某地块新建项目可行性研究报告-

- 1 -上海某地产某地块新建项目可行性研究报告 *- 2 -上海某地产目 录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7- 3 -上海某地产1.项目概况 XXX于 2009年 12月 12日揭牌成立 ， 占地面积 398亩，是国内第一家以 发展为主题的园区项目总论项目概况项目名称 xxx地块新建项目建设地点 xxx路 101号建筑规模 地上建筑面积 xxxx平米，地下建筑面 xxxx平米业主名称 xxxx有限公司业主地址 xxxxx设计单位 机械院建筑设计有限公项目投资 xxxx元资金来源 xxxx- 4 -上海某地产2. 项目主要经济技术指标项目总论序号 名 称 单位 数量1 总用地面积 M2 42 总建筑面积 M2 110 地上： 72地下： 31413 建筑基地总面积 M2 1484 道路广场面积 M2 1495 绿地面积 M2 1406 容积率 17 建筑密度 33.18 绿地率 32.09汽车停车数量辆793地上 :90地下： 70310 自行车停车数量 辆 800辆（全部地下停车）- 5 -上海某地产目 录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7- 6 -上海某地产1. 项目背景项目背景与市场研究 目前全部为 商业 用地，其前身是总体概述发展思路项目目标 引进先进的体现现代人文环境建设、生态环境涵养 建设成集聚性强、辐射面广、国际化程度高的以 绿色健康 为主题的专业化、集约化、综合性生产服务功能区目标定位打造绿色减排服务产业，向新型服务业转型调整产业结构扩大社会就业改善生活环境形成地方经济新的增长点- 7 -上海某地产2.宏观环境分析宏观政策分析区域规划定位宝山产业发展1 2 32013年 8月底，国务院已正式批准设立中国 (上海 )自由贸易试验区， 上海自贸区的获批，带来了相关概念股和周边地价房价的持续快速上涨。本项目所处 xx镇是承接市中心城区辐射的主要窗口之一，位于规划中的 xx中心城 xx部分依据宝山区现代服务业规划布局，淞南区域重点发展商业商务、科技研发和总部经济等现代服务业。项目背景与市场研究- 8 -上海某地产3.销售型写字楼市场分析市场分析n 截至 2013年 9月 30日，上海市商品住宅市场新增供应面积为 8,004,747平方米；成交面积为 9,088,700平方米；成交均价为 23,841元 /平方米- 9 -上海某地产上海销售写字楼月度供求分析市场分析n 2013年 9月上海市商品住宅市场新增供应面积为 1,402,373平方米；成交面积为1,420,729平方米；成交均价为 24,671元 /平方米- 10 -上海某地产4.租赁型写字楼 淞南 /高境（项目所在区块），租赁均价为 1.97元 / 天， 销售均价为 19594元 /市场分析名称 地址 装修 租金均 价 销售均 价 物业 费 车位租金逸兴商业广场 逸仙路 3438号 不 租 24783复景国际科技中心 三门路 561号 毛坯 2-2.5 只租不卖 10 地上车位 300元每月 尚中心 殷高西路 628号、高跃路 176号 简装修 1.0-2.0 4.9 4000每年， 地下 车位华滋奔腾大厦 逸仙路 2816号 公共部分 精装修 1.8 只租不卖 19每 157平米写字楼配置1个车位，每月地上250、地下 200高景国际大厦 殷高西路 101号 简装修 1.9 15000-17000 9.81919半岛创意园 淞兴西路 258号 毛坯 2 18000上海国际工业设计中心逸仙路 3000号长逸路 1号 2-2.2- 11 -上海某地产淞宝 /张庙（项目紧邻区块 ）租赁均价为 2.04元 / 天， 销售均价为 29223元 /市场分析名称 地址 装修 租金均价 销售均价 物业费 车位租金宝山万达广场上海市宝山区一二八纪念路878弄毛坯 2.5 23000-250001号 2号甲级写字楼 12， 3、 4、 5号乙级写字楼， 4.5地下 1200个，800元 /月宝莲城 双城路 803弄 精装修 1.7 20286 5安信商业广场牡丹江路 1228号 精装修 1.9 1748115星月国际商务广场 淞宝路 155号 毛坯 2.34 200006.9500个， 1000元 /月宝莲府邸商务楼牡丹江路 1288号 毛坯 1.69 327788瑞华宝都写字楼牡丹江路 186弄 1号 简装修 2.4 7000-10500博济上海智汇园宝山区呼兰路911弄 11号 毛坯 1.909（绿地风尚天地广场共康路 5号，共和新路 5000弄毛坯 2.32 210003北斗星商务大厦 长临路 913号 1.61 129907.8- 12 -上海某地产北杨浦、北闸北、北虹口（项目相邻市区区块） 租赁均价为 2.75元 / 天， 销售均价为 25048元 /市场分析名称 地址 装修 租金均价 销售均价万达商业广场 淞沪路 77号 毛坯 3.19 25985五角丰达 杨浦区五角场政益路 8号 简装修 2.76 23130绿地汇创国际广场 国定东路 291号 毛坯 2.96 23557金岛大厦 四平路 2500号 2.51 20296海上海 LOFT 大连路 970号、飞虹路600号 毛坯 3.09 25667祥腾国际广场 盘古路 388弄 1号 毛坯 3 21587海棠总部国际大厦 江场西路 299号 公共部分精装 修 2.79 15000-19000和源 中环企业广场 共和新路 2991号 简装修 2.82 29908东方环球企业中心 永和路 200号 毛坯 2.52 23995金赢 108创意广场 平型关路 108弄 毛坯 2.6 28724空间 188 东江湾路 188号 毛坯 2.95 28000骏丰国际财富广场 大连路 1619号 毛坯 3.23 30532凯德龙之梦虹口广场写字楼 西江湾路 388号 4.24 27243- 13 -上海某地产5.入住企业区域分析市场分析入住企业区域分析n 各区域 租赁型写字楼办公客户大部分为上海本地企业，其次为江浙地区企业n 境外 办公客户所占比例较小，淞南因宝钢产业及发展带动吸引了部分外资企业入驻n 上海 本地客户是购置办公物业的主要来源，其次主要来自江苏地区企业- 14 -上海某地产6.入住企业类型分析市场分析入住企业类型分析n 北杨浦、北虹口、北闸北及宝山张庙办公楼入驻企业的行业类型比较分散n 淞宝因创意 LOFT写字楼产业导向，入驻企业以广告 /传媒等创意类企业为主，其次为贸易、咨询 /服务类n 淞南区域内租赁写字楼入驻企业多为 IT/信息以及教育 /咨询行业，此外还包括贸易等n 淞南镇 销售型办公楼入驻企业多为钢铁、贸易等行业，而租赁型也除贸易业企业为主导外涵盖其他服务业行业- 15 -上海某地产目 录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7- 16 -上海某地产1.项目地块特性与价值分析项目开发方案项目地块特性与价值地理位置 交通条件 可发展空间位于距市中心约17公里与中心城区闸北、虹口、杨浦三区北部相邻，位于规划中的上海中心城宝山部分有逸仙路高架可以连接中心城区距离轨道交通 3号线 2公里紧邻本项目、连接宝山和浦东两区上海长江西路越江隧道即将于 2015年通车优势 宏观交通便利、国家对绿色健康的大力支持劣势 微观交通较差机会 未来综合性新城以及地下隧道和高速的建设威胁 未来周边区域内新开发的部分同类写字楼项目比较多- 17 -上海某地产2. 规划设计分析项目开发方案n 本项目紧邻中心城区和杨行新城区 ,该地段市政基础设施完善 ,交通条件便利 ,生活配套设施齐全 ,适于商业办公n 根据对区域市场的调研分析 ,为实现项目的差异化竞争优势 ,项目物业定位于环境优雅的花园式、 绿色健康 型独栋商务写字楼物业定位规划设计功能定位n 本项目内带小区园林 ,绿地覆盖率高达 32%，共建设 16栋楼，其中 1-13栋为 5层，高度为 20.2米； 14、 15栋为 6层，高度为23.95米； 10、 11栋为 10层，高度为 41.5米； 16栋为 1层，高度7.5米n 沿街写字楼的一层和二层将定位为 19897平方米的园区商业配套其他为标准商务写字楼- 18 -上海某地产3. 施工进度与安排项目开发方案项目施工进度安排表时间 第 1-4月 第 5-7月 第 8-18月桩基和围护 地下室土建主体施工建设，内外装修，整体竣工u建设工期：取得施工许可证后正式开工 ,总工期 8000天u桩基和围护施工天u地下室施工天 (天出 )u主体施工天，室外总体天时间安排- 19 -上海某地产4. 营销方案 租赁营销进度安排项目开发方案租赁起始时间为项目完全竣工后，即从项目施工算起，第十九个月起始租赁，租赁周期为一年，写字楼租赁总面积为 78922.62平米，按季度租赁比例表如下租赁营销进度安排序号 季度 租赁 比例1 第一季度 10%2 第二季度 30%3 第三季度 40%4 第四季度 20%- 20 -上海某地产项目开发方案5. 总投资估算序号 成本项目 单价 面积 总价万元 /亩 亩 万元一 土地成本 12471.50 1 土地原值 101.50 101.00 10251.50 2 地上建筑价值 2220.00 二 开发前期费用 1454.16 包括： 工程设计 、工程勘察、施工图审查与预算编制、建设单位临时设施、工程设计、监理招标等三 主体建设工程费 面积 单价元 38575.85 包括： 地上 、地下土建、安装，精装修，道路、广场、 大门 ，园林 、绿化、官网等四 工程建设其他费用 990.90 包括 建设单位管理费 和 工程监理费 五 配套费 4765.48 六 开发间接费（预备费） 2289.32 七 开发成本 60547.21 八 期间费用 营销费为 开发成本的 3% 1816.42 九 项目总投资 62363.63 十 现金总投资 49892.13 - 21 -上海某地产5 合作条件与方式 甲方绿色健康 发展有限公司乙方明天 科技发展集团有限公司项目开发方案合作条件 合作方式n 双方本着互利互惠，优势互补，合作双赢的原则，经友好协商，结成战略合作伙伴，利用甲方作为园区管理公司，与地方政府的良好合作界面，开展业务合作，为双方企业的健康平稳增长，创造良好的发展空间n 甲方负责提供示范园区建设用地（即 A3地块）及建设手续n 乙方负责提供所需资金n 甲方负责 A3地块整体施工组织及建设实施n 分配比例：甲方拥有本项目的 40%的分配权益，乙方拥有 60%的分配权益合作- 22 -上海某地产目 录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7- 23 -上海某地产1. 标准写字楼基础数据与参数选取 通过前期调研， 将本项目周边写字楼租金按照 10分位法进行分布，具体参见下图财务评价分位值 分位区间（元 /天） 代表项目 代表项目租金（元 /天）10 2.50-2.41 宝山万达广场 2.509 2.41-2.32 星月国际商务广场 2.328 2.32-2.23 复景国际科技中心 2.257 2.23-2.14 本项目 2.18 6 2.14-2.05 上海国际工业设计中心 2.105 2.05-1.96 1919半岛创意园 2.004 1.96-1.87 博济上海智汇园 1.903 1.87-1.78 华滋奔腾大厦 1.802 1.78-1.69 宝莲城 1.701 1.69-1.60 北斗星商务大厦 1.61- 24 -上海某地产2. 商铺基础数据与参数选取 本项目包含 19897平米分布于写字楼 一、二层的临街配套商业，租金暂估定价可参照与本项目一街之隔的 “ 三湘海尚 ”商铺租金价格财务评价项目名称 1层出租商铺 商铺面 积（ 平米）出租 价格（元 / 天）分析三 湘海尚城(长江南路888号 )A 40 5.17 三湘商铺 1层高度为5.4米，分隔为两层后实际可使用面积为原面积的 1.3倍左右B 157 5.90C 340 5.50均价 5.52n 根据以上本项目临街配套商业的租金的暂估定价基数为5.52/1.3=4.25元n 另一方面 考虑到与人流较多的三湘商铺相比，本项目短期内周边人流较少，因此本项目商业配套首年租金定价暂估为4.25 0.85=3.61元 / 天- 25 -上海某地产3.租赁方案项目部盈利能力分析 竣工一年后， 静态年投资回报率为9.77%， 动态投资回报率竣工一年后为 8.38%，此后逐年递减财务评价商业（平方米） 19897 写字楼（平方米） 59025.62总投资（万元） 62363 总体量（平方米） 78922.6 首年管理费（万 元 /年） 车位收入（万元 /年）首年租赁比 0.6 年租赁比 0.95 192 465项目盈利能力分析（租赁方案）租赁年限写字楼单价商业单价租房收入（万元）总收入（万元）流转税(17.55%) 税后收入 净现值静态投资回报率动态投资回报率总收入 总净现值1 2.18 3.61 4391.04 4856.04 852.23 3811.80 3529.45 6.11% 5.66% 3811.80 3529.45 2 2.25 3.72 7161.05 7626.05 1338.37 6095.68 5226.06 9.77% 8.38% 9907.48 8755.51 3 2.31 3.83 7375.88 7840.88 1376.07 6272.81 4979.56 10.06% 7.98% 16180.29 13735.07 4 2.38 3.94 7597.16 8062.16 1414.91 6455.25 4744.80 10.35% 7.61% 22635.54 18479.87 5 2.45 4.06 7825.07 8290.07 1454.91 6643.17 4521.23 10.65% 7.25% 29278.71 23001.10 6 2.53 4.18 8059.83 8524.83 1496.11 6836.72 4308.29 10.96% 6.91% 36115.43 27309.39 7 2.60 4.31 8301.62 8766.62 1538.54 7036.08 4105.48 11.28% 6.58% 43151.51 31414.87 8 2.68 4.44 8550.67 9015.67 1582.25 7241.42 3912.31 11.61% 6.27% 50392.92 35327.19 9 2.76 4.57 8807.19 9272.19 1627.27 7452.92 3728.32 11.95% 5.98% 57845.85 39055.50 10 2.84 4.71 9071.41 9536.41 1673.64 7670.77 3553.05 12.30% 5.70% 65516.61 42608.55 15 3.30 5.46 10516.25 10981.25 1927.21 8862.04 2793.68 14.21% 4.48% 107373.86 58022.11 20 3.82 6.33 12191.21 12656.21 2221.16 10243.05 2197.63 16.42% 3.52% 155745.45 70144.77 25 4.43 7.34 14132.95 14597.95 2561.94 11844.01 1729.44 18.99% 2.77% 211668.98 79683.23 30 5.14 8.51 16383.97 16848.97 2956.99 13699.97 1361.47 21.97% 2.18% 276347.24 87191.13 40 6.90 11.43 22018.68 22483.68 3945.89 18345.80 844.47 29.42% 1.35% 437767.74 97758.48 50 9.28 15.36 29591.27 30056.27 5274.87 24589.39 524.28 39.43% 0.84% 654045.15 104316.25 - 26 -上海某地产4.租赁方上海公司盈利能力分析 竣工一年后， 静态年投资回报率为19.55%， 动态投资回报率竣工一年后为 16.76%，此后逐年递减财务评价租赁年限 税后收入 净现值 静态投资回报率 动态投资回报率 总收入 总净现值1 1524.72 1411.78 12.23% 11.32% 1524.72 1411.78 2 2438.27 2090.42 19.55% 16.76% 3962.99 3502.20 3 2509.12 1991.82 20.12% 15.97% 6472.12 5494.03 4 2582.10 1897.92 20.70% 15.22% 9054.22 7391.95 5 2657.27 1808.49 21.31% 14.50% 11711.48 9200.44 6 2734.69 1723.32 21.93% 13.82% 14446.17 10923.76 7 2814.43 1642.19 22.57% 13.17% 17260.60 12565.95 8 2896.57 1564.93 23.23% 12.55% 20157.17 14130.87 9 2981.17 1491.33 23.90% 11.96% 23138.34 15622.20 10 3068.31 1421.22 24.60% 11.40% 26206.64 17043.42 15 3544.81 1117.47 28.42% 8.96% 42949.54 23208.85 20 4097.22 879.05 32.85% 7.05% 62298.18 28057.91 25 4737.61 691.78 37.99% 5.55% 84667.59 31873.29 30 5479.99 544.59 43.94% 4.37% 110538.90 34876.45 40 7338.32 3