八庙温泉项目设计方案

1 八庙温泉 项目设计方案 二 、建设 规模 : 开发占地 总 面积 773391 平方米 其中： 农业主题项目占地面积 381500 平方米 温泉项目占地 40300 平方米 基础 设施占地 51400 平方米 配套娱乐设施占地 55900 平方米 预留用地 56700 平方米 自然林地 112400 平方米 道路、小 溪等 75191 平方米 总建筑面积 35000 平方米 其中： 温泉区 19000 平方米 度假酒店及别墅 等 16000 平方米 三 、建设 内容： 2 建设 祁阳八庙温泉 综合生态农业示范园区， 其主要功能块 包含：高科技农业品种示范种植和推广区、经济作物（果树、观赏植物等）园林种植示范区、特种经济水产示范养殖区、农业科学研究园区和推广培训中心、农林牧鱼新产品试验和产品深加工研发基地、综合生态农业 园区功能配套设施。 四 、项目 总投资 及建设 时间 总 投 资 9000 万 元 设 时 间 2006 年 2010 年 五 、资金 筹措： 由 自 有 资 金 及 项 目 融 资 来 解 决 。 其 中 自 有 资 金 占40%，项目融资占 38%， 银行贷款占 22%。 六 、投资 使用计 划： 1、生态农业、科普基地、种植养殖 主题 区块 主题区块主要包含农业试验田、水果、蔬菜种植基地、花木基地、养殖场、林地等。 农业 总投资 2800 万元， 建设占地面积 493900其中，基建 1600 万元，设备投资 1200 万元。 2、温泉区 （含道路等设施） 3 温泉区由室外水上娱乐园、温泉浴城、休闲汤都和疗中心组成， 建筑 总面积 19000 平方米，总投资3380 万元。其中室外水上娱乐园 7000 平方米，基建投资 560 万元，设备投资 300 万元；温泉浴城 5000 平方米，基建投资 800 万元，设备投资 400 万元；休闲汤都 5000平方米，基建投资 400 万元，设备投资 250 万元； 000 平方米，基建投资 320 万元，设备投资150 万元；温泉区流动资金 200 万元。 3、度假酒店及别墅 、娱乐设施 酒店建筑面积 25000 平方米，以 单层为主，局部二层，总投资 2300 万元。基建投资 1500 万元，设备投资700 万元 , 流动资金 100 万元。度假别墅共 32 套，全部为单层建筑，建筑面积为 3200 平方米，总投资 520 万元。基建投资 320 万元，设备投资 150 万元 , 流动资金 50万元。 4 第二章 项目背景及建设的必要性 一 、项目 背景： 党和政府对建设社会主义新农村、提高农民收入、加快农村现代化建设非常重视，制定了一系列的方针政策， 采取了切实可行的措施， 全国各地正为响应党和政府号召， 为完成 建设社会主义新农村的战略任务 而 积极努力。 为促进祁阳县的经济加速发展，确保“十一五”计划的全面完成，建设社会主义新农村，加快农业综合项目的研发、试验、实施和推广，实现产业结构的科学、 5 合理、快速调整和可持续发展，长江旅游实业有限公司根据祁阳县建设社会主义新农村的规划安排和地理、水土、气候、人文等实际条件和现状， 利用八庙村 所选园区地块 的 潜在 优势， 拟在肖家村镇八庙村开发建设“八庙 温泉 综合生态农业示范观光园”。 二 、项目 建设的 必要性 根据国家农业经济发展目标与规划 结合 祁阳县的现实状况 ， 开发 建设 本项目 必将 对全县农业经济的增长，农业资源的开发利用，产业 结构的调整，改善农业生产条件， 提高 农业科技含量，增加农民收入，提高农产品加工企业效益等方面产生都将产生积极作用。 祁阳县作为湘西南地区的一个农业县，从 全县经济发展，特别是农业经济 发展的需要，从经济、地理、 交通、人文等条件分析，都需要建设一个综合性的以农业、农业科学、 养殖 、种植 、林木等为依托的 综合农业 示范性 园区 。 通过考察、论证，该园区建成后将成为湘西南地区乃至湖南省最优秀、最合理、功能最齐全的生态农业示范园区和观光园区 。通过这一平台，对提升全县经济发展的综合能力和 可 持续发展能力，特别对农业经济发展 起 到有利的促 进作用。 也 将对祁阳县的农业、种植业、水产养殖 及 农业科技进步产生非常强大的推动引导力。同时，对提升祁阳县的社会评价起到良好作用。 但是， 综合 生态农业 项目 建设产生的效益从 本质 上讲是一个社会效益 占主导 的投入，其回报的 主要对象 是当地的社会， 主要 受益的是当地社会从事农业活动和 第三产业及 周边地区的人员。根据预测， 建成后，如 果每年有 50 万人次到园区观光，不仅对 园区及周边地区的农 6 业、 养殖、种植 业 等 的 发展起到促进作用；这一群体的消费也将对当地的经济发展起到有力的挪动作用，至少可使当地 社会 每年净收益在 5000 万元以上。 为保证该 园区成功建设、发展，保证观光人员的生活和休息，需要在园区内建设相应的配套功能设施。 综上，建设开发本园区是具体落实党和政府加强社会主义新农村建设的一个具体表现，是企业投资、回报社会开发 的 优秀 项目，其建设是十分必要 和迫切的 。 三 、项目 建设目 标和任 务 开发建设的 目标 是：投入农业、综合开发、回报社会、创建平台、带动经济 ，促进祁阳县的社会主义新农村建设 。 开发建设的 任务 是：祁阳八 庙 温泉农业生态园是祁阳 县 政 府 和 有 关 部 门 确 定 的 综 合 农 业 开 发 建 设 项 目 之一。其开发本着生态农业 种植、养殖 示范、科普教育 为主题 。 综合农业 生态园的建 设实行开发与保护并举，运用生态学原理，实施立体养殖，形成资源再利用和良性生态循环。同时，坚持以教促乐，以乐促教，使游乐、教育内容相互渗透，互为促进，突出“自然生态、环保教育、农业科技、休闲度假”四大特色进行建设 。 形成 “桑基鱼塘”、“果基鱼塘”等立体种养 、养殖 、 农业和休闲度假相结合的生态模式。 目前，全国的农业生态旅游一直存在着夏热冬冷的局面，寒冷的冬季缺乏热点的载体，温泉旅游受季节的影响较轻。 因此， 冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。祁阳八庙 温泉农业生态园规划时考虑到充分利用当地的地热资源，在建设农业生态 园的基础上加入温泉休 7 闲文化， 可在一定程度上 弥补永州冬季旅游清淡的缺陷。现在，温泉旅游项目的开发在 各地 已达到了如火如荼的程度， 也收到了非常理想的效果。 而在永州 甚至湘西南地区 还处在起步阶段，具有较大的发展空间。因此，祁阳县这一开发项目要充分利用当地农业的优势和丰富、优质的地热资源，瞄准湖南省南部地区及周边旅游市场，努力开发吸引广西、广东、江西、湖北等外省游客，建造一处集生态农业、科普教育、健身、疗养、娱乐、训练及文化享受等融于一体的大型综合旅游服务设施。 为使前来园区学习观光、休闲旅游的客人不仅有一个 观光、 交流 、聚会的良好环境，还应有一个休闲、娱乐、生活的优美环境。因此，在完成主题建设的同时，建设会议活动、休闲娱乐、生活居住配套功能设施是必须的 ，也是必要的 。 基于这一发展设想，祁阳八庙温泉农业生态园的开发建设 应 实现以下目标： 建立全省的生态农业 及种植、养殖 示范基地； 建立省内重点农业观光、科研基地； 建立省内重点青少年科技教育、环境教育基地； 建立湖南冬季旅游市场的新热点； 建立湖南温泉休闲、娱乐中心 和 重点温泉疗养康复基地 及会议中心 ； 8 第三章 建设单位的基本情况 展简介 永 州 长 江 旅 游 实 业 有 限 公 司 成 立 于 2004 年 （ 原 为2002 年成立的永州金洞漂流有限公司），成功开发了金洞漂流、 舜 皇山国家森林 公园 及正在建设的 舜 皇山隧道漂流 及老山界红色旅游区 等国内外知名旅游品牌。 模： 9 永州长江旅游实业有限公司现有员工 280 人，设有开发事业部，负责项目开发；市场部，负责市场开发；工程部，负责项目建设；联络部，负责对 外 联络；营业部，负责各项目的经营管理；财务部，负责公司财务管理等。 理情况 ： 近几年，公司通过自筹资金、融资等方式，使金洞漂流的开发建设非常成功，营运状态良好，每年净 收益可达 500 万元； 舜 皇山国家森林及正在建设的 舜 皇山隧道漂流 2006年 5 月将投入营运，预计年收入将达到 1800万元 ，老山界红色旅游区预计年收入达 800 万元 。公司的经营状况非常良好，完全有能力开发建设本项目。 源及使 用情况 ： 公司有阵容强大、技术实力雄厚的设计、施工队伍，也有经验丰富的市场营销、管理队伍。 正在进行金洞漂流扩建、 舜 皇山国家森林 公园 和 舜 皇山隧道漂流建设；基本建设设备、设施齐全。 设计 、 建设 施工 一项就 可为国家节约大约 15%左右的投资。 10 同时，公司经过几年的旅游事业经营，有较为稳定的基本客源和 市场占有量，为该项目开发后引入观光人员打下了良好基础，这一资源使得本公司开发该项目占具了强大优势。 第四章 市场预测与经营 方案 一 、市场 预测 （一 )农 业、种植 、养殖 及加工 产品市 场预测 园区生产产品均为人民生活日常需用品，如瓜果、蔬菜、肉食等， 产品 一 部分 提供给前来园区客人享用，也可供给提供给本公司其他旅游点及外销， 同时，外部市场容量较大，基本上不存在销售障碍 或 积压 。 11 （ 二）旅 游观光 市场预 测 农业生态园根据其设计的服务项目和功能 属性 ，客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分，具体如下： 1、外来游客：农业生态园处于交通 繁忙 通道 区域 ，邻近广西、广东、江西、湖北，客源非常丰富，开发潜力巨大，按照规划要求将温泉农业生态园的各项功能配齐，将市场着眼于周边各县及城市和旅游景区，加大宣传促销力度， 预 计吸引 客源 。五年后， 每 年 至少 可吸引游客 50 万人。 2、 疗 养 人 员 ： 湖 南 地 区 的 矿 藏 资 源 十 分 丰 富 ， 尤 其是铁矿、煤矿 、硫矿 所占的比重较大， 大量长期从事矿山生产工作的是一个极大的疗养客源市场， 由于温泉对长期从事井下及矿山作业的人员具有独特的健身、疗养和治病的作用，因此，生态园完全可以成为全省及周边矿 山职工的定点疗养基地，按日接待能力 150 人计，每年可接待前来疗养的人员 5 万人以上。 3、 本 地 客 源 ： 一 是 从 事 农 业 、 种 植 、 养 殖 、 加 工 等行业从业人员前去观光；二是学生前往园区接受科学教 12 育；三是前去休闲、娱乐 、 旅游 观光 人员。初步预测，每 年可达 5 万人。 二 、营销 方案 1、本园区建设过程中和完成后，农业、养殖、种植等产品的产出可为园区创造较丰厚的价值，还可以为提高城乡人民的生活品位提供物质基础 。 其营销方案为：一部分提供给对本园区和本公司其他景点旅游观光客人生活用；另一部分进入市场服务于城乡人民。同时，开发高科技新经济 产品 ， 加大市场占有量和产品 品位，提高经济效益。 2、 基于本园区的地理位置，将 与已经形成的金洞漂流、 舜 皇山旅游区及南岳、张家界和桂林等风景区形成网络 ，并 成 为这个网络 的一个重要节点；同时， 加强市场开发、营销，吸引 农业观光新客源，创建一个综合农业观光亮点。 即一方面与前述景区联合，共享游人资源，稳定本公司现有客源；另一方面强力开发 新时常、吸引新客源。 第五章 项目建设地点和建设条件 一 、项目 建设地 点 该园区选择位于祁阳县城东南 46，东经 37598 3759830，北纬 291230 291330内的地块。属于祁阳县肖家 村 镇八庙村管辖。 该地块现主要由荒山（地）、少量油茶树、部分水田组成，其生产方式落后、产值非常低，没有得到合理的开发利用，严重荒废了该地块的潜在价值。 但该地块可 13 开发优势非常高，集山、溪水、水田、温泉、湿地于一体，是难得的优秀地块。 二 、建设 地点的 地理、 环境、 交通、 通讯条 件： 1、 地理条件 ：温泉生态园临近风景秀丽的大江河畔，园区内有清澈的小溪 、 山坡 、油茶树、岩洞 、湿地 等 。温泉区 共 可 布 钻 8 处泉眼， 勘探结果表明 ， 泉水温度常年保持在 上 ,日出水量约为 1500立方米 /眼井 ，据卫生防疫部门化验证实。泉水中含有丰富的硫、磷等多种有益身体健康的 微量 元素。 园区 位于张家界长沙南岳衡山广西桂林旅游黄金走廊上的中继点，是大湘南旅游圈上的重要节点。 地理条件、 地理位置十分优越。 2、 环 境 条件 ： 永 州 及 其 周 边 拥 有 丰 富 的 文 化 底 蕴 ，该项目是 永州 市乃至湖南省 第一个集农业、种植、养殖、科研、疗养休闲、温泉为一体的 综合 农业生态园 ，存在巨大的 开发前景和 市场 空间 ，在这一地区 及周边 没有 如此优秀的综合性项目， 具有 明显 的 独特性、优越性。其周边有桂林、南岳、金洞漂流、舜皇山、九嶷山等成熟景点。但其风格和特点完全 相异 ， 周边的旅游项目多为 14 山、水、林或 娱乐型， 较为单一。因此，这一以综合农业生态为主题，兼容山水、温泉、休闲度假、娱乐为一体的项目，在永州及周边还没有形成。据调查，具有能发掘与本项近 似功能 齐全 的地域还未发现。结合度假和休闲健身的综合农业 园区 ，这不仅是 综合农业 项目 的 独特 亮点， 也 将成为一个连接南北旅游板块的独具特色的休憩、娱乐、健身及享受的旅游“驿站”。 3、交通 条件 ： 园区近临 湘桂铁路、 道、 衡昆高速公路、三南公路（湖南、赣南、闽南）和湘江 ， 距离衡昆高速公路 仅 18 公里，离衡阳 100 公里，离长 沙 300 公里， 离桂林 220 公里，离永州机场 60 公里。园区将修建水泥公路连接 道，使 得 交通十分方便，陆路四通八达，空港方便快捷，水路全年通航。 区距离肖家村镇仅 6 公里， 目前，园区内无线通讯信号稳定、良好。同时， 我们将为园区设置现代化的通讯、信息网络系统和园区管理系统。 15 第六章 项目的设计方案 祁阳八庙温泉农业生态园总规划占地面积 773391 平方米。 园区主要以种植栽培高科技农业、林业新产品、养殖极具观赏价值又具有经济价值的水产品和优良的畜牧产品，引 进高科技林业品种和保留部分当地特色林业品种为主导，配之以水上景观和体育运动场所。建设格 16 调 以湘南瑶家风情及岭南临水建筑为原型，从返朴归真、回归自然出发，营造出 具有中国传统文化 、历史文化内涵的特色农庄 式建筑 。 以 古树、老井、小桥、流水、 原始手工作坊 ；瓜棚荷塘、水车石磨、草屋篱笆、茂林修竹、栈道凉亭， 点缀和联接修造点。生态农业 园区 主要由 果蔬种植科研、 特种水产、畜牧 养殖、 农业试验栽培基地、高科技林木、花木种植多功能区块构成硬件元素，由技术交流会议中心、科研和科普中心构成联系外界平台和软件元素。为完成主题任务，建设必要 的配套功能区，包括体育运动场所、休闲娱乐、温泉和酒店服务场所等。 根据 各 功能区 块 属性划分，可分为以下几个方面： 一 、生态 农业 生态农业是祁阳八 庙 温泉农业生态园的主题，其它方 面都是其配套附属设施。生态农业主要包括 ： 1、 果蔬种植科研基地 该 基 地 突 出 科 技 为 主导 ， 把 科 学 技 术 渗 透 到 各 项 农业种植中。 如引进种植反季节水果，四季龙眼、四季蜜芒、红杨桃、蕃石榴等；种植名优水果型农作物，如释迦、洋香瓜、芭乐、文旦、 破 布子、夏威夷木瓜、人参 17 果等；增加高效经济作物的种植，如墨西哥食用仙人掌、美国库拉索芦荟、火龙果、青皮碰柑等。 2、 畜牧 养殖基地 引 进 荷 兰 花 白 奶 牛 、 巴 西 肉 牛 、 内 蒙 肉 羊 （ 牛 ） 等优良品种示范养殖，随时引进国内外推广的新品种 ，充实基地的 品种，提高品牌和效益 。 3、 自主果蔬种植基地 主 要 为 游 客 提 供 体 验 农 业 劳 动 的 场 所 ， 特 别 是 给 学生提供实习场所 。游客可以在 技术人员 的指导下 ， 种植蔬菜、水果，寓教于乐，从劳动中学习农业科学知识。 4、 水产品养殖场 生态园内有一个占地面积为 85000 殖人工湖 和湿地区域内热带水产品养殖场 ， 其中人工养殖湖 是 生态园内最大的水产品养殖场，湖水从生态园内的小溪引入，再从大坝流出，常年可保持湖水的清澈、明 亮。 湿地 区域的 养殖场利用温泉水养殖热带 特种 水产品，引进 美国淡水白鲳、淡水鲨等 进行 养殖。 同时，对人工湖进行综合利用，开辟水上运动游乐场，设置游艇、垂钓等功能。 5、 农 业试验田 18 主要种植示范型水稻 ，并进行水田养殖，完成种植、养殖为一体的功能。 为 增加农田的 综合 利用率， 提高农田单位产值提供示范。 6、林地 引 进 转 基 因 经 济 树 种 ， 如 转 基 因 桉 树 等 成 林 、 复 林短（三年） 等周期短、见效快、 产出高的品种，同时，根据科学技术进步 和市场的需求 ，开发新的转基因品种。种植部分当地树种，如 油茶树、樟树、杉木、红豆杉等 ，以提供对其进行转基因 研发基础。 另一方面，在专家帮助下，引入名贵树种试验 ，为改善产品结构提供 试验基础和技术支持。 7、花木基地 主 要 种 植 观 赏 性 强 、 经 济 价 值 高 的 花 木 ， 如 引 进 蝴蝶兰、转基因君子兰、 菊花等 种植，同时引入台湾、东南亚等地适应性强的花木优质品种 。 8、 中草药种植基地 结合当地 气候、水土 情况种植名贵中草药。 二 、休闲 娱乐 、 体育运 动 1、 温泉区 19 温 泉 区 是 八 庙 温 泉 农 业 生 态 园 的 附 属 娱 乐 设 施 之一 。 对温泉资源勘察得知，园区非常有必要建立温泉利用功能区块， 根据湖南冬夏分明的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设 施，为生态园的游客提供一个 全天候 适宜的休闲娱乐场所。 温 泉 区 由 室 外 水 上 娱 乐 园 、 温 泉 浴 城 、 休 闲 汤 都 、疗中心四部分组成。建筑的风格 与其他区块建筑互为补充，成为总体景观的组成部分。 整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的 优美 景区。 八 庙 温 泉 水 量 大 ， 微 量 元 素 丰 富 。 因 此 ， 在 充分发挥温泉这种固有功效的基础上， 也应 针对治病和健身的需要，使之成为国内有名的温泉康复 场 所。 2、体育运动场 园 区 设 置 球 类 运 动 场 、 极 地 赛 车 场 、 越 野 赛 车 场 、高尔夫练习场、游艇运动 、水上竞技 等体育 运动场地，球类运动场有游乐市场时兴 的台球、乒乓球、沙球、羽毛球、网球场、小型足球场、篮球场等。高尔夫练习场占地 27526配有 200 多个练习球位，为永州的娱乐休闲方式增添一道亮丽的风景线，使高尔夫这种贵族运 20 动大众化。 3、 溶洞 景观 八 庙 温 泉 农 业 生 态 园 规 划 很 注 重 自 然 环 境 和 人 文 景观的保留，充分利用和保留现有的自然环境，根据原有的溶洞进行适当的修饰形成一个溶洞景观，令农业生态园增添文化的内涵。 三 、综合 配套服 务设施 1、 度假酒店 度假酒店位于八 庙 温泉农业生态园内，主要为生态园的游客提供的餐饮和住宿服务。 度假酒店设计为 园林式酒店，设计合理， 服务设施配套、完善。 该酒店位于生态园的南区，建筑面积 25000 平方米，投资 2100 万元。有 500 间高、中档套房和标准房，具有供 1000 人同时就餐住宿及接待会议能力。服务设施按星级的标准配套、完善，而且还具备了与整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件，是理想的度假中心。 2、度假别墅 度假别墅区位于美丽人工湖的周边，临湖而建，每 21 栋别墅单独建设，有二房一厅、三房一厅、四房二厅不等，可满足不同客人的需求，周边用绿化隔离，自成一个优美的小环境，每栋别墅有独立的停车场，有车道与生态园的主道路连接。前期大约 有 32 栋别墅，此外还预留 21500山坡用地作为后期开发别墅用地。 四 、项目 用地 八 庙 温泉农业生态园位于祁阳 县 城市东南部肖家村镇，距祁阳 县城 32 公里，整个项目用地 1161 亩。 项目用地严格遵守国家的土地政策 进行征用。 五、 水电 配套情 况 八 庙 温泉农业生态园的配套主要有电、水两大项。 1、电：生态园用电负荷预计达到 700祁阳供电公司通过电网供应， 电 力资 源丰富，无电力缺口。 2、水：生产用水分冷水和热水两部分，也可分成农业用水和非农业用水。 根据农田和各 种 设施年用水量估算，年用水 120 万立方米， 其中温泉水 50 万立方米，冷水 70 万立方米。温 泉 水 由 自 备 温 泉 井 供 应 。 根 据 勘 探 ， 出 水 量 达 1500立方米 /井眼 完全可以保证生态园的温泉 区 用水量。 22 农田、景观和生活用水由生态园内小溪的水量供应，饮用水可通过自备水井供应。 六 、项目 投资 1、资金总额 初步测算， 整个项目 占地 773391 平方米， 总建筑面积 35000 平方米，总投资 9000 万 元人民币。 2、资金来源 由自有资金及项目融资来解决。其中自有资金占 40%，项目融资占 38%， 银行贷款占 22%。 七、工艺流程图和技术路线图：（在初设中另附） 第七章 环境保护与综合利用 生态园建设是以生态农业为主体， 体育锻炼 、休闲 娱乐 为辅的项目，有别于工业生产项目的开发，不会产生废气、废渣，无粉尘、无噪音。 其污染源为 温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水 。 1、 生态农业园属于环保型农业，用水主要为农业 和 23 种植 灌溉 及水产养殖， 不存在环境污染的问题。 2、温泉区 、 水上运动项目，每天需消耗 1000 多吨的水，由于此水为水上娱乐用水，且经常更换，不存在水质污染问题，可自然排放和二次利用 ， 如垂钓养鱼用水等。 3、酒店及其它餐饮服务区用油、气作燃料，属环保型燃料。 4、温 泉和酒店及餐饮服务区每天大约产生 200 吨左右的洗浴废水和生活污水，通过污水处理系统处理后，可直接排入疏水系统。 因此， 项目建设对周围环境几乎不会产生影响，包括污水、烟尘、燥音、废渣 等 ；另一方面， 针对施工过程可能产生的 环境污染和 影响， 我们 将 采取的相应措施 ，包括 施工 、土建、工艺设备 设施安装，每一过程都 必须保护环境 ，做到 达标排放，以及污染源经处理后 物质 的去向做严格的控制。 在项目审批完成后，将根据 初设的技术指标专题编制环境评价报告和环境保护方案。 24 第八章 劳动安全保护与卫生 根据 本项目建设过程和建成后的工程性质、生产环境及可能产生危害的场所，如在潮湿场地、安全用电、环境卫生、产品卫生 等方面可能 对操作人员和观光人员有可能产生的健康和人生安全 造成影响的 场所，针对这些影响，项目建设 将采取 严格的工程 劳动安全保护与卫生 措施，以及建成后 的 安全预防保护措施 和卫生保证措施 等。 25 我们将在初设方案中，对各个功能区块的劳动安全保护和卫生要求制定单项的规章制度和实施细则。 第九章 企业组织、劳动定员和人员培训 初步确定 项目建成后的生产组织管理结构和形式，各生产管理岗位所需要的管理人 员、技术人员、操作工人的具体数量，以及各类人员的正常来源。根据技术 和经营 要求，对相关人员的技术培训、生产技能培训 和工作质量培训 。 26 1、企业组织：设立管理 和培训 处 ， 技术和工程部 ，营业部 ， 导游部 ， 服务部 ， 安全环境 、卫生 和质量 管理部等。 2、劳动定员：管理和培训处 8 人、技术和工程部 20人、营业部 35 人、导游部 35 人、服务部 45 人、安全环境 、卫生 和质量 管理 部 8 人，共计 151 人。 3、人员培训：根据各部门、工种性质由管理和培训处对全员 进行 安全、环境、卫生、服务和各种技能培训，使管理达到一流的管理，全体管理人员和工作人 员都达到一流的标准。其具体方案在初设完成后制订 各部门工作职责、工作内容、各工作岗位的责任、技术技能规范、工作质量标准等 ， 同时制订 培训纲要 。 第十章 项目建设进度 该项目总体规划完成时间大约 5 年，鉴于本园区建设涉及到多学科、多领域 的功能区块， 因此，在控制性规划制订、规划设计、初步设计、扩初设计、施工设计及施 工 等方面协调和实施都需要投入各专业管理、技术、操作人员，在总体建设时间内，对各区块建设进度规划。 27 项目建设进度是指项目从筹建初的前期工作开始到项目建成整个建设期限，在项目建设期内各项工作和单项工 程（包括土建工程和采购设备）在时间上的先后安排顺序和实施进度。因此，项目建设进度表只能在立项审批完成后的初设 阶段 可完成。 第十一章 投资估算和资金筹措方案 一 、项目 效益和 主要技 术经济 指标 （一）生态农业、科普基地及配套设施 1、基本情况：项目占地面积 493900投资 2800万元，其中，基建 1600 万元，设备投资 1200 万元 。 2、营业收入： 28 （ 1） 农业游客的门票和消费收入。 根据市场预测，游客人数第一年按 20 万人计，每年游客人数增长按 25%估算， 5 年后游客可达到理想人数。 前 5 年经营收入预测如下： 时间 容量预算（万人） 消费标准（元 /人） 年收入（万元） 2007 2008 年 20 60 1200 2008 2009 年 25 60 1500 2009 2010 年 0 1875 2010 2011 年 39 60 2340 2011 2012 年 0 2925 总计 164 9840 5 年后游客可达到理想人数，游客人数基本稳定，每年经营收入预计为 2925 万元 （ 2） 农业、副业、种植、养殖、水产养殖收入 5 年内预计种植和养殖 业总产值达到 11500万元，总税后利润达到 2300 万元。 5 年后种植和养殖业产值基本稳定，每年总产值达到 2900 万元 /年，每年税后利润达到 580 万元 /年。 29 4、营业成本 （ 1） 5 年内经营成本 管 理费 ：按 营 业 收入 算： 9840 万 元 元 建筑折旧：按 20 年计算： 6700 万元 /20 年 5 年 =1675 万元 设备折旧：按 15 年计算： 2000 万元 /15 年 5 年元 维修费： 5 年内平均 30 万元 /年 5 年 =150 万元 工资： 5 年内平均 90 人 /月 7200 元 /人年 5 年 324 万元 水电费： 5 年内平均 30 万元 /年 5 年 =150 万元 税金： 9840 万元 元 （ 2） 5 年后每年经营成本 管 理费 ：按 营 业 收入 算： 2925 万 元 元 /年 建筑折旧：按 20 年计算： 6700 万元 /20 年 335 万元 /年 设备折旧：按 15 年计算： 2000 万元 /15 年 133 万 30 元 /年 维修费： 50 万元 /年 人员工资： 120 人 7200 元 /人 =元 /年 水电费： 30 万元 /年 税金： 2925 万元 元 /年 5、利润预测 （ 1） 5 年内农业游客的门票和消费收入税前利润：9840 万元（ 元 1675 万元 元 150万元 324 万元 150 万元 元） 元 所得税： 元 33% 元 5 年 内 农 业 游 客 的 门 票 和 消 费 收 入 税 后 利 润 ：元 元 元 加上 5 年内种植和养殖业总税后利润 2300 万元，故在前 5 年内农业生态园在生态农业、科普基地及配套设施 方 面 的 总 税 后 利 润 达 到 ： 元 +2300 万元=元 （ 2） 5 年后每年税前利润： 2925 万元（ 元 335 万元 133 万元 50 万元 30 万元 元） 31 =元 /年 所得税： 元 33% 元 /年 5 年 后 每 年 农 业 游 客 的 门 票 和 消 费 收 入 税 后 利 润 ：元 元 元 /年 加上 5 年后每年种植和养殖业税后利润 580 万元，故在 5 年后农业生态园每年在生态农业、科普基地及配套设施方面的税后利润达到： 元 /年 +580 万元 /年 =元 5、投资回收期： 5 年 +（ 2800 （二）温泉区 1、基本情况：温泉区由室外水上娱乐园、温泉浴城、休闲汤都和 疗中心组成，总面积 19000 平方米，总投资 3380 万元。其中室外水上娱乐园 7000 平方米，基建投资 560 万元，设备投资 300 万元；温泉浴城 5000 平方米，基建投资 800 万元，设备投资 400 万元；休闲汤都 5000 平方米，基建投资 400 万元，设备投资250 万元， 疗中心 2000 平方米，基建投资 320 万元，设备投资 150 万元，温泉区流动资金 200 万元。 32 2、营业收入： 根据市场预测，温泉区游客人数第一年按 10 万人计，每年游客人数增长按 25%估算， 5 年后游客可达到理想人数。 （ 1）前 5 年经营收入预测如下： 时间 容量预算（万人） 消费标准（元 /人） 年收入（万元） 2007 2008 年 10 150 1500 2008 2009 年 15 150 2250 2009 2010 年 50 010 2011 年 50 3516 2011 2012 年 50 4395 总计 2） 5 年后游客可达到理想人数，游客人数基本稳定，每年经营收入预计为 4395 万元 3、营业成本 （ 1） 5 年内经营成本 管 理费 （按 营 业 收入 算 ）： 元 元 33 建筑折旧：按 20 年计算： 2080 万元 /20 年 5 年520 万元 设备折旧：按 15 年计算： 1100 万元 /15 年 5 年元 维修费： 5 年内平均 50 万元 /年 5 年 =250 万元 工资： 5 年内平均 70 人 /月 9600 元 /人年 5 年 336 万元 水电费： 5 年内平均 120 万元 /年 5 年 =600 万元 5 年内物品消耗费： 30 元 /人 人 =税金： 元 796 万元 （ 2） 5 年后每年经营成本 管 理费 ：按 营 业 收入 算： 4395 万 元 元 /年 建筑折旧：按 20 年计算： 2080 万元 /20 年 104 万元 /年 设备折旧：按 15 年计算： 1100 万元 /15 年 年 维修费： 60 万元 /年 34 人员工资： 100 人 9600 元 /人 =96 万元 /年 水电费： 120 万元 /年 年物品消耗费： 30 元 /人 人 =879 万元 税金： 4395 万元 元 /年 4、利润预测 （ 1） 5 年内税前利润： 元（ 元 520万元 元 250万元 336 万元 +600 万元 元 796 万元） 8493 万元 所得税： 8493 万元 33% 元 税后利润： 8493 万元 元 元 （ 2） 5 年后每年税前利润： 4395 万元（ 元 104万元 60万元 96万元 120 万元 879 万元 元） =元 /年 所得税： 元 33% 元 /年 税后利润： 元 元 元 /年 5、投资回收期： 3380 万元 /元 5 年 =3 年 35 （三）度假酒店及别墅 1、基本情况：酒店建筑面积 25000 平方米，以单层为主，局部二层，可容纳住客 1000 人；设有可容纳 500人的多功能会议厅一个，可容纳 20 人、 50 人、 100 人的多功能会议厅各一个及 可容纳 1000 人就餐的餐厅一个，设有 房等服务设施，总投资 2300 万元。基建投资1500 万元，设备投资 700 万元 , 流动资金 100 万元。度假别墅共 32 套，全部为单层建筑，每栋平均为 100三房一厅为主。别墅建筑面积为 3200 平方米，总投资520 万元。基建投资 320 万元，设备投资 150 万元 , 流动资金 50 万元。 2、营业收入： 根据市场预测： 酒店平时开房率第一年按 15%计，每年酒店平时开房率增长按 20%估算， 5 年后住客可达到理想人数；酒店节假日开房率第一年按 40%计，每年酒店节假日开房率增长按 20%估算， 5 年后住客可达到理想人数。 别墅平时开房率第一年按 20%计，每年别墅平时开房率增长按 20%估算， 5 年后住客可达到理想人数；别墅 36 节假日开房率第一年按 45%计，每年别墅节假日开房率增长按 20%估算， 5 年后住客可达到理想人数。 （ 1）前 5 年经营收入预测如下： 酒店部分 年份 时段 客源预算 （万人） 消费标准（元 /人） 年收入 （万元） 20072008 平时（ 251 天） 60 假日（ 114天） 80 0082009 平时（ 251 天） 60 假日（ 114天） 80 0092010 平时（ 251 天） 60 假日（ 114天） 80 0102011 平时（ 251 天） 60 假日（ 114天） 80 011 平时（ 251 天） 60 37 2012 节假日（ 114天） 80 计 别墅部分 年份 时段 客源预算（万人） 消费标准（元 /人） 年收入 （万元） 20072008 平时（ 251 天） 50 241 节假日（ 114天） 80 0082009 平时（ 251 天） 50 假日（ 114天） 80 0092010 平时（ 251 天） 50 347 节假日（ 114天） 80 0102011 平时（ 251 天） 50 假日（ 114天） 80 38 20112012 平时（ 251 天） 50 假日（ 114天） 80 计 上可知前 5 人 ,营业收入预计可达到 元。 （ 2） 5 年后住客可达到理想人数，住客人数基本稳定，酒店每年经营收入预计为 元 ; 别墅每 年经营收入预计为 元。 3、营业成本 （ 1） 5 年内经营成本 管理费（按营业收入 算）： 元 元 建筑折旧：按 20 年计算： 1820 万元 /20 年 5 年455 万元 设备折旧：按 15 年计算： 850 万元 /15 年 5 年元 维修费： 5 年内平均 40 万元 /年 5 年 =200 万元 工资： 5 年内平均 120 人 /月 9600 元 /人年 5 39 年 576 万元 水电费： 5 年内平均 100 万元 /年 5 年 =500 万元 5 年内物品 消耗费： 30元 /人 人 =税金： 元 794 万元 （ 2） 5 年后每年经营成本 酒店 管理费：按营业收入 算： 元 元 /年 建筑折旧：按 20 年计算： 1500 万元 /20 年 75 万元 /年 设备折旧：按 15 年计算： 700 万元 /15 年 元 /年 维修费： 60 万元 /年 人员工资： 100 人 9600 元 /人 =96 万元 /年 水电费： 110 万元 /年 年物品消耗费： 30 元 /人 人 =元 税金： 元 元 /年 40 别墅 管理费：按营业收入 算： 元 元 /年 建筑折旧：按 20 年计算： 1500 万元 /20 年 75 万元 /年 设备折旧：按 15 年计算： 700 万元 /15 年 元 /年 维修费： 20 万元 /年 人员工资： 50 人 9600 元 /人 =48 万元 /年 水电费： 20 万元 /年 年物品消耗费： 30 元 /人 人 =元 税金： 元 59 万元 /年 4、利润预测 （ 1） 5 年内税前利润： 元（ 455 万元 元 200 万元 576 万元 500 万 元 元 794 万 元 ） 元 所得税： 元 33% 元 税后利润： 元 元 1 万元 （ 2） 5 年后每年税前利润： 酒店 元（ 元 72 万元 元 60万元 96万元 110万元 元） 元 /年 所得税： 元 33% 元 /年 税后利润： 元 元 年 别墅 元（ 元 75 万元 元 20 万元 48 万元 20 万元 元59 万元） 元 /年 所得税： 元 33% 元 /年 税后利润： 元 元 元 /年 5、投资回收期： (2300 万元 +520 万元 )/ 元 5 年 。 二、 项目 投资和 5 年内 经济指 标汇总 42 项目名称 投资额预算 (万元 ) 5 年内经营收入预测(万元 ) 5 年内税后利润预测 (万元 ) 投资回收期预测 (年 ) 生态农业、科普基地及配套设施 2800 21340 温泉区 3380 度假酒店及别墅 2820 计 9000 总投资回收期 / / / 上，总投入资金 9200 万 元 设 时间 3 年，总投资回收时间约 。 三 、项目 建设所 需要的 全部投 资和投 资来源 ： （一）投资估算的依据。依据是有关建筑安装工程综合定额