ch3房地产开发项目的可行性研究

第三章 房地产开发项目的可行性研究 CH3-2本章内容开发项目经营方案与评价参数选择2财务评价指标及其计算4房地产开发项目投资与收入估算3可行性研究概述31房地产开发项目财务报表的编制5可行性研究报告的撰写7不确定性与风险分析36CH3-3第一节 可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的1、含义可行性研究是在建设项目的 投资前期 ，通过对项目的投资环境和条件 调查 研究，对各种 建设方案 、技术方案以及项目建成后的生产经营方案 实施的可能性 、 技术先进性 和 经济合理性 进行 分析 和 评价 的过程。2、可行性研究的根本目的实现项目决策的科学化、民主化是减少或避免投资决策的失误提高项目开发建设的经济、社会和环境效益CH3-4第一节 可行性研究概述二、可行性研究的作用申请项目核准的依据是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是下阶段规划设计工作的依据CH3-5第一节 可行性研究概述IV、项目评估与决策III、详细可行性研究II、初步可行性研究I、投资机会研究10%20%30%可行性研究的工作阶段CH3-6第一节 可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段1、投资机会研究该阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资估算的精确度为 30% ，研究费用一般占总投资的0.2-0.8% CH3-7第一节 可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段2、初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：n 分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定n 是否有进行详细可行性研究的必要n 有哪些关键问题需要进行辅助研究精度可达 20% ，费用约占总投资的 0.25-1.5%CH3-8第一节 可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段3、详细可行性研究是项目投资决策的基础是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤估算精度在 10% ，所需费用，小型项目约占投资的 1.0-3.0% ，大型复杂的工程约占 0.2-l.0%4、项目评估与决策CH3-9第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容（一）项目概况项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。CH3-10第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容（二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（ 1）土地调查（ 2）人口调查（ 3）调查项目用地范围内建筑物的种类，各类建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等（ 4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等（ 5）调查各种管线（ 6）调查其他地下、地上物（ 7）制定拆迁计划（ 8）制定安置方案CH3-11第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容（三）市场分析和建设规模的确定具体内容包括 ：n 市场供给现状分析及预测n 市场需求现状分析及预测n 市场交易的数量与价格分析及预测n 服务对象分析n 租售计划制定n 项目建设规模的确定CH3-12第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容（四）规划设计方案的选择（ 1）市政规划方案选择（ 2）项目构成及平面布置（ 3）建筑规划方案选择（五）资源供给条件分析主要内容包括：建筑材料，施工力量，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。CH3-13第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容（六）环境影响评价建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。n 随着城市内 化工企业 逐渐搬出中心区，对化工企业原址的开发，将面临如何 检测污染的土壤 ，如何 “消毒 ”以及后期风险评估的问题。 n 在 污染风险 的土地作为 开发居住利用时 ，应进行 风险评估 ，以评价人体暴露在这样环境下的 健康危害 ，并提醒居民 做出相应防范 。 CH3-14第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容（七）项目开发组织机构和管理费用的研究拟定项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。（八）开发建设计划的编制（ 1）前期开发计划（ 2）工程建设计划（ 3）建设场地的布置（ 4）施工队伍的选择CH3-15第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容（九）项目经济及社会效益分析（ 1）项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。（ 2）项目投资来源、筹措方式的确定。（ 3）开发成本估算。（ 4）销售成本、经营成本估算。（ 5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。（ 6）财务评价。（ 7）国民经济评价。（ 8）风险分析。（ 9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。CH3-16第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容（十）结论及建议（ 1）运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。（ 2）存在的问题及相应的建议。CH3-17第一节 可行性研究概述五、可行性研究的步骤接受委托调查研究方案选择和优化财务评价和综合评价编制可行性研究报告CH3-18第二节 开发项目经营方案与评价参数选择一、构造评价方案构造评价方案 ，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。要点： 项目是否分期进行以及如何 分期 、项目拟建设的 物业类型 及不同物业类型的 比例 关系、 建筑面积 的规模和 物业档次 、 合作方式 与合作条件、拟投入 资本金的数量 和在总投资中的比例、 租售与自营 的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。CH3-19第二节 开发项目经营方案与评价参数选择二、项目评价的基本过程CH3-20第二节 开发项目经营方案与评价参数选择三、选择基础参数时间类参数n 包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建造期、销售期、运营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）融资相关参数n 贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的 35%收益相关指标n 出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率评价标准类指标n 基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标CH3-21第三节 房地产开发项目投资与收入估算一、物业配比模拟与类型确定经验值法n 确定容积率，根据市场条件和经验安排物业配比n 缺点 ：粗糙、落地性不强配比计算法n 占地面积 8万平米，容积率 1.0l 联排、多层占地比例为 X、 Yl 构建模型 X+Y=1 0.6SX+1.2SY=81.0l 最后根据物业类型占地面积比例，计算不同容积率下的建筑面积CH3-22第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算房地产项目总投资 是指在 开发期内 投入的全部资金以及 维持开发企业正常经营 活动的 周转资金 ，主要包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资 是指在开发期内完成 房地产产品开发建设 所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金 是指用于开发企业 日常经营 的周转资金。 CH3-23第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算投资估算的范围 （ 总投资构成 ）n 土地费用n 勘察设计和前期工程费n 房屋开发费n 其他工程费n 开发期间税费n 管理费用n 销售费用n 财务费用n 不可预见费CH3-24第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算1、土地费用征地拆迁费n 集体土地征收费用l 土地使用权出让金l 城市基础设施建设费l 土地开发建设补偿费 n 城市房屋拆迁费用l 土地使用权出让金l 城市基础设施建设费l 房屋征收补偿安置费l 相关费用 CH3-25CH3-26CH3-27第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算1、土地费用出让地价款土地转让费n 土地转让费 是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费土地投资折价土地租用费n 土地租用费 是指土地租用方向土地出租方支付的费用。 以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资， 但在房地产项目开发中较为少见CH3-28第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算2、勘察设计和前期工程费项目的规划、设计、可行性研究费用n 规划设计费为建筑安装工程费的 3% 左右n 可行性研究费占项目总投资的 1% 3%n 水文、地质勘探费用一般为设计概算的 0.5% 左右“三通一平 ”等土地开发费用n 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用CH3-29第三节 房地产开发项目投资与收入估算3、房屋开发费建筑安装工程费n 是指建造房屋建筑物所发生的 建筑工程费用 、 设备采购费用 和安装工程费用 等。基础设施建设费 n 是指 建筑物 2米以外 和 项目用地规划红线以内 的各种 管线 和 道路工程 ，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 “室外工程费 ”公共配套设施建设费 n 是指 居住小区内 为居民服务配套建设的各种 非营利性的公共配套设施 （又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 “附属工程费”CH3-30第三节 房地产开发项目投资与收入