2018年上半年郑州市房地产市场分析

2018年上半年郑州市房地产市场分析一、郑州市房地产相关政策2月9日，郑州市人民政府办公厅公布关于明确经济适用住房差价款补缴标准的通知（郑政办201818号）：按照经济适用住房差价款补缴标准，执行郑州市经济适用住房管理办法(市政府第146号令)之前政策申请的经济适用住房，按照原购房价格的10%缴纳差价款；根据郑州市经济适用住房管理办法(市政府第146号令)有关规定申请的经济适用住房，按照原购房价格的20%缴纳差价款；根据郑州市经济适用住房管理办法(市政府第189号令)有关规定，于2012年9月1日之前申请的经济适用住房，按照原购房价格的30%缴纳差价款；根据郑州市经济适用住房管理办法(市政府第189号令)有关规定，于2012年9月1日以后申请的经济适用住房，按原购房价的40%缴纳差价款。通知还提到，在经济适用住房未取得完全产权前，除申请人本人及其配偶外，其他共同申请人在符合限购政策的条件下，可以购买其他房屋。4月3日，财政部、住房和城乡建设部联合发布试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法，确定试点发行地方政府棚户区改造专项债券。办法明确，债券资金要由财政部门纳入政府性基金预算管理，并由本级的棚改主管部门专项用于棚户区改造，不得用于经常性支出。此外，试点地区的棚改项目，应当有稳定的预期偿债资金来源。4月17日，央行公布消息称，从今年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，上述银行将使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。5月8日，郑州市青年人才公寓建设工作实施方案正式公布，郑州市首批青年人才公寓共计划建设(含购买)25000套，分两期进行，2018年年底前全部开工建设。5月11日，住建部、财政部、央行和公安部四部门联合发布关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知，优先支持提取住房公积金支付房租；重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。住房城乡建设部印发住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。6月28日，住建部等七部门联合发布通知称，2018年7月初至12月底，将在全国30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告二、土地市场分析1、土地供应方面2018年第一季度郑州市共供应583.73万土地，与2017年第4季度925.52万相比减少341.79万，环比下跌36.93%。2018年第一季度土地供应明显减少，纯住宅用地供应53宗，商住用地18宗，商务金融用地23宗，工业用地24宗，总共118宗。2018年第一季度郑州市用地面积供应分析2018年第二季度郑州市共供应1037.09万土地，与2018年第1季度583.73万相比增加453.36万，环比上涨91.36%。2018年第二季度土地供应明显增加，纯住宅用地供应143宗，商住用地11宗，商务金融用地48宗，工业用地50宗，其他用地2宗，总共254宗。2018年第二季度郑州市用地面积供应分析2018年上半年郑州市用地月度供应分析2、土地成交方面2018年第1季度，郑州市共成交720.88万土地，与2017年第4季度789.90万相比减少69.02万，环比下跌9.09%，同比上涨21.24%，共有171宗土地成交，住宅用地成交87宗，商住用地成交25宗，商办用地成交27宗，工业用地成交31宗，还有1宗其他用地成交。均为招拍挂方式挂牌出让的地块。2018年第一季度郑州市用地性质成交分析2018年第2季度，郑州市共成交653.79万土地，与2018年第1季度720.88万相比减少67.09万，环比下跌2.58%，同比上涨1.26%，共有200宗土地成交，住宅用地成交105宗，商住用地成交8宗，商办用地成交42宗，工业用地成交45宗，均为招拍挂方式挂牌出让的地块。2018年第二季度郑州市用地性质成交分析2018年第上半年郑州市月度成交分析按月来看，郑州一季度土地成交较为活跃，其中3月出现了小高潮，达到了72宗。1月土地成交宗数64宗，但2月份成交面积明显下跌，仅成交35宗，环比下跌39.98，3月份，郑州全市土地成交面积上涨幅度较大，环比上涨198.17。2017年3月份郑州全市土地成交市场上涨较快，总价环比上涨204.45%，3月共成交27宗住宅用地，其中新郑市、惠济区成交量占比较大，新郑市成交7宗（龙湖镇成交5宗），惠济区成交6宗,第一季度共229.33万平方米的工业土地出让，其中上海汽车集团股份有限公司在经开区拍得71万平方米的土地。郑州二季度土地成交较为活跃，其中6月出现了小高潮，达到了100宗。4月土地成交宗数29宗，5月份成交面积大幅上涨，成交71宗，环比上涨85.77，6月份，郑州全市土地成交面积有所下降，环比下降7.83。2018年6月份郑州全市土地成交市场上涨较快，总价环比上涨72.8%，6月共成交78宗住宅用地，其中航空港区、荥阳市成交量占比较大，合计占比93.59%，金水区成交3宗，惠济区成交2宗,第2季度共222.29万平方米的工业土地出让，其中航空港区、经济技术开发区成交量占比较大。按区域来看，2018年1季度郑州土地供应主要集中在新郑市、中牟县及荥阳市。中心区则成交的土地较少，郑东新区仅出让土地2宗。中牟县是今年1季度土地成交金额及土地成交面积最多的区域，成交面积达118.84万平方米，郑州市今年1季度在住宅、商住、工业地上均有所供应，随着限购、限贷政策持续加紧，各个银行贷款利率上调，郑州市各区的房价有所回落。2018年2季度郑州土地供应主要集中在航空港区、荥阳市及经济技术开发区。中心区则成交的土地较少，二七区无成交土地。航空港区是今年2季度土地成交金额及土地成交面积最多的区域，成交面积达277.56万平方米，郑州市今年2季度在住宅、商住、工业地上均有所供应，随着限购、限贷政策持续加紧，各个银行贷款利率持续上调，郑州市各区的房价较为稳定。三、房地产市场分析1、商品住宅市场概况第一季度2018年一季度郑州市住宅供应量为139.77万，同比上涨8.79%，环比下跌52.66%；成交量为228.11万，比去年同期上涨了19.18%，环比下跌19.56%；成交均价：12875元/，比去年同期上涨16.79%，环比上涨2.15%。2018年第一季度供应量、成交量同比上涨，环比下跌，成交均价上涨速度变慢。2018年1月份成交量同比上涨29.03%，2月份由于春节假期的影响，成交量相对较低，3月份成交量有所上涨，环比上涨64.17%；2018年1、2月份成交均价呈上升趋势，3月份成交均价有所下跌，2018年住宅价格有望趋于平稳。第一季度住宅市场成交228.11万，其中惠济区成交面积最多，占比17.03%；中原区紧跟其后，占比14.10%。2018年第一季度郑州市商品住宅各区供应与成交情况（单位：）从成交套数看，2018年第一季度住宅主力成交面积为50平方米以下，共34112套，占比77.27%；其次为70-90平方米以下，共3317套，占比7.51%；从成交面积看，70-90平方米产品占据主力，共成交660299平方米，占比31.57%。在二手房方面，进入2018年以来，由于政策影响，郑州二手楼市出现低迷。郑州市房产信息中心数据显示，2018年第1季度郑州全市住宅二手房累计共成交11819套，同比2017年第1季度的11527套增加292套，同比上升2.53%；均价方面，2018年第1季度累计成交均价11013元/平方米，同比2017年第1季度的10927元/平方米增加86元/平方米，同比上升0.79%。第二季度2018年二季度郑州市住宅供应量为232.82万，同比下跌4.24%，环比上涨66.58%；成交量为317.28万，比去年同期上涨了28.42%，环比上涨39.08%；成交均价：12931元/，比去年同期上涨9.35%，环比上涨0.44%。2018年第二季度供应量同比下跌，环比上涨，成交量同比上涨，环比上涨，成交均价上涨速度变慢。2018年4月份成交量同比上涨24.93%，5月份成交量较大，同比上涨42.38%，6月份成交量同比上涨21.18%；2018年2季度成交均价呈上升趋势，2018年住宅价格趋于平稳。第二季度住宅市场成交317.27万，其中郑东新区成交面积最多，占比15.11%；惠济区、航空港区及管城回族区成交量比较接近，四个区域占全市成交量的54.72%。2018年第二季度郑州市商品住宅各区供应与成交情况（单位：）从成交套数看，2018年第二季度住宅主力成交面积为70-90平方米，共9481套，占比26.86%；其次为50平方米以下，共7675套，占比21.74%；从成交面积看，70-90平方米产品占据主力，共成交81.06万平方米，占比25.55%在二手房方面，进入2018年以来，由于政策影响，郑州二手楼市持续低迷。郑州市房产信息中心数据显示，2018年第2季度郑州全市住宅二手房累计共成交9976套，同比2017年第2季度的12270套减少2294套，同比下降18.70%；均价方面，2018年第2季度累计成交均价13041元/平方米，同比2017年第2季度的12507元/平方米增加534元/平方米，同比上升4.27%。2、2018年上半年郑州市办公房地产市场分析第一季度2018年一季度郑州市写字楼成交量为8.77万，同比下跌59.26%，环比下跌34.12%；成交均价：13154元/，比去年同期上升6.67%。成交量同比下跌，成交均价同比上升；从成交月度看，1、2月份由于春节假期特殊因素影响，成交量偏低外；3月份写字楼市场成交量较大，环比上涨392.19%，同比上涨96.78%。写字楼市场2018年第一季度新增供应134.73万，管城回族自治区供应面积为325316，占郑州市总供应面积的24.15%，郑东新区供应面积为307882，占郑州市总供应面积的22.85%，管城回族自治区和郑东新区供应面积占郑州市的47%。第一季度写字楼市场成交240.05万，其中惠济区成交395145，占比16.46%，中原区、二七区紧随其后，占比13.94%和12.18%。第二季度2018年二季度郑州市写字楼成交量为16.66万，同比下跌10.94%，环比上涨90.02%；成交均价：13041元/，比去年同期下跌7.29%。成交量、成交均价同比下跌；从成交月度看，4、6月份成交量同比下跌，5月份同比上涨，上涨幅度较大。第二季度写字楼市场成交16.66万，其中郑东新区成交92459，占比55.49%，二七区、经济技术开发区占比14.85%、12.51%。3、2018年上半年郑州市公寓房地产市场分析第一季度第一季度整体供应量环比下跌，同比上涨，成交量环比、同比下跌；新增供应量：18.06万，环比2017年第四季度下跌32.83%，同比上涨29.12%；成交量：17.69万，同比下跌8.34%；环比下跌36.17%；成交均价：12682元/，环比上涨14.8%，同比上涨27.93%。1月成交量同比2017年上涨104.16%，成交均价上涨34.62%；2月成交量同比下跌17.68%，均价上涨31%。3月成交量同比下跌46.99%，成交均价上涨24.29%；市场温度较2017年有所降温。2018年第一季度公寓市场新增供应18.06万，主要供应高新技术开发区、郑东新区和中原区，其中高新技术开发区供应11.51万，占比63.70%。2018年第一季度公寓市场成交17.69万；郑东新区、二七区、金水区三区合计占比约占62%，占比在15%-30%之间；航空港区成交面积较少，占比0.03%。第二季度第二季度整体供应量环比、同比上涨，成交量环比、同比上涨；新增供应量：28.84万，环比2018年第一季度上涨59.69%，同比上涨268.05%；成交量：40.71万，同比上涨47.63%；环比上涨120.75%；成交均价：12449元/，环比下跌1.83%，同比上涨6.98%。4月成交量同比2017年上涨40.92%，成交均价上涨17.71%；5月成交量同比上涨45.37%，均价上涨6.2%。6月成交量同比上涨50.81%，成交均价下跌0.92%；市场温度较2017年有所升温。2018年第二季度公寓市场新增供应28.84万，主要供应金水区、二七区和惠济区，其中金水区供应11.13万，占比38.60%。2018年第二季度公寓市场成交28.84万；金水区、二七区、经济技术开发区三区合计占比约占61.94%，占比在15%-30%之间；航空港区成交面积较少，占比0.29%。4、2018年上半年郑州市商业房地产市场分析第一季度2018年第一季度郑州市商铺成交量：9.51万，环比下跌38.71%，同比下跌18.67%；成交均价：19069元/，环比下跌9.86，同比上涨10.34%。2018年第一季度全市商铺成交均价保持平稳，3月份成交均价有所下跌；1月份成交量比去年有上涨，2、3月份成交量有所下跌，1月成交量同比2017年上涨34.14%，2月成交量同比下跌40.32%，3月成交量同比下跌37.94%，价格运行稳定，成交量同比下跌。第一季度2018年成交量为9.51万，其中二七区、高新技术产业区、经济技术开发区成交量较大，三各区域总占比46.06%。第二季度2018年第二季度郑州市商铺成交量：15.98万，环比上涨68.49%，同比上涨16.95%；成交均价：19240元/，环比上涨0.82%，同比上涨6.13%。2