小区绿化维护与管理 佘远国 江建国25119小区绿化维护与管理3 第7章 小区绿化管理新

在线教务辅导网： 更多课程配套课件资源请访问在线教务辅导网2018/8/2 1第 7章 小区绿化管理n 学习目标n 主要内容n 知识小结n 思考练习2018/8/2 2学习目标n 了解小区绿化管理的基本运作模式；n 了解小区绿化管理的特点；n 了解小区绿化内部管理的内容；n 熟悉小区绿化管理的基本要求；n 掌握小区绿化管理费计算的方法；n 掌握小区绿化管理质量控制的基本方法。 2018/8/2 3主 要内容n 7.1 小区绿化管理基本运作模式n 7.2 小区绿化接管验收n 7.3 小区绿化质量管理n 7.4 内部管理2018/8/2 47.1 小区绿化管理基本运作模式n 7.1.1 小区绿化管理的内容和特点n 7.1.2 小区绿化管理模式n 7.1.3 小区绿化管理经费测算n 7.1.4 小区绿化管理项目的发包n 7.1.5 小区绿化管理的基本要求2018/8/2 51.小区绿化管理内容n 小区的绿化管理，是物业管理企业对所管辖的区域内有关绿化活动方面的管理。其内容涉及到对物业管理企业自身的管理，绿化管理人员的管理，小区居民，即绿化管理受益人的管理，绿化质量管理等。7.1.1 小区绿化管理的内容和特点2018/8/2 6（ 1）小区绿化管理的前期介入 （ 2）小区绿化的验收接管 （ 3）小区绿化管理规定 （ 4）小区环境绿化社区文化的建立2018/8/2 77.1.2 小区绿化管理模式1.自行管理模式n 所谓自行管理模式，是指物业管理公司具有专门的绿化队伍，有较雄厚的技术力量及设备，自主完成公司管辖范围内所有的绿化日常管理。物业绿化管理单独成立一个绿化部或从属于环境服务部。2018/8/2 8n 服务组主要职责是管理好小区的绿化工作n 花圃组主要职责是培育各种花卉苗木n 养护组主要职责是负责小区绿化的养护工作绿化部绿化部服务组服务组花圃组花圃组养护组养护组2018/8/2 92.外包式管理模式n 外包式管理模式就是物业管理公司不设专门的绿化管理队伍，只设 1 2名专职或兼职的管理人员，将物业管理公司管辖范围内的所有绿化项目发包给社会上的专业绿化公司进行管理。2018/8/2 10（ 1）机构干练 （ 2）易于控制成本 （ 3）灵活性较差2018/8/2 117.1.3 小区绿化管理经费测算1.园林绿化管理费的构成n 绿化管理费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草杂物清运费、补苗费、摆设花卉费等项。在实际测算时，加一定税率及利润。2018/8/2 122.测算依据及方法n 在管理费测算中，要首先确定起算基数。将每年每 m2的绿地所需水费及人工费作为绿化费用测算的基数，并由基数推出成本费，再由成本费推出其它费用，进而推出整个费用。另外一些经验性的数字也是测算的依据之一。2018/8/2 13（ 1）成本法 （ 2）简单测算法n 绿化面积用总建筑面积除以容积率再乘以绿化覆盖率计算，也可按实际绿化面积计算。n 绿化员工的定编人数可以根据各地实际情况确定，通常每 4000 6000m2绿化面积设绿化工 1人。2018/8/2 147.1.4 小区绿化管理项目的发包1.发包准备工作n 发包之前的准备工作主要包括绿化面积的测量、绿地类型、植物种类数量的统计，管理质量标准及操作频度的制定、检查及纠正，处罚制度的制定，管理费用测算，配套设施设备、工具房、水电接口的准备等等。2018/8/2 152.供方评定与选择（ 1）组织供方评定小组 （ 2）制订供方评定标准 （ 3）确定供方2018/8/2 163.合同签订n 在选定管理单位后，经双方协商签订承包合同。合同内容包括甲方（发包方）单位名、乙方（承包方）单位名、管理面积、单位面积管理费用、总费用、付款方式与时间、双方责任与义务、管理质量标准、违约或管理不达标处理办法等。 2018/8/2 177.1.5 小区绿化管理的基本要求1.一般住宅小区 一般住宅小区指的是福利房、房改房或价格处于中低档位的商品房居住小区， （ 1）一般住宅小区的特点 n 居住人员多，结构复杂。n 小区管理费较低。n 绿化多数为公共绿化。2018/8/2 18（ 2）一般住宅区绿化管理的重点n 加强对植物病虫害、水肥的管理n 保证小区环境整洁安全n 及时对阻碍居民生活的绿化景点进行改造n 创建社区环境文化2018/8/2 192.高尚住宅小区n 在城市中定位较高、建筑及环境十分优美的别墅、复式洋房等高价位商品房小区（ 1）高尚住宅小区的特点n 环境优美，注重绿化的观赏效果n 小区居民多为收入较高的人士n 物业管理费用高2018/8/2 20（ 2）高尚住宅区绿化管理的重点 n 原则是高雅、精品、安全、美观n 加强植物的日常养护，保持植物生长健壮；n 保证每天及时清除小区内的枯枝黄叶；n 及时更换改造，始终保持园林景观的完美；n 经常举办一些绿化活动2018/8/2 213.小区绿化管理方法（ 1） 建立完善的管理机制 （ 2）建立完善的质量管理系统 （ 3）制定科学合理的操作规程2018/8/2 227.2 小区绿化接管验收 n 7.2.1 新建小区绿化的接管验收n 7.2.2 原有小区绿化的接管验收2018/8/2 23n 小区绿化的接管验收是物业公司代表全体业主，根据物业管理委托合同，从物业绿化日后使用与维护的角度出发，对物业委托方与承建商已建好的绿化工程进行核对、检查、确认并办理移交手续，从而接手管理的过程。 2018/8/2 247.2.1 新建小区绿化的接管验收1.新建小区绿化的特点n 绿化工程与别的物业工程项目相比，施工及保养期长，接管验收往往滞后。（ 1）容易受建筑废料的影响（ 2）受其它工程及水电因素的影响较大 （ 3）新建小区绿化未经使用考验（ 4）新建小区绿化易于改造2018/8/2 252新建小区绿化的接管验收程序n 书面提请，提交资料；n 签发通知，约定时间；n 按照标准，进行验收；n 发现问题，及时处理；n 签发凭证，签发文件。签发凭证，签发文件签发凭证，签发文件发现问题，及时处理发现问题，及时处理按照标准，进行验收按照标准，进行验收签发通知，约定时间签发通知，约定时间书面提请，提交资料书面提请，提交资料2018/8/2 263.新建小区绿化的接管验收内容（ 1）绿化苗木验收 n 苗木规格、数量；n 苗木受损害程度；n 病虫害特别严重的；n 苗木种植穴；n 基肥含有有毒、有污染物质。2018/8/2 27（ 2）竣工初验n 施工单位提交竣工报告及初验申请n 施工单位递交相关资料n 现场核实工程竣工情况n 注意事项2018/8/2 28（ 3）签署初验意见（ 4）养护期满复验（ 5）验收后的工作2018/8/2 2