房地产市场研究报告 上海天地源集团西安木塔寺项目前期定位和可行性分析报告2

天地源木塔寺项目发展概念策划2006年 7月 29日天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 2 www.tuanyuan.tv研究框架市场市场策略策略开发开发投资投资高新区市场环境项目市场定位策略的选择开发建议及指标设定建安成本及经济效益估算土地价格的敏感分析天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 3 www.tuanyuan.tvPART3 开发市场领先者的开发建议市场跟随者的开发建议天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 4 www.tuanyuan.tv（一）市场领先者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 5 www.tuanyuan.tv开发强度选取高新区在售楼盘容积率：2.7-3.8曲江在售楼盘容积率：1.8-2.5本项目产品发展方向：以 18层以下高层为主，发展部分多层物业充分发挥项目的景观优势保证较高土地利用率保证产品的均好性高新区在售项目产品：高层（ 18层）： 54%高层（ 12层， 18层）： 26%小高层（ 6层， 小高层 高层，高新区多层物业稀缺 B地块价值均衡性较强，以高层为主，辅以部分多层 C地块价值相对较高，可多设置多层物业市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 11 www.tuanyuan.tv整体户型面积配比 总体户均面积 147平方米户 型 中三房 大三房 四房户 均面 积 重心 (m2) 120-130 144 160-180总 价范 围 50-60万元 60-75万 70-80万元户 型套数比例 25% 45% 30%分布情况 主要分布在 A地 块高 层 物 业高 层 物 业主要分布多 层 物 业 ，可 设 置部分叠加复式 单位市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 12 www.tuanyuan.tv开发分期 总开发面积约 25万平方米 开发周期设定为 4年，销售期 3年 考虑因素： 目前高端物业平均每年消化量在 7-10万 本项目凭借形近似的资源条件和品牌资源，预计年销售量可达 8-9万平方米参考楼 盘 物 业类 型及主力套价 消化量及 销 售速度中海 华 庭 小高 层 、高 层50-80万，均价 4700 8万平方米 /年， 约 460套 /年绿 地世 纪 城 高 层 、小高 层 物 业40-60万，均价 4200 10万平方米 /年， 约 770套 /年曲江 6号 小高 层为 主80-100万，均价 4600-4800 7万平方米 /年， 约 400套 /年市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 13 www.tuanyuan.tv（二）市场跟随者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 14 www.tuanyuan.tv开发强度选取 总用地面积： 150亩 整体容积率取 3 三块地容积率均取 3 建筑密度： 20%A BC办公用地容积率 4农民回迁房公园用地市场跟随者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 15 www.tuanyuan.tv物业类型组合物 业类 型 高 层 小高 层层 数 18层 12层平面 结 构 一梯三 户 一梯两 户建筑面 积 比例 约 80% 约 20%用地分布情况 主要分布在 B、 C地 块主要分布在 A、 B地 块 考虑因素 采用高容积率、低建筑密度，保证产品均好性 由于 C地块景观面较宽，价值较高，多设置高层以提升产品价值市场跟随者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 16 www.tuanyuan.tv户型面积配比 整体户均面积 120平方米 拉长产品线、扩大产品覆盖面，抢夺高新区中高端市场各类消费人群户 型 二房 中三房 大三房 四房户 均面 积重心(m2)90 115 120-135 140总 价范 围 30-35万 40-45万 45-50万 50-55万户 型套数比例 15% 25% 45% 15%分布情况 主要分布在 A地 块分布 A、B地 块主要分布在 B、 C地块主要分布在 C地块市场跟随者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 17 www.tuanyuan.tv开发周期及开发时序 总开发面积约为 30万平方米 开发周期设定为 4年，销售期 3年 考虑因素： 目前在售高新区主要物业的年消化量 10-12万平方米 /年 本项目凭借枫林绿洲项目品牌优势，预计每年消化量 10-12万参考楼盘 物 业类 型及主力套价 消化量及 销 售速度紫薇臻品 小高 层 、高 层30-55万，均价 3800-4000 10万平方米 /年， 约 900套 /年枫 林 绿洲小高 层 、高 层 物 业40-60万，均价 3600-3800 12万平方米 /年， 约 1015套 /年城市 风景小高 层为 主40-50万，均价 3500-3600 12万平方米 /年， 约 1049套 /年市场跟随者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 18 www.tuanyuan.tvPART4 投资估算市场领先者（方案一）投资估算市场跟随者（方案二）投资估算两方案对比天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 19 www.tuanyuan.tv市场领先者（方案一）：容积率 2.4主要 经济 技 术 指 标项 目 指 标 比例 备 注总 用地面 积 100000平方米 100% 150亩 总 建筑密度 25% 毛容 积 率 2.4 总 建筑面 积 288339平方米 地下 总 建筑面 积 46939平方米 地下室 车库 （包括人防）地上 总 建筑面 积 241400平方米 计 入容 积 率部分多 层 （ 6层 ） 32880平方米 14% 小高 层 （ 12层 ） 17600平方米 7% 高 层 （ 18层 ） 189920平方米 79% 会所建筑面 积 1000平方米 住宅 总户 数 1676户 按每 户 平均面 积 144m2计 算车 位配比 1： 1.2 其中 2/3 按地下停 车 考 虑 注明：其中 A地块容积率 3.0， B地块容积率 2.5， C地块容积率 1.5，市场领先者（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 20 www.tuanyuan.tv售价设定本本 项项 目目 现时现时 售价售价 未来售价未来售价多多 层层 （ 6层层 ）：）： 5000元元高高 层层 （ 18层层 ）：）： 4300元元项项 目未来三年目未来三年 销销 售期均价售期均价多多 层层 ： 5500元元高高 层层 ： 4600元元参考楼盘 中海 华 庭高 层 （ 24层 ）： 4500元小高 层 （ 12层 ）： 5200元高新区价格年增 长 率 2.5%考 虑 多 层产 品的稀缺性，按年均 3%增 长本 项 目 销 售期 3年绿 地世 纪 城 高 层 （ 18-24层 ）：均价 4300元曲江 华 府 小高 层 （ 12层 ）：均价 4800元多 层 （ 6层 ）：均价 5500元枫 林 华 府 多 层 （ 6层 ）： 5000元市场领先者（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 21 www.tuanyuan.tv销售收入估算 说明：以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层和高层按均价 4600元 /平方米考虑。销 售收入 预测 表总 体 项 目 面 积（ m2）售价(元 /m2) 小 计（万元）住宅 多 层 住宅 32,880 5,500 18,084 高 层 住宅 207,520 4,600 95,459 住宅小 计 240,400 4,723 113,543 可售 车库 （个） 1341个 8万元 /个 10,729 总 体合 计 240,400 5,169 124,272 市场领先者（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 22 www.tuanyuan.tv不含土地成本的投资估算开 发 成本 费 用估算表序号 项 目 投 资额 (万元 ) 地上面 积单 方投 资 （元）1 开 发 成本 59,583 2,468 1.1 土地成本 - - 1.2 前期 费 用 2,345 97 1.3 建安成本 45,405 1,881 1.4 公建配套 设 施 4,728 196 1.5 开 发 期 规费 5,937 246 1.6 不可 预见费 （ 2%） 1,168 48 2 开 发费 用 8,003 332 2.1 企 业 管理 费 （ 2%) 1,192 49 2.2 销 售 费 用（ 3%） 3,728 154 2.3 财务费 用 3,083 128 3 总 成本 费 用 67,586 2,800 4 销 售税 项 8,326 345 5 总销 售成本 75,913 3,145 市场领先者（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 23 www.tuanyuan.tv不同地价条件下的投资收益注：按容积率 2.4测算土地价格 80万元 /亩 100万元 /亩 120万元 /亩 140万元 /亩 160万元 /亩 180万元 /亩 楼面地价（元 /m2）497 621 746 870 994 1,118 不含土地成本的开 发成本 费 用（元 /m2）3,145 3,145 3,145 3,145 3,145 3,145 单 方 总 成本合 计 （元 /m2）3,642 3,766 3,890 4,015 4,139 4,263 项 目 总 投 资（万元）87,913 90,913 93,913 96,913 99,913 102,913 总销 售收入（万元）124,272 124,272 124,272 124,272 124,272 124,272 税前利 润（万元） 36,359 33,359 30,359 27,359 24,359 21,359 （所得税前）投 资 收益率 41.4% 36.7% 32.3% 28.2% 24.4% 20.8%市场领先者（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 24 www.tuanyuan.tv开发成本 -售价的敏感性分析 备注：基准方案按地价为 180万元 /亩计算市场领先者（方案一）（所得税前）投 资 收益率 开 发 成本 变 化85% 90% 95% 100% 105% 110% 115%售价变化85% 20.8% 14.0% 8.0% 2.6% -2.2% -6.7% -10.7%90% 27.9% 20.8% 14.4% 8.7% 3.5% -1.2% -5.5%95% 35.0% 27.5% 20.8% 14.7% 9.3% 4.3% -0.2%100% 42.1% 34.2% 27.1% 20.8% 15.0% 9.8% 5.0%105% 49.2% 40.9% 33.5% 26.8% 20.8% 15.3% 10.3%110% 56.3% 47.6% 39.8% 32.8% 26.5% 20.8% 15.5%115% 63.4% 54.3% 46.2% 38.9% 32.3% 26.2% 20.8%天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 25 www.tuanyuan.tv市场跟随者（方案二）：容积率 3.0主要 经济 技 术 指 标项 目 指 标 比例 备 注总 用地面 积 100000平方米 100% 150亩 总 建筑密度 25% 毛容 积 率 3.0 总 建筑面 积 358464平方米 地下 总 建筑面 积 57464平方米 地下室 车库 （包括人防）地上 总 建筑面 积 301000平方米 计 入容 积 率部分小高 层 （ 12层 ） 60000平方米 20% 高 层 （ 18层 ） 240000平方米 80% 会所建筑面 积 1000平方米 住宅 总户 数 2736户 按每 户 平均面 积 110m2计 算车 位配比 1： 1 其中 60% 按地下停 车 考 虑市场跟随者（方案二）天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 26 www.tuanyuan.tv售价设定本本 项项 目目 现时现时 售价售价 未来售价未来售价高高 层层 （平均（平均 18层层 ）：）： 3900元元 项项 目未来三年目未来三年 销销 售均价售均价高高 层层 ： 4200元元参考楼 盘 枫 林 绿 洲 高 层 （ 24层 ）： 3600元小高 层 （ 12层 ）： 3800元高新区价格年增 长 率 2.5%本 项 目 销 售期 3年云 顶圆 高 层 （ 18-24层 ）：均价 3600元城市 风 景 小高 层 （ 12层 ）：均价 3800元高 层 （ 18-34）：均价 3500元阳光曼哈 顿 高 层 （ 27-34层 ）： 3500-3600元市场跟随者（方案二）天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 27 www.tuanyuan.tv销售收入估算 说明：以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层、高层按均价 4200元 /平方米考虑。销 售收入 预测 表项 目 面 积 （ m2） 售价 (元 /m2) 小 计 （万元）住宅 300,000 4,200 126,000 可售 车库 1642个 8万元 /个 13,135 总 体合 计 300,000 4,638 139,135 市场跟随者（方案二）天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 28 www.tuanyuan.tv不含土地成本的投资估算开 发 成本 费 用估算表序号 项 目 投 资额(万元 ) 地上面 积单 方投 资 （元）1 开 发 成本 74,794 2,485 1.1 土地成本 - - 1.2 前期 费 用 2,482 82 1.3 建安成本 57,793 1,920 1.4 公建配套 设 施 5,590 186 1.5 开 发 期 规费 7,462 248 1.6 不可 预见费 （ 3%） 1,467 49 2 开 发费 用 9,380 312 2.1 企 业 管理 费 （ 3%) 1,496 50 2.2 销 售 费 用（ 3%） 4,174 139 2.3 财务费 用 3,710 123 3 总 成本 费 用 84,174 2,796 4 销 售税 项 9,322 310 5 总销 售成本 93,496 3,106 市场跟随者（方案二）天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page 29 www.tuanyuan.tv不同地价条件下的投资收益注：按容积率 3.0计算土地价格 80万元 /亩 100万元 /亩 120万元 /亩 140万元 /亩 160万元 /亩 180万元 /亩 楼面地价（元 /m2）399 498 598 698 797 897 不含土地成本的开 发 成本费 用（元 /m2）3,106 3,106 3,106 3,106 3,106 3,106 单 方 总 成本合 计 （元 /m2）3,505 3,605 3,704 3,804