房地产市场研究报告 2007年广州赛拉维停车场项目可行性研究报告

房商网 海量房地产资料下载赛拉维停车场项目可行性研究报告天地阳光房地产顾问有限公司 房商网 海量房地产资料下载本报告基于对广州汽车消费及车位现状 的战略性思考，深入行业环节研究和汇集权威市场信息 ，对广州车位市场进行深入实地调查基础上形成。 房商网 海量房地产资料下载5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析3.广州车位租售情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析1.广州汽车消费情况分析报告纲要 房商网 海量房地产资料下载1.广州汽车消费现状分析5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析3.广州车位租售情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析 房商网 海量房地产资料下载v 广东省汽车拥有量居全国首位v 目前广东省家用小汽车拥有量全国第二，汽车私v 人消费量占全国的三分之一，而以广州为中心的v 珠三角是中国最大的轿车消费市场，占了全国的 1v /4市场。v 广州汽车保有量达 88.5万辆v 广州机动车数量近几年呈快速增长势头，据权v 威部门统计，广州汽车保有量从 1999年的 34.8v 万辆已发展到目前的 88.5万辆。v 如今广州机动车量已突破 100万辆图 1： 2005-2007年广州汽车保有量情况 （万 辆 )广州汽车消费情况广州汽车消费高速增长资料来源： 2007年 1月 28日 广州日报 A2 及搜狐网 房商网 海量房地产资料下载v 家用汽车成汽车增长 “ 主力军 ”v 2005年广州市机动车拥有量 83.9%为私人机动v 车。其中 42.3万辆的私人小汽车是私家车增长的v 主力军。据有关部门预测， 2006年私家车的数量v 将突破 50万辆。 2007年 8月私家车的数量达 70万v 广州与北京、成都成为全国私家车拥有量最多的v 三个城市。图 2： 2004-2006年广州私人小汽车保有量 单 位：万 辆广州汽车消费情况私家车主导汽车消费市场资料来源： 2007年 8月 6 新浪网 房商网 海量房地产资料下载图 3：广州每百户城市居民家用汽车拥有量 从 2002-2006年五年间，广州每百户家庭汽车拥有量逐年递增， 2006年广州城市居民家庭家用汽车拥有量已增至每百户 9.3辆。 每 百户汽车拥有量达 9.3辆（ 单 位： 辆 ）广州汽车消费情况资料来源：广州市统计局 房商网 海量房地产资料下载 广州人均 GDP已达 1万美元，领先全国各大中城市按现行汇率和户籍人口计算，广州市人均 GDP2006年已超过 1万美元，人均 GDP同比 2005年预计增长 14.4， 按世界银行的衡量标准，人均 GDP1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。广州汽车消费实力强劲 广州薪酬涨幅全国第二 根据美世人力资源咨询公司近日发布 2006年中国大陆地区整体薪酬调研报告 显示，在城市排名中，上海以 7.7%的平均薪酬涨幅位列城市之首；紧随其后的城市为广州，平均增长为 7.6%；北京排名第三，为 7.2%。汽车消费潜力需求分析 广州处于汽车普及率上升最快时期根据美日欧国家长达 60年的人均 GDP水平与汽车普及率的统计分析，汽车拥有量随着人均 GDP水平的上升而上升。在人均 GDP1000美元时，美日欧汽车拥有量平均 5-11人一辆，当达到 3000美元时，平均 2.5-5人一辆。也就是说，在人均GDP1000-3000美元期间是汽车普及率上升最快的第一个时期。 房商网 海量房地产资料下载据政府有关部门数据显示， 2006年广州市目前登记在案的合法摩托车约为 25万辆， 2007年全面 “ 禁摩 ” 后，其中将有 14万原 “ 摩托车族 ” 考虑购买私家汽车。50人打算在这两个月内就 “ 出手 ” 。 “后禁摩时代 ”催生私家车购买热潮汽车消费潜力需求分析 14万 “ 摩托车族 ” 考虑购买私家汽车2006年 1-11月份广州市登记入牌轿车在 300 500辆 /天，而 12月份至今年 1月份，广州市入牌轿车数量激增到 1000辆 /天左右，汽车消费热潮还将持续。 近两月广州每天上牌 1000辆轿车广州市政府有关部门已明确表示，针对目前汽车量激增的局面，广州将主要通过市场自行调控汽车消费，至少 5年内不会限制汽车上牌。 广州至少五年内不会限制汽车上牌 房商网 海量房地产资料下载 广州已经走入 “ 汽车消费时代 ” ，居民收入增加、汽车消费门槛降低、 “ 禁摩 ” 等因素拉动新一轮汽车消费热潮； 随着汽车保有量激增，广州停车位不足的问题将进一步激化。小 结 房商网 海量房地产资料下载2.广州车位供需情况分析5.赛拉维项目停车场可行性分析3.广州车位租售情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析1.广州汽车消费情况分析 房商网 海量房地产资料下载广州现有经营性停车场（公共停车场、配建对外停车场） 2420家，标准泊位约 28万个，加上非经营性的停车场（如住宅类停车场）总泊位数约 40万个，按照目前 88.5万辆汽车保有量计算，广州车位绝对缺口达 50即 40万个以上！ 车位供应现状分析停车场供应不足，车位缺口巨大 市区总泊位仅约 40万个，车位供应紧张住宅小区中，目前除了部分高档住宅及别墅会以 1：1甚至 1： 2配套车位外，大多只开发达到规划要求的车位数 (即 0.2泊户 )，部分小区的户数与车位比例更高达 15： 1；由于前期规划落后，八成旧小区停车位基本为零 。 部分小区户数与车位比例达 151图 4：广州汽车数量与车位供应对比 （ 单 位： 辆 ）据有关部门统计，广州总体车位增速仅为 4，与私家车 17的增长对比悬殊，车位缺口还将进一步扩大。 车位供应增长仅 4资料来源： 2006-07-15 南方日报 房商网 海量房地产资料下载车位供应现状分析广州五成以上汽车 “无家可归 ” 房商网 海量房地产资料下载车位供应现状分析大量外地汽车加剧车位紧缺局势广州是华南地区商贸中心，繁忙商贸交流、旅游活动带来大量外地汽车在广州停留，从而进一步加剧了广州车位紧张的局面 。 房商网 海量房地产资料下载未来车位供需分析近 80公共车位随时被取消老城区公共停车场的 3.5万个泊位中，工地类停车场比例达到 79.8，共27930个泊位；路边停车场则占 11.6，共 4091个泊位；这些泊位由于地产项目的征用和政府部门整治力度的加强随时都可能被取消，即现有永久性公共停车场仅约 3000个泊位。 房商网 海量房地产资料下载宏城车场目前他们正积极争取与广州市体育局合作，开发、建设天河体育中心大型地下停车场，该停车场将可提供 8000个停车位，建成后将可缓解天河中心区停车难问题。未来车位供需分析市政规划车位有如 “杯水车薪 ” 天河体育中心停车场： 8000个泊位按照广州城市规划，四年内，将在北京路、上下九、康王路、农林下路等繁华地区将陆续新添 37个停车场，总共 8500个永久泊位。 老城区 37个停车场： 8500个泊位体育中心停车场农林下路停车场北京路停车场上下九停车场分析：相对全市 40万的车位缺口， 16500个泊位远远不能缓解未来的停车需求，随着汽车数量的高速增长，车位紧张局面将无法扭转。 房商网 海量房地产资料下载 广州汽车消费增长明显快于车位增长，车位紧张的情况未来几年将会更为突出； 政府通过政策调控规划停车场短时难以缓解车位紧张局势。小 结 房商网 海量房地产资料下载3.广州车位租售情况分析5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析4.员村板块车位供应及租售现状分析1.广州汽车消费情况分析 房商网 海量房地产资料下载两年内价格飙升 2173元 /总体来看，近几年广州车位价格随着房价上涨而逐年上升， 2004年的车位价格仅为 4361元 /平方米（按建筑面积计），截至 2006年 10月，车位价格已飙升到6534元 /平方米，增长迅速。说明：车位单价按车位建筑面积计算，车位建筑面积一般为 35-50之间，而实用面积为 10 12 左右。广州市宣布从 2007年 1月开始全面 “ 禁摩 ” 后， 2006年 12月广州车位均价随即飙到 8547元 /平方米，（如按实用面积为 50计，达 17094元 /），比 11月 (6438元 /平方米 )狂涨了 2109元 /平方米，涨幅超过三成。 价格走高成为趋势车位价格现状分析2006年底再攀新高，达 17094元 / 房商网 海量房地产资料下载区域 2004年（元 /） 2005年（元 /） 2006年（元 /）全 市 8722 8368 13068越秀区 9546 12778 17586荔湾区 9872 6866 10542海珠区 12194 10534 14822天河区 10108 10222 13088白云区 9302 9956 11630黄埔区 6204 7012 9804番禺区 5046 6204 10322花都区 6890 6336 8758数 据 来 源：广州房管局表 1： 2004-2006年广州车位售价情况（按照车位实用面积计算）车位价格现状分析 房商网 海量房地产资料下载由于土地资源稀缺，加上老城区庞大的汽车数量，老城区车位供应相比其他区域紧张，车位价格水平一直为全市最高， 2006年 1 10月份越秀区车位均价高达 8793元 /平方米远远高于全市车位售价水平，少数车位总价更高达 40万元。 车位价格现状分析中心区车位紧张，价格高企 老城区车位稀缺，售价最高由于中心商务区写字楼密集，商务频繁，车位需求也很大。如珠江新城、天河北、环市东、滨江东等区域的车位价格也在 15 30万元 /个左右；此外，高档豪宅小区也因良好的地段优势和高档物业管理水平而售价颇高。 中心 商务区巨大停车需求拉升售价 房商网 海量房地产资料下载区 域 车 位售价水平 售价 举 例老城区：越秀区、荔湾区等商 务 区（珠江新城、天河北）豪宅区： 滨 江 东 一 线 江景豪宅等2040 万元个东 湖御苑 42-48万中信公寓 0万左右东 山雅筑 万 左右南国花园 23-26万星 汇 园 30-38万富力 银 禧花园 21万 左右一般市中心小区：白云区、海珠区、天河 东 等 1220 万元个骏 景花园 15万左右君林天下 15万左右远 郊小区（番禺区、花都区、黄埔等） 812 万元个丽 江花园 10万左右金碧御水山庄 12万左右车位价格现状分析广州市各区域车位售价水平以上为之前的销售情况，许多以销售完毕 房商网 海量房地产资料下载 根据从 2004年 11月 15日开始实行的 广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准 的有关规定，停在露天车位的小车保管服务费最高限价是 150元月，停在室内车位的保管服务费最高限价是 400元月。车位租赁情况车 位 类 型 月保收 费标 准（元 /月）商 场 、 宾馆 酒店、 娱乐场 所、写字楼停 车场 1500小区室内停 车场 400广州市停车场停放保管服务收费标准 2004年起 政府对停车场收费限价 虽然政府对停车场收费标准进行限价，但 由于没有对二手车位转租价格限定，转租价格仍由市场决定，由于车位紧张，车位转租租金水平在 400 1000元 /月，少数车位紧张的豪宅甚至可租到 2000元 /月。 二手转租市场活跃，最高可租 2000元 /月以上 房商网 海量房地产资料下载 汽车数量快速增长导致车位紧缺，车位价格不断攀升； 政府对车位月保限价促使多数小区车位只售不租，使车位交易和投资进一步活跃。小 结 房商网 海量房地产资料下载4.员村板块车位供应及租售现状分析5.赛拉维项目停车场可行性分析2.广州车位供需情况分析3.广州车位租售情况分析1.广州汽车消费情况分析 房商网 海量房地产资料下载区域车位需求分析 赛拉维项目地处广州中央商务中心以及天河区政府旁，属于城市中心后花园 -员村居住板块 ,周边聚集庞大的住宅群，包括珠江新城 CLD 员 村板 块 天河公 园 板 块等 ，这些具有强大消费实力的高级管理人员、私企老板、生意人多选择在该区域内购房置业，是汽车、车位最大的消费群体。 三大板块聚集广州最庞大汽车消费群珠江新城 CLD 员 村板 块 天河公 园 板 块 房商网 海量房地产资料下载 员村板块作为广州中央商务区、豪宅区的后花园区域，聚集了众多高级写字楼、豪宅小区。由于楼盘本身的素质、入住率、住客的消费能力、车辆的拥有量都比较高，因此区内住户对车位的需求巨大。 员村板块区域蕴藏大量具潜力的消费力买家区域车位需求分析 房商网 海量房地产资料下载由于本区域拥有大量住宅小区楼群，多数住宅小区为高层建筑，容积率高，人口密度大，车位供应明显不足 。 庞大住宅小区群 ,车位配套供应不足车位供应分析员村板块车位供应相对滞后附近缺少停车场，远不能满足本区域日常购物休闲出行停车需求，多数购物超市不得不开辟门前有限的空地作为临时停车位。 公共停车场车位供应有限 房商网 海量房地产资料下载本区域车位售价多数在 10-15万之间， 10-12万加位的车位交易