房地产项目可行性研究报告.

花园城光华大道项目可行性研究报告* 2*报告纲要第一部分、项目政策背景第一部分、项目政策背景第二部分、区域市场分析第二部分、区域市场分析第三部分、竞争楼盘分析第三部分、竞争楼盘分析第四部分、项目解读第四部分、项目解读第五部分、销售策略（周期）第五部分、销售策略（周期）一、项目政策背景* 4*项目政策背景2006、 2007年，国家出台一系列涉及土地、房地产等的行政、税收、金融等方面的政策，以加强对房地产行业的宏观调控。对于抑制房价持续上涨、控制控制房地产泡沫收到了一定的成效。* 5*u 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 政策概要时间 :2007年 2月 1日起对象 :开发全部竣工、完成销售项目；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权措施 :对以上房产项目应该进行土地增值税清算 ,最低税率为 30，最高税率为 60。影响 :开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税金就越多观点： . 房地产公司主营利润率大幅下降 房地产项目并购需要重估成本， 房地产企业现金流发生变化 。* 6*u 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 观点： . 可以大大增加对中低收入尤其是城市白领们购房的供应量 对普通市民住房的供应从供不应求转向供略大于求，这时价格会明显降下来。 政策概要时间 : 2006年 6月 1日起措施 :新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到 70%以上明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排 90平方米以下的住房建设影响： 住宅结构调整* 7*u 限制用地项目目录 、 禁止用地项目目录 政策概要时间 :2006年 12月 12日对象 :别墅开发项目 ,低密度、大套型住宅项目，赛车场等 10余类项目措施 :对以上房产项目项目被列入限制用地项目。影响 :别墅开发等项目用地将严格被限制 . 观点： . 别墅供给量将继续减少，别墅存量市场的成交量及成交价的提升 老式住宅市场将会慢慢地从低谷中走出 .特别是花园洋房，其成交量和成交价格还将有一定的调整空间。 * 8*u 物权法 （与房地产行业相关内容）观点： 消除了消费者对于房屋 70年之后产权问题的忧虑 ； 促使物业管理规范化，市场化； 加大了城市动拆迁难度； 明确了小区道路以及车库的归属问题； 对于开征物业税创造了前提条件。政策概要时间 :2007年 10月 1日实施措施 :住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；建筑区划内规划的车位、车库应当首先满足业主的需要要征地先依法补偿安置住宅建设不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议可申请预告登记影响 :公民不动产权利受到更加规范的法律保护 .* 9*u “国六条 ”观点： 普通购房者会采取持币观望态度。 有效房源会得到释放 更大程度上抑制了炒房与哄抬房价 部分长线的投资者更好的获利政策概要时间 :2006年 5月 17日措施 :套型建筑面积 90平方米以下住房（含经济适用住房）面积必须达到开发建设总面积的 70以上中低价位、中小套型普通商品住房年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的 70从 2006年 6月 1日起，购房不足 5年转手交易的，按售房收入全额征收营业税。严格房地产开发信贷条件：房地产企业项目资本金比例必须达到35以上。空置 3年以上的商品房不得抵押权。个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30超出合同约定动工开发日期满 1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费；满 2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 影响 :住房结构调整 .* 10*政策法规 借贷调控政策2007年 9月 27日，中国人民银行、银监会发布 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ，通知明确：政策回顾：严格房地产开发贷款管理对项目资本金 (所有者权益 )比例达不到 35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款； 严格住房消费贷款管理 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含 )以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%， 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 * 11*政策法规 借贷调控政策严格商业用房购房贷款管理利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋；商业用房购房贷款首付款比例不得低于 50%，期限不得超过 10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的 1.1倍。 政策回顾：加强房地产信贷征信管理 加强房地产贷款监测和风险防范工作 严格规范土地储备贷款管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。 * 12*政策法规 借贷调控政策政策回顾：2007年 12月 5日，中国人民银行、银监会发布了 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 ，通知明确： 以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )为单位认定房贷次数 对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。 * 13*政策法规 借贷调控政策现有影响： 投资性购房得到明显的抑制 从以上数据可以看出，新政后 观望者增多 ,成交量大幅下跌。9月开始 ,受银行借贷政策调控 ,楼市出现拐点 ,商品房成交开始大幅下降* 14*政策法规 借贷调控政策现有影响： 房价无明显影响，仍为上涨趋势 持续上涨无回落从以上数据可以看出， 新政虽对成交量有较大影响，但并未影响房价的上涨趋势。* 15*短期内将持续影响投资需求，自住需求影响有限自住需求分为无房和有第一套住房、希望购买第二套以改善居住条件两种。 对于购买第一套住房的自住需求者来说，该政策没有任何影响，但对改善型需求来说则可能会使其推迟改善计划。 由于各银行间房贷政策有细微的差别，改善型需求客户还是可以在银行之中选择。 在房地产资产绝对值持续增值的情况下，投资者仍会选择购房，因为相对于第二套房产贷款利率成本的增加，房产持续增值带来的收益可以抵消损失。但由于目前政策走势的不明朗， 投资者短期内将继续持观望态度，最终影响其决定的将是利率成本与房产投资收益两者之间的关系。 政策法规 借贷调控政策* 16*我们的视角 未来市场短期内持续低糜从目前市场现状来看，受第二套房首付及利率提高政策的影响，市场观望者增多，整个成都市场的交易情况较之上半年大幅回落，各楼盘销售速度放缓，客户争夺激烈。本月，关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知出台，对第二套房认定标准进行确定，可以看出，其后续细则将相继出台。我们认为， 由于政策的陆续出台，将有更多的客户持续观望，楼市在短期内将持续低糜。根据城市发展及政策走向综合分析，我们认为，成都市场未来将表现出以下几个特征：* 17*两次观望，再次回暖从 6月新特区建立后房价的骤涨可以看出，城市化进程的加速直接带动了楼市发展的加速度。而目前新特区建立对城市的意义还无明显体现，相关细则尚未出台。伴随新特区筹建工作的推进，各项优惠政策的推出，城市经济将实现大的飞跃，将再次刺激楼市升温。同时， 08年奥运会的举办，将刺激中国整体经济步入一个新的台阶，带动各行业的加速发展。根据国八条、国六条实施后的市场经验来看，政策影响约在 5-6个月左右，因此， 08年的 3、 4月份，楼市将有短期的回暖。但是， 奥运会结束之后， 全国经济将步入不确定态势，将导致 成都房地产市场进入第二个观望期。但根据目前国家的经济政策，在 08年 10月后国家可能会出台市场利好政策，引导房地产市场及其他关联行业进入回暖期。我们的视角 未来市场二、区域市场分析* 19*08年市场热点预测光华大道 建设路区域华侨城国际新城南九龙仓恒大城和黄 .彩叠园 金河谷仁和春天大道珠江国际花园 中新公园大道河畔新世界雅居乐花园、麓山国际社区新鸿基项目二十四城龙湖新地块凤凰城、中海兰亭九龙仓项目南城都汇金域蓝湾* 20*温江竞争/参考楼盘分布图 仁和春天大道蓝光 .香瑞湖万科朗润园锦绣森邻西 花 汀和黄 .彩叠园在售楼盘 未售楼盘成都七中珠江花博会地块本案美泉纪图中楼盘位置可能与实际有一定差异中铁地块金河谷边城 .香格里珠江国际花园恒大城中新 .公园大道区域市场楼盘研究潜在项目国创地块中森地块* 21*三、竞争楼盘分析* 22*仁和春天大道地理位置 成都光 华 大道成都七中 对 面规 模 总 占地面 积 ： 400亩 ； 总 建筑面 积 ： 50万 ； 总户 数： 3600户物 业 形 态 高 层 ,小高 层 ,联 排 别 墅 ,双拼 别 墅 平面布置 主要 为围 合式布局，外 围为电 梯公寓，内圈 为 花园洋房和 别 墅设 施配套外部配套： 成都七中，湿地公园，花博会展 馆内部配套： 五星 级 商 业 会所，春天国 际 幼儿园 ,春天超市 ,网球 训练场 ,篮 球 场 ,游泳池户 型配比（ 2期） G8 三室两 厅 两 卫 建筑面 积 :113-117 配比： 26.09%G7 两室两 厅 两 卫 建筑面 积 :85 配比： 56.52%G6 三室两 厅 两 卫 建筑面 积 :117-122 配比： 17.39% 绿 化率 60% 建筑密度 24.00% 容 积 率 1.8销 售 进 度 销 售率：南区 3期已售罄；南区 4期 10月底推出；价格 均价： 8000元 / 10000 元 / （南区 4期）管 理 费 物管 费 ： 电 梯公寓 1.6元 /平方米开 发 商 成都市江安春置 业 投 资 有限公司营销 推广 开 盘时间 ：南区 4期 10月底推出；销 售周期： 项 目分南北区开 发营销卖 点 1 优 美的自然 环 境2 江安河 环绕 ，良好的建筑品 质 和物管3 城市原 滩 ,世界 级 理想居住地 . * 23*珠江国际花园地理位置 成都市光 华 大道花博会旁 规 模 占地面 积 :60亩 ;建筑面 积 ： 23万平方米物 业 形 态 精装修高 层电 梯公寓设 施配套 外部配套 :成都七中、花博园、国色天香等；自身配套 :家 乐 福和 30000平米的商 业 街户 型配比 两室两 厅 一 卫 建筑面 积 :84.05-87.97平米 比例： 12% 三室两 厅 两 卫 建筑面 积 :120.48-131.52平米 比例： 88%绿 化率 20% 容 积 率 5.4销 售 进 度 1期当日售罄； 2期 11月推出价格（ 1期） 起价： 4384元 /平米；均价 :4900元 /平米；最高价： 5262元 /平米开 发 商 广 东 珠江投 资 有限公司 建筑 风 格 现 代建筑 风 格营销 推广 开 盘时间 ： 2007年 8.25日（ 1期）销 售周期： 8.11日收取 诚 意金 ;2期 11月推出；营销卖 点 1 项 目 为 光 华 大道上 为 数不多的精装修楼 盘 。2 项 目 东临 碧落湖公园一 览 碧落湖景，北望蜿蜒流淌的江安河与四季如春的花博园。西有香 颂岛别 墅社区，南 临 成都市温江区区政府，周 边 林立众多大型开发 商开 发 的高档次小区，居住气氛 浓 厚。3区域交通 发 达，位于成都市城西三 环 路外，光 华 大道北 侧 。4引 进 了家 乐 福作 为 整个社区配套，整个区域的配套得到了完善，商 业 价 值 也得到了提升。* 24*万科朗润园地理位置 青羊区光 华 大道 规 模 总 占地面 积 ： 60亩 ，住宅建面： 108000 ，商 业 建面 1500 ； 总户 数： 992户物 业 形 态 电 梯公寓以及多 层平面布置 主要 为 半 围 合多 层 ；高 层电 梯公寓折板排布设 施配套 外部配套： 中小学：成都七中 实验 中学等；幼儿园：金苹果幼儿园；建信奥林匹克花园有各种体育 设 施；温江政府 规 划，沿光 华 大道两 侧 将修建商 业长 廊；中高档餐 饮 雍雅山房已 经进 入光 华 大道。内部配套： 休 闲 商 业 街户 型配比 （首期房源） A户 型 两室两 厅 一 卫 71 约 占： 37.5% B户 型 三室两 厅 两 卫 102 约 占： 25% C户 型 三室两 厅 两 卫 98 约 占： 37.5% 销 售 进 度 2期多 层 目前剩余 20余套； 3号楼推出当日 仅 售 40余套价格（ 3期） 最低价： 4650元 / ；均价： 5500元 /平米 最高价： 7020元 /平米开 发 商 成都万科房地 产 有限公司 建筑 风 格 现 代 简约营销 推广 开 盘时间 ： 2007年 5月 12日（ 1期）； 10月 13日（ 3期）销 售周期： 1期到 3期 销 售 为 5个月的 销 售周期营销卖 点 1 区域交通便捷，楼 盘环 境位置 优 越， 风 景迷人；2. 周 边 配套日 趋 成熟；3.项 目运用折板排布，最大限度地 满 足了朝向的需求* 25*锦绣森邻地理位置 温江区 公金路与光 华 大道交界 处 规 模（2期） 规 划用地面 积 ： 56063 ； 总 建筑面 积 ： 108079 ；居住 总户 数： 632户 （ 2期 ）物 业 形 态 别 墅 （ 2期花园洋房 小高 层 ）平面布置 组团 式布局设 施配套 周 边 配套 ： 7中；金苹果幼儿园；麦德隆、西 单 商 场 、 红 旗超市；中行、建行内部配套： 森林 剧场 ，滑板区，游泳池， 篮 球 场 ，网球 场 等户 型配比（ 1期） A1-A2/A3-A5 4室 4厅 3卫 /3室 3厅 2卫 121.54-135.18 配比： 72.22%B1-B2/B3-B5型 4室 4厅 3卫 /3室 3厅 2卫 124 -188 配比： 22.22%C1-C2/C3-C5型 4室 4厅 3卫 /3室 3厅 2卫 113 -204 配比： 5.56% 绿 化率 35% 建筑密度 23.50% 容 积 率 1.31销 售 进 度 销 售率： 1期售罄；价 格 2期 洋房 6500元 / ； 电 梯未定（明年推出 )1期 洋房 4500元 / ； 电 梯 4000元 / 开 发 商 成都 华 新国 际 房地 产 公司建筑 风 格 原生 态 住宅区营销 推广 开 盘时间 ： 06年 9月（ 1期）； 2期 10月底推出；销 售周期： 1期 销 售周期 为 1年；营销卖 点 1 三面采光、 270度景 观 、超大楼 间 距的 “ 独 栋 板式小高 层 ” 。2 一梯两 户 “ 独 栋 板式 ” 结 构的小高 层电 梯公寓，高低 错 落有致。3. 原 创 “ 开放式退台花园洋房 ” ， 围 合内外的景 观 相互呼 应 ，均好、互 动 。* 26*西花汀地理位置 位于光 华 大道 临 近温江城区 1公里 处 ，距光 华 大道垂直距离 约 200米规 模 总 占地面 积 ： 60015 ，建筑面 积 ： 164513平米 ； 总户 数： 1095户 物 业 形 态 小高 层 公寓 平面布置 主要 为东 西走向的空 间组团设 施配套 外部配套： 完善的配套 设 施：包括 6所中学、 13所小学、 25所幼儿园、 21处农贸 市 场 、 3所医院、 2处门诊 所、 3个体育 场 及居民 场 ，商 业 、金融、 邮电设 施，同 时 配套行政管理和社区服 务 。内部配套： 超市、菜 场 、会所、学校、 书 店、网吧、医 疗 、 电 影院等户 型配比 D型 三室两 厅 两 卫 130 配比 :占 32.14%E型 两室一 厅 一 卫 93 配比 :占 32.14%K型 三室两 厅 两 卫 143 配比 :占 17.86%N型 三室两 厅 两 卫 133 配比 :占 17.86%绿 化率 35% 建筑密度 20.24% 容 积 率 2.4 公 摊 率 17%-20%销 售 进 度 销 售率： 3期 销 售完 毕 ； 4期楼王 预计 年底推出；价格（ 3期 2批次） 均价： 4400元 /平米营销 推广 开 盘时间 ： 1期 2006.12.2； 2期 2007.4.8； 3期 2批次 8月 26日销 售周期： 1期 -3期周期 约 9个月；营销卖 点 1 项 目 处 于外光 华 新城 “ 国 际 生 态 居住 长 廊 ” 核心价 值 圈。2 270度的水岸 风 情，并且 项 目 处 于城西 “ 上 风 上水 ” 。3. 紧邻 800亩 花博园生活自然 风 光。4 美国 EDSA打造原生 态 社区园林， 20%低建筑密度。* 27*边城香格里地理位置 成都市温江区光 华 大道（花博会 馆 斜 对 面） 规 模 占地面 积 ： 87356平米，建筑面 积 ： 214959.1平米， 总户 数 1299户 ；物 业 形 态 4+1、 5+1叠院洋房、高 层电 梯公寓设 施配套外部配套： 光 华 大道、花博园、家 乐 福、成都 7中等；内部配套： 圣芭芭拉会所 、 室外游泳池、大型社区广 场 等。户 型配比一期叠院 产 品配比：4+1叠院 套数： 550套 配比： 85.14%；5+1叠院 套数： 96套 配比： 14.86%；平面布置 项 目主要 为组团 式布局， 项 目由 10个 组团组 成。绿 化率 35 % 容 积 率 1.89销 售 进 度 1期洋房售罄；尚未推出价 格（ 1期洋房） 价格区 间为 5000-6500元 /开 发 商 成都温江区天祥房地 产 开 发 有限公司营销 推广开 盘时间 ： 9月 2日（ 1期）销 售周期： 项 目分 2期开 发 ，目前 为项 目一期 组团销 售 阶 段；营销卖 点1、法式 风 情的高品 质 社区；2、 临 河而居的 诗 意情 结 ；3、 专 享低 层 密度社区；4、便利的交通和 优 良的居住 环 境。* 28*香瑞湖地理位置 温江区城西光 华 大道上，七中 侧 规 模 占地： 120000 ,建筑面 积 ： 22万， (电 梯 14.2万 ) ； 总户 数： 266席 联 排， 1064电 梯物 业 形 态 电 梯洋房， 联 排 别 墅平面布置 电 梯公寓 为 行列式 +半 围 合式布局； 联 排 别 墅 为组团 式布局设 施配套 外部配套： 七中国 际 学校、金苹果幼儿园、森宇音 乐 花园、建信奥林匹克花园内部配套： 商 业 会所，湖 滨 公园，主 题 广 场 等户 型配比 (香草国 际 2期)B型 三室两 厅 两 卫 123-126 配比 :占 50%C型 三室两 厅 一 卫 106-107 配比 :占 38.96%D型 二室二 厅 一 卫 89 配比 :占 11.04% 绿 化率 35% 建筑密度 23.50% 容 积 率 1.17销 售 进 度 销 售率： 100%；整个 项 目在 10月初已 经销 售完 毕 ；价格（ 4期） 电 梯： 均价： 4300元 /平米； 最低价： 3990元 /平米； 最高价： 4760元 /平米；管 理 费 物管 费 ： 1.2元 /月 .平米营销 推广 开 盘时间 ： 2006年 7月（ 1期）； 07.8.25日 4期开 盘销 售周期： 项 目 销 售期 历经 1年；营销卖 点 1 区域 环 境 优 美，珍稀的居住 资 源， 优 秀完善的 产 品和居住配套 规 划。 2 构筑了 迈 阿密式建筑 景湖 组团 式园林 三庭院式空 间 ，使建筑，园林、 空 间 三 环 相套，从而形成整个小区的和 谐 自然之美。 3 独立的半地下附属功能区，将主人和服 务 人 员 的 动线 分开。4 前中后三庭院的 设计 ，每一 户 都 设计 了独特的 细节 ，庭院生活个性化。* 29*金河谷地理位置 成都市光 华 大道江安河畔（成都七中旁）规 模 总 占地面 积 ： 600亩 ；