《2011年宜春市房地产开发项目市场调研及可行性研究报告

2011年宜春市房地产开发项目市场调研及可行性方案简报2011年 3月1目录目录 ：第一部分：项目概况第二部分：市场分析第三部分：规划设计第四部分：成本核算2第一部分：项目概况3第一部分：项目概况宗地所处江西省宜春市，离长沙市黄花机场 200公里仅2小时车程，宜春市分新城区和老城区，本案处于老城区平安路 139号（原宜春机械兴达实业有限公司）地段一、宗地位置45678第一部分：项目概况宗地项目目前的规划性质为建设用地，拟调整为商住用地。土地必须按以下规划指标进行使用权出让： 占 地 面 积：约 45.9亩（ 30616 ） 总建筑面积 ：约 45924平方米 综合容积率 ： 1.5 用 地 性 质：商住用地以上提及的指标作为本项目的测算依据二、规划控制要求三、土地价格： 起始价： 4500万元9第二部分：市场分析101、 GDP指标一、宏观经济分析2010年，全市生产总值完成 705亿元，同比增长 13%，增幅创 14年来新高，人均 GDP突破 15979元 2010年末全市人口分布情况如下表：县 市 非 农业 人口 农业 人口 总 人口宜春市 1430078 3960821 5390899袁州区 265438 755924 10213622、宜春市人口分布11宜春市委、市政府为推动房地产市场发展，推出的六条政策：一是：严格规范土地市场，开发用地由过去协议出让转变为一般实行 “ 招拍挂 ” ，不仅遏止了土地交易中的暗箱操作，规范了运行程序，也提高了地价，增加了土地收入。根据市场需求，政府严格控制土地的投放量，制止土地交易中的投机行为；二是：规范房地产开发市场，全面停止行政事业单位变相集资建房和规划区内私人建房，杜绝无资质开发；三是：取消建设带福利性的公务员小区；四是：从实际出发，严格控制经济适用房建设；五是：加强对房地产开发的总量控制，对开发项目严格审批，原则上不再批准 2万平方米以下的开发项目；六是：鼓励房改房上市交易，激活二手房市场，鼓励行政事业单位干部职工积极购买商品房。3、宜春市房地产相关政策一、宏观经济分析12一、宏观经济分析4、宜春市房地产市场形势 产开发投资快速增长，房地产业规模仍在扩大。一季度，宜春市完成房地产开发投资 10.3亿元，同比增长 51.8%，增幅比去年一季度增加 51.5个百分点。其中，商品住宅完成投资 8.3亿元，同比增长 42.4%，增幅比去年一季度增加 29.1个百分点。占房地产开发投资的比重为 80.0%。 施工面积、新开工面积同比保持增长，房屋竣工面积同比成倍增长。一季度，宜春市房地产开发企业房屋施工面积 441.1万平方米，同比增长 19.0%；房屋新开工面积 75.1万平方米，同比增长 15.6%；房屋竣工面积 34.6万平方米，同比增长 159.0%。其中，住宅竣工面积 31.8万平方米，同比增长 156.8%。 13 产企业购置土地面积大幅增加，开发土地面积明显上升。一季度，宜春市房地产开发企业完成土地购置面积 28.2万平方米，同比增长66.7%；完成土地开发面积 10.7万平方米，同比增长 46.2%。 房销售火爆。一季度，宜春市商品房销售面积 52.4万平方米，同比增长 87.4%。其中，商品住宅销售面积 49.6万平方米，同比增长87.1%。商品房销售额 10.3亿元，同比增长 87.1%，其中商品房住宅销售额 9.6亿元，同比增长 97.8%。 商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面积 67.9万平方米，同比增长 122.8%。其中空置住宅 61.9万平方米，同比增长162.3%，宜春市商品房空置面积中空置 1 3年的房屋面积为 30.3万平方米。从以上数据看，空置房屋面积同比增加，主要是因为一季度房屋竣工面积大幅增加所致。 一、宏观经济分析145、宜春市消费群体分析 消费者区位情况所有潜在购买者中，有近 70 为宜春所管辖地区土生土长人群。随着人口增多、新家庭的建立、投资、创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。 消费者年龄情况根据调查报告，宜春置业者的主力是年龄在 40岁以下的买家。和前几年相比， 07年以后的买家年龄开始呈年轻化趋势， 2535 岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量，这其中有相当部分是外地买家，如南昌地区的买家。一、宏观经济分析15 消费者偏好分析 小户型单位增加： 对 110-140平方米的三房二厅需求有所增加，近年对80-90平方米左右小户型的需求量增大。三房与二房仍为主流户型，选择三房的占 57 ，选择二房的占 31 。 大多数人喜欢成熟的生活方式： 消费者最喜欢的楼盘特点是成熟，其次是自然、温馨、宁静，而山、水、园林是他们最为喜欢的环境元素。 景观先行： 消费者已厌倦了光秃秃的园林和搭满棚架的水泥楼房，如果现场是这个样子，就算有再多的关于景观的承诺，他们也不会下决心买房，只有看到实在的园林、景观小品等，他们才会下决心购买。 对现楼的需求加大： 宜春消费者对现楼及准现楼的需求占 58 ，这对楼盘自身的实力是一个考验。一、宏观经济分析16本资料来自 企业管理资源网 17 消费者特点 买房者年龄开始年轻化，购房主体为 40岁以下。 购房者学历呈升高趋势，大专以上的占 25 。 购房者拥有私家车的比例持续稳定增长。 购房者最关注的因素集中在地段、价格，其次是周边环境、交通便利。 更多购房者将新城区作为首选一、宏观经济分析181、基地周边环境现况本案位于宜春市平安路 139路（原宜春机械兴达实业有限公司）地段，处于宜春市西南部。2、基地周边交通状况平安路北连市区，南通沪昆高速，东接宜阳南路。3、基地周边生活配套设施 周边有宜春 2中、宜春职业技术学校、浙赣友好医院、市中医院、春台公园、秀水公园居本地 5分钟的车程，且本案为老城区超市、菜场等日常生活必须设施配套齐全，可以说人文教育基础设施很完善，但周边环境极差。（一）楼盘综述：二、市场分析19本项目所处位置不属于近几年开发的热点区域，开发项目均为中、小规模的中档楼盘的聚居地，项目品质一般；从区域范围分析，以秀水公园为中心的话，以南为老城区，北为新城区；新城区为行政中心，周边商业、交通、环境较优质；本项目处于老城区，虽商业、交通较发达，但整体环境较差，因此在位置上优势并不明显；二、市场分析20本案21（二）竞品分析项 目名称 永益 翡翠城开 发 公司 新余永益 业占地面 积 135052建筑面 积 31.8015万容 积 率 2.2建筑密度 28.3%绿 化 率 36%住宅 户 数 1815户建筑 类别 高 层 、多 层 、多 层 公寓价 格 复式： 3000元 / 、多 层 4500元 /户 型 2房： 90 100 、 3房： 110 132 、复式 200项 目位置 宜春新行政中心区，北 临 宜阳大道，南倚天工路， 东 距天宝路，西靠 卢州大道物 业 管理 “ 保姆式管家 ” 服 务 、高科技智能 监 控系 统 、小区配套 社区幼儿园、沿街商 铺 、大型商 场 、近 3万米超大型地下停 车场周 边 配套文化 艺术 中心、档案 馆 、 图书馆 、博物 馆 、展 览馆 等 浓 厚的文化气息；喜来 乐 休 闲 中心、得喝迎 宾 园、洪林五星 级宾馆 等生活配套 设 施。22项 目名称 上 东 国 际开 发 公司 江西城 发实业占地面 积 5.88万建筑面 积 10万容 积 率 1.77绿 化 率 33%住宅 户 数 约 800户建筑 类别 多 层 住宅 .电 梯房 .电 梯花园洋房；多 层 已完美售罄，高 层 在售中起 价 高 层 ： 4300元 / 起、 4900元 / 最高户 型 2房： 90 、 3房： 120 、四室： 157项 目位置 宜春市芦洲路与 钓 台路交界 处 安居工程北面物 业 管理 科 鹏 物 业 服 务 公司，打造都市品 质 生活氛 围小区配套 健身会所、 乒乓 球 馆 、儿童 娱乐 区、老人 娱乐 室、小型 图书馆周 边 配套 集秀江、体育中心、城市景 观轴 、市政府重点道路的大型社区 绿 化的花园社区（二）竞品分析23项 目名称 地中海 风 情开 发 公司 至嘉置 业 投 资占地面 积 73409.4建筑面 积 13.6万 容 积 率 1.8绿 化 率 35%住宅 户 数 1000户建筑 类别 多 层 、小高 层 、高 层 、 LOFT公寓、双拼 别 墅价 格 3999元 / 起、 4200元 / 最高户 型 3房： 120 、四室： 163项 目位置 宜春市 钓 台路与天宝路交 汇处 （ 贸 易广 场 后），物 业 管理 科 鹏 物 业 服 务 公司，打造都市品 质 生活氛 围小区配套 风 情商 业 街、写字楼、幼儿园周 边 配套 贸 易广 场 、青 龙 建材市 场 、摩托 车 市 场 、建材市 场 四大市 场围绕 周 边 ；青龙购 物中心、正荣餐 饮 街近在咫尺，袁山公园、体育中心、人民广 场 、高安广 场 、奉新广 场 、 滨 江 风 光（二）竞品分析24项 目名称 喜来 乐开 发 公司 喜来 乐娱乐 公司占地面 积 6517建筑面 积 35470容 积 率 5.44绿 化 率 18住宅 户 数 600户楼 盘 形式 高 层 （酒店式公寓、住宅）价 格 预计 5000元 建筑密度： 31.5户 型 1房： 36 、 2室： 75 、 3室： 120项 目位置 宜阳大道以南，博皓 宾馆 以 东物 业 管理 酒店式管理小区配套 商 务 中心、健身房、 娱乐 会所周 边 配套 贸 易广 场 、青 龙 建材市 场 、摩托 车 市 场 、建材市 场 四大市 场围绕 周 边 ；青 龙购 物中心、正荣餐 饮 街近在咫尺，袁山公园、体育中心、人民广 场 、高安广场 、奉新广 场 、 滨 江 风 光（二）竞品分析25总结 （ 以上为新城区 ） ： 从建筑类别上看：此区域楼盘建筑类别多样，为多层、小高层、高层建筑组合而成； 从配套设施上看 :四个项目均在社区内设有会所、幼儿园、小区商业、健身及休闲设施等配套齐全；本区域所处行政中心，周边景观、商业、交通等配套完善； 从户型配比上看：除喜来乐设有酒店式公寓 1房（ 40 左右）为投资型；其他楼盘主要户型为 3房（ 120 左右）为自住型；在市场上所剩均为此户型； 从销售情况看：除喜来乐没有开盘，价格预计 5000元左右；其他三个项目所销售楼盘均已销售了 70%左右，均价为 4500元；26本资料来自 企业管理资源网 27项 目名称 润 祥 日出康城开 发 公司 润 祥房地 产 公司占地面 积 62000m2建筑面 积 12万平方米绿 化 率 35 %容 积 率 2.0建筑密度 23%住宅 户 数 1000户建筑 类别 多 层 及小高 层组 成 户 型： 2室、 3室价 格 29003100 元 销 售率： 30%左右项 目位置 宜春市 环 城南路 630号（ 华东 理工学院 对 面）物 业 管理 福建友 胜 物 业 ，提供全程 细 微服 务 ， 军 事化封 闭 式管理小区配套 童趣 乐 园、 树阵 广 场 、盛情广 场 、羽毛球 场周 边 配套 毗 邻 “ 城市 绿 肺 ” 凤 凰山公园，自由吐 纳 原生 态 气息。 拥揽 13000平米宜丰广 场 生 态 景 观 ， 绝 美 风 景布 满归 家之路。宜春市第四小学、新康小学、宜春市第二中学、宜春市第六中学、 长 江 华东 理工学校、宜春工 业 学院。（二）竞品分析28项 目名称 现 代城开 发 公司 格 兰 茵地 产 公司占地面 积 9万建筑面 积 20万 m2容 积 率 1.8建筑密度 25%绿 化 率 39%住宅 户 数 1000户价 格 住宅： 30003100 元建筑 类别 高 层 、多 层 、复式户 型 复式： 200多项 目位置 宜春市南城地 处 宜春南城宜阳南路与 环 城南路交 汇处 物 业 管理 开 发 公司的物