青岛世园区南侧项目可行性研究报告9.8

青岛世园区南侧地块青岛世园区南侧地块 可行性研究报告可行性研究报告山东公司发展部2013.82项目区位环境及本体分析项目区位分析根据 青岛市城市总体规划（ 2011-2020） ，青岛要成为山东半岛蓝色经济区龙头。新一轮总规以围绕胶州湾的大青岛都市区核心区（三城）为起点，以骨干复合交通廊道为依托，形成以 “一轴、三带 ” 为框架的组团式、多中心、海湾型城市群格局。 “ 新一轮总规 ”统筹安排东岸、北岸、西岸三大城区用地指标，确保世园生态都市新区重点战略地区发展用地的落实，将中心城区建设用地规模由 540平方公里增至 590平方公里。 项目位于青岛世园生态都市新区范围内，依托举办世园会的契机，李沧区全面整理周边土地并整体规划，地块区位价值十分突出。世园生态都市新区东岸西岸北岸项目区位分析地块位置项目位于青岛市李沧区东北侧、距离李沧区政府约 5.5公里、距离李沧商业中心约 4.4公里，距离 2014青岛世界园艺博览会展区白果山森林公园仅 1公里，距中国海洋大学约 2公里。借助承办世园会，李沧区完善周边市政设施，规划建设李沧生态商住区，地块位于该区域的中心偏东位置。项目区位分析地块周边各类配套设施齐全。学校、医院、商业配套丰富。项目往北是世园会园区，向南为青岛潜艇学院、酒店学院、恒星学院等高等院校区，向西为规划商务聚集区及商业中心区，发展前景良好。生态、产业、教育配套体现项目的核心区域价值。项目区位分析 中国海洋大学：占地 1600亩，现在校生 12000人，教职工1500人。 青岛潜艇学院：副军级单位，占地 650亩，在校生约 6000人，教职工 800人。 青岛酒店管理学院：占地 600余亩，在校生 12600人，教职工 1000人，外聘专家 200人。 青岛体育运动学院：占地约200亩，在校生约 600人，教职工 100人。 恒星学院：占地 1400余亩，在校生 15000人，教职工1000人。 周边高校在校生合计 4.6万人，教职工 3600人。地块位置青岛体育运动学院（ 900米）青岛潜艇学院（ 1公里）恒星学院（ 500米）青岛酒店管理学院（ 500米）中国海洋大学（ 1.3公里）地块四至及指标目标地块地块四至：地块北侧为万科项目、东靠河道及景观步道，南临规划道路，西侧为 48班小学、幼儿园、社区体育中心及安置住宅。地块指标：占地面积： 67274.36平米（约 101亩）容积率： 3.28地上建筑面积： 220530平米建筑密度： 35%绿地率： 25%车位配比： 1:1用地性质：商住地块规模中等，利于开发；东侧临河，景观环境佳，周边规划配套齐全，利于提升项目品质万科地块地块现状西北方向万科项目 东侧河道及景观步道东侧惠水路 地面局部渣土l 土地出让信息9地块信息出让信息 土地价格总地价(万元）楼面地价(元 / ）地面地价(万 /亩）保证金(万元）报名截止时间交地时间开工时间 竣工时间57621 2612 571 28810 未挂牌 付款节奏 一个月内 50%，剩余 6个月付清其他出让条件 交易架构 合作架构 /并购方案要点 先期签订框架协议勾地，后期通过招拍挂获取。周边主要地块成交万科城地块万科城即 李家上流社区城中村改造 A地块，占地面积：161128.7平米；容积率：地上 1.77，地下 2.8；地上建筑面积： 284793平米；土地总价： 62594.2万元；成交楼面价： 2198元 /平米；成交日期： 2010.6蓝光地块占地面积： 46649平米；容积率：地上 2.4；地上面积：111958平米；成交价格 34365万元（ 491万元 /亩）；成交楼面价： 3990元 /平米；成交日期 2013.4保利地块占地面积： 58450平米；容积率地上 3.85；地上面积：224711平米；成交价格 69660万元（ 794.5万 /亩）；成交楼面价 3100元 /平米；成交日期 2013.1奥克斯地块占地面积： 34043平米；容积率地上 6.45；地上面积：174419平米；成交价格 96300万元（ 1885万 /亩）；楼面价： 5046元 /平米；成交日期 2012.10蓝光地块（ 6公里）奥克斯地块（ 6公里）保利地块（ 5.7公里）万科地块（ 700米）意向地块11宏观市场分析土地市场概况2012年青岛市全年招拍挂供应非工业用地共计 458宗， 土地 面积 2075万平米，建筑面积3872.9万平方米，同比分别上涨 35%和 89%， 2012年，全年成交居住商业用地共计 385宗，建筑面积为 2983.9万平方米，相比 2011年增长明显 ， 全年平均溢价率为 2.17%。李沧区出让土地面积从 2011年的 123.8万平方米增至 2012年的 168.1万平方米（其中 59万平米被政府平台公司获取，不具竞争性）。2012年， 青岛市土地出让成交总额 355亿元，平均楼面价 1193元 /平。价格不高的原因主要因为即墨、莱西、胶州、城阳四个地价较低区域成交楼面积占总成交量的 88.77%。土地成交分析2010年至今青岛市住宅及商住混合用地占总成交比例分别为 60%、 79%和 44%，各年分别供应土地面积为740.88， 863.05和 913万平米，整体供应趋势稳中有升。2012年，万科、绿地、越秀、龙湖、保利、中海等标杆企业合计斥资 70.41亿元储备土地资源，当年万科储备楼面面积合计约 143万平。表明各大开发商对青岛未来市场发展有充足信心。商品房成交分析2012 全市新增住宅供应 91923套，计总建筑面积 984.03万平。全市当年成交住宅 87827套，计总建筑面积 891.91万平，面积较 2011年增加27.5%。整体年去化率 90.64%。2012年，李沧区作为青岛楼市刚需腹地共成交住宅 14702套，计总建筑面积 135.88万平，占全年全市成交总量的 14%，排名主城区第一名。2012青岛各区市住宅成交情况商品住宅价格分析2012 住宅售价大部分月份较往年同期上涨，当年全市价格基本维持在 7000-8000元 /平，全市住宅平均售价 7809元 /平，较去年上涨 7.6%，提出别墅项目后上涨 2.5%。李沧区住宅销售价格今年来基本保持稳定，平均售价 8531元 /平，略高于全市平均水平。商品住宅去化分析2012 住宅平均去化周期为 15个月，李沧区平均为 8个月，去化速度全市最快。套型面积 80-90平米去化速度最快。中高层、高层住宅去化速度最快。区域市场供求关系2012 李沧区商品房共供应量 115.6万平，成交量 136.5万平，成交均价 8574元 /平。李沧区 2012年商品住宅供应量 94.8万平，成交量 117.1万平，成交均价 8531元 /平。2013年前 4个月，李沧区住宅成交量 45万平，市场存量 65.1万平。供求关系良好。市场销售情况李沧区楼盘在年度销售总额、年去化套数和销售面积三项中均排名靠前，该区凭借房源价位较低、刚需盘项目多以及世园会的带动，成为了 2012年刚需首改置业者购房的首选区域。排名楼 盘 区域 销 售 额（ 亿 ）1 海上 罗兰 胶南市 21.22 晓 港名城 市北区 20.123 李 沧 万达 李 沧区16.454 远 洋 风 景 崂 山区16.245 国 际 社区 李 沧区15.816 时 代城 李 沧区13.097 鲁 商中心 市南区 12.988 华润 中心 市南区 12.79 青 岛 中心 市南区 12.5710 万科城 四方区 11.81合 计 164.78楼 盘 区域 销 售套数中置 风 景 胶州市 1907国 际 社区 李 沧 区 1559中南世 纪 城 李 沧 区 1474天一畔城 胶南市 1390昆 仑 山庄 黄 岛 区 1375海上 罗兰 胶南市 1375山水新城 胶南市 1310翡翠城 莱西市 1190李 沧 万达 李 沧 区 1142万科城 四方区 1045合 计 13767楼 盘 区域 销 售面 积海上 罗兰 胶南市 18.25晓 港名城 市北区 16.16中置 风 景 胶州市 16.09国 际 社区 李 沧 区 14.83中南世 纪 城 李 沧 区 13.7龙 湖 艳澜 胶南市 11.83李 沧 万达 李 沧 区 11.28天一畔城 胶南市 11.06山水新城 胶南市 10.64昆 仑 山庄 黄 岛 区 10.32合 计 134.16青岛市商业分布项目位置青岛商业市场供求关系2012年青岛全市新增商业 8965套，约 157万平米，面积同比增长 8.3%，增幅回落 8%；签约总计 5845套，约 90.2万平米，同比增长 18%；全市可售商业存量约 18493套，约 304.5万平米，同比增长 18%；2012年全年供需比为 1.7。青岛商业市场成交价格2012年青岛全市成交均价 11613元 /平，同比上涨 1%；市北区成交价格最高，为 30448元 /平，李沧、黄岛分列二、三位，均价均超 20000元 /平；主城四区（含李沧）及崂山、黄岛区成交价格明显高于其他区市。青岛商业市场去化成交商业以社区商业为主，李沧商业街区成交量低，主要原因为区域供给量有限；购物中心销售均价最高，为 20684元 /平，公寓 /写字楼商铺次之，商业街区成交价格高于社区商业。青岛商业市场去化全市商业去化周期约 36个月，李沧区市场存量较其他区市小，去化周期较快，约 20个月。24周边竞品分布万科生态城（ 700米）绿城理想之城（ 3公里）中海国际社区（ 5.5公里）李沧万达广场（ 4.2公里）地块位置25万科生态城开 盘时间 2011.11 2011.11 2011.12 2012.05 2012.08 2013.05项 目分期 一期一批 一期二批 一期三批 一期三批 一期四批 一期五批产 品 类 型 洋房、高 层 高 层 高 层 高 层 多 层 高 层 （ 170平）推出套数 103 1325 192 592 67 192销 售情况 当天去化 80套 当天去化1228套当天去化 50套，均 50套 /月当天去化 496套，均 200套 /月当天去化 23套，均 40套 /月已售 163套，均40套 /月价格 洋房： 1.7万3000精装高 层 ：均价 1.2万（ 2000精装）均价 83001200精装1.1-1.5万2500精装均价 88001200精装8200-95001200精装均价 120002500精装绿城理想之城占地 1815.86亩；总建面 207.3万平；整体容积率： 1.71土地总价： 23.35亿楼面地价： 1126元 /平成交时间： 2010年 6-9月规划理念：再造一座城以住宅为主体，配建底商、酒店、购物中心、公园及学校，内部预留区政府用地。绿城理想之城开盘时间2008.07 2008.08 2008.09 2009.09 2011.01 2011.06 2011.06 2011.11 2012.11 2013.05期批次 一期蓝庭 一批次一期蓝庭 二批次一期蓝庭 三批次一期蓝庭 四批次二期西子公寓一批次二期西子公寓二批次二期御园一批次二期御园二批次三期蓝岸一批次三期蓝岸二批次产品类型洋房 洋房 高层 小高层 高层 高层 洋房 高层 高层 高层推出套数202 134 387 361 359 360 463 283 363 490认购情况- - - - 当天 200套当天 160套当天 310套当天 88套当天 141套去化速度- - - - 70套 /月 75套 /月 90套 /月 30套 /月 65套 /月 60套 /月价格 均价7000元 /平均价7300元 /平均价5600元 /平均价6200元 /平均价9500元 /平均价10000元/平均价15000元/平均价12000元/平均价11000元/平均价12000元/平绿城理想之城截至目前项目住宅成交 32.79万平，均价 8768元 /平，去化率 76%；商业成交 2.96万平，均价 14918元 /平，去化率 41%。高层住宅共成交 134178平米，均价 8359元 /平，去化率 68%。 200平米以上套型去化率较低。三期高层成交均价 11532元 /平（毛坯）。中海国际社区项目地块中海日期 物 业 属性 成交面 积 成交套数 成交均价 成交金 额2013年 5月 普通住宅 22,504 229 10,268 231,070,4952013年 4月 普通住宅 10,780 98 9,709 104,663,6842013年 3月 普通住宅 30,757 311 9,712 298,707,9332013年 2月 合 计 7,461 76 9,420 70,282,244普通住宅 7,394 75 9,472 70,034,429经济 适用房 68 1 3,667 247,8162013年 1月 普通住宅 10,371 105 9,477 98,286,0242012年 12月 合 计 22,765 243 9,343 212,693,667普通住宅 22,228 235 9,480 210,722,074经济 适用房 538 8 3,667 1,971,5932012年 11月 合 计 51,998 709 5,132 266,839,361普通住宅 13