第三章资产评估的基本方法129

第三章 资产评估的基本方法第一节 成本法（ The cost method）第二节 收益法第三节 市场比较法第四节 资产评估方法的选择第一节 成本法（ The cost method）（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值 =重置成本 -各项损耗实体性功能性经济性二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗重置成本 成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本 综合成新率（一）重置成本及其计量1、重置核算法（直接计价法）按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本 +间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。 评估实践中需据具体情况而定。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。2、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（ 1）定基物价指数（ 2）环比物价指数被估资产的重置成本 =资产的历史成本 *环比价格变动指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。3、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（ 1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（ 2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算步骤：（ 1）将被估资产按一定标准分类。（ 2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（ 3）计算调整系数 K。（ 4）据 K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本 K（二）有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。含义 资产的现行价值 /资产的重置价计量方法 :1、观察法被估资产的有形损耗重置成本 （ 1成新率）2、 使用年限法实体性贬值（重置成本 -预计残值） * 实际已使用年限 / 总使用年限 实际已使用年限名义已使用年限 资产利用率有形损耗率在实际 价格鉴证 中，总使用年限应为 经济耐用年限 。鉴证标的 经济耐用年限 可参考经济寿命参考年限表，亦可取实际已使用年限与尚可使用年限之和。 实际已使用年限应根据资产的运转使用状态、资产利用率及分期投资情况等各方面 因素分析 确定；尚可使用年限应根据资产的 有形损耗 因素等分析确定。 对于国家有强制报废标准的，总使用年限即为强制报废年限，尚可使用年限计算到停用日。 预计残值一般只考虑数额较大的情况，如残值较小可以忽略不计。3、修复费用法实体性贬值率 （可修复部分实体贬值 +不可修复部分实体贬值） / 复原重置成本实体性贬值可补偿（修复）费用不可补偿（修复）损耗l 物品的损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的 费用 小于或等于修复后物品 价值 的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。可修复部分的实体损耗可直接采用修复费用；不可修复部分的实体性损耗可采用 成新率法 或 使用年限法 确定。l 例 3 1一台数控折边机，重置成本为 150万元，已使用 2年，其经济使用寿命约 20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约 2万美元，（折人民币 13.6万），其他部分工作正常。所有实体性贬值及贬值率计算过程如下：重置全价： 150可修复性损耗引起的贬值： 13.6不可修复性损耗引起的贬值：（ 15013.6） 2 20=13.64万实体性贬值： 27.24万（ 13.6 13.64）贬值率： 27.24 150=18.2%（三）功能性损耗及其计量1. 功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：(1) 超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)超额投资成本2. 超额运营成本的贬值计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本 （ 1所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额 :被估资产功能性贬值额年超额运营成本 （ 1所得税率） （ P/A,r,n）3.超额投资成本的贬值计算被估资产功能性贬值额复原重置成本 -更新重置成本（ 四）经济性损耗及其计量1. 经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响 造成的价值损失。主要表现为运营中的 设备利用率 下降，甚至闲置，并由此引起设备的投资损失，资金利用效率降低。外部条件造成的经济性贬值可以源自 国际 ，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，因而，直接影响 资产或物业的市场价值。 2. 表现形式1） .生产能力 相对过剩引起的经济性贬值 2） .生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值 3） .缩短资产的使用寿命引起的经济性贬值 l 从某种程度上讲，经济性贬值类似于 机会成本 的概念，当某机器设备产生的经济回报率小于同价值资产产生的社会基准回报率时，该项资产的经济性贬值出现。资产使用基本正常时不计算经济性贬值。 l 确定经济性贬值的第一步是调查影响企业和资产贬值的经济条件的存在。然后，调查任何经济性贬值的原因之后，必需以某种客观方式认证。经济性贬值存在于任何行业或资产，其特性为：其一，公司产品需求减低。其二，行业生产能力过剩；其三，原料供应出现断层。 3. 计算方式（ 1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量A.经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗） 经济性贬值率B.经济性贬值额重置成本 *经济性贬值率（ 2） 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额年收益损失额 （ 1所得税率） （ P/A,r,n）例 3 2某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产 1000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有 400万件， 60%的生产能力闲置。该生产线的重置成本为160万元，规模经济效益指数为 0.8，如不考虑实体性磨损和功能性损耗，试计算生产线的经济性贬值。解：由于不可逆转的市场发生变化，该生产线的有效生产能力只有 400万件 /年，资产发生了经济性贬值。经济性贬值率 1-（ 400/1000） 0.8 52%该生产线的经济性贬值 =160*52%=83（万元）l 例 3-3某汽车已使用 10年，按目前的技术状态还可以正常使用 10年，按年限法，该汽车的贬值率为：l 贬值率 =10/（ 10+10） =50%l 但由于环保、能源的要求，国家新出台的汽车报废政策规定该类汽车的最长年限为 15年，因此该汽车 5年后必需强制报废。在这种情况下，该汽车的贬值率为：l 贬值率 =10/（ 10+5） =66.7%l 由此引起的经济性贬值率为 16.7%。如果该汽车的重置成本为 20万元，经济性贬值为：l 2016.7%=3.34（万元）例 4-12某台车式电阻炉，政府规定的可比单耗指标为 650千瓦小时 /吨，该炉的实际可比单耗为730千瓦小时 /吨，试计算因政府对超限额耗能加价收费而增加的运营成本。解析 该电阻炉年产量为 1500吨，电单价为 1.2元 /千瓦小时。超限额的百分比 =（实测单耗 -限额单耗） /限额单耗=（ 730-650） /650=12%根据政府规定超限额 10%-20%（含 20%）的加价 2倍。Y=Y1（实测单耗 -限额单耗） GC式中：Y 年加价收费总金额（单位：元）；Y1 电加价（元 /千瓦小时）；G 年产量（吨 /年）；C 加价倍数；实测单耗和限额单耗的单位为千瓦小时 /吨。每年因政府对超限额耗能加价收费而增加运营成本为：Y=1.2（ 730-650） 15002=288000（元）由此计算该电阻炉未来 5年的使用寿命期内，要多支出的运营成本为 109万元（按折现率 10%考虑资金的时间价值， 288000（ P/A,10%,5） =109万元）即为电阻炉因超限额加价收费引起的经济性贬值。提示：如果没有考虑增加的运营成本的所得税影响，原因主要是题目没有告诉所得税税率，视作忽略此因素。经济性贬值的计算 经济性贬值的核算基准是 重置成本 -实体性贬值 -功能性贬值后的余额。在具体计算过程中，不同的专家给出了不同的计算公式，其中比较重要的两个计算经济性贬值的计算公式，其一，经济性贬值额计算公式：经济贬值额 =(RC-Dp-Df)*经济贬值率，其二，经济贬值额 = RC*经济贬值率。以下是两种算法概况。 1、两种计算方法的介绍 依据经济性贬值定义，在两版不同的 资产评估 教材中，给出了不同的算法。一种认为，经济贬值额 = (RC-Dp-Df)*经济贬值率；另外一种认为，经济贬值额 = RC*经济贬值率。两种算法的核心差在于是经济性贬值的核算基准不同。 2、产生的差异 关于第一种算法，支持这种算法的人主要的依据是在计算过程中，企业资产的评估价格不能是负值。比如，如果一台机器设备， 5成新。又由于市场竞争增加 ,只能 40开通，如果使用经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，重置成本为 100万，经济贬值率 60%，那么： 重置成本 *经济贬值率 =60万 重置成本 -实体贬值 =100-50=50万 评估值是 :100-60-50=-10万 显然，对于五成新的设备给出 -10万的评估价格是不合适的，从而得出第二种算法不成立的结论。应是经济性贬值（ 100-50） *60% 30万资产评估值 100-50-30 20万支持第二种算法的人认为，经济性贬值是在复原重置成本的基础上发生贬值的因素之一，因而，如果在重置成本扣除实体性贬值、功能性贬值的基础上核算，必然存在对功能性贬值、实体性贬值的重复计算问题。评估值重置成本 -实体性贬值 -功能性贬值 -(重置成本 -实体性贬值 -功能性贬值 )*经济性贬值率由于公式不同，由此得到不同的结果。l 例：评估人员对 B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下：（ 1）该生产线的年生产能力为 1000吨；规模经济效益指数为 0.6；（ 2）企业正常投资报酬率为 10%；适用的所得税率为25%。（ 3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至 800吨；若每吨降价 100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续 3年。l 要求：请评估计算（ 1）该生产线的经济性贬值率；（ 2）该生产线的经济性贬值额。 解：1.经济性贬值 =1-（ 800/1000） 0.6=12.5%2.经济性贬值额 =1000*100*（ 1-25%） * （1+10%） 3-1 / （ 1+10%） 3*10%=186513.9（元）三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。第二节 收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础l 效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路预期收益折现（三）收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量