购物中心商铺二次装修管控

xxxxxC03 购物中心商铺二次装修管理 xxxxxC03 2 xxxxxC03 3 xxxxxC03 通过对楼宇二次装修过程的管理，确 保在不损坏楼宇原有设备设施及结构 的基础上，顺利完成装修工作。从而 延长楼宇的使用年限，使物业保值、 增值，以确保业主及租户的利益。 4 装修管理的目的装修管理的目的 xxxxxC03 适用于物业中心管理范围内所有商铺商 户对楼宇所做的二次装修工作。 5 适用于装修管理的范围适用于装修管理的范围 xxxxxC03 装修前交铺工作： 1. 商业部将销售合同副本或租赁合同 副本交至营运中心。由营运中心签发 新业户收铺通知 并组织各部门进行交 铺前准备工作及进行交铺工作； 6 商铺二次装修流程商铺二次装修流程 xxxxxC03 收楼当日各部门同商户对大悦城原有设 备设施进行清点并确认完好程度。并向 商户介绍大悦城对二次装修、设计公司 的资质要求，以及相关二装管理规定及 装修期间相关单位应该承担的责任。 7 二、 xxxxxC03 8 业户二次装修流程业户二次装修流程 装修前的准备： 1. 装修委托书： 业户书面委托一家装修公司负责其所承租商铺的二次装 修施工。 2. 图纸： A. 根据商户需要向其提供相关图纸，例如：楼层平面图、 天花平面图、消防平面图、新风平面图、电气平面图（ 照明及动力）等提供给业户或装修商二次装修设计参考 ； xxxxxC03 9 业户二次装修流程业户二次装修流程 B. 装修商或业户提交经年审合格的装修公司及设计公司企 业法人营业执照（副本）及资质证书，由工程部进行审 核； C. 装修公司或业户提交施工方案及装修报批草图，草图包 括：楼层平面图、结构平面图（剖面及立面）、天花平 面图、消防平面图、新风平面图、电气平面图（照明及 动力）、空调平面图等，同时应提交经年审合格的装修 公司及设计公司的企业法人营业执照（副本）及资质证 书，由工程部进行审核； xxxxxC03 10 业户二次装修流程业户二次装修流程 D. 工程部将审核完毕的图纸、施工方案、施工单位及设计单位 的企业法人营业执照（副本）及资质证书交管业部，由工程 部将初步审查意见反馈给装修商或业户让其修改，对图纸进 行修改后报正式图纸； E. 装修商或业户按照大厦要求数量向管业部提交修改后的正式 装修施工方案及报批图纸，同时交纳审图费； F. 管业部将装修商提交的正式装修施工方案及报批图纸分别转 交相应部门或人员进行审核，例如：工程部、保卫部、监理 公司等； G. 大厦工程部、保卫部分别根据国家规范要求结合大厦规定对 正式装修报批图纸进行审核，并分别出据图纸审核意见书； xxxxxC03 11 业户二次装修流程业户二次装修流程 H. 监理公司将审图意见及审图费发票交回管业部，管业部将 审图费发票转交装修商； I. 管业部将工程部、保卫部及监理公司对装修报批图纸及方 案的审核意见书转交给装修商及业户，若装修图纸中存在 较为严重的问题，则应由装修商与业户协商后将图纸进行 重新修改、报审。（如有需要则由管业部组织工程部、保 卫部、大厦开发商、大厦指定承包商、业户、装修公司、 设计公司等，就业户及装修单位的装修方案及装修施工前 存在疑问进行解答及协商）若装修图纸中存在问题较小则 可通知装修公司或业户在施工中进行整改，并在竣工图中 体现。 xxxxxC03 12 业户二次装修流程业户二次装修流程 3. 消防报批： 装修单位或业户自行到所属区县消防管理部门办理相关 消防报批手续。并将消防局回复的 北京消防局工程消 防设计审核意见书 及 北京市公安局消防局建筑工程施 工现场消防安全审核意见书 原件交回管业部，由管业 部、保卫部存留复印件。 xxxxxC03 成都办公室装修 成都店面装修 成都商铺装修 0 仐摋厷 xxxxxC03 14 业户二次装修流程业户二次装修流程 4. 办理相关费用： A. 装修商或业户在任意保险公司自行办理装修期间有效的 安 装工程一切险 其中第三者责任部分索偿额为三百万元人民 币； B. 管业部填写 申请办理装修押金及出入证押金表 ，持表引领 装修商到财务部交纳装修押金、施工人员出入证费用； C. 财务部收取装修押金、施工人员出入证费用后，将 收费凭 证 复印件交管业部经办人存档，收据及发票原件交与缴费 人员并知会其妥善保管以备退押金时使用。 xxxxxC03 15 业户二次装修流程业户二次装修流程 5. 办理开工证： A. 装修公司在装修期间应使用自备的临时配电箱，管业部将 临时用电申请表 交与装修商并指导其进行填写。（装修 期间临时电费用由装修公司或业户承担）同时装修公司应 向工程部提交临时用电工具清单，包括工具名称、数量、 功率等； B. 管理处将大厦标准文件 承诺书 及 开工证 交与装修公司 并指导其进行填写； xxxxxC03 16 业户二次装修流程业户二次装修流程 C. 管业部核查本部门装修前应办手续是否齐全，就 大厦装 修指南 的内容对装修商进行讲解，由管业部经理在 业户 二次装修审批进度表 上签字确认； D. 工程部核查本部门装修前应办手续是否齐全，就 大厦装 修工程须知 的内容对装修商进行讲解，由工程部经理在 业户二次装修审批进度表 上签字确认，同时在 开工证 上 签字盖章； E. 保卫部核查本部门装修前应办手续是否齐全，由保卫部经 理在 业户二次装修审批进度表 上签字确认，同时在 开工 证 上签字盖章； xxxxxC03 17 业户二次装修流程业户二次装修流程 F. 各部门及时将各项结果向管理处汇报，管业部将管业 部、工程部、保卫部经理分别签字确认后的 业户二 次装修审批进度表 、以及保卫部和工程部签章后的 开工证 交与总物业经理签署； G. 管业部在收到总物业经理签署的 开工证 后知会工程 部、保卫部经理开工，同时通知装修公司领取 开工 证 ，可以开始进行二次装修施工。 xxxxxC03 18 业户二次装修流程业户二次装修流程 装修过程的管控： 管业部、工程部、保卫部人员负责每日检查装修单元的装修情 况。若发现装修中存在违规现象，应及时制止，若情节严重应 由发现问题部门自行填写 停工单 ，并根据情节轻重，填写 罚 款单 对装修违规施工单位处以一定金额的处罚。同时发现问 题部门应及时将装修单元违规情况知会大厦其他相关部门。 一切装修管控规定均参照最新版本的 大厦装修指南 及 装修工 程须知 的相关条款执行。 xxxxxC03 19 业户二次装修流程业户二次装修流程 竣工验收： 1. 装修商或业户在向大厦管理处提出竣工验收申请之前应自 行联系，并通过消防局指定的消防系统、电气系统专业检 测公司的检验合格，且在业户正式入住前需经消防局验收 合格。装修商或业户向管业部提交合格报告： A电气防火安 全检测报告、 B消防设备检测报告、 C北京市消防局建筑工 程竣工消防验收意见书； 2. 装修商或业户应提前五天向管理处提出书面的 验收申请 ， 同时提交四份竣工图纸以备验收时使用； xxxxxC03 20 业户二次装修流程业户二次装修流程 3. 管业部联系监理公司以确定验收日期及时间； 4. 管业部通知装修商或业户最终确定的验收日期及时间， 同时填写 验收通知 交与总物业经理签署，签署后由总 经理秘书发放至各部门； 5. 验收工作由管业部组织，参加人员包括监理公司、管业 部、工程部、保卫部、设计单位、施工单位、业户等； xxxxxC03 21 业户二次装修流程业户二次装修流程 6. 监理公司及大厦工程部，保卫部将 竣工验收意见 交与管 业部，由管业部转交装修商及业户，同时令其根据验收意 见对不合格项目进行整改。整改完毕后管业部安排、组织 复检，直至验收合格； 7. 业户二次装修施工全部验收合格后，由管业部将五份 单位 工程验收记录 交与装修商并指导装修商按照我处要求进行 填写，同时在相应位置加盖公章。管业部将装修商填写完 毕并由设计单位、施工单位、建设单位加盖公章后的 单位 工程验收记录 转交监理公司，待监理公司盖章后由物业公 司最终盖章确认。 xxxxxC03 22 业户二次装修流程业户二次装修流程 业户入住： 1. 管业部、工程部、保卫部各自检查本部门竣工手续是否 齐全，分别在 装修竣工送电申请表 上签字确认； 2. 将各项结果向管理处汇报，管业部将管业部、保卫部、 工程部经理签署确认后的 装修竣工送电申请表 交与总物 业经理签署； xxxxxC03 23 业户二次装修流程业户二次装修流程 3. 管业部收到由总物业经理签署 装修竣工送电申请表 后立 即知会保卫部、工程部，并由工程部给新业户承租 /购买 单元正式送电，并将 装修竣工送电申请表 原件存档； 4. 业户正式入住办公后管业部与业户协调时间，由大厦总物 业经理亲自拜访新入住业户单元同时送鲜花表示祝贺； 5. 装修公司通过监理公司及管理处验收通过并取得相关政府 部门批准后，管理处指导装修商办理装修押金及出入证押 金退还手续。 xxxxxC03 24 二次装修管理控制 xxxxxC03 25 装修工作的开始装修工作的开始 装修工作必须于下列工作完成之后开始： 1. 消防报批： 消防报批过程中装修单位或业户需办理下列手续： A. 装修报批图纸； B. 业户与大厦物业双方签署后的 业户安全、消防责任书 ； C. 装修商与大厦保卫部双方签署后的 装修 /承建 治安、消防 责任书 ； xxxxxC03 26 装修工作的开始装修工作的开始 D. 由装修商或业户自行到所属区县消防管理部门领取建 筑内部装修设计防火审核申请表一式两份，填写完毕 后分别由大厦工程部、保卫部盖章后交给装修商或业户 自行到所属区县消防管理部门办理相关消防报批手续； E. 装修公司将消防局回复的 北京消防局工程消防设计审核 意见书 及 北京市公安局消防局建筑工程施工现场消防安 全审核意见书 原件交回管业部，由管业部、保卫部存留 复印件。 xxxxxC03 27 装修工作的开始装修工作的开始 2. 办理开工证： A. 管业部核查本部门装修前应办手续包括： 业户或装修公司是否按大厦要求填写并确认大厦提供的 二次 装修流程图 、 担保书 、 承诺书 、 开工证 等标准化文件； 装修商或业户是否按大厦要求交纳审图费并转交监理公司； 装修商或业户是否按大厦要求交纳装修押金及出入证费用； 装修商或业户是否按大厦要求办理装修期间施工保险。 xxxxxC03 28 装修工作的开始装修工作的开始 B. 保卫部核查本部门装修前应办手续包括： 是否同施工单位签署施工期间防火安全协议； 是否收到施工单位提交的施工现场负责人及防火负责人资 料； 是否已出据保卫部审图意见； 是否收到消防管理部门出据的 北京消防局工程消防设计审 核意书 及 北京市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全 审核意见书 ； 是否对施工人员进行施工现场纪律教育 ； xxxxxC03 29 装修工作的开始装修工作的开始 C. 工程部核查本部门装修前应办手续包括； 施工单位是否提交修改后最终符合大厦要求的装修图纸、 施工及设计说明； 装修施工单位是否提交符合大厦要求的施工资质，工程现 场负责人联系方式，工程进度计划表、安全防火措施等； 装修公司是否提交临时用电工具清单，包括工具名称、数 量、功率等； 是否已出据工程部审图意见； 是否对施工负责人重申大厦重点施工管理规定 。 xxxxxC03 30 施工过程的管控施工过程的管控 装修现场一般性巡视应注意下列内容： 查看装修单元外公共区域是否卫生； 查看公共区域成品保护情况，包括：对公共区域走廊通道、 电梯前室的地面及墙壁所采取的保护措施等； 查看装修区域单元门上是否张贴由大厦物业签发的 开工证 及与保卫部门签发的 大厦施工管理规定 ; 装修过程中由于施工人员对大厦结构、设备不够了解以及施工 水平参差不齐，随时会出现违反大厦施工管理规定的现象，所 以要加强对装修单元的巡视监管力度。 xxxxxC03 31 查看装修区域单元门和玻璃幕墙是否用白纸或白布进行 遮蔽； 进入装修区域后对现场施工内容进行相应了解； 查看装修现场是否有产生噪音或异味的施工，该类施工 应该在大厦非正常办公时间进行；查看装修现场是否有 违规剔凿或打孔施工； 查看装修商是否将装修单元内大厦原有的设备设施进行 成品保护，包括：应对风机盘管、送风口、回风口等设 备采取覆盖保护措施； 施工过程的管控施工过程的管控 xxxxxC03 32 施工过程的管控施工过程的管控 查看装修现场施工人员是否符合大厦要求，包括但不仅 限于：装修人员是否佩带出入证，是否着装整齐，是否 在装修现场或公共区域大声喧哗、嬉笑打闹，是否在装 修现场或公共区域做饭、吃饭等； 查看施工现场垃圾是否集中摆放，及时清理，特别是易 燃物品必须妥善存放、及时清理； 查看施工现场是否有焊接工作，若有应由装修商到保卫 部办理 动火证 ； 查看装修施工中装修公司拆除的大厦原有设备设施是否 集中妥善存放，若不需要恢复安装应及时归还工程部。 xxxxxC03 33 施工过程的管控施工过程的管控 1. 管业部装修期间巡视按照装修单元一般性巡视内容要求 进行，工作重点在大厦办公时间巡视； 2. 工程部装修期间巡视除上述一般性巡视内容外，巡视重 点在工程技术方面，尤其要加强对大厦非办公时间的巡 视力度，巡视内容还包括但不仅限于下列方面： 查看施工内容是否与装修报批图纸及施工方案相符； 检查施工现场的用电安全，例如：临时配电箱的漏电开 关是否起作用等； xxxxxC03 34 施工过程的管控施工过程的管控 装修商是否在施工前向工程部呈报装修材料检查报告、 合格证，消防产品生产许可证； 查看施工现场是否有剔凿或破坏大厦结构的施工； 随时检查未封闭隔断墙、管、线等隐蔽工程施工是否符 合安装规范及大厦要求； 对出现跳闸现象的装修单元，不能随便合闸，应确定跳 闸原因后，再重新合闸，以防出现人身安全事故； 装修商是否在竣工前进行消检、电检工作。 xxxxxC03 35 施工过程的管控施工过程的管控 3. 保卫部装修期间巡视除上述一般性巡视内容外，巡视重点 在消防、安全方面，尤其要加强对大厦非办公时间的巡视力 度，巡视内容还包括但不仅限于下列方面： 门岗检查所有进入大厦施工人员的出入证，核对照片与本人 是否相符，同时对施工材料及施工工具进行安全检查： 督促施工人员每日进场施工前到保卫部认真填写 装修登记表 并检查装修现场施工项目是否与 装修登记表 中登记内容相 符； 查看施工现场装修材料是否集中摆放，尤其是易燃物品如： 油漆、稀料、木材等应分类集中存放并配备合格灭火器并配 有专人看护以确保安全（油料应有单独的房间存放，存放量 不超过当天使用量）； xxxxxC03 36 施工过程的管控施工过程的管控 查看施工现场是否按大厦要求配备足够数量且年检合格的 灭火器，如不符合要求则要求施工单位立即补放或更换不 合格灭火器； 查看施工现场是否有动火作业，若有应马上检查动火区域 是否符合安全条件（是否有交叉作业、施工区域地面是否 及时清理、施工现场是否有负责人看护并配备灭火器、水 桶），再检查动火人是否有保卫部开据的动火证，核对实 际操作人员与动火证登记人是否相符； 查看电气施工人员是否持有合格上岗证，并核对是否人证 统一 ； xxxxxC03 37 竣工验收竣工验收 竣工验收： 1. 由装修商或业户自行到所属区县消防管理部门领取建 筑工程消防验收申报表填写完毕后分别由建设单位、 施工单位、设计单位、监理单位、消防施工单位盖章后 由交给装修商或业户自行到所属区县消防管理部门办理 相关消防报验手续。 xxxxxC03 38 竣工验收竣工验收 消防报验过程中装修单位或业户需办理下列手续： 建设单位提出的验收申请（加盖公章） 建设工程中消防部门的建筑消防设计审核文件（复印件） 消防检测机构的检测报告（消检、电检报告原件） 申请表上填写的装修材料（壁纸、地毯、纺织物）需提供 其检测报告（复印件） 装修商或业户将消防局回复的 北京市消防局建筑工程竣工消防 验收意见书 交回管业部，由管业部、保卫部存留复印件。 xxxxxC03 39 竣工验收竣工验收 2. 装修商或业户应提前五天向管理处提出书面的装修商或业户应提前五天向管理处提出书面的 验收申请验收申请 ，同时提交四份竣工图纸，图中应包括楼层平面图、顶棚，同时提交四份竣工图纸，图中应包括楼层平面图、顶棚 平面图及所有电气施工、设备安装的竣工图；平面图及所有电气施工、设备安装的竣工图； 3. 装修商应报如下资料交监理公司和大厦工程部备案：装修商应报如下资料交监理公司和大厦工程部备案： 隐蔽工程检测记录、喷淋设备打压记录、强电线路绝缘电隐蔽工程检测记录、喷淋设备打压记录、强电线路绝缘电 阻摇测记录、照明线路试运行记录；阻摇测记录、照明线路试运行记录； 装饰板、地毯、导线、线管、线槽等材料的产品合格证及装饰板、地毯、导线、线管、线槽等材料的产品合格证及 检测报告；检测报告； 油漆、涂料等材料的环保认证资料；油漆、涂料等材料的环保认证资料； 消防电检、消检报告及消防局验收意见等资料。消防电检、消检报告及消防局验收意见等资料。 xxxxxC03 40 竣工验收竣工验收 4. 验收工作由管业部组织，参加人员包括监理公司、管业 部、工程部、保卫部、设计单位、施工单位、业户等， 验收当日各部门主要负责工作内容： A. 管业部组织、协调验收工作； B. 工程部协同监理公司根据国家相关规范结合大厦要求分 别从土建、电气、消防、空调等方面对装修竣工单元进 行检查，如有不符合规范的问题应及时提出整改意见； C. 保卫部主要负责检查烟感、喷淋、消防广播、安全出口 指示灯 、疏散指示标志 、灭火器材配备是否符合规范要 求，如有不符合规范的问题应及时提出整改意见。 xxxxxC03 41 竣工验收竣工验收 装修公司根据电检公司、消检公司、监理公司、大厦工程 部、保卫部意见对竣工单元不合格项目进行整改。整改完 毕后管业部安排、组织复检，直至验收合格。 xxxxxC03 42 竣工验收竣工验收 装修退场： A. 管业部检查公共区域保洁情况，如施工现场及附近地 区卫生不符要求时，管业部须令其于退场前进行及时 清理； B. 工程部确认装修工作结束并符合大厦要求，对大厦公 共区域设备设施情况进行检查，如施工现场及附近地 区大厦原有公共设施由于施工造成损坏，工程部须令 其进行相应修复或赔偿； C. 保卫部接到装修完毕通知后，办理出入证回收工作， 并整理有关施工期间该单位涉及之一切产生之费用（ 如罚款等），呈送管业部。 xxxxxC03 43 竣工验收竣工验收 退装修及出入证押金： 业户二次装修验收合格后，管理处指导装修商办理装修押 金及出入证押金退还手续。验收内容包括： A. 监理公司对业户的二次装修验收合格； B. 管理处对业户的二次装修验收合格； C. 相关政府部门验收合格； D. 业户对二次装修没有疑义。 xxxxxC03 44 经 验 分 析 xxxxxC03 45 经经 验验 分分 析析 成品保护成品保护 成品保护是二次装修管理中的一个重要工作内容，一个 完整的成品保护是由以下两部分内容组成： 1.公共区域； 2.装修单元内。 xxxxxC03 46 经经 验验 分分 析析 成品保护成品保护 1. 公共区域： A. 地面：装修商在进场施工前需用地毯或同类物品将装修 单元外至货用电梯、消防通道的地面进行覆盖保护，每 日收工前将地面保护物品收集起来放入装修单元内，同 时将施工必经通道地面及时清理干净； B. 墙面：装修商在进场开始施工前，用加厚无色塑料布将 装修单元门前至货用电梯前室的墙面、墙角进行保护， 高度不低于 1.5米； xxxxxC03 47 经经 验验 分分 析析 成品保护成品保护 C. 风口、烟感探测器（涉及到的）：如装修商需改动大厦 原有金属框架玻璃门或与装修单元公共区域之间的隔断 墙时，须对公共区域风口进行密封保护（烟感根据装修 内容进行保护），防止灰尘浸入影响正常使用功能 。 xxxxxC03 48 经经 验验 分分 析析 成品保护成品保护 2. 装修单元内 ： A. 户门、玻璃隔断墙：施工 单位进场施工前，应将装修区 域单元门和玻璃幕墙用白纸或白布进行遮蔽保护 ； B. 窗户：施工单位进驻后，禁止自行调整大厦内窗户的开 启角度，如有特殊需要窗户开启角度可以做临时调整， 但必须由大厦工程部人员帮助解决，同时作好记录，并 争取在最短时间内请工程部将窗户恢复至大厦所要求开 启角度； xxxxxC03 49 经经 验验 分分 析析 成品保护成品保护 C. 空调（新风、风机盘管）：装修单位进场施工前，应将装 修单元的所有送、回风口采取密封保护措施，施工期间不 得私自打开任何通风空调系统使用，装修完毕后，应将所 有机组箱体、风口清洗干净； D. 消防设施：烟感探测器、消防喇叭等设备在喷漆、粉刷屋 顶或墙面顶部以及电气焊施工时应进行认真仔细的密封保 护，确认保护严密，防止灰尘侵入，从而影响使用功能下 降或失效，施工结束后应及时将密封保护物拆除 ； xxxxxC03 50 经经 验验 分分 析析 成品保护成品保护 E. 电气设施：地插盘、灯盘、筒灯、开关面板、墙插座等， 如继续使用应注意现场保护，如不使用应急时退回工程部 库房办理退库备案手续，同时知会装修商或业户妥善保存 退库单据作为退租恢复凭证。竣工验收前施工单位应将施 工现场所有大厦原有电气设备清理干净确保无杂物； F. 静电地板、玻璃隔断等：大厦原有设施，业户进行拆除更 换时， 如不使用应急时退回工程部库房办理退库备案手续 ，同时知会装修商或业户妥善保存退库单据作为退租恢复 凭证。 xxxxxC03 51 经经 验验 分分 析析 成品保护成品保护 施工单位在装修期间应对大厦原有设施设备采取良好的保护 措施，如有损坏应由施工单位负责及时修复，并承担相应费 用。 xxxxxC03 52 经经 验验 分分 析析 防止噪音及异味施工防止噪音及异味施工 在大厦正常办公时间内，施工过程中产生的骚扰性行为会影 响大厦内其他业户正常办公。骚扰性行为包括有噪音或有异 味的施工等，对此我们应该怎样正确处理呢？ 总则：首先要尽量避免异味的产生，其次若异味已产生则应 及时采取正确、有效措施加以处理。 xxxxxC03 53 经经 验验 分分 析析 防止噪音及异味施工防止噪音及异味施工 1. 将大厦原有出回风口做封闭处理，并在装修过程中随时 注意风口的密封效果，若发现开封情况应及时处理； 2. 在施工进场前由大厦工程部理检查装修单元内所有窗户 是否调整到统一开启角度（开启角度以不超过窗台边缘 为限且此项调整工作必须在新业户入住收楼前由工程部 统一进行）； 施工现场封闭措施： 施工单位装修开始前，管理处各部门应加强对装修商的进场教 育，要求其做好相应的