xx房地产项目营销策划报告

太仓 XX项目营销策划报告XXXX1122太仓 XX项目营销策划报告客群定位产品定位价格定位定位篇项目简介SWOT分析推广 销售分析篇营销篇房产政策面市场环境面竞品分析面市场篇市场篇 房产政策面 -分析近期政策对房产市场的走向 市场环境面 -认识区域市场房地产环境 竞品分析面 -调研周边楼盘销售情况市场篇 -房产政策面9月 29日中国楼市再出五大重磅措施措施细则主要有：一、各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发 201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市， 要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。二、是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房， 首付款比例调整到 30%及以上 ；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1倍的规定。 各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。三、 是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。 加快推进房产税改革试点工作 ，并逐步扩大到全国。四、是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地 2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度， 切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划 。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。五、是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订 “阴阳合同 ”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 快讯 :中国楼市再出五大重磅措施 将房价调控到底 -365地产家居网 929新政解读1、买房门槛提高房贷首付提高至 3成解读：目前只有首套房 90平米以下房源才可享受首付 2成，而该政策的出台将整体抬升首次购房的门槛，会遏制一部分刚性购房需求，但也会遏制一部分打擦边球的炒房成份。从此告别 “首付 2成 ”房贷。2、房贷从严停贷三套及以上住房贷款解读： “国十条 ”中提出商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，而这一次明确提出停贷三套房及以上住房贷款，比 “国十条 ”更为严格，能够有效打击投资投机行为。3、严格执行二套房贷政策解读：再次重申 “国十条 ”，反映了政府抑制房价的决心。市场篇 -房产政策面4、明确征收房产税解读：明确提出征收房产税，但征收时间表仍然是个谜。5、严格限制异地购房解读：再次重申 “国十条 ”，异地购房、炒房被遏制。6、税收优惠可能取消 解读：随着楼市的再度回暖，在后期地方政府落实过程中，完全有可能取消个税补贴，而购买新房缴纳的契税也有可能提高纳税点。7、限购套数解读：再次重申 “国十条 ”，异地购房、炒房被遏制。但 “房价过高、上涨过快、供应紧张 ”这一标准没有量化、具体化，难以评定。929新政解读市场篇 -房产政策面1、刚需购房契税优惠减少： 90平米以下唯一普通住房 征契税 1%政策原文： 自 2010年 10月 1日起，对个人购买 90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按 1%税率征收契税。点评 ：契税政策向自住房倾斜，能有效保障刚需购房者的购买需求。2、改善型购房需求契税优惠减少： 90-144平米唯一普通住房 征契税 1.5%政策原文： 自 2010年 10月 1日起，对个人购买 90平方米以上， 144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按 1.5%税率征收契税。解读： 对改善型购房需求仍有一定扶持，但改善住房的门槛提高了。3、非唯一住房契税一刀切： 3%政策原文： 对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定 3%税率征收契税。解读 ：契税新标准强调对投资、投机需求的遏制，对非普通住房及多套房均征收 3%，提高了炒房成本，但对部分改善型需求有误杀之嫌。市场篇 -房产政策面10月 11日江苏出台 省 6条 4、个税优惠退出楼市政策原文： 对出售自有住房并在 1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。解读 ：增加二手房交易环节税，抑制投资客出货成本。5、已购房但未缴纳契税的 有缓冲时间政策原文： 凡在 2010年 10月 1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在 2010年 10月 20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。解读 ：对已购房，但迟迟未办理房产证，未缴纳契税的购房者，还有办理的余地；但要看南京出台的具体细则。若对在上一轮新政之前购买住房的，可能有漏洞可钻。6、明确执行时间政策原文： 本通知自 2010年 10月 1日起执行，此前与本通知不符的有关规定一律停止执行。解读 ：宣告此前南京出台的相关补贴政策就此寿终正寝。南京市出台的调控细则只能比江苏省更严厉，或者与江苏省同步。市场篇 -房产政策面10月 11日江苏出台 省 6条 此次新政反映出以下新的特点 : 首次提出限购令政策 9月底的新政 ,提出了限购令政策 ,严格地将房地产打回到了 ”计划经济 ”时代 .有效抑制了房产市场的需求 . 政府抑制房价的决心坚定 2010年初的一道政策 ,已给房产一拳重击 ,但在 9月初房价刚露出上涨势头时 ,政府迅速又出一拳 ,表明了政府抑制房价决心坚定 .政策出台之快 ,历史罕见 9月的政策出台 ,是在房价刚刚有了抬头之势时 ,即对市场打出一拳重击 ,较以往房价到了不可高攀时政策才出台相比 ,此次政策出台之快 ,历史罕见 . 由此可见 ,除非中国经济出现大的问题 ,需要房产支撑 ,否则国家不会出台扶持房产政策 .未来一段时间房价一旦又出现上涨势头 ,必将遭来政策打压 ,由此可判定未来房价上涨的可能性很小 .市场篇 -房产政策面 结城市基础数据指标人口（万人 ） 年人均收入 （元） 年人均支出 （元） 平均房价（元）太仓市 46.72 27320 16697 7200浏阳镇 5.6 12976 8532 6000上海嘉定 53.79 24020 15361 18000上海宝山 84.69 24368 18086 18000市场篇 -区域市场面XX镇太仓12公里上海市中心嘉定宝山36公里18公里14公里昆山14公里XX东临长江 ,与崇明岛隔江相望北面靠近经济开发区 -太仓港西靠太仓XX位于嘉定与宝山以北现 XX通往上海的高速通道已取消上海来往车辆的过路费 ,促进了 XX经济发展XX镇6000太仓700012公里嘉定18000宝山1800018公里14公里市场篇 -区域市场面XX镇地铁11w地铁7w地铁1w地铁3w沪太高速15分钟车程薀川公路20分钟车程G1501 绕城高速上海市宝山市场篇 -区域市场面XX经沪太高速和薀川公路快速到达上海绕城高速和快捷地铁出入口太仓市房地产市场市场篇 -区域市场面一线之隔 ,房价悬殊XX和太仓与上海仅一线之隔 ,但房价差异悬殊 ,XX距离宝山和嘉定中心地段仅 14公里 ,房价差却达到 12000元 /平米 ,这无疑是吸引投资眼球的最大诱因 .XX价逼近太仓价XX作为小镇 ,房价攀升至 6000，已逼近太仓市的 7200的房价 ,除了与太仓距离上海的行程相当外没有其他优势 ,其区域间的性价比在减弱 .市场篇 -区域市场面 结高成 上海假日6200瑞安 御景园 6500紫金坊6800挑高 soho远洋 锋巢7800挑高 soho中安 财富广场售罄 本案天熙 公寓5900镇政府华光待销售 博海 尚城待销售待开发待开发水产品市场瑞安 待开发高成 上海假日待销售 市场篇 -竞品分析面瑞安 御景园销售期 :尾盘期主要销售类别 :住宅 目前均价 : 6500元 /平米 主力户型 : 80-130平米主力总价 :60万剩余套数 :约 800套备注 : 明年底会开发 2期房源 商铺 14000元 /平米远洋 锋巢销售期 :尾房期主要销售类别 :办公 挑高 公寓目前均价 :7800元 /平米主力户型 :44平米主力总价 :40万剩余套数 :约 10套XX房地产市场销售近况市场篇 -竞品分析面高成上海假日销售期 :持销期主要销售类别 :住宅 目前均价 : 6200元 /平米 主力户型 : 80-130平米主力总价 :60万剩余套数 :约 800套天熙公寓销售期 :持销期主要销售类别 :住宅 目前均价 : 5900元 /平米 主力户型 : 80-100平米主力总价 :50万剩余套数 :约 220套XX房地产市场销售近况市场篇 -竞品分析面紫金坊销售期 :尾房期主要销售类别 :办公 挑高 公寓目前均价 :6800元 /平米主力户型 :46平米主力总价 :32万剩余套数 :约 100套华光银河湾销售期 :蓄势期主要销售类别 :住宅 别墅 精装修目前均价 :预计住宅 15000元 /平米 别墅 30000元 /平米主力户型 : 住宅 140平米 别墅 300平米主力总价 :住宅 200万 别墅 1000万剩余套数 : 别墅 165套，高层 284户精装XX房地产市场销售近况市场篇 -竞品分析面博海 尚城销售期 :蓄势期 (预计 2011年 3月开盘 ,目前 5个月积累登记客户 200组 )主要销售类别 :住宅目前均价 :预计 6200元 /平米主力户型 :80-90平米主力总价 :50万左右剩余套数 :约 500套备注 :户型另赠送约 10平米阳台 ,提高自身附加值本案与博海尚城总价和地段相当 ,但在户型上 ,小区规模及社区绿化上 ,产品性质上都难以与之抗衡 .两个项目很有可能同时开盘 ,那样对本案的冲击巨大 . XX房地产市场销售近况市场篇 -竞品分析面市场调研得出以下信息越小越好卖天熙公寓有 80和 100平米户型 ,从去化速度反应看 ,80平米比 100平米好卖 .虽然 80平米户型不如100平米户型好 ,但依旧好卖 ,证明投资客首要看中价格 ,而非户型 . 投资客居多从各楼盘反应 ,90%为投资客 ,他们年龄在 40-50岁 ,主要考虑投资 ,在投资为基础上有一些投资客会考虑将来退休了或作为自住养老 .调研结果 ,在上海工作的年轻人购买 XX房作为自住的客户偏少 .主要原因是 ,1.年轻人新潮 ,不愿脱离繁华都市 ,屈就于小镇生活 .2.虚荣心驱使 ,不愿在上海以外买房 .3.暂时不能接受开车穿插在上海与 XX间工作和生活的模式 .高单价逼退 XX人原先 3千多的房价 ,总价 30万的房子 ,还能使 XX人买房 ,但现在 6000的价格逼退 XX人本地人在 XX购房的欲望 .XX市场竞争日趋白热化XX从以前的高成上海假日一枝独秀开始 ,到即将到来的百花齐放 ,上市量逐渐加大 .2011年有望开盘的除了本案以外 ,还有 1华光银河湾 2瑞安二期 3高成上海假日 4博海尚城 5本案左右两楼盘 ,势必给 2011年的 XX房产带来一场恶战 .市场篇 -竞品分析面 结分析篇 项目简介 -了解本案区位配套及产品 SWOT分析 -从优势 劣势 机会 威胁四方面解析本案分析篇 -本案认识本案位于 XX新政府广场以南南临 XX正在建设的水产品市场向东 2.5公里是长江 ,与崇明岛隔江相望项目距离镇中心约 1.5公里本案以上数据仅为估算 ,误差较大 ,最终以测绘局测绘面积为准分析篇 -本案认识幢号 性质 层数 套数 建筑面积 (约 ) 总建筑面积 (约 )A幢 商铺 1-2 15 100 1500公寓 (挑高 ) 4-5 32 60 1920B幢 公寓 2-3 34 65 2210跃层公寓 4-13 85 100 8500总计 166 14130本案可售情况优势 :XX镇的地理位置靠近上海宝山区及嘉定区驱车至上海内环只需 1小时，可方便换乘轨道交通。XX镇的基础房价较之上海地区的悬殊价差，早就 XX具有很大的投资空间。 XX通往上海的沪太公路过路费已取消 ,上海车辆来往 XX免过路费 .其势必带动 XX的发展 . 本项目距离长江约 3公里 ,其自然景观优越 ,适宜休闲娱乐 .本案的跃层户型 ,会增加出许多附送面积 ,这些面积的赠送 ,提高了本案户型的附加值 . 分析篇 -SWOT分析劣势 :本项目为办公性质的商住楼 ,办公性质房屋未来转让带来的高税收 ,会使投资客望而却步 .项目在 XX小镇 , 但价格却逼近太仓市区房价 ,其区域价值性价比偏低 .项目周边虽是政府规划的新版图 ,但目前显得较荒凉 ,人气较低 . 生活配套设施不完善项目不成规模 ,仅有 2幢楼组成 ,物业也难以管理 . 难以形成住宅小区 ,小区也无绿化可言 . 本地区由于受限于人口基数少的问题及目前的高房价，使得当地购买力不强。办公性质房源不能落户口 ,贷款上浮 1.1倍 ,年限短等问题 ,也会使投资兴趣乏味 .分析篇 -SWOT分析机遇 :限购令打压了投资客投资住房需求 ,但商业用房不在房产政策打压范围内 ,投资热钱无处投资时会投资商业用房 如果户型设计为小面积用房 ,易于吸引上海投资客群和自住客群XX的沿江开发已经启动 ,势必给 XX的环境及经济带来发展若以 4800为均价切入市场 ,在上海 1小时都市圈范围内 ,单价是谷底 ,很容易吸引投资客目光 .本案总建 20000平米 ,总房源 166套 ,体量小 ,易