小区智能化管理系统设计方案

1 小区智能化管理系统设计方案 第一章、概述 区依托白云山北麓而建，三面环山，中含碧湖，建筑与青山翠湖融为一体，人文建筑与自然环境完美结合，勾勒出一幅诗意的居住文化风情图。 区占地 176590 平方米，建筑总面积 176640 平方米，别墅 177栋，公寓 28 栋，另外还有豪华私人会所、桑拿健身中心及大型山顶体育中心。区保安系统严密，感应卡一卡通系统、紧急求救报警系统、一体化集成物业管理软件系统等智能化管理系统的建立将会使 区的管理更上一个台阶。 第二章 应用背景 1. 区现有三个岗亭， 1 号岗亭位于大门口，包括两个通道，一个进口，一个出口，进出口各有一个道闸，用于进出车辆的管理； 2 号岗亭位于 1 号岗亭东南约 150米外，设有一个道闸，用于控制车辆的进出。 3 号岗亭位于 1 号岗亭北边约 150 米处，也设有一个道闸，用于控制车辆的进出。 1 号、 2 号、 3 号岗亭之间是一个公共绿化带，靠近湖边，可供布线的位置已铺设了后备高压电缆。 2 号岗亭往内、 3 号岗亭往内是私家住宅区。 2. 现在车辆进出管理方式是小区 主人车辆可直接进出 1、 2、 3 号岗亭，保安员凭证件打开道闸给予放行；外来车辆在 1 号岗亭处填写访客表，并留下行驶证等证件，然后保安员打开进通道的道闸放行，离开 区时交还有被访客签字的访客表，保安员打开出通道的道闸放行。 3. 目前的管理方式有如下缺点： 外来车辆登记手续太慢，而且一但进入 1 号岗亭，便可长驱直入通过 2号、 3 号岗亭进入私人住宅区；四个道闸均靠人工控制，无法有效记录车辆进出情况，无法进行有效授权。 4. 区对住户已开放多项服务设施，包括泳池、餐厅、球馆、高尔夫球场等，前二处设施位于小区商务中心 区域，离 2 号岗亭较近，后两项设施位于山顶体育中心区域，距离 2 号岗亭有五六百米之遥，而且高度也高出不少，这几项设施均提供的是收费服务，现在小区业主消费完毕后要支付现金，不便于管理，也不便于业主携带。 5. 小区内停车均不单独收费。 6. 小区别墅内已布线，准备建设住户紧急求救系统。 7. 小区围墙已建成周界报警系统，控制主机设在 2 号岗亭内，采用 140号。 2 8. 小区物业管理处内已建成计算机局域网，但没有物业管理软件系统。 第三章 需求分析 根据用户要求，智能化管理系统应完成门禁、消费一卡通、紧急 求救报警、物业管理计算机化等功能： 1. 为管理进出车辆，在二号及三号岗亭处设立门禁控制管理系统，二号岗亭现有道闸一个，根据发展商的要求，将增加道闸一个，形成两个道闸，均为单向进口，业主车辆进使用一个道闸，采用感应卡控制系统，外来车辆进使用另一个道闸，人工控制，这样二号岗亭设立一套单向门禁控制系统；三号岗亭有道闸一个，将增加道闸一个，形成两个道闸，业主车辆出使用一个道闸，采用感应卡控制系统，外来车辆进出使用另一个道闸，人工控制，这样三号岗亭也设立一套单向门禁控制系统。 2. 各门禁控制道闸处地面下安装地感线圈，以保证 车场通过道闸时不被道闸下落压砸。 3. 各消费点使用电脑收费机，业主仅需随身携带一张感应卡，就可到各消费点直接消费、扣款，消费后应能立刻打印出消费清单及卡中余额。卡可充值、挂失。一张主卡可带多张副卡。各消费点电脑收费机通过内部程控交换机与管理处的服务器联网。 4. 业主车辆进出门禁点的信息都由电脑记录下来，并可随时打印出进出报告。 5. 实现一卡通，即一张卡片既可用于车辆进出道闸，也可进行消费。 6. 管理方面，卡片分为业主卡和来访卡两类，业主可自由进出各道闸，也可用于消费。来访卡按需要分为二种，一种是低级卡，能进出各道闸 ，但无消费功能，用于业主的朋友来访和物业公司工作人员；再一种是高级卡，具有与业主卡同样全部功能，用于来访贵宾。来访卡在一号岗亭由保安员发放，业主卡在物业管理处由管理员发放进行，卡丢失后可挂失、可补发。 7. 每户设置一个紧急按钮及控制主机，各控制主机通过内部程控交换机与保安中心的管理电脑相联，一发生警情，保安中心的电脑上立刻显示出哪一家报警，从而派人前往处理。 8. 保安中心的电脑能与已建成的周界报警系统兼容，在电脑上显示出哪一段围墙报警并作记录。 9. 小区物业管理处内的计算机局域网上运行物业管理软件系统，除大量的物 业管理信息外，物业管理软件系统还应对门禁系统、消费系统、报警系统进行一体化集成，具有相应权限的管理人员可在自己的 上查询各种物业管理信息及门禁系统、消费系统、报警系统的信息。 10. 系统可靠性高，可长期稳定运行。 11. 系统工程量尽可能小，尽量充分使用现有设备（如道闸等），系统造价低。 12. 为以后扩容及增加停车场管理、考勤管理、保安员巡更管理等功能予留接口。 第四章 一卡通系统总体设计思想 根据需求分析，我们采用 应卡，利用该卡进行门禁控制，达到感应开启道闸的功能；并用 卡在各消费点的电脑收费机上消费。各消费点的电脑收费机是小区计算机网络的远程工作站，通过电话线与小区管理处的服务器联网。这样就可以 3 充分利用 应卡门禁系统稳定、可靠、安全等优点。同时，也避免了在四个相距遥远的消费场合之间铺设线路的庞大工程，以后再增加收费点时仅需增加收费机即可。 区门禁、消费一卡通系统作为提高管理水平的一项重要手段。其总体概念如图 1。 图 1： 区门禁、消费一卡通系统总体概念图 其中，业主、访客进出各岗亭都将在中心系统中得到体现，物业公司总经理和管理人员可以通过人员信息查询系统可以了解车辆、人员分布情况，餐厅、泳池、球馆、高尔夫球场消费管理实现了无票化，中心系统控制和维护则负责系统维护及管理。 图 2： 区门禁、消费一卡通系统总体结构图 系统 的总体结构图如图 2。 系统的各项组成部分与中心控制系统相联系，中心系统负责管理各项人员信息数据，负责进行各项授权管理，以及系统的维护，卡上有储值的人员可以在各收费点计费消费；获得入门许可的人员可以通过其已获许可权的门禁，特殊紧急情况下，可依照管理规定由中心控制系统进行特殊许可授权。业主和访客进入任一门禁控制点都将在人员信息数据库中得到记录。为了方便管理，还需要把业主及访客消费、门禁等系统综合考虑，以达到一卡通用的目的。业主 4 和访客既可以持卡进出相应道闸，又可以持同一张卡在内部消费，提高了 第五章 一卡通系统主要功能 功能实现包括 3 个部分。 1车辆进出管理 ： 主要负责业主车辆及外来车辆进出控制管理，并形成车辆进出报告。 （） 、业主车辆持业主卡到达各道闸前，把卡在读感器前轻轻一晃，道闸自动开启，车辆驶过，系统自动记录该车辆进出该道闸的时间； （） 、来访车辆在一号岗亭领取来访卡，行驶到达各道闸前，把卡在读感器前轻轻一晃，如被授权，道闸自动开启，车辆驶过，系统自动记录该车辆进出该道闸的时间；如无授权，道闸不会开启，系统报警，并自动记录该车辆试图进出该道闸； （） 、车辆驶过道闸时，地感线圈感应到车辆的存在，则道闸不会落下，不会压砸车辆。 2消费管理 ： 实现餐厅、泳池、球馆、高尔夫球场消费无票化管理，实现消费储值管理，实现消费情况统计及报表生成，其中消费储值管理部分面向财务管理人员。 （ 1）、 在消费地点消费后，由电脑收费机直接访问服务器中的数据库，实时对应卡进行余款确认和扣款，并修改服务器中的数据库相应单元，管理处的收费管理电脑上可随时对收费情况进行查询，并形成统一的消费流水报表； （ 2）、 储值管理系统仅面向财务管理人员。财务管理人员需输入自己的姓名，由系统确 认权限后，输入自己的密码，对用户的 进行充值、挂失、退款等操作，或统计、打印消费报表，同时记录财务管理人员的姓名 , 以便查询。 3系统控制与维护 ： 实现系统日常软、硬件维护，数据库维护，系统授权管理以及通讯、打印等管理。 （） 、管理人员的系统操作权限都经事先设定，以保证系统的安全性； （） 、系统具有通信及打印等功能； 5 （） 、系统由专人负责软、硬件及数据库的维护。 第六章 一卡通系统软件、硬件设计 为实现以上系统功能，系统软件、硬件设计采取以下方案： 1软件设计 ： 利用模块化设计方法，实现以下 功能： 1. 各项数据库生成、维护、修改、删除； 2. 门禁事件的实时动态显示和打印； 3. 各项报表生成； 4. 车辆通过道闸权限管理； 5. 人员消费储值管理； 6. 人员基本信息查询； 7. 门禁、收费的联网运行； 8. 保证不出现 2000 年问题。 2硬件设计 ： 采用 应卡，利用该卡进行门禁控制，达到感应开启道闸的功能；并用卡在各消费点的电脑收费机上消费。各消费点的电脑收费机是小区计算机网络的远程工作站，通过电话线与小区管理处的服务器联网。这样就可以充分利用 应卡门禁系统稳定、可靠、安全等优点。同时，也避免了 在四个相距遥远的消费场合之间铺设线路的庞大工程，以后再增加收费点时仅需增加收费机即可。两个岗亭之间需铺设 485 总线。保证不出现 2000 年问题。 （ 1） 应卡： 该卡内含感应式 路，不需接触，只需在读卡机前轻轻晃动，就可达到开门的作用，也可在电脑收费机上进行消费，具有二卡合一之功能，该卡上可以直接印刷彩色照片，成为小区出入卡。 （ 2）门禁系统： A、感应式 卡机： 利用无线感应技术，可非接触地读出 上信息，此产品技术成熟，稳定可靠，特别适合门禁、停车场收费等场合，产品有 多种规格，感应距离可从几厘米到几十厘米，甚至更长。 B、门禁控制器： 6 是门禁系统的控制枢纽，外接感应读卡机，控制对应门锁或其他执行机构的开启、闭合，能自行处理所有读卡机的事件，存储有效卡记录和读卡机事件，也可通过 络通讯口向中央通信控制电脑实时传送读卡机事件，门开关状态；或接收中央通信控制电脑传送来的通行卡、时区、输入点、输出点等信息。 C、中央通信控制电脑、网络通讯卡及 485 总线： 该部分与门禁控制器共同构成联网门禁控制系统，当本工程项目的硬件配置安装完成之后，便可利 用中央通信控制电脑进行管理，设定控制器及读卡机、通行卡的数量、级别、 持卡人的资料等，并通过网络通讯卡把这些设定信息下载至控制器，使控制器能分散、独立运行，中央通信控制电脑关机也不会影响整个系统的运作。该电脑安装在 2 号岗亭，通过 485 总线与 2 号及 3 号岗亭的门禁控制器相联， 485 总线采用室外多对屏蔽双绞线电缆，并外加金属护管，金属护管接地，以保证数据通讯不受附近高压电缆的电磁干扰。 D、道闸： 是门禁系统的执行机构，它接受控制器的命令抬起或下落， 布在三个岗亭，由遥控器和 手动控制，但没有地感线圈接口和自动控制接口，我们已与生产厂家联系过，需增加地感读写接口，就可接受门禁控制器的控制和地感线圈的控制，保证车辆通过时不会下落压砸车辆。 （ 3） 消费系统 A、电脑收费机： 用于各收费点收费，采用兼容 ，配备打印机、 应卡读感器、网卡、 区四个消费点各设置一台，通过电话线与小区管理处的服务器联网，实时对 应卡进行余款确认和扣款，并修改服务器中的数据库相应单元，管理处的收费管理电脑上可随时对收费情况进行查询，并形成统一的消费流水报表。 B、消费管理电脑、 发卡机： 小区计算机网络中的一个工作站，收集各电脑收费机的数据，进行统计打印，形成各种报表；发行 ，对卡进行充值、挂失等操作；对各电脑收费机进行管理。 第七章 一卡通系统门禁点、收费点分布表 7 1一卡通系统门禁控制点分布表及设备数量统计： 门禁控制器编号 位置 执行机构 单双向 读感器数量 1 二号岗亭业主车辆进口 道闸 单向 1 2 三号岗亭业主车辆出口 道闸 单向 1 主要设备名称及数量： 门禁控制器： 2 台 读感器： 2 只 道闸： 2 个 地感线圈： 2 个（每个道闸正下方地下安装一个地感线圈） 门禁管理 ： 1 台（设置在二号岗亭值班室内） 2一卡通系统消费点分布表及设备数量统计： 收费机编号 位置 收费机类型 传输通路 传输接口 1 游泳池 电脑收费机 内部电话线 餐厅 电脑收费机 内部电话线 球馆 电脑收费机 内部电话线 高尔夫球场 电脑收费机 内部电话线 8 主要设备名称及数量： 电脑收费机： 4 台（采用 ，配备打印机、读感器、 间断电源 500W： 4 台（每台收费机配置一台 收费管理 ： 1 台（设置小区管理处财务部内） 读感器： 1 台（安装在收费管理 上，用于储值及查询） 第八章 紧急求救系统设计 （一）、需求分析 1在每家主卧室安装一个紧急按钮，一旦有人非法进入打劫、老人生病，系统立刻报警，在小区控制中心的电脑上显示报警位置、用户名称、时间、警情等信息，保安人员几分钟便赶到现场。 2住户端各紧急按钮至控制箱采用有线联接方式（已经铺设了线路）、控制箱到小区控制中心采用电话线联接方式。 3安装简单， 使用方便。 4系统稳定可造，造价低。 （二） 、 电脑联网报警系统简介 电脑联网报警系统是相对于独立的、分散的用户报警器而言的 ,它将分布在一片区域的独立的报警设备通过电讯线路与报警中心的计算机联网 ,一旦发生警情可迅速反映到报警中心的计算机上 ,准确、明晰 ,使保安力量能即时反应 ,有效地打击犯罪。目前 ,世界上较发达的国家和地区都普遍采用了电脑联网报警系统 ,加强了城市治安的现代化管理。 深圳市思源计算机软件有限公司 推出的 思源 58 型电脑联网报警系统 ,具有九十年代国际先进水平 ,可根据用户需要 实现多种灵活的系统配置 ,适用于住宅区、商业区的防盗、防抢、防火报警联网。家庭住宅、商铺的防盗、防抢、防火、急病求助等紧急情况均可通过该系统实现快速、准确的自动化报警。该系统的推广应用 ,必将在预防、打击刑事犯罪 ,预防火灾 ,急病抢救等方面产生好的社会效益 ,具有强大的生命力及使用前景。 （三）、 系 统 构 成 本系统采用联网客户端、报警中心和快速反应力量三部分组成。 9 联网客户端：采用 线报警系统。由以下部分组成： 线报警控制箱 /通讯器 (含电源 ) 一台 线低功耗被动红外探头 数只 线门磁感应器 数只 线遥控器 数只 线紧急按钮 数只 对客户要求：不论是否装修，只要有一部电话线即可。不须再布线。 报警中心：采用思源 58 型联网报警中心，设在广州 区保安部即可。 对报警中心要求：有 2方米空间，有一个接线板，二部以上电话即可。 10 报警中心由以下组成 ： (1) 电脑 一台 (2) 报警中心管理软件 一套 (3) 电脑接警卡 (可接八条电话 ) 一块 (4) 600K 打印机 一台 (5) 制解调器 一台 (6) 间断电源 一台 快速反应力量：由广州 区保安队担负此重任即可。 由于巧妙地利用了家家户户都有的电话线为客户端和报警中心的联网线，故整个工程不需在室外布任何一条线。而影响广州 区的外观，也不需在室内布线，而影响客户装修和美观。 （四）、系统工作过程 当客户发生以下警情时，将被相应的报警探测器感 知： 当有人撬门时，门磁感应器将报警。 当有人撬窗或打破窗玻璃时，门磁感应器或玻璃破碎探头将感应器报警。 当主人不在时，有人进入室内，红外线探头将感应报警。 当主人使用烟火不小心引起火灾险情时，烟雾探测器将感应报警。 所有这此功能，为客户组成了一个比防盗网更安全的屏障，甚至能防止更多的意外： 当熟人入住行凶、抢劫时，可通过控制箱上或随身携带紧急按钮报警。 当家中只有老人、小孩或一人独自在家发生生病等紧急状况，可通过紧急按钮报警。 当以上报警信号发出后，报警中心主控电脑及控制面板上立即出现报警 客户的位置、客户名称及基本资料（如电话等），打印机立刻打印出客户情况，保安员即可在 3 分钟内赶到报警现场。 11 同时，当报警信号发出后，亦可自动启动警报（警铃声）系统。 （五）、系 统 的 特 点 快速 用户报警装置发现警情到报警中心接收到警讯 ,全部过程不超过 30 秒。 准确 不需人工操作 ,因而有效地避免了疏忽大意、语言不清、听误等人为差错。 灵活 置灵活 ,可多至 1 万用户 ,也可只有几十用户 ,每户的防区也可多可少 ,既可将 中心设在派出所 ,负责本所辖区地段的治安 ,也可设在一个住宅小区的保安中心 ,由保安人员自行负责。用户的控制箱可选用有线、无线等多种型号 ,还可根据发展需要随时不断扩大网络用户和用户的检测项目。 方便 因此 ,凡是安装了自动电话的地区均能方便使用本系统 ,不受距离远近的限制 ,不须敷设专用电缆 ,不怕无线干扰 ,不需任何附加条件。 (不报警时不占电话线 ) 容量大 可贮存大量的用户资料 ,因而能够向联网用户提供多种报警服务 ,如匪警、火警、紧急求助等。 （六）、客户端 配置及选型 思源 58 型联网报警系统根据实际情况可有不同的配置，在用户端按连接方式分为两类：有线系统和无线系统。其特点比较如下： 有线系统 无线系统 控制箱与各探测器 连 接 方 式 有线连接 无线连接 可 扩 展 性 较难 容易 抗 干 扰 性 好 较好 可 维 护 性 较容易 容易（定期更换电池） 12 安 装 较难 容易 价 格 低 较低 外 观 影响美观 不影响美观 根据广州 区的实际情况，我们选择有线系统。 （七）、思源 58 型无线联网报警系统性能简介 本系统由报警中心和前端用户组成，报警中心部分采用进口电话接警设备，可同时接八条电话线，配合功能完善的中文管理软件，可完成实时接警并打印报警信息、用户信息管理、接警记录查询、值班员分级管理等功能，性能稳定，使用方便。 用户端采用香港 号紧急按钮，该系统已获得公安部安全与警用电子产品检测中心认证和邮电部入网证。控制箱与紧急按钮有线联接，安装方便。 具警情核实功能，报警中心收到警情后，可选择对报警现场进行监听或与现场对讲，从而分辨出大部分误报，减 少中心值班人员出动次数。 具遥远控制功能，用户打电话回家可知家中安全与否，并可对家中进行监听，布防、撤防。 可传输盗警、劫警、火警、医疗求救等警情。 数字、语音报警兼容，可顺序拨通五个电话号码，报警中心和主人手机、 均可收到。 优先中断电话，发生警情时若有人正在使用该路电话，由报警控制箱优先中断电话，将警讯及时发出，发送完毕电话自动恢复正常。 第九章 思源物业管理软件系统 介绍 13 一、物业的发展及开发背景： 应该说 系的引入，对老的物业管理模式进行了一次 大的变革，对物业公司的正规化发展，起到巨大的促进作用。由于 系在物业管理中的推进，深圳乃至全国的一批物业公司，正在朝品牌化、规模化、专业化、公司结构扁平化的方向发展。 系对物业管理推进 主要表达在： 规范了业务流程 加强了过程控制 有自我完善机制 但对正在发展的物业公司，在管理带来了一些新的问题； 一些大型物业公司的管理现状 信息同享和勾通不足 ：随着公司的扩大，承接的物业增多，所属单位地域分散，出现公文下达上传速度慢、上下勾通困难，信息传递失真等问题。 团体工作失控 ：因公司地域分散，部门及各公司专业分工细化，信息勾通不足，很难做到团体协作融洽。如房产验收，验收牵涉到多个部门或专业公司，如工程、电梯、清洗、消防、绿化等，是个团体协作的过程，最后确定验收完毕。但中间往往会出现某个环节未完成验收，而误确认全部验收完毕的事情。 管理成本高，效率低 ：因团体分散，大大加大的勾通方面的投入，却往往使信息失真，时间、人力、信息消耗在路上。 物业管理要再次上档次，对团体的管理必然提出高要求。 大型物业公司的管理需求 引进先进的团体管理模式 组织扁平化 :突破层次和部门分隔导致的 信息共享和沟通障碍，实现团队内的高效协同工作。 14 根据 行业务重组 业务处理中引入工作流系统思想 借用高效的管理工具 依靠传统的电话、传真是不可能实现企业扁平化的要求的，高效协同工作必须建立在基于计算机网络环境的群件系统（基于计算机网络环境的高效协作支持系统）之上。 思源物业管理系统 正是应此需求而诞生，并提供综合的解决方案。 二、 7 0 的简要介绍 ： 管理思想 ：以 想为指导 组成 ：由群件系统、工作流系统、能辅助决策、解放低级的手工操作的 统的集成。 宗旨 ：为物业公司提供全面的解决方案 三、系统业务功能介绍： 1网上协同作业 整个公司上网，根据不同的职责、权限，进行团体协作，有效地完成工作。这样能将部门多、单位分散的员工有机地组织起来。 2、公文流转无纸化办公 能支持文件编辑、发送、接收；能形象地生成表格；能在网上进行公文申报、审批、归档、借阅；取 代以往的人工报审，有纸操作。如二次装修、工程派工、财务审批等，都可通过公文流转的形式，从而 实现办公自动化。 3、物业公司下 多个单位、部门的信息共享 15 实现一个物业公司、多个下属专业公司、多个管理处的信息及数据的共享。对多种复杂的过程及文件管理。 4、多种物业类型 包括多种的物业管理类型：住宅、商住、商场、写字楼、厂房、综合小区等 5、形象丰富的决策分析 对各类数据进行汇总、分析，辅助决策。 6、 量体系 系统明确业务处理过程的 5楚地告诉物业公司的工作人员：做什么、在什么地方、什么时间、谁去做、如何做；使过程连续，有参照，能跟踪，带分析，可持续完善。充分体现 思想。 四、系统平台功能介绍： 1不同岗位职责，权限不同 严格根据岗位职责，定义各工作人员的权限。 2、界面与权限一致 根据操作人员的权限，确定系统的界面，无权操作的业务，不出现在界面上。界面上只有你要处理 的业务。 3、操作适应不同的知识层次 使工作人员，很容易掌握软件的操作。 4、敏感数据修改的日志跟踪 对于一些应保密或较敏感的数据修改提供跟踪，能清楚地记录数据每次更改的情况（更改人、时间、值、数额等），提供敏感数据更改的依据。 5、易迁移、易升级 16 容易将以前版本进行升级、容易升级为更高的版本，当数据库平台变更时，能很容易进行数据迁移。 6、 其他智能接口的连接 包括与 务软件、智能大厦等系统的接口； 7、数据库跨平台 各物业公司，可根据自身的数据量，及规模，选定不同的大型数据库类型。 8、多层的 C/S 分布式数据结构体系 五、开发平台： 1、 作平台 操作平台为： T； 2 思源管理系统平台 借助此平台进行开发； 4、 大型数据库 六、与前 本的比较： 思源物业管理系统 比较 业公司 中小企业 大型企业 网络 单机或公司内部局域网 全公司联成广域网 业务范围 以解决管理处为主，公司管理为辅 物业公司全面的解决方案 数据库 小型的文件性关系数 大型数据库 17 据库 数据共享 文件性共享 分布式计算， C/S 结构，广域网内实时共享。 通讯 点对点，双向文件传输 实时性数 据传输 规模 适用于管理处 物业公司、下属专业公司、多个管理处 购买及投资方式 一个管理处一套，有多个单位的物业公司，要求购买多套。 整个公司只用一套 协同作业 无 全公司上网，团体进行协同作业 工作流 无 公文流转，以达到办公自动化 开发语言 、功能模块： （一）、各类审批 1、方案汇审：实施方案（如审查设备大修方案）、合同评审、管理方案、质量 手册、工作手册等； 2、财务 审批； （二）、市场经营 （三）、合约跟踪、管理 （四）、办公文档 1、制度制定； 18 2、会议记录； 3、文档收发存； 4、质量文件制订、发放、修订、管理； （五）、人事管理 1、员工培训； 2、考核； 3、人事档案； （六）、验收与入伙 楼宇接管、验收：电梯验收、清洁验收、绿化验收、机电验收、房屋验收； 建立设备档案、房产档案（小区、大楼、房间）； 2、入伙：入住、入伙验收、建立客户档案； （七）、房产档案： 小区、大楼、房间； （八）、客户档案： 进户、退户、住户档案（业主、租户）、家庭成员、单位档 案、单位员工； （九）、设备管理 1、设备档案：设备工程技术资料、重大维修记录、大修记录、运行记录、主要运行数据； 2、保养：机电设施保养、电梯保养、房屋建筑保养； 3、事故处理； 4、电梯年保养的验收； 5、设备的改造； 19 （十）、维修 1、 派工； 2、 户内维修； 3、 公共设施维修（一般维修、重大维修）； （十一）、物料： 物料配送、仓库管理； （十二）、收费管理： 费用定价、抄表及输入、计算费用、收费通知、手动收款、银行划款、处 罚滞纳金； （十三）、安全： 巡逻护卫、 保安排班、停车场管理、消防管理、夜间查岗、大堂管理、保 安具械与服装管理、对讲机管理； （十四）、清洁 ： 清洁卫生、绿化种植、清洗（水箱、水池）、水质检查、清洁外包； （十五）、日常管理 1、投诉违章； 2、其他日常管理：有偿服务、邮件收发登记、接受客户授权委托、停送水电登记； 3、委托租赁； 4、二次装修； （十六）、检查、监督、指导、评审 20 1、指导：申请、指导、执行； 2、检查：日检、月检、年检、评比、外审、内审； 3、合格供应商评审； 4、合格分包方管理； （十七）、业主管 委会 （十八）、社区文化 八、各类系统功能表： （一）、物业公司领导决策系统功能表： 分类 功能 说明 公司概况 公司概貌、小区概貌、大楼概貌 办公自动化管理 收文、发文、通知、公告、公议安排 统计与分析 对基层业务数据进行综合统计，并做出必要的分析，使管理者对全公司的情况有一个总的、全面的了解；为公司的发展决策提供依据 综合查询 提供领导查询全公司管理数据的功能以及为各行政科室提供查询、统计全公司数据的功能。计划管理子系统作出必要的预测分析并作出计划。 计划管理 在统计和分析 的基础上，