2009年11月成都文殊苑住宅小区策略提案

文殊苑住宅小区策略提案成都思集房地产营销策划有限公司2009年 11月我们面对的，是一个隐约能看到成都历史发展变迁的影子。项目宛若一颗尘封的宝石，在府河之畔散发出徐徐的光辉。我们希望，市场透过这个隐约的影子，能很清晰的看到一个希望里孕育的一种美好生活的超强愿景，好奇地去关注、去探寻一个生活创意论的创造过程，深刻地体验到一种文化对生活的深厚支撑力量。 我们的创意旅程由此展开。沟通纲要项目分析产品优化营销思路销售策略项目分析项目位于文殊院片区，坐落于大安西路广福桥头，毗邻府河项目价值点地段 优势：位于市中心区域产品形态： 多层但是，我们也清楚地看到项目存在如下一些问题 产品 形象较差小区外部 环境差内部环境 局促停车位 不足60年产权项目分析结论地段 +多层项目价值点 项目存在问题60年住宅年限；周边小环境差；内部环境不足；项目形象欠缺；停车位不足；我们清楚地认识到，产品不足以形成高端产品。并且只有通过产品改造来规避其不足，才能实现项目的顺利销售。产品优化产品改造思路产品优化方向 外立面建议 小区内部环境打造建议 电梯配置建议 停车位建议 周边环境打造建议入口 凸显品质感的小区入口入口保安亭的设置外立面 建议对外立面进行适度改造，采用简洁明快的色调，在适度控制成本的基础上酌情选择涂料或瓷砖对外里面进行改造。小区绿化 绿化环境的打造是项目改造的重头戏。建议绿化采用色彩分明的线条，突出项目的品质感。充分利用有限的公共空间，打造和谐和睦的邻里交流空间停车位 由于建筑年代的原因，项目停车位的数量不足以满足现有人群生活的需要。可适当考虑部分底商用于停车，引进立体式停车位，增加车位数量周边环境打造建议建议将小区和周边进行人为隔断，将小区入口打造服务 引进成都本土知名物管公司，提升物业价值成都嘉宝管理顾问有限公司 四川悦华置地物业管理有限公司 成都交大智能物业管理有限公司 威斯顿物业管理有限责任公司 深圳长城物业管理股份有限公司成都分公司 成都远大创新物业管理有限责任公司 四川锦都物业有限公司 成都世纪城物业管理有限公司 成都银都物业管理有限公司 成都正昊物业管理有限公司 2007成都十大金牌物管公司 营销思路营销战略选择价格策略推广策略项目 SOWT分析 优势 机会 劣势 威胁 SWOT项目为多层形态，在市区内属于绝版建筑形态项目区位于中心城区，区位优势明显生活及商业配套完善住宅仅余 60年产权项目周边商业气氛不浓，项目品质感不强项目规模小，内部配套不完善主要为 130 左右套三和 100 左右套二，户型面积偏大市区范围内没有多层产品成都内环内总体供应量小 成都市整体市场供应量大，竞争激烈地段 +产品营销战略选择地段 +产品是项目现有的优势，但不足以形成核心竞争力。在追求快速销售的前提下，性价比路线将是最佳的选择，建议以超出购房者心理预期的价格销售，实现快销。本项目营销战略选择：高性价比！营销思路营销战略选择价格策略推广策略价格策略在制定定价策略时，我们需要考虑多方面的因素。而三个主要的原则是： 成本、客户需求和竞争对手的价格。成本是价格的最低点，竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品独有特征的评价是价格的上限。 低价 高价在此价格上没有可能的利润成本 竞争者价格 客户对独特产品属性的评价在此价格上没有可能的需求 很显然，我们要选择一种包括这几个要素的定价方法。这种方法能够形成一个具体的价格。目前，房地产市场上主要有下列几种定价方法：1、成本加成定价法：在产品的成本上加一个标准的加成，而本项目特别原因，成本定价法不适宜。2、 认知价值定价法：根据产品的认知价值来制定价格。它要求价格水平与购买者心目中的产品价值相一致。3、市场比较定价法：即随行就市定价法，它是以竞争对手的价格为定格基础，而不太注重自己的成本因素。通过分析，我们建议选择最后一种定价方法，即市场比较定价法来确定本项目的价格定价市场比较法的重点是比较实例的选取，我们根据项目实际情况 ， 选取 78号观邸、曦城、史丹尼国际公寓、西锦国际、天合凯旋港作为项目市场比较对象；同时为了使项目价格定位更加科学和准确，我们选择了如下几个修正因素：地段因素产品形态规划因素品质因素年限因素市场因素项目价格通过市场比较法，得出项目的均价为 7061元 /平方米。修正因素地段因素产品形态规划因素品质因素年限因素市场因素均价 元 /平米权重20%20%15%15%10%20%78号观邸1.1 0.9 1.1 1.1 1.2 1.1 7700西锦国际1.1 0.9 1.2 1 1.2 1.2 6700 曦城1.1 0.9 1.1 1.2 1.2 1.2 7300史丹尼国际公寓1.2 0.951.1 1.1 1 1.1 8700 天合凯旋港0.9 0.9 1 1 1.2 1.1 7300本项目7061 营销思路营销战略选择价格策略推广策略推广策略 我们摈弃那些婉约的，玩味生活的推广方式多层的回归成都人开始成熟，开始对物质对享受进行反思。生活和精神开始