第四章-1_房地产开发项目可行性研究

第四章 房地产开发项目经济评价财务评价指标 静态指标（ 2-1） 投资利润率 投资利润率 考察项目单位投资的盈利能力 达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率 计算公式：投资利润率 =项目年利润总额或年平均利润总额 /项目总投资其中：项目总投资 =固定资产投资 +投资方向调节税 +建设期利息 +流动资金投资利润可以是税前或者是税后利润投资利润率的运用 判断 （ 1）投资利润率越高，项目的经济效益越好（ 2）判断：投资利润率是否大于基准利润率 优点 （ 1）易于理解（ 2）使用简单、方便，（ 3）考虑了投资寿命期内所有年份内的收益 缺点 （ 1）没有考虑时间价值（ 2）净利润指标是会计概念，与先进流量存在差异，不能真正反映投资报酬的高低举例： 某房地产公司开发一项目，总投资为 500万元，其年平均销售利润为 146万元，则该项目的年投资利润率为：146/500*100%=29. 2%静态指标（ 2-2）投资回收期投资回收期 衡量投资项目初始投资回收的速度的评估指标 1、项目的净收益抵偿全部初始投资所需的时间，从建设年开始计算 2、偿还投资的来源包括净收益和折旧之和。其中净收益可以是税前利润或者是税后利润，有不同的结果。计算公式：运用 优点 ：A 简单、方便B 易于理解C 考虑了风险因素 缺点 ：A. 未考虑货币的时间价值B. 不计算偿还投资后可能的获得的收益，不能完全反映投资的盈利程度C. 回收期的标准确定主要依赖决策者的对风险的态度举例（静态投资回收期 ）年 0 1 2 3 4 5 6 7投 资 500收入 150 350 400 400 400 400费 用 200 220 250 250 250 250净 现 金流量-500 -50 130 150 150 150 150累 计净现金流量-500 -550 -420 -270 -120 30动态指标及其计算考虑货币的时间价值对房地产投资项目进行经济评价，主要是资金的等值计算 1、社会折现率：社会平均的折现率水平2、部门基准折现率（ 1）考虑基准的收益率（ 2）风险收益率（ 3）通货膨胀率净现值法（ 1）1） 将项目在有效期内的净现金流量，按照预先规定的贴现率或基准收益率折算到开发项目实施开始时的基准年的值2） 计算公式净现值指标的运用与判断NPV0.， 项目是可行的，即项目的收益大于基准的内部收益率原始投资相等时，选择 NPV最大的为最优当不同方案的初始投资不同时，则 NPV最大不能成为决策的选优的依据举例（净现值 2-1）年 0 1 2 3 4 5 6 7 8投 资 500收入 150 350 400 400 400 400 400 400费 用 200 220 250 250 250 250 250 250净 现金流量-500 -50 130 150 150 150 150 150 150净现值为 101.59万元举例 （净现值 2-2）净现值指标的优点与缺点优点A 考虑了货币的时间价值B 反映投资房地产项目的赢利的大小缺点：A 净现值的大小受到折现率大小的影响，B 净现值指标不能用来直接比较不同投资额的项目的效率的好坏，即不反映投资收益率的高低。内部收益率 1） 定义：使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流量流出量的总现值相等的贴现率2） 计算公式： 其中 r即为内部收益率 IRR内部收益率简化计算方法（ 3-1） A 试算法 根据内部收益率的概念，有净现值和折现率之间成反比关系 任意选择一个内部收益率代入公式进行计算，然后，在根据所计算的结果进行判断和选择，直到结果为0时的折现率为内部收益率。NPVr内部收益率的简化计算方法（ 3-2）B 插值法 （ 1）试算两个贴现值 （ 2） 计算内部收益率 r1r2NPV1NPV2举例 2-1：年 0 1 2 3 4 5 6 7 8投 资 500收入 150 350 400 400 400 400 400 400费 用 200 220 250 250 250 250 250 250净 现金流量-500 -50 130 150 150 150 150 150 150举例 2-2：内部收益率的简化计算方法（ 3-3） C 查表法 或者直接运用 EXCEL进行计算 内部收益率的优缺点 优点 A 考虑了资金的时间价值B 内部收益率不需要首先确定所要求的报酬率C 表示投资项目内在收益率，反映投资效率高低 缺点 A 不能直观地显示项目投资获利数额的大小B 计算较为复杂C 现金流量不是常规模式，一个投资项目可能有多个内部收益率净现值与内部收益率的比较 1、经济意义不同：净现值表示投资增加的现值，内部收益率表示内在利润率2、计算净现值需要首先确定贴现率大小，内部收益率不需要3、在对多个互斥项目排序，有时会得出不同的结论 （ 1） 初始投资额不同，不可以直接比较（ 2）初始投资相同，但当现金流量的形式不同时，方案的效果也不一样；（ 3）具有总量现金流量相等的两个方案，可能具有不同的投资回收值（ 4）当选择的基准回报率不同时，互斥方案中的最优方案可能有所不同动态的投资回收期含义： 考虑不同时点的现金流量的货币的时间价值，根据不同时点的现金流量不具有可比性，因此，可以将不同时点的现金流量折算成现值，从而使得投资评价或投资的回收期的计算具有可比性动态的投资回收期 计算公式：动态的投资回收期 举例财务评价财务评价在房地产项目的经济评价中，房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。应编制的基本财务报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。基本财务报表按照独立法人房地产项目 (项目公司 )的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。基本报表（一）现金流量表现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流人和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 全部投资现金流量表 资本金现金流量表 投资者各方现金流