龙城商业计划书2015-5月

第 一 页 龙城商业计划书 一、项目概况 （一）基本信息 1、项目名称：萍乡龙城 2、项目类型：游乐主题公园 3、主要功能：娱乐 / 休闲 / 餐饮 / 购物 / 养生 / 生态农业 / 住宿 4、项目位置：江西省萍乡市上栗县杨岐山旅游风景区 5、受众主体：中端 / 中高端 / 高端消费者 6、市场范围：全国市场 7、占地面积： 1200 亩 8、建设投资：壹拾亿元（人民币） 9、筹资方式：自筹 +融资 10、融资金额： 亿元（人民币） 11、建设周期： 8 年 12、建设单位：江西天鼎实业有限公司 13、责任法人：汤琪 14、联系方式：（二）项目简介 “萍乡龙城” (暂定 )是集山地旅游、水上乐园、探险体验、婚嫁产业、生态农业、运动休闲、餐饮住宿、旅游地产为一体的大 第 二 页 型综合主题乐园，填补萍乡缺乏高级别主题乐园景区的空白。“萍乡龙城”面向未来，文化品位较高，主题思路清晰，特色明显。“萍乡龙城”的设施普遍科技含量较高，设施先进，综合配套功能强大。在运营上将导入全新的营销策略和推广策略。 本项目 充分利用现有自然风景和人文资源，发挥旅游产业优势，促进当地带动周边经济和社会发展，促进附近居民就业，全面推进山地旅游及旅游地产的 全面发展。项目 以文化旅游景点和绿色山地旅游项目开发为主，水乐园区和旅游地产为辅，满足游客“吃、住、行、游、购、娱”的 大型综合主题乐园 。建成后的萍乡龙城，核心区涵盖杨岐山旅游景区景点、水乐主题园区、特色古镇街区等；配套区涵盖大型餐饮街区、小吃街区、客栈区、酒吧街、休闲茶楼街、产权式酒店等；文化颐养及生活配套区域。项目 立足长江中游城市群发展实际，打造中国经济发展新增长极、中西部新型城镇化先行区。 （三）公司介绍 江西天鼎实业有限公司 2009 年落户在江西省上栗工业园（省级工业园），公司主营产业涉及制造业（智能家居 、机器人、自动化设备、机械设备、电动机、发电机、通风机、电子产品、电线电缆等系列产品制造销售）、国内贸易、技术研发、工业地产、旅游开发等。旗下企业有江西西莫电机制造有限公司、江西西莫科技发展有限公司、江西金广寒科技实业有限公司、萍乡先达机电设备有限公司。 公司实力雄厚，以具有丰富经验的管理、技术、生产、营销骨干力量为基础，招募了一批国内具有丰富行业经验的知名专家，为智能家居、机器人、自动化设备、电动机、通风机、机械设备等进行专业的研发设计。同时还与国内高等院校、科研机构建立并保持着良好的技术合作关系，具有雄 厚的科技研发能力。 公司拥有现代化的管理体系，一流的工艺水平，完善的检测手段，高素质的科技人才队伍和优质的营销及售后服务体系。公司以最大限度满足用户需求为经营方针，并在设计开发、生产营销和售后服务过程中始终贯彻这一方针。以“诚信务实、用户第一”为宗旨在实现自身经营发展的同时不断为中国研发制造行业的技术进步和发展做出我们应有的贡献。 （四）融资意向 目前“萍乡龙城”项目正处于初期筹建阶段，项目计划投资 10 亿元。为更好发展本项目，确保建设费用充足，江西天鼎实业有 第 三 页 限公司将面向全国招募旅游企业或个人投资。 二、市场分析 （一）宏观市场 1、全国旅游业增长迅速 2014 年全年旅游总收入约为 亿元，增长 11%。在旅游全行业的共同努力下， 2014 年旅游业实现平稳增长。国内旅游 36 亿人次 ,增长 10%； 2015 年旅游业发展预期目标为：国内旅游 人次，增长 10%；旅游入出境 人次，增长 其中入境 人次，与上年基本持平；出境 人次，增长 10%。国内旅游收入 亿元，增长 12%；国际旅游收入 580 亿美元，增长 3%；旅游总收入 亿元，增长 11%。除入境旅游外，全面 实现“十二五”确定的发展目标。 2、萍乡市积极发展旅游业 萍乡市旅游景区主要包括武功山风景名胜区、安源、杨岐山、孽龙洞、明月湖风景区等人文自然景观。在区位、交通、政策以及旅游资源这几个方面都具备一定的优势条件。近几年来，萍乡市旅游局在旅游形象塑造、旅游线路、产品开发及体制改革方面为景区的合作发展进行了大量的实践。 根据萍乡市目前的旅游规划，在 2012 到 2025 年萍乡旅游开发大约需要 500 亿元资金，其中旅游项目开发约 380 亿元，基础设施建设约 55 亿元，关联产业基地约 50 亿元，公共管理服务约 15 亿元；近期需要资 金 105 亿元，中远期分别为 200 亿元和 195 亿元。萍乡市薄弱的经济基础决定了旅游开发资金短缺，这些资金需求将多数来源于民间资本，加大招商引资力度是解决资金短缺的主要途径。萍乡市政府应制定优惠政策，引导和鼓励国内外资本采取多种形式对景点开发、餐饮、交通、购物、文娱等进行投资，同时建立起合理的利益分配机制，保证各种类型旅游企业和旅游关联企业均能在萍乡旅游产业做大做强过程中共享利益。 3、江西省旅游业发展迅速 第 四 页 近年来，“江西风景独好”旅游品牌影响力持续增强，旅游目的地体系初步建成。 2013 年 10 月，江西出台关于 推进旅游强省建设的意见，将旅游业作为实现“发展升级、小康提速、绿色崛起”三大主题工作的重要抓手和有效途径。当年江西旅游接待总人数达 人次，同比增长 22%；旅游总收入达 元，同比增长 2014 年 2 月 26 日举行的江西省旅游产业发展大会提出，将推动江西旅游产业跨越发展，力争到 2017 年接待游客 人次，旅游总收入突破 5000 亿元，游客人均旅游消费比 2012 年翻一番。 4、萍乡激励打造特色旅游产业 萍乡市主打“极品旅游线路”和“精品旅游线路”两条产品主线，其中以“五彩萍乡”极 品旅游线路为代表：安源 孽龙洞 杨岐山 武功山 万龙山温泉城。这很好地体现了景区间合作开发协调的指导思想，集中体现了萍乡多色旅游资源的有机结合。在旅游产品开发上，萍乡市重点打造绿色生态旅游产品、红色经典旅游产品、文化体验旅游产品、现代都市旅游产品和休闲度假旅游产品。加大旅游宣传和推广力度，提升旅游核心竞争力。 （二）竞争与参照 （ 1）湖南株洲方特游乐园年接待能力 500 万人次， 2012 年接待游客 137 万人次， 2013 年接待游客 215 万人次。 （ 2）浏阳大围山滑雪年接待游客能力 200 万人次， 2013 年接待游客 51 万人次。 （ 3）萍乡蓝波湾水上乐园年接待游客能力 50 万人次， 2012 年接待游客 18 万人次， 2013 年接待游客 21 万人次， 2014 年接待游客 23 万人次。 （ 4）萍乡市儿童乐园年接待儿童游客总量 30 万人次。 （ 5）孽龙洞景区 2014 年门票人数 31 万人次，年旅游人数 50 万人次。 （ 6） 2014 年萍乡实现旅游综合收入 元， 萍乡市区房地产开发均价为别墅 元 /平方米，洋房 5000 元 /平方米。 项目 年接待能力 年接待游客 接待率 株洲方特游乐园 500 万人次 215 万人次 43% 第 五 页 浏阳大围山滑雪 200 万人次 51 万人次 26% 萍乡蓝波湾水乐园 50 万人次 23 万人次 46% 孽龙洞景区 万人次 50 万人次 平均值 750 万人次 339 万人次 38% 由以上信息可见，我项目周边区域旅游业发展水平较为理想，平均接待率可达 38%，因此我“萍乡龙城”具有极为可观的运营前景。 三、客群分析 （一）客群分布 1、客群特点 根据我项目整体规划，主力客群将集中在中端、中高端客户以及部分高端客户，该部分人群将主要具有以下客群特点： 客群分 类 客群特点 数量占比 消费占比 私营业主 消费能力强，具有较高的消费欲望 20% 40% 公职人员 消费能力一般，但旅游频率较高 50% 30% 高级白领 消费能力强，且对服务的品质要求较高 30% 30% 2、主要范围 （ 1）旅游目的：观光旅游 （ 2）年龄区间： 25 岁 （ 50%）； 19 岁 （ 30%）； 40（ 20%） （ 3）文化水平：大专以上（ 53%） （ 4）旅游次数：首次旅游游客占总游客数量的 48%，二次以上游客占 52%，但根据一般旅游规律，三次以上（不包括三次）游客所占比重 极少 第 六 页 （ 5）平均逗留时间： 3 （ 6）游客平均收入： 5000 元 （二）消费心理 1、青年消费者 青年消费群体，注重旅游项目的娱乐性和个性化，其往往对新鲜的、具有规模的旅游项目十分感兴趣。 2、中年市场 中年消费群体，关注旅游项目的品质，对环境的要求较高，其更加侧重于旅游项目为其带来的心灵享受，同时也较为关注产品的性价比。 3、老年市场 老年人是养生旅游市场最直接的消费群体。因为老年人相比较中青年，他们可自由支配的时间较为充足，且更关注自身的健康和长寿。养生旅游既可以使老年人在旅游中获取科学的养生知识 ，又可在获取知识的同时实现旅游放松身心、修身养性的目的。 四、项目定位 （一）定位基础 1、地理位置 “萍乡龙城” (暂定 ) 位于江西省萍乡市上栗县杨岐山旅游风景区 ,距离杨歧寺由风景区内线 10 公里，距离萍乡市中心 12 公里、萍乡高速出口 9 公里、高铁站 9 公里，距离长沙黄花机场 100 公里、宜春明月山机场 65 公里、长沙 120 公里、南昌 230 公里。发达的交通线路，使得“萍乡龙城”具有了理想的旅游发展基础，可以吸引来自于全国各地的消费者。 2、自然资源 “萍乡龙城”自身具有丰富的自然资源基础，杨岐山和孽龙 洞两大自然景区与“萍乡龙城”形成了良好的协同共鸣作用，为“萍乡龙城”的发展带来的更多契机。 第 七 页 （ 1）杨岐山：杨岐山位于萍乡市上栗县，是国家 旅游景区，距县城区 25 公里。杨岐山是一个以优美的自然景观为外延，以丰厚的人文景观为内涵，构成融自然风光和宗教文化为一体的旅游胜地，有杨岐普通寺和孽龙洞等风景。杨岐山古称翁陵山、漉山，海拔约 1000 米。战国初著名哲学家杨朱 (又称杨子 )，来到此地，面临歧路，迷向哭泣，故此山名“杨岐山”。杨岐山是佛教禅宗“五家七宗”之一 杨岐宗的发祥地。公元 1199 年，杨岐宗传 入日本，至今为日本佛教大宗之一。东亚、东南亚等许多国家和我国台湾地区也代有传人和广有信徒。 （ 2）孽龙洞：孽龙洞位于江西省萍乡市上栗县杨歧乡。国家 旅游景区。 319 国道可直达，距萍乡市中心 11 公里，是以天然溶洞为主的自然景观，形成于 年前。景点多达一百余个，如：天堂大厅、天书、童子拜观音、千丘梯田、倒柳垂杨、仙乐厅，诗画长廊、许愿池、回龙厅等等。特别是天堂大厅它包含了天上人间春夏秋冬四季美景。最为壮观的是洞内的洞天飞瀑，它高九米宽七米，天然瀑布水从九米高的上空直奔洞池，溅起无数水花，声势浩大声 撼震天，为此洞一绝。怪石、清风、流泉、飞瀑称为洞中“四绝”，最为壮观的洞天飞瀑高 9 米，宽 7 米，飞珠溅玉，声涛震天。岩景乳石甚是发育，如玉雕、像刺绣，似人似兽、若物若影、惟妙惟肖，石笋、石花、石幔玲珑剔透、蔚为壮观，洞内厅廊相连，最高洞厅高达 30 余米，容纳近 1000 人，漫步其间，兼静赏洞观之妙，赋形象思维之乐，是不可多见的“岩溶地质的博物馆”。 （二）功能定位 功能 内容 娱乐功能 建立大型游乐场，可为客户提供多样化的娱乐项目 运动功能 建立室内滑雪、滑冰、五人足球、游泳等的运动项目 休闲功能 建立的山 地旅游俱乐部、养生中心等，供客户享受良好的自然资源 餐饮功能 建立多元化的餐饮业态，吸引不同品牌入驻，打造一站式美食街 住宿功能 建立品质优越的大型景点，为消费者提供良好的居住环境 购物功能 建立完善的购物市场，包括纪念品、服装等，为消费者提供丰富的选择 第 八 页 五、项目规划 （一）建设用地 “萍乡龙城”产权式酒店、商业古镇街区 100 亩（商服）、文化运动项目用地 100 亩（划拨）、游乐主题公园 1000 亩（林地）。 上栗县人民政府（以下简称甲方）根据投资方江西天鼎实业有限公司（以下简称乙方）实际投资额度及项 目需要，提供项目用地。 项目 产权式酒店、商业古镇街区 文化运动项目 主题公园 占地 100 亩 100 亩 1000 亩 性质 商服 划拨 林地 价格 48 万元 /亩 免费 1 万元 /亩 土地性质为以下几种：商服用地、公共用地、林地，商服用地 100 亩主要用于投资回报期长的商业古镇街区及酒店（土地价格为每亩评估价人民币 48 万元，按评价拍卖取得），文化教育及公共配套建筑用地（免费划拨），林地 1000 亩（流转用地，按每亩人民币 元）。甲方负责征用土地的补偿和拆迁安置费用，甲方负责组织实施。项目建设涉及的有关 费用，一律按政策规定的最低标准执行。 （二）功能区建设规划 “萍乡 龙城” 杨岐山风景区游乐主题公园项目重点依托孽龙洞、杨岐山风景区天然风景，秉承“山水依旧，感受常新 ” 和“城市农夫有点田”的经营理念，力求以顶级水上乐园、特色古镇街区、爱情主题乐园、绿色山地旅游有等项目吸引游客。通过建立少年儿童科技馆及体念馆使之游客除了旅游观光之余还可以让少年儿童在景区接受现代科学知识教育和各种实际体念。通过建立首屈一指的高端室内滑雪、滑冰、五人足球等为中心的运动场所，提升旅游景点品位，为现代都市紧张生活创造休憩场所。重点建 设 8 个区： A、山地旅游 游客亲近自然，在山水之间体会生活感受，直接徜徉花海迷雾之间、垂钓山间湖泊、盘坐草原石林、穿越蝴蝶花谷、享受明媚阳 第 九 页 光。感受到的是“年年有新意、月月有惊喜、天天好心情”，让您在闲暇之余有新的休闲圣地。在杨岐山自然风景区，修建游步道及木制吊桥凉亭、山地木屋等。在游步道附近安装机器仿真恐龙、仿真动物、动漫人物及人工雾景等。塑造一个以大自然为依托的山地旅游乐园。 B、商业古镇街 在游乐、运动、体验之余，提供餐饮、购物机会，宣传萍乡龙城特有的文化。 【龙城古镇】公寓及商铺，以产权销售或租赁给商 家经营各类旅游相关产品为主。 【龙城服务】将设立客栈、餐饮、大型广场、俱乐部会所、商业街、夜间娱乐等。 【龙城餐饮】景区内的大型公共餐饮区，出售各式餐饮食品，提供休息场所。餐厅内将提别提供多种绿色蔬菜菜品，丰富游客的绿色生态主题体验；将设立餐饮、茶楼、酒吧、量贩 。 【龙城商店】景区购物商店、纪念品店将出售龙城自有品牌纪念品，包括玩偶、电子玩具、食品、用品、文具、服饰、字画、古玩、玉器等类别，也将完美地切合龙城主题。 【家庭厨师】为家庭、朋友和企业在产权式酒店的聚会提供一站式特色菜厨房上门服务。 C、 水乐园 【室内】园林式恒温水上游乐项目， 激情“造浪池”、“碧波池”、“水疗池泡泡水冲冲浪”、“水寨和晋级赛道 ” 等；“儿童滑岛”、“雨林部落”、“亲子泡泡池”等是小孩子们的欢乐天堂。 【室外】 水上过山车（时空穿梭）、飞跃彩虹、丛林漂流、极度深渊（超级大喇叭）、深海漩涡（太空碗）、尖峰时速接近 90度垂直下滑的“急速坠落”滑道，惊悚“超级滑板”滑道等。 D、运动养生区 【冰雪世界】滑雪、滑冰、赏雪、观冰。 【养生养老】养生养老会所、 健药浴等。 【球类】高尔夫球训练场、五人足球场、羽毛球馆、网球场、壁球馆 等。 E、儿童体验项目区 第 十 页 建设符合少年儿童心理和生理特点的项目，寓教于乐。 【少儿职业体验馆】如“酷贝拉”或“星期八小镇”未来职业体验等 【幼儿游乐园】哈哈岛等儿童游乐品牌 【科技馆】如天文室、海底世界等 【影院】动感影院、动漫世界 F、交通住宿服务区 为广大游客提供交通住宿以及各项便利服务。 【园区干道】“萍乡龙城”内主要有杨岐山风景区大道和多条园区小路，外来车辆统一停留在园区专用停车场。 【外围交通】在孽龙洞东西两个山脚设立停车场。停车场均靠近景区大门。现有公交车站已直达景区大门。 【配套宾馆 】建造产权式别墅酒店、旅馆、客栈住宿人数可达 5000 人。当游客经历了一天的游乐及历险回到这里休息时，让他们感觉到舒适温馨的享受。当游客打开电视，还可以收看景区的杨岐山风景区电视台节目，所有这一切必将游客的体验深深地烙印在记忆中。 【产权式酒店】 36 平米至 500 平米不等，小型的可提供给情侣及家庭温馨享乐；中型的可提供给朋友、同学聚会；大型可提供政府、企业用于会议和培训，市民举办婚礼、庆典和聚会。 【服务区】景区服务、报警、医护、教育、管理等配套设施。 G、婚假产业 婚嫁产业在遵循发展趋势的前提下结合韩国、日本 、台湾、欧美等地区的流行婚嫁元素，开拓创新，摸索出一条符合本土化运营的新模式，打造了中国婚嫁产业的新常态。以爱情为文化主轴，进行产业链扩展，形成一个容婚纱影视拍摄和情景游乐体验的爱情文化主题公园 。以完美婚姻爱情主题为核心，带动旅游、婚庆产业链、蜜月度假、农业观光、休闲娱乐、健康疗养、安居养生等项目的拓展 。爱情主题文化旅游小镇，婚礼堂、风情街、客栈等。与影视机构合作，打造现场版的非诚勿扰 ；为新人提供在相识、相知、相恋、结婚、结婚纨念、生日派对等一系列相关活动的一站式策划执行。市场覆盖半径 300 公里。 H、旅游地产项目 第 十一 页 集中展示“萍乡龙城”的完整规划、分期建设进度、片区地产开发项目等。旅游地产包括山地木屋、山顶洋房、产权式别墅酒店、商业古镇、养老公寓等。 六、旅游地产规划 （一）开发原因 旅游房产通常具有“投资 +自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，还可以通过投资长期享受物业带来的空间享受和消费功能。这样的旅游地产项目通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。从投资回报来看，旅游资源的稀缺性是导致旅游地产长期升值的一个重要原因。在有限的旅游资源中开发房产项 目，只要做得合理，收益将比较可观，项目升值空间也很大。 据专业方案策划公司调查显示，严厉调控下住宅市场的挤出效应、开发商的圈地心态、旅游地产本身的发展潜力以及政府的大力支持，使得旅游地产正变得炙手可热，呈现几何级的增长。 国内旅游地产从上世纪八十年代末九十年代初就已经起步，作为旅游地产鼻祖的是华侨城，通过主题公园带动房地产项目，实现房地产与旅游项目的共赢。近几年，随着人们生活水平的提高，越来越多的人开始重视旅游休闲与健康养生，养生型旅游地产备受关注，正成为后起之秀。 （二）开发基础 1、外部基础 外部基础是 指我项目以外的自然、建筑、人文、经济等各方面资源，能够为我项目商业地产开发创造有利条件。 萍乡地处亚热带季风气候区，属 亚热带季风性湿润气候 类型。全年光照充足，雨量充沛，四季分明。极端最高气温达 极端最低气温为 年平均气温为 全年平均降水量为 1603 毫米，日照数约 1600 小时，无 霜期 270 天。萍乡市有国家级重点保护单位二处，省市级重点保护单位 67 处。著名的风景旅游区 武功山 集雄、奇、峻、秀自然风光于一身，武功山主峰 白鹤峰 海拔 第 十二 页 。 杨岐山 禅宗佛教文化远播海外，在日本、韩国有大量信徒。 杨岐山 为国家级 风景区，现存唐寺（ 杨岐普通寺 ）、唐塔、唐碑（刘禹锡撰）、 文廷式 墓等人文景观。地表层有大量的的钟乳溶洞， 孽龙洞 已开辟为旅游景点。萍乡保存下来的 傩文 化 资料具有丰富完整的特点。 2、内部基础 内部基础，是指“萍乡龙城”自身旅游资源的建设，能够为商业地产部分创造更多的额外价值，大型游乐设施区、水上乐园娱乐区、运动养生区、儿童体验项目区等功能区域，由于其地理位置上与我项目旅游地产板块相近，因此其将成为旅游地产的配套设施，在吸引旅游地产购买者方面，我项目还可将免费 /低价享受各大区域配套服务为噱头，为旅游地产创造更多附加值。 （三）项目定位 【定位】山地旅游休闲度假区 山地旅游是一种旅游方式。它有别与都市中的快节奏的速度生活，形成一种令人神往的、需要细细品味 的悠闲、舒适、放松的生活，是都市人的心灵疗养院；山地旅游是一种体验方式。把“山水的理念、山水的品味、山水的风格、山水的节奏”落实到项目的一切细节中去，便可以达到山地旅游休闲度假的效果。从项目的周边环境、建筑风格、游乐设施、夜间活动等等项目入手，打造一个真正的山地旅游“休闲特色”。 （四）开发原则 旅游地产的开发涉及食、住、行、游、购、娱等各方面，那么，我们就应该把它作为一个整体来进行规划和开发，具备完善的设施和良好的服务，包括度假区文化氛围的营造、旅游地产项目的开发、旅游地产景观的设计以及旅游地产建筑的设计 等。整体性的原则就是要把自然环境和人工环境相结合，使之成为一个自足的系统。坚持树立“规划就是财富”的意识，明确“高起点、现代化、有特色”的先进建设思想，充分保留原有地形地貌和绿化等自然景观资源，确定“环境第一”的规划思想。在文化环境方面，确定旅游地产文化主线，围绕主线来进行功能分区，选择相应的设施类型。视觉上，旅游地产的各项设施必须有机的结合起来，构成整个旅游地产统一协调的审美特色。另外，要注意与周边自然环境和人文环境相结合，与整个山地环境融合在一起。 第 十三 页 （五）开发内容 1、商业古镇 在近期小镇基础上进一步 提升，成为核心休闲服务与商务休闲接待小镇，进一步完善接待服务设施，包括客栈、餐饮、大型广场、俱乐部会所、商业街、夜间娱乐等 2、 休闲娱乐 生态体育公园，高尔夫球训练场、五人足球场及户外康体中心的完整配置，高端水上乐园及冰雪世界。 3、六大社区板块 （ 1）梦里水城：环湖滨水近湿地，打造山地旅游梦里水乡，全部户型温泉、冷泉、矿泉三泉入户，别墅更可以独享私家水景与私家垂钓木屋； （ 2）田园乡城：充满田园气息的原乡别墅，构建起欧陆风情的蓝调生活气息。 （ 3）绿野林城：私家林苑，绿树环绕，一墅一林。近期应选择具有 升值潜力的收藏级名贵树种进行引种，今后大树成荫，贵满庭院将成为这个板块的特色； （ 4）美丽花城：阳光别墅组团，每家配备私家阳光温室与独立花园，小高层及公园全部做屋顶绿化和阳台美化，做到四季常花。 （ 5）康乐逸城：主要针对企业会所、私家公馆及定制级别墅项目。突出体现对建筑功能配置的要求，将书房、棋室、娱乐间、收藏空间、酒窖、室内小球厅、私家影院等内容 （ 6）山地木屋：生态度假木屋，森林休闲度假驿馆，把大自然跟城市生活紧密结合。不同于传统的住房，依照居家理念设计，纯实木打造的家庭宜居别致木屋。由于木材的天然活性 ，可以调节生存环境，改变室内小气候，具有改造空气质量和自然养生的神奇功效。 100%的原生态回归，让居家没有任何污染，更环保，更健康，更高的生活品质。 （六）开发步骤 在此项目开发中，注重项目的引爆性和未来的长期发展性。因此，在项目的打造中本着“由小到点，由点到面”的阶段性发展方 第 十四 页 式，形成以“一节、一会到一城”的阶梯式发展模式。“一节一会一城”的开发序列，是从小节庆到大会展，再到山地旅游休闲度假综合体的构建。 环节 内容 一节 景观提升，游乐带动，节庆引爆 一会 举办山地旅游及休闲木屋博览会，形成山地旅游 永久会址及山地旅游度假区 一城 构建山地旅游休闲度假中心，打造世界顶级山地旅游宜居社区及山地度假品牌 七、投资建设 （一）投资方案 项目 滚动 投资约人民币 10 亿元，由天鼎实业为主投资方，天鼎实业将吸收有经验有实力的公司前来合作开发。该项目分 8 年完成。 （二）开发进度 在协议签订后短期内完成规划，规划方案需服从地方政府业已制定的总体规划和控制性详规；在规划方案经地方政府认可后 2 个月内聘请有资质的规划设计单位制订项目建设性详细规划，经甲方旅游开发小组和规划评审委员会评审通过后组织实施。土地正式交付使用起 2 个 月内开工建设，一年内完成商业古镇、部分产权式酒店、旅馆、客栈；完成室内滑雪场，完成部分运动项目及游乐项目等项目建设并部分投入运营， 5 年内完成主体投资， 8 年内完成全部投资。 开发进度规划表 工程进度 建设内容 开发时间 一期工程 水乐园、山地旅游设施、山地木屋、商业古镇 2015 年 二期工程 水乐园、山地旅游设施、产权式酒店 2017 年 第 十五 页 三期工程 山地旅游设施、旅游地产 2019 年 （三）已完成工作 目前已完成项目选址及土地规划红线， 2014 年 12 月完成与政府签订投 资协议，乙方已交付项目保证金，现已开始策划及规划，策划方案及规划正在进行。 八、营销推广 （一）推广方案 1、传统广告 （ 1）媒体广告：拟选择主流媒体电视台、日报、广播电台及搜房网、新浪乐居网等房地产专业网站作为主要媒体广告投放渠道 ,辅之于高尔夫杂志、旅游杂志和网站。 （ 2）户外广告：在机场、高铁及离项目较近的商业中心地带、项目周边各镇商业中心地带、高速公路、旅游景区大门及本项目工地围墙等地方设置户外广告牌。 （ 3）楼书、宣传单等其他销售物料：在项目的现场销售中心派发介绍项目具体情况的楼书及宣传单 ,在装楼 书的环保袋、接待处的饮水纸杯、看楼用的雨伞等销售物料上也印刷项目的广告图文。 2、分销 介于旅游地产的特殊性，我项目将面向全国招收分销单位，由全国各地地产代理公司与我项目建立分销合作关系，我项目为其分销提供资源和技术支持。分销商为我项目的销售提供更加丰富的销售渠道，将客户引入我项目，并通过本项目销售人员实现成交。 （二）推广主题 招募和聘请国内多家有实力的知名营销及策划公司，营销及策划公司将全权代理运营及策划该项目全部产品，让整个项目呈现 “一节一会到一城”的阶梯式发展模式。 旅游景点所在的位置、旅游建 筑等都是静态的，而静态的旅游要用动态的方法来进行推广。“萍 第 十六 页 乡龙城”主题公园及山地旅游将通过不断变换景区的活动内容，推出新主题，延长产品寿命来推动山地旅游，让每位游客感受到“城市农夫有点田”。 新闻媒体是“萍乡龙城”重要的公关资源，除了广告的推广，我们更看重有节奏有内容的新闻稿件推广。“萍乡龙城”建成后，我们可以邀请媒体关注的卡通人物来做公益大使；可以和电视台一起邀请观众参与体念、攀越、露营；所有这些主题活动的设置都将不断制造新闻报道，不断进入人们的视线和记忆里。 （三）营销方案 本 项目采用返祖模式 实现项目营销，投资者在与我公司签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为 8% 12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。 例一、买一套 180 平米的酒店式别墅，单价 元 /平米，总价： 270 万元，首付 140 万元，贷款 130 万元，月支付银行本息 14， 开发商按年返利 12%回租 10 年， 270 万元 12 回租价为 元 /月。购房者 10 年后除免费拥有一套原价值 270 万元的房子外还赚 元。 例二、买一套 36 平米的酒店式公寓，单价 7000 元 /平米，总价： 元，首付 元，贷款 18 万元，月支付银行本息 发商按年返利 10%回租 10 年， 元 12 回租价为 2100 元 /月。购房者 10 年后等于只花 元就拥有了一套原价值 元的产权式公寓。 九、经济估算与资金筹措方案 （一）项目效益和主要技术经 济指标 总投资约 3 年收回投资（注：详见龙城项目可行性研究报告、不包括旅游地产和产权式酒店的经营）。 （二）项目投资和 5 年内经济指标汇总 第 十七 页 总投入资金 10 亿元 设时间 8 年，开建后第二年开始局部试运营，总投资（不包括旅游地产和产权式酒店的经营）回收时间约 3 年（注：详见龙城项目可行性研究报告）。 （三）项目建设所需要的全部投资和投资来源 1、投资估算的依据。 依据是有关建筑安装工程综合定额指标及现行商品价格和收费标准以及税率、利率。鉴于项目为分期滚动投资 ,根据国家旅游农业综合开发办的有关要求 ,前述项 目设计中不安排预备费。 2、投资构成 由江西天鼎实业有限公司为主投资方，天鼎实业将吸收有经验有实力的公司前来合作开发。这里的总投资仅包括固定资产（建筑工程费、设备购置费、安装工程费、配套功能工程建设、设施及其它费用）。而流动资金、建设期资金占用费等不含在里面。依靠自有资金及项目融资来解决。其中自有资金占 40%，项目融资占 38%，银行贷款占 22%。 流动资金和资金占用费等不列入旅游农业综合开发项目总投资范围的资金，在进行项目效益测算时这部分投资已经纳入进去 ,因此在未单独分述该部分资金的需要量，并说明此部分资金 的筹措方案。 3、总投资的来源 主要以江西天鼎实业有限公司及其合作投资企业自筹资金为主，包括申请国家文化旅游开发资金、国家农业综合开发资金、地方财政配套、旅游、农业部门自行安排的配套资金等。 （四）融资计划 建设项目预计需资金 10 亿人民币，计划融资 *亿人民币，面向全国公开招募投资商，本项目一起融资投资不用于上市，全部资金将用于项目的建设。 十、政策扶持 1、乙方开发孽龙洞旅游地产、主题公园项目中缴纳税款的地方留成部分，采取先征后奖的方式，待项目部分建成，甲方全额奖励 第 十八 页 乙方用于完善及提升景区公共配套设施及发展 杨岐山“山地旅游”投资项目。 2、乙方正式营业前三年运营所缴纳地方税收（地方留成部分）甲方全额奖励乙方用于后期该旅游项目投资。 3、甲方负责协调有关部门在该项目附近的孽龙洞风景区停车场无偿提供给乙方游客使用。园区大门外配套的其他相关基础设施，由甲方协调和负责。所有项目开发手续由甲方明确一名县领导牵头，为乙方负责一站式办公服务。 4、乙方以该项目申报各类项目拨款归乙方所有，甲方全力协助支持，资金到位后，即时拨付。 5、甲方设立孽龙洞警务区，切实做好交通治安维护，为投资方创造良好经营环境，为游客创造一流旅游安防 。甲方在工商、税务、民政、计生、户口、入学、医疗、邮政等方面为客商户提供一站式办公及优惠服务。 十一、社会效益及经济效益 （一）景区休闲娱乐收入 【水上乐园】 水乐园施行一日游通票制，普票 100 元，周末 200 元，儿童 80 元，年预计接待海内外游客 50 万人次以上，营业收入约 6000 万元。 【冰雪世界】 施行一日游通票制，普票 120 元，周末 200 元，儿童 80 元，年预计接待海内外游客 50 万人次以上，营业收入约 6000万元。 【运动休闲】 施行一日游通票制，年预计接待游客 30 万人次以上，营业收入约 2000 万元。 【配套服务 】 为 50 万人次以上游客提供餐饮、住宿、服务等，预计年营业收入约 1 亿元以上。 【文化商品】 推出自有品牌产品，与影视媒体企业、玩具商、服装商等合作开发出拥有固定主题的系列产品，包括主题卡通人物、主题玩具、主题服饰等。主题产品有助于提高主题公园的重游率，扩大市场影响力，缓解主题乐园投资风险。“萍乡龙城”可紧扣未来中国的旅游发展进程，更新产品设计及相关信息。预计年收入约 2000 万左右。 【旅游地产】 “萍乡龙城”将依托自然风光，进行旅游地产开发。它的建设必将带动景区周边地产开发的纵深展开，使景区中心最大程度地体现 出商业价值来。建设大约 15 万平方米（不包含山地木屋）的旅游地产，销售价格约人民币（ 元至 元）/平方米。旅游地产毛利润 50%以上，利润可达约人民币 5 亿元以上。山地木屋因非永久建筑，所以不受土地限制，平均每平方米售价 第 十九 页 约 6000 元，每平米收益约 2500 元，预计建设木屋 5 万平方米，预计销售木屋收益为人民币 1 亿元以上。 （二）项目利税 自开工起第二年年开始运营（不包含旅游地产）并产生效益，全部建成后收费项目每年利润额将达到 1 亿元以上。各项投资全部完成后年营业收入可达人民币 3 亿元以上，税收可达到 2000 万 以上，解决劳动力 1000 人以上。 （三）社会效益 1、充分开发资源，助力地方经济发展 孽龙洞和杨岐山丰富的自然资源一直没有得到充分利用，使当地“守着金饭碗，过着苦日子”，当地经济发展一直没有走上快车道。通过“萍乡龙城” (暂定 )对孽龙洞和杨岐山资源的开发，将进一步带动萍乡经济发展。 2、提升产业价值，提升当地产业结构 旅游产业是一个方兴未艾的优势产业，旅游地产将对经济界社会发展提供巨大助力。打造生态杨岐和生态上栗符合中央经济社会新常态下的可持续发展精神，对改善当地旅游产业结构，促进升级转型具有重要意义。 3、解决人员就业，稳定和谐社会环境 人员就业问题是地方政府的一个难题，特别是随着就业人口的增加，将带来一系列社会问题，使社会不稳定因素上升，影响经济和社会发展。江西天鼎实业有限公司“萍乡龙城” (暂定 )前期项目就将解决 1000 人就业问题，为促进社会和谐稳定做出贡献。 4、带来巨大税收，拉动地方产业调整 随着国家正确合理引导投资方向，加快了经济发展方式的转变和产业结构调整优化升级 ,地方财政收入规模、经济税源不断壮大，县域综合经济实力显著增强。现代服务业在第三产业发展中居主导地位，大力发展现代服务业可以为地方 税收增长提供广阔的