第3章房地产市场分析与项目策划2011-2012-1

第第 3章章房地产市场与项目策划房地产市场与项目策划1第 3章房地产市场及市场研究 3.1 房地产市场概述 3.2 房地产市场分析的相关概念 3.3 政府对房地产市场的干预 3.4 房地产市场调查 3.5 房地产开发项目策划23.1房地产市场概述 3.1.1房地产市场概念及分类 3.1.2房地产市场的特性与功能 3.1.3房地产市场的运行规律33.1 房地产市场概述3 1 1 房地产市场的概念 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 43.1 2 房地产市场结构与市场指标（ 1） 房地产市场结构总量结构 ：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差异与平衡。 5（ 1） 房地产市场结构 区域结构 ：不考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 产品结构 ：考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。6（ 1） 房地产市场结构 供求结构 ： 针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。7（ 1）房地产市场结构 投资结构 ：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。8（ 2） 房地产市场类型按地域划分： 全国房地产市场 天津房地产 市场 天津市南开区房地产市场房地产用途划分 居住物业市场 (含普通住宅、别墅、公寓市场等 ) 商业物业市场 (写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等 )即收益性物业市场 工业物业市场 (标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场 ) 特殊物业市场 土地市场 9按照交易形式划分 土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地使用权租赁市场 房地产买卖（转让）市场 房地产租赁市场 房地产抵押市场 房地产保险市场 按照存量增量划分 房地产一级市场 (土地使用权出让市场 ) 房地产二级市场 (土地转让、新建商品房租售市场 ) 房地产三级市场 (存量房地产交易市场 ) 一级土地市场和二级土地市场 一级房屋市场 (增量市场或一手房市场 )和 二级房屋市场 (存量市场或二手房市场 )。103.1.2 房地产市场的特性与功能 （ 1）房地产市场的特性1)市场供给的特点由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给在短期缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。 11（ 1） 房地产市场的特性2)市场需求的特点 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性； 与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性； 购置房地产需要借助金融信贷机构融资。 12（ 1） 房地产市场的特性3)市场交易的特点 由于房地产商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定； 房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多； 市场信息的缺乏，市场交易通常需要估计师或物业代理等专业人员提供服务。 13（ 1） 房地产市场的特性 4)市场价格的特点 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大； 由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势； 房地产价格是在长期考虑下而个别形成的，交易主体的因素对价格的影响较大。 14四、房地产市场特点 区域性 竞争不充分性 一级市场垄断性 供给滞后性 供给稀缺性 投机和投资相结合 交易复杂性 与金融市场联系密切性 政策干预强（ 2）房地产市场的功能 1）配置存量房地产资源和利益土地资源的有限性；房地产开发建设周期较长、供给滞后于市场需求的变化；市场通过价格机制调节各种用途不同档次房地产与众多需求者之间的分配关系；达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格条件，完成房地产资源和利益的配置。 162）显示房地产市场需求变化 房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。 决定房地产需求量的因素 该种房地产的价格水平； 消费者的收入水平； 消费者的偏好； 相关物品的价格水平； 消费者对未来的预期。 17房地产的需求曲线183）指导供给以适应需求的变化 房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起： 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。 某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。19房地产供给房地产供给： 是指房地产开发商和拥有者 ( 卖者 )在某一特定的时间内，在 每一价格水平下， 对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 供给量 = 存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量 新开发量 20决定房地产供给量的因素 该种房地产的价格水平； 该种房地产的开发建设成本； 该种房地产的开发技术水平； 房地产开发商对未来的预期。 214）指导政府制订科学的土地供给计划 政府制定科学的土地供给计划，必须首先要分析研究房地产市场信号： 市场提供的房地产存量、增量、交易价格和数量 空置率、吸纳率 市场发展趋势。225）引导需求适应供给条件的变化不同区位、容积率、高度、布局、结构的房地产产品，价格差别；如高容积率、高层住宅的供给量逐渐增加，价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅；市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化。233 .1.3房地产市场的运行规律（ 1）房地产市场的周期循环 从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性的运动。 经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施的空间需求，从而带来房地产市场的兴起。 因此从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发展决定的。相应地，房地产业的发展也存在周期循环特性。 241)经济周期定义 美国著名经济学家密切尔(W.C.Mitchell)和伯恩斯 (A.F.Burns)，1946年 “ 经济周期是在主要以工商企业形式组织其活动的那些国家中所看到的总体经济活动的波动形态。一个周期包含许多经济领域在差不多相同时间所发生的 扩张 ,跟随其后的是相似的 衰退 、 收缩 和 复苏 ,后者又与下一个周期的扩张阶段相结合。 ”252)房地产周期循环的定义房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 在每一个运行周期中，均经过的过程：扩张衰退萧条调节复苏263)房地产周期循环的原因 总体经济形势； 供需因素的影响，如价格、收入、成本因素，其中以金融相关因素的变动最为关键； 市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞 (timelag) ； 生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期； 房地产制度政策因素的影响，如信贷政策、规划控制、土地政策；预售制度、行政干预； 国际经济趋势，如国际金融风暴、国际经济危机； 生产时间落差、季节性调整等。 27国内外房地产周期 美国房地产周期波动 1870年 1973年间，美国房地产大致经历了六次周期性波动循环。平均 18年一个周期。 日本房地产波动 1956年以来，以 10年左右的波动频率和周期长度，形成五个明显的房地产波动周期。 香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是 1946年至现在，历经五个周期，每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约 6-7年，最长的历时 19年。 我国研究者认为 ;周期较