第三章评估途经与方法-市场法

第三章 资产评估途径与方法o 3.1 市场途径 o 3.2 收益途径 o 3.3 成本途径 o 3.4 评估途径及其方法的选择o 资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。o 目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径 第一节 市场途径基本内容：o 1.了解市场法的基本含义o 2.了解市场法应用的前提条件o 3.了解市场法的程序o 4.掌握市场法的具体方法o 5.掌握市场法的优缺点一、市场途径的基本含义一、市场途径的基本含义o 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。o 市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。二、市场途径的基本前提二、市场途径的基本前提通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：o 其一是要有一个活跃的公开市场；o 其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性具体体现在以下几个方面：（ 1）功能： 包括用途、性能上的相同或相似；（ 2）市场条件： 包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（ 3）时间间隔： 不能过长，应在一个适度时间范围内。三、市场途径的基本程序三、市场途径的基本程序o 1)选择参照物（ 三个或三个以上 ）o 2)在评估对象与参照物之间选择比较因素o 3)指标对比、量化差异o 4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异o 5)综合分析确定评估结果运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：第一、资产的功能。第二、资产的实体特征和质量。第三、市场条件。第四、交易条件。四、市场途径中涉及到的相关因素四、市场途径中涉及到的相关因素市场途径中涉及到的相关因素主要有 参照物和可比指标 。参照物是运用市场途径的必备条件，没有参照物就没有市场途径，有参照物还要保证参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物的数量。五、市场途径中的具体方法五、市场途径中的具体方法1)直接比较法是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。(1)现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候 ,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。(2)市价折扣法是以参照物成交价格为基础 ,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素 ,凭评估人员的经验或有关部门的规定 ,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：例 3-1评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为 10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为 40%。资产评估价值 =10(1-40%)=6( 万元 )(3)功能价值类比法以参照物的成交价格为基础 ,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作功能价值法：例 3-2被评估资产年生产能力为 90吨，参照资产的年生产能力为 120吨，评估时点参照资产的市场价格为 10万元。资产评估价值 =1090/120=7.5( 万元 )o 某被评估设备的年产量为 1000件，与该设备功能相近的某参照物的年产量为 2000件，购建价值为 10万元，则该设备的评估值为多少？ 资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法：例 3-3被评估资产年生产能力为 90吨，参照资产的年生产能力为 120吨，评估时点参照资产的市场价格为 10万元，该类资产的功能价值指数为 0.7。资产评估价值 =10(90/120) 0.7=8.18(万元 )(4)价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：例 3-4与评估对象完全相同的参照资产 6个月前的成交价格为 10万元 ,半年间该类资产的价格上升了 5%。资产评估价值 =10(1+5%)=10.5( 万元 )o 某地区 2006年至 2009年间，建筑业产值定基价格指数分别为 102% 、 104% 、 103% 、 106%。则该地区 2009年建筑业产值环比价格变动指数最接近（ ）。o A. 3%o B.103%o C. 5%o D.102%A(5)成新率价格调整法成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：2)类比调整法(1)市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达式为：(2)成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达 :例 3-6评估时点某市商品住宅的成本市价率为 150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为 20万元。资产评估价值 =20150%=