第11章——房地产开发项目的经济评价

第 11章 房地产开发项目的经济评价本章内容本章内容11.1房地产开发项目及其前期工作房地产开发项目及其前期工作11.2房地产开发项目效益和费用的识别房地产开发项目效益和费用的识别11.3房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制11.4房地产开发项目经济评价案例房地产开发项目经济评价案例11.1 房地产开发项目及其前期工作一、房地产开发项目分类1、按未来获取收益的方式分类 （ 1）出售型房地产项目此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。客户 A客户 B出售（ 2）出租型房地产开发项目此类房地产开发项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。客户 A客户 B出租（ 3）混合型房地产开发项目此类房地产开发项目已预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。出租、出售、自营 客户2、按用途分类 （ 1）居住用途的房地产项目一般是指供人们居住使用的商品住宅项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。（ 2）商业用途的房地产项目该项目有时也称为经营性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。（ 3）工业用途的房地产项目该项目通常是为人类的生产活动提供空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。（ 4）特殊用途的房地产项目是指赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头等项目，通常称之为特殊物业。（ 5）土地开发项目依土地所处的状态不同，城市土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地再开发过程才能用于建设的毛地。二、房地产市场调查与预测 （一）市场调查与预测内容1. 房地产投资环境的调查与预测2. 房地产市场状况的调查与预测（ 1）供求状况。（ 2）房地产商品的价格、租金和经营收入。（ 3）房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。（二） 房地产市场调查与预测 方法1. 房地产市场调查的方法调查方法普查法电话访问问卷调查抽样调查法统计资料新闻媒介现场踏勘2. 房地产市场预测的方法（ 1）定性预测： 采用直观判断法（如德尔菲法、专家小组法等）。（ 2）定量预测： 采用历史引伸法（如简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等）、因果预测法（回归分析法和相关分析法）。三、房地产开发项目策划1. 房地产项目区位的分析与选择：宏观区位和具体地点的分析与选择。2. 房地产项目开发内容和规模的分析与选择：符合城市规划前提下按最高最佳利用原则（法律上允许、技术上可能、财务上可行，能带来最高收益的利用）选择最佳的用途和最合适的开发规模。3. 房地产项目开发时机的分析与选择。4. 房地产项目开发合作方式的分析与选择：合作方式独资合资 委托开发合作5. 房地产项目融资方式和资金结构的分析与选择。6. 房地产产品经营方式的分析与选择：经营方式出售自营出租四、房地产开发项目经济评价的内容房地产开发项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产开发项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在做出决策前应进行综合评价。财务评价综合评价1财务评价2综合评价财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。一、投资与成本房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。对于开发 销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又形成建筑物或构筑物等房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。11.2房地产开发项目效益和费用的识别1、开发项目总投资开发项目总投资包括工程建设投资和经营资金。开发总投资构成见下图。开发项目总投资工程建设投资经营资金固定资产投资土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费用管理费用销售费用其他费用税费基本预备费涨价预备费建设期利息开发产品成本开发经营资金2、开发产品成本费用（ 1）产品开发成本开发项目产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按其用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其费用划分为六个成本项目，即土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费。（ 2）经营成本（ 3）期间费用当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时 ,应将上述四类产品的开发成本结转为相应的经营成本 ,即土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本。开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。二、营业收入、利润和税金1、营业收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。2、利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目标是获取开发或投资利润。经营利润 =营业（含出租、自营）收入 -经营成本 -期间费用 -营业税金利润总额 =经营利润 +营业外收支净额净利润 =利润总额 -所得税可分配（应付）利润 =净利润 -（盈余公积 +未分配利润）3、税金目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：（ 1）营业税金。包括营业税、城市建设维护税和教育附加费，又称为 “ 两税一费 ”（ 2）土地使用税、房产税和土地增值税。土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税；房产税是投资者拥有房地产时征收的一种税；土地增值税是针对房地产投资增值额征收的一种税。（ 3）企业所得税。是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。发到开发企业所得税税率一般为 33%。一、财务评价的报表1基本报表基本报表包括全部投资财务 现金流量表、资本金财务现金流量表、投资者各方现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。基本财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。11.3房地产开发项目财务报表的编制2辅助报表辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表和投资计划与资金筹措表。二、财务报表的编制房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用 Microsoft Excel软件进行编制。土地费用估算表前期工程费估算表 基础设施建设费估算表 建筑安装工程估算表 公共配套设施建设费估算开发期税费其它费用开发建设投资估算表经营成本估算表项目总投资估算表销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表借款还本付息表现金状况表 资金来源与运用表 损益表财务盈利能力 资金平衡能力 财务清偿能力11.4房地产开发项目经济评价案例一、项目概况见教材 P222本章小结房地产开发项目分类房地产市场调查与预测的内容和方法房地产开发项目经济评价的内容开发产品成本费用房地产开发项目财务报表及其编制参考文献：1 技术经济学 （第三版），刘晓君编著，西北大学出版社， 2003.8。2 工程经