房地产开发机要档案1-房地产项目可行性研究报告

房地产开发机要档案隋益松房地产开发六类报告Six patterns of real estate report一、 房地产项目可行性研究报告二 、房地产项目产品策划报告三 、房地产项目总体定位报告四、 房地产项目前期策划报告五、 房地产项目投资决策全程策划报告六、 商业物业策划报告房地产项目可行性研究报告可行性研究报告十个主要内容可行性研究报告十个主要内容一、项目概况一、项目概况二、法律及政策性风险分析二、法律及政策性风险分析三、市场分析三、市场分析四、规划设计分析四、规划设计分析五、项目开发五、项目开发六、投资收益分析六、投资收益分析七、管理资源配置七、管理资源配置八、综合分析与建议八、综合分析与建议九、竞拍和投标方式九、竞拍和投标方式十、新城区开发需要补充的内容十、新城区开发需要补充的内容Part1:项目概况一、宗地位置1、宗地所 处 城市、行政区域、非行政区域（ 经济 开发 区、商 贸 金融区等）的地理位置。2、附 图a、 项 目在 该 城市的区位 图b、 标记 出宗地区位置c、宗地与 标 志性市政 设 施、建筑物（如市中心商圈、机 场 等）的相 对 位置和距离d、地段的定性描述：与主要中心区域 办 公，商 务 、政府的关系二、宗地 现 状1、四至范 围2、地 势 状况地 势 平坦状况，自然 标 高，与周 边 地 势 比 较3、地面 现 状水渠、 较 深沟壑、池塘、高 压线4、地面 现 有居民情况a、居民具体 户 数、人数。b、工厂数量、 规 模、 产 品性 质 、开工情况等。c、地面拆迁量 对项 目开 发进 度的影响分析。5、地下情况a、地下管 线 、 电缆 、暗渠、地上原有建筑物的 桩 基及地下建筑物 结 构等相关情况描述。b、宗地地下 历 史古迹、可利用的地下构建情况 说 明。6、土地的完整性宗地内是否有市政代征地、市政 绿 化 带 、名 胜 古迹、江河湖泊等因素分割土地。7、地 质 情况a、土地 结 构、承 载 力、地下水位、和抗震要求。b、宗地的平面地形 图 ， 标记 四至范 围 及相关数据。c、地形地貌 图 ，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高 压线 等内容。d、地下状况 图 ，包括地下管 线 、暗渠、 电缆 等 三、 项 目周 边 的社区配套1、宗地周 边 3公里范 围 内的社区配套a、交通情况a1:公交系 统 情况，主要包括主要 线 路、行 车 区 间 等。a2:宗地出行主要依靠的交通方式。a3:现 有的交通捷运系 统 ，近期或 规 划中是否有地 铁 、 轻轨 等对 交通状况有重大影响的工程 。a4：附 图 ，交通状况示意 图 。包括 现 有和未来 规 划的城市公共交通和快速捷运系 统 。b、生活 设 施b1:教育，大中小学及教育 质 量情况；b2:医院等 级 和医 疗 水平；b3:大型 购 物中心、主要商 业 和菜市 场 ；b4:文化、体育、 娱乐设 施；b5:公园、 银 行、 邮 局等；c、附 图 ，生活 设 施分布 图 ，具体位置、距离 。四、 项 目周 边环 境（依据 项 目的 实际 需要 进 行描述）1、治安情况2、空气状况3、噪音情况4、 污 染情况（化工厂、河流湖泊 污 染等）5、危 险 源情况（如高 压线 、放射性、易燃易爆物品生 产或 仓储 基地等）6、周 边 景 观7、 风 水情况8、近期或 规 划中周 边环 境的主要 变 化，如道路的拓 宽 ，工厂的搬迁，大型医院、学校、 购 物中心、超市的建 设 等9、其他五、大市政配套1、道路 现 状及 规 划 发 展包括 现 有路幅、 规 划路幅， 规 划 实 施的 时间 及 对 宗地的影响；2、供水（自来水、 污 水、雨水）状况现 有管 线 、管径及未来 规 划和 实 施 时间 ；3、通 讯 （有 线电视 、 电话 、网 络 ）、 电 力、燃气、 供 热 状况现 有管 线 、上源位置、距宗地距离、涉及 线 路 成本，接口位置等；4、附 图说 明上述配套 设 施的管 线 走向、容量和接口位置，及未来 规 划 扩 容和增加的情况；六、 规 划控制要点1、 总 占地面 积 、代征地面 积 、 净 用地面 积 、 绿 化面 积 、道路面 积 ；2、住宅建筑面 积 、共建建筑面 积 ，共建的内容，并区分 经营 性和非 经营 性公建的面 积 ；3、 综 合容 积 率、住宅容 积 率；4、建筑密度；5、控高；6、 绿 化率；7、其他七、土地价格1、地价 计 算方法2、代征地土地价格3、 总 地价及楼面地价Part2:法律及政策性风险分析一、合作方式及条件1、合作方基本情况主要内容：合作方名称、主要股 东 投 资 情况、注册 资 本、成立 时间 ，特殊背景等。2、合作方式例如：一次性 买 断土地、建后分房（面 积 ）、建后分 销 售收入、建后分利 润 、共同 设 立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确 对 方一定能 够 提供正 规 税 务发 票， 对 分房、分收入要明确合作方是否有承担 营业 税的 义务 。3、付款 进 度及与拿地程序的配合4、其他合作的主要条件5、与合作方式相关的其他法律 规 定二、土地法律性 质评 估1、 现 状a、土地所有 权归 属b、土地使用 权归 属c、土地用途（性 质 ）2、 规 划a、 规 划所有 权归 属b、 规 划使用 权归 属c、 规 划的用途三、取得土地使用 权 程序 评 估1、取得土地使用 权 的程序2、取得土地使用 权 需要的工作日3、取得商品房用地土地使用 权 所需条件4、取得土地使用 权 的 风险 及控制（取得土地使用 权 存在的不确定因素及解决）四、土地性 质变 更的 评 估（根据需要，已 经 是商品房用地的可以不写）1、土地性 质变 更的程序和理由2、土地性 质变 更的政策支持及障碍3、土地性 质变 更需要的工作日五、政策性 风险评 估城市 规 划限制或更改，突 发 性政策等政府因素 导 致 项 目中断开 发 ， 报 批报 建流程无法完成， 项 目开 发 期 间 土地性 质变 更受挫，从而造成前期投入全部或部分 损 失的可能性判断。六、 总 体 评 价对 各 项 法律手 续 和程序的可操作性、合法性， 风险 的可控制性 进 行 评 价。例： 签约 合同中明 显对 我方不利的条款及其考 虑 ；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；因不利、不确定条款可能遭受的 损 失和 对 开 发进度的影响等。Part3： 市场分析一、区域住宅市 场 成 长 状况1、区域住宅市 场简 述a、形成 时间b、各档次住宅区域内分布状况c、 购买 人群 变 化情况2、区域住宅市 场 近 35 年各 项 指 标 成 长 状况a、开工量、竣工量b、 销 售量、供需比c、平均售价3、区域市 场 在市内各 项 指 标 的排名状况及 发 展 趋势二、区域内供 应产 品特征1、各档次 产 品供 应 情况2、各档次 产 品的集合特征，尤其研究与本案 类 似档次 产 品的特征a、平均售价b、开 发规 模c、 产 品形式d、平均消化率e、平均容 积 率f、物 业 在区域内分布特征3、区域内表 现 最好个案状况附 图 ： 项 目周 边 楼 盘 个案分布 图 ，其中一些具有代表性的、未来 对 我 们 具有主要 竞 争楼 盘 要配置 现场图 片。a、未来 2-3年区域内可供 应 土地状况、 产 品供 应 量和 产 品 类 型；b、分析本案在区域市 场 内的机会点 ;c、 结论 、区域市 场 在整体市 场 的地位及 发 展 态势 、本案所在位置的价位区 间 和本案开 发产 品的价位区 间 及 产 品形式 、本案在区域内开 发 市 场 的潜力； 、本案在开 发 中的 营销 焦点 问题三、区域市 场 目 标 客 户层 研究1、各档次 产 品目 标 客 户层 次特征及 辐 射商圈范 围 （建立在本区域参照 项目的 经验 研究及全市的 趋势 特征上）；2、 结论 :本案目 标 人群的区域来源，行 业 特点、 产 品能力的偏好、 购买 方式和主要的关注点、 诉 求点。四、目 标 市 场 定位及 产 品定位1、市 场 定位2、目 标 人群特征、来源区域、行 业 特点3、 产 品建 议Part4： 规划设计分析一、初步 规 划 设计 思路1、 设计 概念： 产 品体 现 的主 题 思想，主要 设计风 格、 设计 特点；2、主要 产 品 类 型：多 层 、高 层 ， 还 是 联 排 别 墅或屋 顶 花园、 顶层 复式等其他 类 型，及不同 类 型 产 品的比例；3、 节 能和 环 保型建筑材料 选 用的考 虑 ；4、在所在城市中，生 产 新型。 别 具一格 产 品的可能性；5、如果是大型、超大型 项 目， 对营销 大社区概念的考 虑 。二、 规 划 设计 的可行性分析1、从 规 划 设计 角度判断 现实产 品的可行性在既定容 积 率、 净 用地面 积 。住宅面 积 、配套共建面 积 、控高及建筑密度条件下，制造出的 产 品是什么 类 型和特性，是否符合前面提及的 规 划 设计 概念和企 业 所追寻 的各种档次、高品 质 住宅的要求。主要从 规 划 设计 角度判断将上述硬指 标转 化成现实产 品的可能性。2、容 积 率 变 化 对产 品 设计 概念、 产 品 类 型和特征的影响3、土地本身特征 对产 品 设计 的影响和考 虑 例：地 势 高低、地形起伏、地 块 的完整性、地 质 状况、 较 深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管 线 暗渠等因素 对产 品 设计 和 环 境保 护 的影响及解决 办 法。4、周 边 自然 环 境和人文 环 境 对产 品 设计 的影响及考 虑如：治安 环 境、噪音 环 境、空气情况、危 险 源、 风 水因素等 对产 品 规 划 设计 和环 境保 护 的影响及解决 办 法。5、周 边 市政工程配套 设 施 对产 品 设计 的影响和考 虑如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通 讯 （有 线电视 、电话 、网 络 ）、永久性用 电 和 临时 施工 用 电 、燃气、供 热 及生活 热 水 对产 品 规 划设计 的影响及解决 办 法。6、周 边 生活配套 设 施 对产 品 设计 的影响和考 虑如：根据交通状况（与是否开通 业 主班 车 有关）、商 业设 施（大型 购 物中心）、教育 现 状、体育 娱乐 公园等休 闲场 所、 银 行医院等生活 设 施 对 自身配套建 设规 模和面 积 做出判断。7、市 场 分析 结 果 对产 品 设计 的影响和考 虑如：市 场 价格限制、 总 价控制原 则 与前面 产 品 类 型和 产 品特性 设计 是否存在矛盾， 对产 品品 质 是否有影响，及如何解决。Part5： 项目开发一、土地升 值 潜力初步