗翠竹八卦岭草埔草埔及周边片区二手房价对比：1.4 1.5万1.5 1.7万2.3 2.6万2.1 2.4万草埔 行政上属于罗湖区由于北环大道间隔， 客户印象认为草埔已是关外范围草埔近年未有新盘推出二手房 价格基本与布吉罗岗片区房价持平，为关内的价格洼地片区区域发展前景分析：区域发展前景分析：不限购：不限购：住宅限购写字楼 商铺商务公寓不限购深圳限购令核心：p在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。p对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购 2套住房 ;对于能够提供在本市 1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购 1套住房。p暂停在本市拥有 2套以上（含 2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有 1套以上（含 1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市 1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房 。 限购住宅使部分资金转向非住宅物业，反而促进其成交区域发展前景分析：区域发展前景分析：未来发展令人期待扼守出关要道，罗湖、福田到龙岗的必经之路拥堵即将成为过去，地铁三号线开通，真正地铁沿线物业商务公寓不受限制令影响片区现状较差，但改造基础设施基本完成；随着旧城改造的完成， 片区将成为关内房地产又一新亮点。虽为关内地区，却是关外价格，价格洼地现象明显项目前景核心价值区位 交通 限制 价格 开发方向开发方向区域地产市场调研区域发展前景分析区域办公市场调研：区域办公市场调研： 农贸市场农贸市场农贸市场规模大，作用举足轻重由于交接货物多，使四周陷入严重的拥堵中，对商业影响极大区域办公市场调研：区域办公市场调研： 农贸市场农贸市场商户需求面积小租金承受能力弱区域办公市场调研：区域办公市场调研： 天乐大厦天乐大厦天乐大厦为区域内办公物业，但 形象、经营等状况一般天乐大厦是农批市场的配套建筑， 对外出租区域办公市场调研：区域办公市场调研： 天乐大厦天乐大厦一般需求面积为 50 80租金普遍为 3045元 /平米区域办公市场调研：区域办公市场调研： 翠山工业园翠山工业园规模：约 300万平米企业类型：主要以 服装、电子、贸易公司为主园区状况：区内集 厂房、办公、宿舍于一体周边配套少。区域办公市场调研：区域办公市场调研： 翠山工业园翠山工业园生产型企业办公一般在厂房内相关下游行业租用周边商住楼一般 需求面积为 60 150租金普遍为 3040元 /平米商住楼办公厂房办公区域办公市场调研：区域办公市场调研： 小结：小结：办公需求不足项目 行业 需求面积 能承受租金 客户特点 办公规模农批市场 批发商5020070-90元 /简单办公、主做农产品交割5人以下天乐大厦农贸公司508030-45元 /农产品买卖，跟单3人以下翠山工业园模具设计、广告、物流、报关6015030-40元 /小公司、工作室、soho510人需求面积不大价格承受能力弱区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：颖隆大厦颖隆大厦租金状况：一房（ 40平）： 13001400两房（ 63平）： 22002500三房（ 82平）： 28003000市场均价：15000元 /平米区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：花半里别馆花半里别馆租金状况：两房（ 60平）： 25002800市场均价：16000元 /平米区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：花半里别馆花半里别馆租金状况：一房（ 40平）： 16001700两房（ 60平）： 24002700三房（ 85平）： 30003200市场均价：13000元 /平米区域住宅市场调研：区域住宅市场调研： 小结：小结：住宅市场由于价格优势，租售两旺项目 主力户型 户型面积 租金水平 二手房均价颖隆大厦两房、三房4085平米3540元 /平米1.5万左右花半里别馆