资金管理实施细则盈佳·东方巴黎

盈佳东方巴黎项目资金管理实施细则湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司盈佳东方巴黎项目合作资金管理实施细则保 密 需 知本 合 作 项 目 资 金 管 理 实 施 细 则 属 商 业 机 密 ， 其 所 有 权 属 于湘 乡 市 盈 佳 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 ， 其 涉 及 的 内 容 和 资 料 只限 于 已 签 署 投 资 意 向 的 投 资 者 适 用 。 收 到 本 分 析 书 后 ， 收 件 人应 即 刻 确 认 ， 并 遵 守 以 下 规 定 ：1） 若 收 件 人 不 计 划 涉 足 本 合 作 项 目 资 金 管 理 实 施 细 则 所 述项 目 ， 请 将 合 作 项 目 资 金 管 理 实 施 细 则 完 整 退 还 湘 乡 市 盈 佳 房地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 ；2） 在 没 有 取 得 湘 乡 市 盈 佳 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 的 书 面同 意 前 ， 收 件 人 不 得 将 本 合 作 项 目 资 金 管 理 实 施 细 则 全 部 或 部分 内 容 予 以 复 制 、 传 递 、 影 印 、 泄 露 或 散 布 给 他 人 ；3） 应 该 像 对 待 贵 公 司 机 密 资 料 一 样 的 态 度 对 待 合 作 项 目资 金 管 理 实 施 细 则 所 提 供 的 所 有 机 密 资 料 。本 合 作 项 目 资 金 管 理 实 施 细 则 不 可 用 作 销 售 报 价 使 用 ， 也不 可 用 作 购 买 时 的 报 价 使 用 。编 制 单 位 ： 湘 乡 市 盈 佳 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司电 话 ： 录 第 一 章 总 论 一 、 项 目 简 介 二 、 项 目 投 资 方 案 （ 一 ） 资 金 用 途 （ 二 ） 融 资 情 况 第 二 章 项 目 背 景 分 析 及 规 则 一 、 项 目 单 位 概 述 （ 一 ） 项 目 单 位 概 述 （ 二 ） 项 目 单 位 现 状 二 、 项 目 规 划 分 析 （ 一 ） 项 目 建 设 内 容 （ 二 ） 项 目 建 设 方 案 第 三 章 财 务 评 价 第 四 章 融 资 策 略 分 析 第 五 章 项 目 合 作 资 金 管 理 办 法 第 六 章 项 目 合 作 资 金 管 理 实 施 细 则 一 、 每 年 度 资 金 使 用 计 划 书 二 、 每 年 每 季 度 资 金 使 用 计 划 书 三 、 每 年 每 月 资 金 使 用 计 划 书 第 七 章 资 金 还 款 计 划 书 第 八 章 项 目 分 析 结 论第 一 章 总 论一 、 项 目 简 介（ 一 ） 项 目 名 称 ： 盈 佳 东 方 巴 黎 项 目（ 二 ） 项 目 单 位 ： 湘 乡 市 盈 佳 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司（ 三 ） 项 目 实 施 地 点 ： 中 国 湖 南 省 湘 乡 市 东 山 新 城 中 心（ 四 ） 项 目 负 责 人 ： 欧 阳 祖 福 （ 五 ） 项 目 融 资 计 划 ： 10000 万 元 人 民 币（ 六 ） 项 目 合 作 年 限 ： 3 年二、项目投资方案（一）资金用途项 目 总 投 资 33455 万 元 ， 全 部 用 于 该 项 目 的 建 设 费 用 ， 具体 使 用 情 况 见 下 表 ：总 投 资 估 算 表项 目 建 筑 面 积 （ ） 单 位 成 本 （ 元 / ） 总 成 本 （ 万 元 ）楼 面 面 积 103147.5 1150 元 / 元 =11862 万 元建 安 成 本地 下 室 面 积 24082.6 1500 元 / =3612.3 万 元报 建 费 按 楼 面 面 积 103147.5 168 元 / =1732.8 万 元设 计 费 按 楼 面 面 积 103147.5 22 元 / =226 万 元场 地 绿 化 、 硬化 工 程 、 水 电安 装按 楼 面 面 积 103147.5 100 元 / =1031 万 元监 理 按 楼 面 面 积 103147.5 9 元 / =92.8 万 元业 务 招 待 按 楼 面 面 积 103147.5 22 元 / =226.9 万 元办 公 费 按 楼 面 面 积 103147.5 10 元 / =103.1 万 元办 公 设 施 按 楼 面 面 积 103147.5 8 元 / =82.5 万 元人 员 工 资 按 楼 面 面 积 103147.5 15 元 / =154.7 万 元销 售 费 用 按 楼 面 面 积 103147.5 50 元 / =515.7 万 元广 告 费 按 楼 面 面 积 103147.5 15 元 / =154.7 万 元财 务 费 用 按 楼 面 面 积 103147.5 150 元 / =1547 万 元消 防 按 楼 面 面 积 103147.5 60 元 / =618.8 万 元产 权 办 理 按 楼 面 面 积 103147.5 15 元 / =154.7 万 元土 地 成 本 按 楼 面 面 积 103147.5 954 元 / =9840 万 元其 他 费 用 1500 万 元成 本 合 计 33455 万 元（二）融资情况公 司 项 目 需 要 融 资 ： 10000 万 元 人 民 币 ， 合 作 年 限 ： 3年 ， 融 资 年 回 报 率 11.5%， 到 期 偿 还 本 金 。第 二 章 项 目 背 景 分 析 及 规 划一 、 项 目 单 位 概 述（一）项目单位基本情况公 司 名 称 ： 湘 乡 市 盈 佳 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司公 司 地 址 ： 湖 南 省 湘 乡 市 东 山 办 事 处 励 志 大 道 湘 房 世 纪 城一 期 11 栋法 定 代 表 人 ： 欧 阳 祖 福注 册 资 金 ： 1000 万 元实 收 资 本 ： 1000 万 元公 司 类 型 ： 有 限 责 任 公 司经 营 范 围 ： 房 地 产 开 发 经 营 （ 凭 有 效 的 资 质 证 书 经 营 ）（ 二 ）项目单位现状1、 公 司 简 介湘 乡 市 盈 佳 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 成 立 于 2011 年 4月 ， 经 湘 乡 市 工 商 局 管 理 部 门 注 册 登 记 。 公 司 的 法 人 代 表 为 欧阳 祖 福 ， 注 册 资 本 为 人 民 币 1000 万 元 。 湘 乡 市 盈 佳 房 地 产 开发 有 限 责 任 公 司 由 三 个 股 东 共 同 合 资 组 成 。 公 司 目 前 专 门 负 责盈 佳 东 方 巴 黎 项 目 的 筹 建 和 开 发 工 作 ， 该 地 块 占 地 44.47亩 ， 公 司 力 争 此 工 程 为 优 良 。 同 时 ， 为 了 适 应 市 场 经 济 发 展 的需 要 ， 公 司 积 极 探 索 房 地 产 开 发 新 思 路 ， 拓 宽 经 营 领 域 ， 以 提供 优 质 住 宅 为 己 任 。 公 司 坚 持 “以 人 为 本 ”的 设 计 理 念 ， 营 造居 住 消 费 新 时 尚 ， 创 造 居 住 生 活 新 感 受 。 为 住 户 创 造 一 个 优 美 、安 全 、 舒 适 、 方 便 、 文 明 和 具 有 较 高 文 化 品 位 的 生 活 环 境 。公 司 致 力 于 湘 乡 市 房 地 产 开 发 与 发 展 ， 为 湘 乡 市 房 地 产 开发 做 出 自 己 的 贡 献 ； 着 力 开 拓 创 新 ， 培 养 一 支 完 全 具 备 打 造 高端 项 目 的 能 力 、 引 导 湘 乡 房 地 产 的 综 合 素 质 优 良 的 精 英 团 队 ；坚 持 企 业 的 长 远 发 展 ， 提 高 产 品 质 量 ， 创 立 房 地 产 品 牌 ， 用 诚信 、 专 业 赢 得 客 户 信 任 ； 自 始 至 终 以 客 户 为 中 心 ， 为 客 户 创 造更 高 、 更 远 的 社 会 及 经 济 价 值 ， 为 企 业 、 为 自 己 创 造 更 多 的 财富 与 利 益 ， 回 报 、 感 恩 于 社 会 。公 司 竭 诚 希 望 与 社 会 各 界 携 手 并 进 ， 共 谋 发 展 ， 同 创 美 好未 来 。2、 人 员 配 备 情 况企 业 管 理 ， 实 质 上 就 是 要 调 动 “人 ”的 主 观 能 动 性 。 企 业的 成 功 与 失 败 。 关 键 在 于 用 “人 ”的 机 制 上 和 制 度 完 善 的 好 与坏 。 企 业 的 竞 争 实 际 就 是 “人 才 ”的 竞 争 ， 公 司 在 用 人 上 主 要采 取 挖 掘 人 才 、 留 住 人 才 、 善 用 人 才 的 用 人 机 制 。 用 人 以 德 才兼 备 为 标 准 ， 有 德 有 才 破 格 使 用 ， 有 德 无 才 培 育 使 用 ， 有 才 无德 限 制 使 用 ， 无 德 无 才 坚 决 不 用 的 用 人 方 针 ， 与 此 同 时 公 司 还完 善 了 各 个 管 理 部 门 的 具 体 工 作 。企 业 现 有 员 工 经 过 长 期 磨 合 ， 团 队 内 部 团 结 合 作 ， 业 务 熟练 ， 吃 苦 肯 干 ， 兢 兢 业 业 。 企 业 领 导 非 常 重 视 人 才 资 源 的 开 发 ，因 为 企 业 的 竞 争 归 根 到 底 就 是 人 才 的 竞 争 。 对 于 技 术 人 员 ， 企业 采 取 送 出 去 请 回 来 的 办 法 提 升 总 体 技 术 水 平 ， 培 养 一 批 技 术过 硬 的 人 员 委 以 重 任 ， 成 为 企 业 坚 实 的 技 术 后 盾 。3、 组 织 机 构公 司 组 织 机 构 健 全 。 能 够 做 到 分 工 明 确 、 层 次 分 明 ， 构 建了 一 套 科 学 的 经 营 管 理 系 统 ， 企 业 运 作 高 效 有 序 。 在 “以 人为 本 、 以 项 目 为 中 心 ”的 思 想 指 导 下 ， 公 司 确 立 了 “诚 实 做 人 、用 心 做 事 、 同 心 协 力 、 携 手 共 进 ”的 企 业 理 念 。 在 公 司 文 化 建设 上 ， 以 打 造 一 支 能 征 善 战 的 优 秀 团 队 为 目 标 ， 点 燃 激 情 、 奋进 斗 志 ， 不 断 增 强 企 业 的 凝 聚 力 ， 弘 扬 团 队 精 神 。（ 三 ） 公 司 发 展 规 划公 司 将 抓 住 中 国 加 入 WTO 的 机 遇 ， 按 照 经 济 全 球 化 的 要求 ， 调 整 思 路 ， 更 新 观 念 ， 依 托 当 地 政 府 的 大 力 支 持 ， 加 快 企业 发 展 ， 努 力 培 育 企 业 竞 争 力 ， 推 进 企 业 管 理 现 代 化 ， 实 现 营销 工 作 创 新 ， 提 高 技 术 创 新 的 能 力 ， 加 快 现 代 化 制 度 建 设 ， 促进 企 业 的 全 面 进 步 ， 开 创 企 业 的 美 好 未 来 。1、 发 展 原 则不 断 进 取 ， 不 断 创 新 ， 保 持 先 进 理 念 ， 使 企 业 从 全 方 位 、多 方 面 发 展 ， 加 强 企 业 在 市 场 中 的 竞 争 力 ， 保 持 经 济 效 益 不 断增 长 ， 从 而 实 现 企 业 长 远 发 展 目 标 。2、 公 司 经 营 原 则公 司 在 不 断 发 展 中 将 逐 步 建 立 起 完 善 、 先 进 的 市 场 营 销 机制 ， 始 终 站 在 时 代 的 前 列 ， 同 时 以 先 进 的 市 场 营 销 理 念 确 保 企业 在 行 业 中 的 领 先 地 位 ， 争 取 为 社 会 创 造 价 值 ， 为 员 工 创 造 空间 ， 为 企 业 创 造 利 润 ， 实 现 三 者 之 间 的 良 性 循 环 。指 导 思 想 ： 抓 住 机 遇 ， 勇 于 探 索 ， 敢 担 风 险 ， 开 拓 向 前 。（ 四 ） 发 展 战 略1、 公 司 依 靠 设 备 更 新 、 技 术 进 步 ， 支 持 公 司 进 一 步 发 展 的需 要 。2、 扩 大 公 司 市 场 的 知 名 度 ， 进 一 步 拓 展 国 内 外 市 场 。3、 加 强 公 司 内 部 管 理 ， 进 一 步 完 善 各 种 管 理 制 度 ， 增 强 公司 的 活 力 。4、 通 过 各 种 方 式 增 加 公 司 资 本 积 累 ， 扩 大 营 业 的 规 模 ， 不断 增 强 公 司 的 经 济 实 力 。5、 提 高 员 工 的 素 质 ， 建 立 一 支 懂 得 现 代 化 管 理 ， 掌 握 高 新技 术 和 营 销 策 略 的 骨 干 队 伍 ， 为 公 司 的 成 长 壮 大 做 好 组 织 上 的准 备 。二 、 项 目 规 划 分 析（一）项目建设内容盈 佳 东 方 巴 黎 项 目 建 设 用 地 位 于 湘 乡 市 东 山 新 城 中 心 ，项 目 总 用 地 规 模 为 29482.8 平 方 米 （ 约 44.47 亩 ） ， 建 筑 总 面积 为 123664.6 平 方 米 。 其 中 ， 住 宅 面 积 为 77021.57 平 方 米 ；沿 街 商 业 建 筑 面 积 为 24888.98 平 方 米 ； 公 建 用 房 1355.4 平方 米 ； 地 下 停 车 车 库 建 筑 面 积 为 19907 平 方 米 。 建 设 停 车 位677 个 ， 其 中 地 面 停 车 位 178 个 ， 地 下 停 车 位 499 个 。（ 二 ） 项 目 建 设 方 案1、 设 计 指 导 思 想该 项 目 设 计 要 力 图 体 现 以 人 为 本 的 设 计 指 导 思 想 ， 设 计 定位 为 中 高 档 的 高 住 房 地 产 项 目 。 项 目 以 “充 分 利 用 大 环 境 资 源 ，与 城 市 绿 化 景 观 充 分 融 合 ， 并 使 之 自 然 渗 透 进 住 宅 区 ”作 为该 项 目 设 计 的 首 要 出 发 点 ， 以 安 全 性 、 健 康 性 、 便 利 性 为 设 计的 基 本 原 则 ， 力 求 通 过 合 理 设 计 ， 将 项 目 打 造 出 以 人 为 本 、 高品 位 、 具 备 现 代 特 色 商 场 及 现 代 人 居 住 的 品 位 、 特 色 鲜 明 、 优雅 别 致 、 方 便 宽 松 的 商 住 房 地 产 项 目 。该 项 目 坚 持 “花 园 中 建 城 市 ”的 理 念 ： 保 护 原 有 自 然 资 源 ，使 人 工 环 境 和 自 然 环 境 融 为 一 体 ， 创 建 有 特 色 、 有 潜 力 的 都 市环 境 ； 保 证 规 划 的 完 整 性 、 综 合 性 ， 使 规 划 富 有 弹 性 而 易 于 分期 发 展 建 设 。 参 照 联 合 国 可 持 续 社 区 标 准 ， 充 分 体 现 尊 重 自 然 、塑 造 高 品 位 生 活 环 境 的 规 划 理 念 ， 按 “私 密 空 间 ”、 “半 私 密 空间 ”和 “公 共 空 间 ”进 行 科 学 布 局 ， 建 设 具 有 特 色 的 生 态 商 住 小区 。该 项 目 有 以 下 特 点 ：该 项 目 为 中 高 档 住 宅 小 区 ， 户 外 花 园 空 间 大 ， 保 障 小 区 居民 丰 富 户 外 生 活 ， 方 便 小 区 居 民 交 流 ， 有 利 于 营 造 和 谐 的 小 区环 境 。合 理 配 置 各 种 公 共 设 施 ， 特 别 是 文 化 活 动 设 施 ， 并 重 视 促进 人 际 交 往 ， 互 助 和 社 区 的 建 设 。 满 足 人 们 多 样 化 价 值 观 与 生活 方 式 的 要 求 。以 整 合 的 方 法 提 供 环 境 无 害 化 的 基 础 设 施 和 服 务 ， 增 进 人口 的 总 体 健 康 水 平 。 通 过 精 心 设 计 避 免 对 人 的 健 康 影 响 和 不 良环 境 伤 害 ， 建 设 环 境 优 质 、 卫 生 与 完 全 的 商 住 小 区 。2、 项 目 建 设 目 标该 项 目 的 建 设 ， 将 满 足 湘 乡 市 日 益 增 长 的 房 地 产 需 求 ， 改善 居 民 的 日 常 生 活 环 境 条 件 ， 独 具 特 色 、 引 导 城 市 房 地 产 开 发建 设 的 样 板 工 程 ， 同 时 也 为 公 司 带 来 较 好 的 经 济 效 益 。3、 总 体 布 局该 项 目 不 但 注 重 以 人 为 本 ， 更 以 自 然 为 本 ， 体 现 现 代 高 尚居 住 、 休 闲 理 念 ， 努 力 创 造 阳 光 、 空 气 、 绿 化 等 自 然 景 观 ， 整体 建 筑 布 局 舒 展 蜿 蜒 ， 以 独 到 之 匠 心 ， 塑 造 出 居 者 诗 意 的 栖 居情 境 。该 项 目 根 据 建 设 用 地 情 况 ， 合 理 利 用 土 地 资 源 。 因 此 ， 根据 建 设 用 地 的 具 体 情 况 ， 规 划 用 地 内 住 宅 建 筑 由 点 式 和 板 式 组成 ， 主 要 朝 向 南 北 向 ， 临 城 市 道 路 设 2-3 层 商 业 建 筑 ， 9 栋建 筑 中 除 10 号 楼 为 2 层 的 幼 儿 园 外 ， 其 余 均 为 高 层 建 筑 ， 其中 2 栋 25 层 ， 6 栋 15 层 。该 项 目 建 筑 外 部 空 间 在 总 体 布 局 上 张 弛 有 度 ， 既 然 提 供 大面 积 空 间 营 造 绿 化 ， 形 成 户 外 休 闲 与 交 流 的 场 所 空 间 ； 又 能 使得 建 筑 外 部 空 间 融 合 城 市 景 观 ， 无 限 延 展 ， 使 区 内 景 观 与 周 围的 城 市 景 观 浑 然 一 体 。小 区 出 入 口 的 位 置 ， 充 分 考 虑 到 项 目 用 地 周 边 的 道 路 状 况 ，临 励 志 大 道 设 置 小 区 主 入 口 ； 位 于 场 址 北 面 的 城 市 支 路 设 置 小区 次 入 口 ， 做 到 人 车 分 离 。 机 动 车 道 路 贯 通 整 个 小 区 ， 脉 络 清晰 ， 联 系 便 捷 。 区 内 道 路 与 周 边 城 市 道 路 相 结 合 ， 形 成 流 畅 的消 防 环 路 。 小 区 内 道 路 净 宽 4 米 ， 并 按 照 铺 装 路 面 设 置 ， 可环 通 院 内 ， 并 可 达 至 每 一 单 体 ， 道 路 承 载 按 消 防 车 道 标 准 ， 以满 足 庭 院 景 观 道 在 紧 急 情 况 下 成 为 消 防 车 道 。该 项 目 建 筑 群 美 观 大 方 、 朝 气 蓬 勃 。 在 小 区 中 心 花 园 、 生态 停 车 场 等 处 配 合 小 品 、 雕 塑 做 室 外 环 境 设 计 ， 营 造 清 新 舒 适的 区 域 环 境 。4、 建 筑 单 体 设 计（ 1） 在 户 型 设 计 上 适 当 拉 大 面 宽 ， 南 北 通 风 ， 方 正 实 用 ，坐 拥 优 美 景 观 ， 健 康 舒 适 。（ 2） 设 置 大 面 积 凸 窗 ， 视 野 宽 阔 ， 最 大 程 度 引 入 阳 光 与 室外 景 观 大 阳 台 提 供 休 闲 、 景 观 的 写 意 空 间 ， 与 自 然 充 分 交 流 。（ 3） 户 内 卧 室 区 布 局 紧 凑 ， 并 与 客 厅 、 餐 厅 分 开 ， 保 证 良好 动 静 分 区 。（ 4） 公 共 活 动 区 交 通 动 线 组 织 ， 空 间 利 用 十 分 合 理 ， 避 免了 面 积 浪 费 。（ 5） 立 面 造 型 以 创 造 新 颖 、 个 性 、 实 用 为 目 的 ， 用 简 洁 利落 的 建 筑 语 汇 ， 调 和 现 代 生 活 的 居 住 理 念 ， 演 绎 着 “少 即 是多 ”的 完 美 建 筑 风 范 。（ 6） 住 宅 户 型 有 二 房 二 厅 和 三 房 二 厅 等 户 型 以 供 客 户 选 择 ，均 为 明 厅 、 明 厨 、 明 卧 、 明 卫 。 每 个 单 元 均 设 置 住 宅 专 用 电 梯兼 作 消 防 电 梯 。 该 项 目 在 立 面 造 型 的 设 计 中 采 用 现 代 建 筑 风 格设 计 ， 体 现 出 项 目 简 约 、 优 雅 和 清 新 ， 建 筑 的 色 彩 以 明 快 为 主基 调 ， 墙 体 采 用 浅 色 面 砖 或 涂 料 有 机 组 合 的 布 置 方 法 ， 配 以 透明 的 双 层 中 空 白 色 玻 璃 及 中 高 档 铝 合 金 门 窗 ， 争 取 该 项 目 最 大限 度 的 与 周 边 建 筑 物 高 度 统 一 。5、 结 构 设 计 方 案该 项 目 上 部 结 构 采 用 短 肢 剪 力 墙 结 构 ， 短 肢 剪 力 墙 抗 震 等级 为 三 级 。 基 础 采 用 人 工 挖 孔 桩 基 础 ， 桩 端 持 力 层 拟 选 微 风 或中 风 化 泥 质 粉 砂 岩 。 该 项 目 建 筑 安 全 等 级 为 二 级 ， 完 全 使 用 年限 50 年 。 结 构 设 计 要 确 保 建 筑 物 的 绝 对 安 全 ， 采 用 现 浇 钢 筋 混凝 土 梁 板 。（ 1） 荷 截 作 用基 本 风 压 ： 0.35KN/m2；基 本 雪 压 ： 0.45 KN/m2；地 面 粗 糙 程 度 类 别 为 C 类 。（ 2） 抗 震 设 防 烈 度 ： 小 于 6 度 （ 设 计 地 震 分 组 为 第 一 组 ，设 计 基 本 地 震 加 速 度 为 0.55g） .（ 3） 楼 地 面 均 布 活 荷 载 ：人 防 顶 板 ： 6.0 KN/m2上 人 层 面 ： 2.0 KN/m2不 上 人 层 面 ： 0.7 KN/m2设 备 用 房 ： 按 实 际 计 算商 业 用 房 ： 3.5 KN/m2住 宅 卧 室 、 客 厅 ： 2.0 KN/m2住 宅 卫 生 间 、 厨 房 ： 2.0 KN/m2阳 台 ： 2.5 KN/m26、 给 、 排 水 工 程（ 1） 供 水 工 程该 项 目 中 共 有 住 宅 626 套 ， 每 户 人 口 按 3.2 人 计 ， 日 用水 量 按 200L/人 日 计 ， 住 户 生 活 日 消 耗 水 量 总 量 约 为400m3， 综 合 考 虑 商 业 用 房 及 绿 化 用 水 等 ， 该 项 目 总 计 最 高 日用 水 量 为 600m3。该 项 目 中 水 源 接 自 凤 路 的 市 政 给 水 管 网 ， 管 径 为 DN200的 给 水 管 道 通 过 止 回 阀 和 水 表 后 ， 与 小 区 给 水 管 网 相 连 接 ， 给水 管 在 小 区 内 布 置 成 环 状 。（ 2） 生 活 给 水 系 统为 了 保 障 供 水 安 全 、 可 靠 ， 该 项 目 拟 采 用 分 区 供 水 。（ 3） 消 防 给 水 系 统消 防 水 源 采 用 城 市 自 来 水 ， 由 于 室 外 给 水 环 管（ DN200） 能 满 足 该 项 目 室 外 消 防 用 水 的 水 量 和 水 压 要 求 ， 故该 项 目 消 防 水 池 仅 储 存 室 内 消 防 水 量 。（ 4） 排 水 工 程1） 室 内 （ 外 ） 排 水 系 统 采 用 雨 、 污 分 流 制 ， 雨 水 排 至 室外 雨 水 沟 ， 经 雨 水 沟 汇 集 后 排 入 雨 水 管 道 。2） 该 项 目 生 活 污 水 排 入 化 粪 池 处 理 后 排 入 市 政 污 水 管 网 。3） 地 下 室 及 消 防 电 梯 基 坑 排 水 设 潜 污 水 泵 排 除 。4） 排 水 系 统 采 用 雨 、 污 水 分 流 制 ， 雨 水 管 采 用DN300-500 主 管 、 污 水 管 采 用 DN300-500 主 管 ， 分 别 连 接 起凤 路 和 励 志 大 道 城 市 污 水 管 和 雨 水 干 管 。第 三 章 财 务 评 价项 目 的 财 务 数 据 论 证 是 在 项 目 市 场 、 资 源 、 技 术 条 件 论 证的 基 础 上 ， 从 项 目 的 角 度 出 发 ， 依 据 现 行 的 经 济 法 规 和 价 格 政策 ， 对 一 系 列 有 关 财 务 数 据 进 行 调 查 、 搜 集 、 整 理 和 测 算 、 并编 制 有 关 财 务 数 据 估 算 表 格 。 而 利 润 的 获 得 是 项 目 财 务 论 证 的主 要 内 容 。一 、 公 司 财 务 管 理（一）总则 为 加 强 财 务 工 作 ， 发 挥 财 务 在 经 营 管 理 和 提 高 经 济 效 益 中的 作 用 ， 特 制 定 本 规 定 。1、 财 务 职 能(1) 认 真 贯 彻 执 行 国 家 有 关 财 务 管 理 制 度 。(2) 建 立 健 全 财 务 管 理 的 各 种 规 章 制 度 ， 编 制 财 务 计 划 ，加 强 经 营 核 算 管 理 ， 反 映 、 分 析 财 务 计 划 的 执 行 情 况 ， 检 查 监督 财 务 纪 律 。(3) 积 极 为 经 营 管 理 服 务 ， 促 进 项 目 取 得 较 好 的 经 济 效 益 。(4) 厉 行 节 约 ， 合 理 使 用 资 金 。(5) 合 理 分 配 财 务 收 入 ， 及 时 完 成 需 要 上 缴 的 税 收 及 管 理费 用 。(6) 对 有 关 机 构 和 财 政 、 税 务 、 银 行 部 门 ， 了 解 检 查 财 务工 作 ， 主 动 提 供 有 关 资 料 ， 如 实 反 映 情 况 。(7) 完 成 管 理 者 交 给 的 其 他 工 作 。2、 财 务 部 成 员财 务 部 由 总 会 计 师 、 会 计 、 出 纳 和 审 计 工 作 人 员 组 成 。（二）岗位责任总 会 计 师 、 会 计 、 出 纳 和 审 计 工 作 人 员 相 关 职 责 参 照 国 家相 关 法 律 法 规 执 行 。二 、 计 划 与 评 价 方 法 的 选 择 及 依 据1、 国 家 计 划 委 员 会 建 设 部 发 布 的 建 设 项 目 经 济 评 价 方法 与 参 数 ；2、 国 家 现 行 的 财 务 、 税 收 文 件 ；3、 项 目 单 位 提 供 的 有 关 资 料 。三 、 综 合 经 济 效 益 分 析（一）销售收入考 虑 到 该 项 目 地 理 位 置 、 建 筑 、 环 境 、 配 套 设 施 、 周 边 同类 项 目 情 况 等 因 素 ， 估 算 项 目 销 售 收 入 可 达 到 46749.42 万元 ， 具 体 如 下 ：销 售 收 入 表项 目 面 积 （ ） 价 格 （ 元 / ） 总 价 （ 万 元 ）住 宅 78613.3 3280 25785.16商 铺 23228.35 7500 17421.26车 位 319 70000 2233车 库 131 100000 1310总 计 46749.42（ 二 ） 成 本 费 用 核 算成 本 费 用 表项 目 建 筑 面 积 （ ） 单 位 成 本 （ 元 / ） 总 成 本 （ 万 元 ）楼 面 面 积 103147.5 1150 元 / 元 =11862 万 元建 安 成 本地 下 室 面 积 24082.6 1500 元 / =3612.3 万 元报 建 费 按 楼 面 面 积 103147.5 168 元 / =1732.8 万 元设 计 费 按 楼 面 面 积 103147.5 22 元 / =226 万 元场 地 绿 化 、 硬化 工 程 、 水 电安 装按 楼 面 面 积 103147.5 100 元 / =1031 万 元监 理 按 楼 面 面 积 103147.5 9 元 / =92.8 万 元业 务 招 待 按 楼 面 面 积 103147.5 22 元 / =226.9 万 元办 公 费 按 楼 面 面 积 103147.5 10 元 / =103.1 万 元办 公 设 施 按 楼 面 面 积 103147.5 8 元 / =82.5 万 元人 员 工 资 按 楼 面 面 积 103147.5 15 元 / =154.7 万 元销 售 费 用 按 楼 面 面 积 103147.5 50 元 / =515.7 万 元广 告 费 按 楼 面 面 积 103147.5 15 元 / =154.7 万 元财 务 费 用 按 楼 面 面 积 103147.5 150 元 / =1547 万 元消 防 按 楼 面 面 积 103147.5 60 元 / =618.8 万 元产 权 办 理 按 楼 面 面 积 103147.5 15 元 / =154.7 万 元土 地 成 本 按 楼 面 面 积 103147.5 954 元 / =9840 万 元其 他 费 用 1500 万 元成 本 合 计 33455 万 元（ 三 ） 项 目 利 润 分 析利 润 分 析 表单 位 ： 万 元序 号 项 目 名 称 金 额1 销 售 收 入 46749.422 总 成 本 费 用 334553 销 售 税 金 及 附 加 2804.974 利 润 总 额 10489.455 所 得 税 2633.366 净 利 润 7867.09四 、 财 务 盈 利 能 力 分 析项 目 建 成 后 ， 公 司 达 到 设 定 的 规 模 ， 各 项 财 务 指 标 估 算 如下 ：项 目 主 要 经 济 指 标序 号 指 标 名 称指 标 值 （ 万元 ）备 注01 项 目 产 值 46749.4202 总 投 资 额 3345503 融 资 额 1000004 总 成 本 费 用 3345505 净 利 润 7867.0906 融 资 回 收 期 1.3 （ 年 ）07 销 售 利 润 率 16.8 %08 投 资 利 润 率 23.5 %五 、 项 目 财 务 效 益 论 证（ 一 ） 财 务 效 益 论 证 ， 是 根 据 项 目 财 务 与 建 设 基 础 数 据 ，对 项 目 在 整 个 合 作 期 内 的 财 务 成 本 与 收 益 进 行 评 估 ， 从 而 论 证项 目 是 否 具 有 经 济 上 的 可 行 性 。（ 二 ） 财 务 结 论通 过 对 该 公 司 年 度 财 务 收 支 分 析 预 测 ， 财 务 状 况 良 好 ， 依据 财 务 效 益 分 析 结 果 与 国 家 或 行 业 的 基 准 指 标 对 比 ， 投 资 利 税率 、 投 资 利 润 率 ， 均 高 于 行 业 平 均 水 平 ， 说 明 项 目 对 国 家 积 累的 贡 献 水 平 超 过 了 行 业 平 均 水 平 。 项 目 能 够 按 设 计 要 求 收 回 投资 。 从 财 务 角 度 上 看 项 目 是 可 行 的 。 项 目 符 合 国 家 产 业 政 策 ，极 具 投 资 价 值 。第 四 章 融 资 策 略 分 析一、资金筹措项 目 建 设 资 金 由 公 司 向 投 资 商 合 作 融 资 解 决 。二、资金来源向 投 资 商 以 合 作 形 式 融 资 10000 万 元 人 民 币 。三、融资方式项 目 单 位 以 在 建 项 目 作 抵 押 ， 合 作 期 限 为 3 年 ， 每 年 按融 资 额 的 11.5%支 付 利 息 ， 到 期 偿 还 本 金 。第 五 章 项 目 合 作 资 金 管 理 办 法第 一 章 总 则第 一 条 为 加 强 本 公 司 资 金 管 理 ， 强 化 内 部 控 制 ， 提 高 公 司 管理 水 平 ， 确 保 资 金 顺 畅 运 行 ,提 高 使 用 效 率 ， 实 现 开 发 经 营 战略 目 标 ， 结 合 公 司 实 际 情 况 ， 特 制 定 本 办 法 。第 二 条 本 办 法 适 用 于 本 公 司 资 金 管 理 。第 三 条 公 司 对 开 发 项 目 全 过 程 及 全 部 经 营 活 动 的 资 金 收 支 实行 全 面 的 预 算 管 理 ， 使 资 金 的 运 行 处 于 有 效 的 监 控 之 下 。第 四 条 资 金 管 理 的 基 本 任 务 是 依 托 公 司 整 体 的 经 营 计 划 、 投资 计 划 ， 制 定 资 金 收 支 计 划 ， 并 对 资 金 计 划 的 执 行 情 况 进 行 控制 、 监 督 、 分 析 和 考 核 等 工 作 。第 五 条 资 金 管 理 实 行 收 支 两 条 线 ， 公 司 所 有 收 入 上 交 财 务 部 ，或 直 接 存 入 财 务 部 指 定 公 司 账 户 ， 由 财 务 部 统 一 归 集 核 算 。 公司 所 有 支 出 制 定 资 金 计 划 ， 严 格 进 行 事 前 计 划 、 事 中 控 制 、 事后 分 析 。第 六 条 资 金 管 理 的 基 本 原 则 是 ： 量 入 为 出 、 综 合 平 衡 ； 效 益优 先 、 确 保 重 点 ； 全 面 预 算 、 过 程 控 制 。第 二 章 资 金 计 划 的 编 制 依 据 和 内 容第 七 条 资 金 收 支 计 划 的 编 制 依 据 包 括 ： 国 家 有 关 政 策 法 规 和公 司 有 关 规 章 制 度 ； 公 司 的 经 营 发 展 战 略 和 目 标 ； 公 司 经 营 计划 等 。第 八 条 资 金 收 支 计 划 体 系 包 括 ： 年 度 计 划 、 季 度 计 划 、 月 度计 划 。 采 用 “自 下 而 上 ”的 方 式 编 制 ， 由 各 项 目 部 和 有 关 部 门 归口 管 理 ， 共 同 编 制 ， 由 财 务 部 汇 总 ， 并 对 资 金 收 支 进 行 初 步 平衡 ， 不 得 出 现 赤 字 计 划 ， 上 报 公 司 总 会 计 师 和 总 经 理 ， 并 由 经理 办 公 会 讨 论 通 过 执 行 。第 九 条 资 金 收 支 计 划 的 编 制 过 程 中 ， 应 依 据 各 个 项 目 的“最 低 支 付 额 、 最 晚 支 付 时 间 ”的 原 则 ， 并 结 合 项 目 的 工 程 进度 ， 分 年 、 季 、 月 度 编 制 。 各 项 目 部 、 有 关 部 门 具 体 编 制 内 容包 括 ：（ 一 ） 各 项 目 部 ， 由 各 项 目 经 理 牵 头 ， 组 织 合 约 预 算 部 和 、工 程 管 理 部 、 规 划 设 计 部 、 市 场 拓 展 部 、 营 销 策 划 部 ， 共 同 编制 各 项 目 的 资 金 收 入 和 资 金 支 出 计 划 。 其 中 资 金 支 出 计 划 涵 盖开 发 项 目 各 阶 段 的 全 部 成 本 费 用 支 出 ， 具 体 包 括 ： 土 地 补 偿 费用 、 拆 迁 费 用 、 土 地 投 标 相 关 费 用 、 规 划 设 计 费 、 前 期 费 用 、市 政 建 设 费 、 建 安 工 程 款 、 材 料 设 备 采 购 款 、 水 电 费 、 配 套 建设 费 等 。 资 金 支 出 计 划 应 分 项 目 、 分 内 、 外 部 单 位 编 制 。（ 二 ） 资 产 管 理 部 ， 负 责 编 写 全 部 房 屋 销 售 收 入 计 划 。（ 三 ） 财 务 部 ， 负 责 编 写 税 费 、 财 务 费 、 日 常 管 理 费 、 上级 管 理 费 、 偿 还 贷 款 等 支 出 计 划 ； 同 时 牵 头 组 织 市 场 拓 展 部 和法 律 事 务 部 共 同 编 制 合 作 款 和 应 收 款 的 收 入 计 划 。第 三 章 资 金 收 支 计 划 的 编 制 程 序 与 审 批第 十 条 年 度 资 金 收 支 计 划 编 制 程 序 和 审 批 ：（ 一 ） 各 项 目 部 、 有 关 部 门 按 统 一 格 式 要 求 ， 依 据 公 司 年度 生 产 经 营 计 划 确 定 目 标 ， 于 每 年 11 月 20 日 前 编 制 完 成 ，并 上 报 财 务 部 。（ 二 ） 财 务 部 汇 总 并 初 步 审 核 有 关 数 据 ， 就 发 现 问 题 与 责任 部 门 进 行 充 分 沟 通 、 初 步 协 调 ， 于 12 月 10 日 前 上 报 经 理办 公 会 讨 论 审 查 。（ 三 ） 经 理 办 公 会 讨 论 未 通 过 项 目 ， 由 各 项 目 部 、 有 关 部门 进 行 调 整 ， 直 至 经 理 办 公 会 审 议 通 过 。 于 12 月 20 日 前 提交 董 事 会 审 议 。（ 四 ） 董 事 会 原 则 上 于 每 年 12 月 31 日 前 审 议 通 过 下 一年 度 资 金 收 支 计 划 。（ 五 ） 经 董 事 会 审 批 通 过 后 ， 财 务 部 于 每 年 1 月 10 日前 下 达 各 项 目 部 、 有 关 部 门 执 行 。第 十 一 条 季 、 月 度 资 金 收 支 计 划 在 年 度 资 金 计 划 框 架 内 编 制 ，由 各 项 目 部 、 各 部 门 分 别 编 写 ， 于 每 月 月 初 的 五 个 工 作 日 内 编制 完 成 ， 上 报 财 务 部 。 财 务 部 依 据 年 度 资 金 计 划 ， 并 结 合 上 期计 划 完 成 情 况 对 其 进 行 初 步 审 核 、 发 现 问 题 及 时 与 编 制 沟 通 更正 ， 两 个 工 作 日 内 完 成 数 据 汇 总 ， 并 上 报 总 会 计 师 及 总 经 理 。由 总 经 理 召 开 资 金 平 衡 会 进 行 协 调 ， 审 批 通 过 后 最 终 下 达 执 行 。凡 每 个 季 度 的 首 个 月 度 ， 上 报 月 度 资 金 收 支 计 划 的 同 时 ， 还 需上 报 季 度 资 金 收 支 计 划 。第 十 二 条 计 划 调 整 的 审 批 权 限 ：公 司 正 式 批 准 执 行 的 年 度 资 金 计 划 ， 已 有 项 目 和 总 金 额 在 计 划期 内 原 则 上 不 予 调 整 。 如 遇 市 场 变 化 、 政 策 调 整 等 客 观 因 素 ，导 致 资 金 收 支 计 划 内 容 发 生 变 化 ， 需 逐 项 审 查 、 逐 级 上 报 审 批 。年 度 资 金 计 划 变 更 需 提 请 董 事 会 进 行 审 批 ， 季 度 、 月 度 资 金 计划 变 更 需 提 请 总 经 理 或 经 理 办 公 会 审 批 。 第 四 章 资 金 的 筹集第 十 三 条 ： 为 了 保 证 公 司 生 产 经 营 的 有 续 进 行 ， 财 务 管 理 部 根据 年 度 生 产 计 划 ， 制 定 相 应 的 筹 资 计 划 。第 十 四 条 ： 在 制 订 和 实 施 筹 资 方 案 的 过 程 中 ， 应 尝 试 多 种 筹资 方 式 ， 积 极 加 强 资 本 运 作 , 从 而 达 到 拓 宽 融 资 渠 道 、 优 化资 金 结 构 、 降 低 资 金 成 本 ， 提 高 公 司 盈 利 能 力 的 目 标 。第 十 五 条 ： 公 司 各 部 门 有 义 务 在 筹 资 过 程 中 提 供 相 关 信 息 资 料和 其 他 必 要 的 配 合 。第 五 章 资 金 收 支 计 划 的 执 行 与 监 督第 十 六 条 资 金 收 支 计 划 一 经 批 准 下 达 ， 即 具 有 指 令 性 ， 各 项目 部 、 各 部 门 必 须 认 真 遵 照 执 行 。 凡 计 划 内 资 金 的 支 付 可 按 公司 相 应 管 理 办 法 的 审 批 权 限 和 程 序 执 行 。第 十 七 条 计 划 外 资 金 支 出 的 程 序 和 审 批 权 限 ：（ 一 ） 除 特 殊 情 况 外 ， 原 则 上 不 能 发 生 计 划 外 支 出 。（ 二 ） 各 项 目 部 、 各 部 门 发 生 预 算 外 资 金 支 出 ， 需 以 书 面形 式 提 出 申 请 ， 上 报 审 批 通 过 后 ， 方 可 办 理 资 金 支 付 。第 十 八 条 关 于 年 度 、 季 度