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三下乡三农论文 进入新世纪我国的城市化进程开始加快，宁波作为沿海发 达地区城市化推进的步子更快，去年我市的城市化率已达 57%。农村人口向城镇集中、农业劳动力向二三产业转移的 趋势明显，农业劳动力占社会劳动力比重已下降到 20%左右。 在城市化的浪潮中，大量的农民开始进城买房，享受市民 的生活，但也出现了城里人“下乡”的“逆流”。近年来， 来自宁波和外地城市居民到那些风景秀丽、环境幽静、空 气清新的乡下村庄购买农宅的越来越多。如鄞州的东钱湖、 横街、塘溪，奉化的莼湖、尚田、江口、溪口，余姚的四 明山等地。据调查估计，在宁波乡下买房子的城里人不下 5000 户，而且呈现逐步扩大趋势，这种现象值得引起我们 重视和思考。 城里人“下乡”的几种类型 在以往，人们总是千方百计争取“农转非”，目的是 能进城过上安稳的“好日子”。而今，过腻了喧闹都市生 活的人们又回过头来到农村“安家落户”，这又是为什么 呢？在调查中我们了解到，目前到农村买房的主要有以下 几类人： 一是年龄偏大的离退休老人。在城市居民“下乡”大 军中占据多数，他们向往环境清净、空气质量高、水质洁 净、交通方便的生活环境。房屋简陋点，那个年代出生的 人们并不会在乎。况且，许多老年人原本就是从农村里出 来的，“回归乡里”，找回往日的生活情趣，是这些老人 的最大愿望。在鄞州区横街镇的接胜村一对宁波退休老夫 妻是 XX 年 6 月花了 2 万元钱买下的一幢 200 多平方米的房 子，院子橘树葱绿，旁边是菜园，老俩口长期在闹市区住 腻了，到山清水秀的乡下住，感觉很舒坦。据悉附近一带 的村庄里，城里人买房子的不下百余户，有长期住下来的， 也有来这里度周末的；有来自上海等外地的，但大多数还 是宁波城里人。在东钱湖边韩岭城杨村住着几户从宁波某 企业退休的老人，他们则是每户化几百元一年租金，各租 一套简易楼房，隔一段就结伴来小住，打打麻将，爬爬山， 花费不多，感觉也过了“别墅”瘾。 二是患有慢性病的中老年人。他们由于久疾不愈，想 换个生活环境改善身体状况。在奉化市莼湖镇南岙山村里， 居住着数十户来自 XX、上海、宁波、奉化等地的城里人甚 至还有外国人也在村里居住。他们都是冲着该村“长寿村” 的美名而来的。他们或者选购一块林木茂盛的土地，在浓 郁的树荫下建造起自己的“小别墅”，或者买幢旧房子装 修一新。村庄里那片原本并不起眼的林地，几年间地价增 长了十多倍。从奉化城里搬到南岙村居住了几年的退休教 师刘大伯说：“我原来患有高血压、冠心病等多种疾病， 后来又患了尿毒症，在城里自手术后就一直没离开过氧气 瓶。自从住进了南岙村以来，吸纳山村的新鲜空气，身体 逐渐恢复了，现在面色红润，氧气瓶子早已不用了。” 三是一些收入水平较高的年轻人。他们在城里有房、 有车，为追求一种独特的生活方式，就到郊外农村购买或 建造一幢“土别墅”。如前几年，有几位宁波城里的年轻 人为寻找有山有水地方体验农居生活，在鄞州东吴镇平窑 村看准了一处山坡地，于是租地、建房，种菜、养鸡，每 逢周末即有同事好友来此小聚。另有一些人则开着汽车跑， 没有目的地，兴之所至即可，当他们在横山水库深处看到 了一处被废弃的房子时，一致同意买下来，造一幢“土别 墅”，目前这“土别墅”即将建成，以后他们将结伴来这 里过周末或小住了。四是城里的住房拥挤户。他们有的几 代同堂，房屋狭小拥挤，长期生活不便，于是就趁着旧房 拆迁的机会，在城里买上一个中小套住房，尔后再设法到 郊区乡村买上一幢房子。有的则是经济条件不太宽裕，为 子女结婚把城里住房让给了子女，老人到乡下去买房，一 家子分开居住，既可解决住房拥挤的矛盾，又让这个家庭 增添了“城乡结合”的乐趣。 城里人“下乡”的喜和忧 怎样看待城里人“下乡”这一新现象呢？ 喜的观点是：城市居民到农村居住好处多多，他们带 来了城市科学、文明的生活方式，比如打扮院子、简装房 子、修建卫生间等，这些成了许多村民改造房子时的“样 板”。同时，城里来的人大多是有文化修养的人，能给世 世代代生活在远离城市的偏僻村子里的农民送去新观念； 有的给农民脱贫致富出谋划策，甚至连一些村子里难以化 解的邻里纠纷，也在他们的理性调解下，化干戈为玉 帛。一部分则认为，农民进城，会带动城市房地产的 发展；而农村有不少人口稀少的“空心村”，如果让那些 热爱大自然的城市人去居住，并且精心保护，那么这些 “空心村”就不会荒废。 忧的说法是：目前城里人下乡买房，基本上采取的是 订立“民间契约”的形式，这种私下交易，从现在的法规 来看，属于非法的经营活动。因为有关文件规定，农村宅 基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权而无所有权， 不得买卖或以其他形式转让。宁波东钱湖旅游休闲度假区， 依山傍水散落着许多大大小小的村落，当推土机开进这些 村庄进行拆迁的时候，却发现这里除了当地土生土长的村 民外，还有 400 余户幽居乡下的“城里人”。去年，东钱 湖景区的拆迁量达 40 万平方米，而在环湖的上水村、沙山 村、陶公山村等风景优美的村庄里，还有许多城里的“外 来户”，由于当时大都属于私下交易，在补偿中时时发生 纠纷，给拆迁工作带来了难度。 国土资源管理部门认为：“这种私下交易，有违国家 和各级政府相关条例和法规。城里人到农村买农民房，不 能办房产证、土地证，一旦所在村土地被征用，或是遇到 旧村改造，损失就大了。”需要指出的是，前几年有些地 方对城市居民到一些“空心村”买农民房产曾经给予许可， 土地证，甚至房产证也给予办理。有段时间，一些乡镇的 集体土地被国家征用后，部分市民通过缴纳一定出让金的 形式获得了土地证。后来由于考虑到新村改造中，国有土 地和集体土地征用后赔偿的标准不同，容易造成矛盾，又 取消了土地证的办理。从去年开始各地已严禁为城里人到 农村买农民房产办证。所以目前，“土别墅”的主人有一 些拥有土地证，但大多数却没有。宁波一家律师事务所律 师认为，凭着一纸私下买卖协议，只能证明双方的交易事 实，依据有关法律法规，其交易行为不具合法性，是得不 到法律保护的。一旦村庄改造或土地被国家征用，是得不 到任何赔偿的。但是，许多人也认为，允许农民在城里购 房，却不许市民在农村购房，确实存在不公平的因素。 对策和建议 城里人下乡买房不受法律保护，道理虽然清楚，但这 仍无法阻止人们到乡间“买别墅”的执著，“冒险者”和 “好事者”依然大有人在。为什么明知此举违法却仍欲到 乡间买房，而不依法买一幢真正的乡间别墅呢？一位私营 企业主说，城市住房价格过高是一个原因，但更主要的是 那种别墅就像另一所城市住宅，周围的邻居又大都是生意 场上的人，不如真正的乡间小院有浓郁的乡土气息和淳朴 亲切的民风。所以去乡间“买别墅”的形式一经出现立即 遍地开花，这也反映了人们生活的一种趋势。尽管，现在 城里人到乡下买房得不到法律的保护，但依然有不少人 “趋之若鹜”，面对这个城市化进程中出现的新问题，需 要我们积极探索，研究解决新问题的新办法。 一是积极探索，搞活农村宅基地流转。长期以来，农 村住宅一般只有宅基地使用证，土地属集体所有。由于农 村住宅缺少土地证、房产证，交易一直存在困难。农民进 城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民， 要么就只有空置。据调查目前我市农村人均建设用地高达 183 平方米，村镇人均居住面积 43 平方米。全市农村村庄 空房率一般在 30%左右，个别村空房率甚至 50%以上，奉化 市莼湖南岙村近 300 人户口的村，近几年部分人在奉化或 宁波等城里打工居住了，一部分则在莼湖镇上居住了，仍 在村里居住仅 50 人左右。由于城市居民或外来者根本无权 购买农民房，导致农村住宅价格低廉，一定程度上影响了 农民进城购房、定居的速度。在当前土地资源日趋减少的 情况下，盘活庞大的农村宅基地资源对于提高农民进城竞 争力、推进城市化具有积极意义。当前政府有关部门应着 手探索搞活农村宅基地有关政策的研究。首先要对农民拥 有的符合规定标准的宅基地，参照城市居民房产发证做法， 给予登记发证，为上市流转打好基础。其次在有条件地方 进行农民宅基地流转试点，由乡镇成立农民住宅置换中心， 进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备 后进入市场。再是对城市规划已确定为居住区范围内的农 民宅基地，探索由政府确权或征为国有土地，土地上的农 民住宅则纳入城市私房管理，只要补缴土地出让金，这些 农宅就可进行房产交易。这样做一方面使城里人有了在农 村买房的可能，另一方面也将大幅提高农宅价格，让农民 也享受到城市化成果。 二是统一规划，村集体建造老人公寓。随着城市居民 生活水平的提高和进入老龄社会，城市居民到农村休闲、 养老等需求正在日益扩大。我市现有 60 岁以上老年人 76 万左右，占全市人口 13.9%，而且还在以每年 2 万人速度增 加。老年人养老消费也是大市场。对目前城里人“下乡” 比较热门的地区，结合当前正在开展的村庄整治“百千工 程”，地方政府可以有目的地选择一批试点，配套一些优 惠政策，由村集体出面，根据村庄布局规划，利用农村现 有的宅基地，统一新建或改建一批价廉物美、具有农居特 色的 “公寓”，租给城里人下乡长住或小住。选点时要有 几个条件:一是交通相对方便，村庄环境条件要好；二是村 领导班子较强；三是“公寓”要有一定的规模。同时注意 做好必要配套的服务和管理工作。这样既能增加村集体经 济收入，也会带动农村服务业发展。 三是利用现有农家房屋，开发“农家乐”。贴近大自 然，呼吸新鲜空气，感受泥土芬芳是每一个人与生俱来的 本能，充分利用农村特有的山水资源、田园风光、人文景 观和农户多余的房屋，镇村搞一些必要基础设施，对旧农 居做一些整修，就能开展农家乐旅游。如余姚市的柿林村 地处丹山赤水风景区，近几年因地制宜发展了许多“农家 乐”的民宅，每年吸引了大批市民去休闲。鄞州区横街镇 在政府的统一组织下，一些山区村已有 200 个山民家庭成 为定点农家接待户，整理好屋子，腾出房间接待来自城里 的游客。这样既盘活了空置房，带动了当地农产品销售， 增加农户的收入，也方便和满足了城里人想在农村居住， 渴望拥抱大自然，过上“田园生活”的愿望。 四是加强管理，严禁违法乱建住房。要坚决贯彻国土 资源部关于加强农村宅基地管理的意见，切实加强农 村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土 地违法行为。既要加强城乡接合部地区农村宅基地的监督 管理，也要