xx商业项目市场调查及定位建议报告

2010年 5月 xxxx商业项目市场调查及定位建议报告报告提纲xx宏观环境分析典型案例分析及问卷调查项目商铺定位及物业发展建议项目属性解读及发展机会分析综述商业市场分析及机会分析part3part5part6part2part1part4Part1 综述Part1.1 市场综述Part1.2 项目概况Part1.3 报告思路PART 1.1 市场综述总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱 ， xx欲成为 xx第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大，但不能促进项目短期销售。城市产业特征近七年房地产投资占固定资产投资总额的 10， 2009年商品房的建面销售均价为 2993元 /平方米，房地产投资和交易市场不活跃， 2009年销售金额仅为38.6亿元， 非商品住宅（包括商业、写字楼、工业）的市场容量仅为 8万平方米，项目销售压力较大。房地产市场特征xx商业主要分布在 xx核心商圈、五桥和天城副商圈。其中 xx包含三个主力商场，商业总面积 6.6平方米，年营业额在 10亿元以上； 商圈内白岩路和太白路目前主力租金水平为 200元 /月 / 左右，商铺主力面积为 20-60平米 /个 。目前区域内缺少一站式的大型购物中心，且休闲娱乐类经营档次低，亟待商业升级。商业区域市场特征目前 xx无商业商务复合项目。随着近年来 xx社会消费品零售总额大幅增长， 传统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的升级扩容已势不可挡 。商业商务复合项目市场特征PART 1.2 项目概况项目规划为一站式商务、商业购物中心 ，包括 14万平方米的大型购物中心、 3.3万平方米酒店和 4万平方米的临街商铺，其万达商业模式的导入 将形成 xx的新型商业中心，改变 xx现有商业格局，颠覆消费者的消费习惯。商铺xx大会堂购物中心酒店Part2 宏观环境分析Part2.1 城市概况Part2.2 宏观经济现状Part2.3 城市定位及发展目标Part2.4 城市规划分析Part2.4 小结xx327公里东北翼东南翼一小时经济圈nxx区地处四川盆地东缘， xx市东北边缘，东西广97.25千米，南北袤 67.25千米。总面积 3457平方千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因 “ 万川毕汇、万商云集 ” 而得名，是 长江十大港口之一，也是长江上游的第二大港。nxx区目前辖 52个乡镇街道（其中 12个乡、 29个镇、 11个街道办事处）， 2009年末全区户籍人口为 172.8万人，常驻人口 154.2万人， 中心城区人口69.5万人，是 xx主城以外最大的中心城市；城市区位 xx将 xx规划为 “ 一圈两翼 ” 发展战略中 “ 东北翼 ” 的中心城市， xx第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。xxPART 2.1 xx概况xx虽然经济总量位列 xx区县第 4位，但由于人口数量大，人均GDP仅排列 xx13位，经济发展水平较低。数据来源： xx市及 xx区 统计 信息网GDP分析区县 GDP(亿元 ) 增长(%) 总量排名 增速排名九龙坡 500.03 12.1% 1 13渝中 468.36 15.6% 2 8渝北 459.40 15.3% 3 9xx 386.45 25.7% 4 1涪陵 355.04 18.1% 5 2沙坪坝 347.69 12.2% 6 12江北 325.35 17.2% 7 4南岸 300.15 15.3% 8 10江津 249.29 16.5% 9 6永川 244.08 17.6% 10 3巴南 243.33 15.1% 11 11合川 228.75 16.3% 12 7北碚 192.36 17.0% 13 5PART 2.2 宏观经济现状区县 人均GDP(元 ) 折算美 元 排名双桥 67330 9901 1渝中 66190 9734 2大渡口 55868 8216 3九龙坡 51427 7563 4渝北 50272 7393 5江北 48747 7169 6南岸 43972 6467 7沙坪坝 39346 5786 8涪陵 35021 5150 9巴南 28246 4145 10北碚 27742 4080 11永川 26309 3869 12xx 25453 3743 13xx固定资产投资近七年来保持年均 26%的高速增长，其中 2009年增速排名全市第一，但也反映出 xx之前起点低，基础薄的事实。受三峡库区移民的政策带动， xx固定资产投资一直保持高速增长，尤其进入 2007年后，年平均增长率保持在 30%以上。xx2009年固定资产投资为 272.4亿元，与 xx主城八区对比排名第三位，增速排名第一；固定资产投资数据来源：xx及xx区统计信息网PART 2.2 宏观经济现状近七年来 xx社会消费品零售总额年均增长 18.4%，并在 2009年首次突破 100亿大关，但与主城各区相比仍然存在明显差距。xx作为渝东北的中心城市，商贸流通业一直十分发达，近七年来社零总额一直保持年均 18.4%的快速增长， 2009年首次突破 100亿大关，增速达到 22.1%。2009年 xx区社会消费品零售总额与同年度主城各区相比仍有较大差距，其中排名第一位的渝中区是 xx社零总额的近三倍。社零总额分析PART 2.2 宏观经济现状数据来源：xx及xx区统计信息网xx人均可支配收入连续七年保持年均 13.2%的增长。 2009年 xx城镇居民人均可支配收入为14918元，达到历史新高，但增速已经连续三年下降。2009年 xx居民人均可支配收入与主城各区相比增速排名第一，但收入水平与主城各区相比仍然平均相差 2000元 /年以上。xx人均可支配收入虽然连续七年保持年均 13.2%的增长，但增速已经连续三年下降，并且 2009年与主城各区相比仍然有人均 2000元 /年以上的差距。人均收入分析PART 2.2 宏观经济现状数据来源：xx及xx区统计信息网xx居民储蓄存款余额近七年来保持年均15.3%的增长速度，其中 2009年储蓄存款为246.42亿元，比上年增长 18.2%。2009年 xx居民存款余额与主城各区相比排名第五，增幅排名第七位。无论是存款总额还是增速，相比主城各区均有明显差距。近七年来 xx居民储蓄存款余额保持年均 15.3%的增长速度，但2009年的存款总额和增长速率明显低于主城区。居民储蓄存款PART 2.2 宏观经济现状数据来源：xx及xx区统计信息网第二产业是提升 xxGDP发展的主导产业，主要集中在盐气化工、机械电子、食品药品、纺织服装五大类。近七年 xx第三产业平均增速增长率为 27.32%，但在三产中的比重增幅不大，说明xx第二产业在经济中的主导地位比较稳定。数据来源： xx统计 信息网产业结构分析PART 2.2 宏观经济现状57%2009年 xx第二产业分布情况天子工业园区长安 跨越 专用车星 弘 电器发达微电机贞 泰鸿 鞋业帅 得龙 服饰三峡技术纺织特 星 工贸万兴烟叶银园 力讯 物流雷 士照明五桥工业园区五桥联合坝惠 泰水 轮机xx啤酒科华水泥东 松三雄 电器盐气工业园万植巨丰生态肥业三阳化工宜化化工兰花太阳能华歌生物化学华伦精细化工索特盐化股份大全新能源吉必盛科技实业华歌生物化学大全新能源三阳化工科华水泥工业园区代表企业PART 2.2 宏观经济现状数据来源： xx工 业 园区网企业名称 主打产品 企业占地 员工人数 经营状况万植巨丰生态肥业低浓度复合肥 300亩 约 400人预计 2015年年产将达 100万吨，预计产值 22亿元 /年长安跨越越野车 越野车 400亩 500人 年产汽车 5万辆，年产值 10亿三阳化工 化工产品 280亩 238人 一期总投资 8000万元。预计项目总投资 12亿宜化化工盐、合成氨、纯碱、氯化铵 等200亩 近 1000人2009年实现工业总产值 50亿元，同比增长 67%，销售收入 40亿元，同比增长 60%，工业增加值 18亿元，实现利税 1亿元。 兰花太阳能单晶硅及切片 150亩 近 1000人一期工程年产 500吨单晶硅及切片项目于 2010年 4月 20日竣工投产，可实现年销售收入 6亿元 大全能源 多晶硅 1000亩 400人 年销售额 10亿元。 典型企业分析xx盐气化工园区是 xx规划的三大化工基地之一，也是 xx当前主要的产业园，目前典型企业的年产值都在 5亿元以上，经营状况较好。盐气化工园区PART 2.2 宏观经济现状数据来源： xx工 业 园区网数据来源： xx市及 xx区 统计 信息网城市人口状况分析主城人口平稳增长按照 xx市 2010年 3月 13日通过的 关于加快把xx建成 xx第二大城市的决定 ，预计到 2012年， xx城镇人口达到 85万人。城市化进程的主力人群为：从巫山、巫溪、奉节、云阳、城口等库区县，湖北利川、四川达州市，以及本区农村的农民组成的 “ 新移民 ”大军。xx城市化进程的人口主要以巫山、奉节、云阳等库区移民为主，与主城的产业导入人口相比质素较低，对 xx的整体消费支撑不足。PART 2.2 宏观经济现状PART 2.3 城市定位及发展目标2010年 3月 31日 xx市委审议通过了 关于加快把 xx建成 xx第二大城市的决定 全市城乡统筹发展的特大城市和加快发展的重要增长极渝东北地区及三峡库区的经济中心和对外开放的重要门户和谐稳定新库区的示范区和库区生态安全的重要屏障城市发展目标及定位移民后续支持xx投资总额占全市比例不少于淹没实物指标所占比例每年举办一次 xx库区对口支援及经贸洽谈会加大北部新区对 xx对口支援的力度，协调争取有关中央企业对口支援 xx财政支持 以 2009年为基期年， 20102012年，对 xx辖区市级税收收入增量由环比补助改为定比补助20102012年，在市财政现有每年 4000万元经济社会发展资金补助基础上，每年再增加 6000万元设立第二大城市建设专项资金。加大对 xx区的均衡性财政转移支付和其他专项资金补助力度支持 xx打造三峡库区的区域性金融中心。金融支持选择 xx部分乡镇作为统筹城乡金融体制配套改革示范点，启动土地承包经营权、宅基地使用权、农房所有权质押试点。能源支持 用气：优先满足 xx工业发展所需天然气，协调解决招商引资重大项目的天然气用气指标用电：加快推进 xx大全新能源公司直供电试点，逐步扩大对 xx大用户的直供电范围，对 xx地方电网的电力下网予以支持。加快以 xx为中心的三峡库区电网建设。环境容量：在不突破 xx环境承载能力的前提下，支持 xx产业发展，合理确定 xx主要污染物减排量人才支持今后 3年，每年从 xx选派 20名干部上挂或外派锻炼；每年选送 100名符合条件的干部参加 “ 万名干部学历教育 ” ；每年从著名高校选派 5名选调生到 xx工作。今年再选派 332名大学生 “ 村官 ” ，实现每村 1名大学生“ 村官 ” 目标。每年帮助 xx引进 100名城市规划建设、盐气化工、机械制造、地灾防治等方面的紧缺急需专业人才。市政府对 xx区发展的支持力度较大，虽然中长期的发展前景较好，但短期难以起到立竿见影的效果。PART 2.3 城市定位及发展目标xx主城区为 “ 多中心组团式 ” 布局结构，总共分 “ 四大片区 ” （江南新区、龙宝、天城、五桥），以及 “ 八大组团 ” （ xx组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团） 本项目处于 xx城市中心区， xx组团内。城市总体规划xx组团是现在和未来 xx的商业金融中心，但 xx“ 多中心组团式” 发展格局，将在一定程度上削弱本项目所在 xx组团的核心地位。八大组团功能定位：1. xx组团 商业金融中心，是水上客运交通枢纽。2. 龙宝组团 北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业。 3. 山顶组团 主要功能为居住和科研教育，同时在远期形成 xx区级文化中心。 4. 周家坝组团 主要功能为居住、旅游服务。 5. 申明坝组团 核心工业园区，主要发展工业。 6. 枇杷坪组团 东部为仓储区，西部以居住功能为主。7. 百安坝组团 西部以居住功能为主，东部以发展工业为主。8. 江南新区组团 全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。数据来源： xx规划局PART 2.4 城市规划分析五桥片区江南新区天 城 片 区龙 宝 片 区数据来源： xx城乡规划展示厅序号 用地代号 用地名称 面积（ km2） 比例（ % ）1 R 居住用地 20.89 25.8%2 C 公共设施用地 9.28 11.5%C1 商业金融用地 3.84 3 M 工业用地 16.17 20.0%4 W 仓储用地 1.92 2.4%5 T 对外交通用地 4.05 5.0%6 S 道路广场用地 15.12 18.7%7 U 市政公用设施用地 3.47 4.3%8 G 绿地 9.67 11.9%9 D 特殊用地 0.40 0.5%合计 城市建设用地 80.98 100.0%城市用地规划xx城市建设用地中，居住用地为 20.88平方公里，占25.8%；商业金融用地为 3.84平方公里，占 4.7%；工业用地 16.17平方公里，占 20.0%。在商业金融用地总规中，以 xx传统商业中心用地为主，但周家坝、百安坝、江南新区都有较大的商业用地规划，将会分流 xx商业中心区的消费人流。数据来源： xx城乡规划展示厅PART 2.4 城市规划分析未来商业供应集中区产业规划天子园规划面积为 10平方公里，其中启动区面积2平方公里，重点发展轻纺、机械、电子、食品等产业。盐气化工园规划面积 12平方公里，其中启动区面积 4平方公里，重点发展盐化工、天然气化工、玻璃及玻璃制品加工等。五桥园规划面积 8平方公里，其中启动区面积 2平方公里，重点发展现代医药、绿色食品加工、环保建材等产业。xx工业围绕 “ 一区三园 ” 的总体布局，重点发展盐气化工、新材料新能源、机械电子、纺织服装、食品药业等五大产业。但传统产业比重较大，高新技术产业成长缓慢。数据来源： xx工业园网站PART 2.4 城市规划分析xx建立了完善的水、路、空交通体系，目前辐射渝东北地区，远期规划打造成 “ 成渝经济区及 “ 西三角 ” 地区的重要综合交通枢纽。航空 xx机场将按 4D规模改扩建，开通全国重要省会城市的航线；力争到 2015年，年旅客吞吐量达 100万人次，年货邮吞吐量达 12万吨高速公路 建成 xx-xx、 xx-云阳、 xx-开县规划 xx-利川、 xx-达州、沿江高速南线 xx-忠县、 xx-宜昌、沿江高速北线 xx-忠县铁路 建成 xx-达州规划 xx-宜昌、 xx-xx城际、 xx-郑州、 xx-西安、 xx-涪陵、 xx-黔江、 xx-奉节港口 以新田港口物流园区建设为重点，加快推进 “ 一客八货 ” 9个作业区建设；力争到 2015年，使 xx港口货物年通过能力达到 4000万吨，集装箱通过能力达到 100万标箱以上交通规划PART 2.3 城市规划分析一环一空八铁八高九港数据来源： xx城乡规划展示厅PART 2.5 宏观环境分析小结总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱， xx欲成为 xx第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大，但不能促进项目短期销售。人口： 2009年 xx城市人口为 79.43万元，城市化率达到 51.5，主要为库区移民和湖北利川，四川达州和村镇移民。在 2012年将达到 85万。规划： xx将 xx规划为 “ 一圈两翼 ” 发展战略中 “ 东北翼 ” 的中心城市， xx第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。产业： xx以第二产业为主导，主要为盐气化工、机械电子、食品药品、纺织服装五大类。虽然 2009年第三产业增长率达到了 56.7%，但整体产值为 158.6亿元，比重为 41.1，仍有较大提升空间 宏观经济发展增速较快，但与主城各区相比仍有较大差距 人口增长迅速，主要以移民导入为主 以资源型产业支撑的城市经济在未来将面临后劲不足的问题 xx中长期规划前景较好，但经济基础薄弱，未能在短期内促进项目收益。经济： 由于 xx经济基础比较薄弱，虽然近三年来 xxGDP经济增长都在 20以上，但人均 GDP与 xx市主城区的九龙坡、沙坪坝相比仍有明显差距 ,位列 13位。Part3 商业市场环境及机会分析Part3.1 xx房地产市场特征分析Part3.2 商业市场分析Part3.3 项目机会和威胁分析Part 3.1 xx房地产市场特征分析房地产投资分析房地产竞争板块分析房地产供求价分析房地产市场容量分析房地产投资uxx近年来的房地产投资经历了较大的起伏，发展并不稳定。 2006年以后 xx房地产市场进入快速增长通道，年均增幅超过 30%，尤其 2009年的房地产开发投资达到了 26.7亿元，其开发投资额是 03年的 3.8倍。u虽然 xx房地产投资额不断在增长，但占整个固定投资的比重一直保持在 10%的较低水平，反映出当地房地产市场活跃程度低，对地区经济影响力有限。xx房地产投资额近七年来年均增速为 26.2%，但在固投中的占比一直保持在 10%的较低水平，反映出当地房地产市场活跃程度不够，对地区经济影响力有限。PART 3.1 xx房地产市场特征分析数据来源：xx及xx区统计信息网xx板块观音岩板块龙宝板块天城板块北山板块北滨路板块 江南新区板块五桥板块u中心城区板块： 老城中心商业区，可开发土地稀缺；u五桥板块： 传统老城区，相关配套虽然较为齐全，但规划落后；u北山板块 : 历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区；u北滨路板块： 江景资源丰富，高价楼盘集中区域，