第5章房地产证券投资的管理

长春工程学院管理学院2011年 4月第 5章 房地产企业证券投资的管理5.1 投资的概述投资 是为获得未来货币的增值，预先垫付一定量货币、实物或无形资产，进行业务经营的行为。投资的分类：1.直接投资和间接投资2.长期投资和短期投资3.对内投资和对外投资5.2 投资风险与投资收益5.2.1 投资风险 、投资收益和收益率 投资收益 和收益率的计算 收益率分类 P98由于不确定性因素的存在导致企业实际收益与预期发生背离，产生损失的可能性包括投资期内的现金净收入和期末资产相对期初的升值部分5.2.2 投资组合风险与收益分析 投资组合风险 包括 系统风险 和 非系统风险 两种，前者不可消除，后可可以通过科学组合资产而削减或消除。 证券组合的风险报酬是 投资者因承担不可分散（系统）风险而要求的，超过时间价值的额外报酬部分。 证券投资组合的风险度量公式： 证券投资组合的风险报酬率公式： 证券投资组合的预期报酬率公式： 结论： 凡与证券比重有关的指标均可通过调整证券比重进行控制。5.3 资本资产定价模型5.3.1 系数 的确定5.3.2 资 本 资产 定价模型反映某种证券的投资风险与整个市场投资风险关系的指标5.4 债券投资 证券投资的基本特征房地产企业证券投资是企业购买债券、股票、基金证券等有价证券以获取利息、红利或收益的投资行为。特征：收益性、风险性、流动性、时间性 证券投资的程序证券投资对象的分析和选择、买卖委托、成交、清算、交割、过户等阶段。5.4.1 债券投资的目的和特点房地产企业进行 短期债券投资 是为了合理利用暂时闲置的资金；投资 长期债券 是为了获得稳定的收益。债券投资的特点： 期限性强；不参与经营管理；收益固定；风险相对小。5.4.2 债券投资收益的评价 评价债券收益水平的主要指标是债券价值和到期收益率 债券未来现金流入量的现值，称为债券的 现值或债券的内在价值 。 债券的票面利率和付息方式 决定了债券的未来现金流入量。 只有债券的内在价值大于债券的购买价格时，才值得投资。债券的收益率 票面收益率 本期收益率（ %） =债券年利息 /买入价格 持有期收益率（ 投资回报率 ）：包括持有债券期间的全部利息收入和买卖价差所得。（ 1）持有期在 1年之内的，按单利计息 P102公式 持有期年均（年化）收益率 =持有期收益率 /持有年限 持有年限 =实际持有天数 /360（ 2）持有期在 1年以上的，按复利计息 P103公式5.4.3 债券的估价 债券投资价格的决定因素债券面值 M债券票面利率 i市场利率（投资收益率） k债券期限 n1.复利计息到期还本债券价值的计算 到期还本的面值按 市场利率 的折现 各期利息按 市场利率 的折现 以上二者之和即：2.单利计息到期一次还本付息债券价值的计算 到期还本的面值按市场利率的折现 到期利息总额按市场利率的折现 以上二者之和3.贴现发行的债券的估价模型 低于面值的价格买入 到期按照债券面值偿还，无票面利率5.4.4 债券投资的优缺点 盈利性 安全性 流动性 上述三方面特点的关系：无法兼顾5.5 股票投资的管理5.5.1 股票投资的特点和目的1. 普通股和 优先股（我国没有 ）二者投资的优缺点2. 股票投资的目的获得股利收入和买卖价差；获得控股权 5.5.2 股票投资的收益率1. 本期收益率（ %） =年现金股利 /本期股票价格2. 持有期收益率（基本原理同债券）5.5.3 股票的估价1. 股票估价的基本模式2. 短期持有，未来出售的股票估价模型3.长期持有，股利零增长股票的估价4.长期持有，股利固定增长股票的估价5. 用市盈率计算的股票价值 市盈率是股票价格与每股收益对比的比值，表明投资者愿意为所获得的收益付出多大的代价。 市盈率 =股票市场价格 /每股收益 用以评价股票价值的市盈率应该是 行业平均市盈率 如果评价的个股实际交易价格偏低，则后市有望上涨，可持有或购入 个股市盈率过高时风险加大某股票行业平均市盈率 35，该股去年每股收益 1.25元，目前市场价格27元，问是否可以投资？若该股目前市盈率 50，问是否可以投资？5.5.4 股票投资的优缺点与债券相比：1.投资性质上的区别2.投资期限和本金偿还方面的区别3.剩余财产分配方面的区别4.市场价差收益和投资风险的区别5.6 基金投资5.6.1 投资基金的含义与特征1. 投资基金及其分类投资基金 是指 发起人 通过发行基金证券，集中投资者的资金，交由 基金托管人 托管，由 基金管理人 管理和运用资金，主要从事股票、债券等金融工具投资。 是一种利益共享，风险共担的集合投资制度。 发起人：证券公司、信托投资公司或基金管理公司 基金托管人：商业银行 基金管理人：基金管理公司5.6 基金投资5.6.1 投资基金的含义与特征2. 投资基金的特征资金来源于不确定多数投资者；资金由专业公司管理运用；基金投资对象分散，风险均衡；投资收益按出资额比例分配。5.6.2 投资基金的分类1. 按法律地位（关系）： 公司型基金： 基金的组建形式为基金股份公司，购买基金即成为该公司的股东，运转形式同股份制公司； 契约型基金 ：投资人、委托人和受托人三方以契约形式达成合作协议，受托人负责基金资产的保管和处置，委托人负责设立基金并进行操作。5.6.2 投资基金的分类 按受益凭证是否可赎回分类： 开放式基金 ： 发行总额不固定，投资人可随时认购或赎回，赎回时一般要收取费用 封闭式基金 ： 发行总额固定，不可赎回，可通过二级市场转让和买卖5.6.2 投资基金的分类 按投资目标分类： 成长型基金 ：以追求长期资本利得为主，注重基金的长期成长； 收入型基金 ：追求最大化的当期收入5.6.2 投资基金的分类 按基金的投资地区分类： 国内基金 ：基金资金的投放仅限于国内证券市场的基金； 混合型基金 ：基金资金的投放不区分国内和国际市场； 国外基金 ：以特定国家或特定区域投放的基金资金和不限定投资方向的基金。5.6.2 投资基金的分类 按投资标的分类： 股票基金 ：基金资金的投放以购买股票为主； 债券基金 ：基金资金的投放以购买债券为主； 货币市场基金 ：资金投放于货币市场上的短期金融工具，如国库券、银行存单、商业票据等，适合小 额投资人。