某房地产开发项目可行性研究报告

1 某房地产开发项目可行性研究报告 第 1章 总论 1、 2、 3栋楼 )项目工程。本项目坐落在合肥市林芝路的南端，徽州大道的西端，方兴大道的北端，西藏路的东端。总占地面积 20,区北临合肥一中，合肥师范附小等教育名校，东临合肥市美术馆及合肥地铁一号线，西临京台高速。人文自然资源优势明显，教育交通资源便利。 单位名称： 单位性质：有限责任公司 注册资金： 2,000 万元 单位住所： 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人 ： 设单位简介： 地产开发有限公司成立于 2003 年，是由 工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为主营业务的综合性房地产开发经营企业，公司分设管理部门、技术部门、财务部门、工程部门、销售部门等，现有工作人员 40 人，包括有高级职称 3 人，中级职称 8 人，公司职员大多是经验富足的专业人员，平均年开发建设能力为 60万多平方米。 经营理念 :谋求项目各方通力合作，强化企业间资金、技术的交叉相互结合，发挥项目各方的优势，加速地块的建设步子。项目各部门将用高规格的建筑产品及高素质的物业管理服务，为全社会 提供便捷、合适、舒心的居住、旅游、餐饮、办公场所。从而达到促进合肥市城市发展，优化人居环境，促进合肥市现代化国际城市建设的目的。通过精心经营，在创造相当的综合社会效益的同时获得一定的经济效益。 通过多方考量，一致认为 地产开发有限公司具备相当能力，项目开发建设资质相当完备，并完全有能力把该地段建设成为规划中的人文与自然相结合 2 的文明小区。 地产开发有限公司拥有资产数额达 ，其中已拥有 242亩有土地使用权的土地，其数额达到近 2亿（按每亩 80万元估价）。 1）项目建设符合国民 经济发展 当前，我国宏观经济运行正经历一个非常特殊的时期，为了促进宏观经济的稳步健康快速发展，扩大内需，消费结构的优化是关键，为推动宏观经济发展，这就要求把房产开发建设作为支柱产业。国家统计局的分析、总结得出，房地产业的发展对宏观经济的推动作用约 2个百分点。 无疑对 “十二五”到 2020 年这几年中，我国城市和乡镇住房水平仍处于“脱困优先、适度改善”的时期。 国家为大力促进我国宏观经济的持续健康稳定快速发展，再加上房地产发展的乘数影响重大，所以将房地产业视为国家的支柱性产业之一。所以，本项目的建设是宏观经济发展的需要。 2）项目对城市建设将起到促进作用 从 2010 年开始， 正式开始对滨湖新区大建设，这无疑对于 的整体发展作用重大。随着滨湖新区的的建设，各项基础设施也随之兴建，这无疑对其他各项建设期到强有力的推动作用。该项目正好处于滨湖新区的的重要腹地，所以对滨湖新区的居住条件的改善作用明显，将对城市建设期到强有力的推动作用。 3） 解决劳动就业的需要 由于目前我国正值调整宏观经济结构的特殊阶段，有些行业中下岗的职工重新 就业就显得非常普遍，所以要拓宽就业渠道，各级政府都把解决广大人民群众的生活与就业问题作为当前工作内容的重中之重。而宏观经济增长的三大推动力是投资、出口、消费，因此继续保证投资总量的稳定向上增长，进而创造出更多的就业机会仍旧是国家固定资产投资总的政策目标。 据相关专业人士分析得出结论，我国 均每增长 1个百分点，全国可新增加 80 多万个就业机会，而房地产投资平均每上升 10%，大约可以推动 长 则就可以增加 40多万个就业机会。所以，增加社会就业机会来自于房地产开发投资的上升作用明显，同时该项目的 开发将加大劳动力资源的投入，这 3 无疑将对当地劳动力就业有着积极作用。 序号 项目 单位 数值 1 总用地面积 规划总建筑面积 49920 中：住宅建筑面积 42840 中： 1层商铺建筑面积 3240 中：地下停车场建筑面 积 3840 3 建筑密度 % 容积率 绿地率 % 项目总投资 万元 财务净现值 万元 财务内部收益率 % 静态投资回收期 年 0 动态投资回收期 年 1主要经济指标 第 2章 市场研究 当前，房地产行业一般性存在的问题是：房价过高、增速过猛、过度浪费社会有限资源。为进一步保证宏观经济和房地产业稳定有序发展，一整套针对房地产业的宏观调控政策相继出台。 2012年 1月 26日出台的新国八条为一整年的房地产市场宏观调控奠定了基础，这次的调节除进一步增加存款准备金率和收缩信贷政策、抑制市场交易流动性外，还多出了限购、限价、和房产税、交易 税等财政和货币手段进一步抑制对投资性房产的需求力度。 一系列的的调控政策，必然会在短期内对房地产市场造成一定的波动。但是， 4 宏观经济学认为，每一个市场、交易都必然受市场经济规律的制约，当然房地产市场也不例外。近期以来，一些行业具有权威性的机构研究并攥文称：我国房地产业将依旧呈现出持续发展的总趋势，这次房地产宏观调控的其最终目标是维持房地产业的原来的持续健康稳定的发展趋势，当前的房地产宏观调控，对行业长期发展趋势将不会有所改变。 主要有五点： 一 动力所在。 二 势使房地产市场需求量仍维持在很高的量。 三 四 就造成房地产投资依是首选的投资方式。 五 经网上数据调查显示， 2013 年 1 月 1 日 31 日这段时间内合肥市市区内、北部组团和西南组团各销售面积，数量，金额，均价等各项数据统计结果如下： 套数（套） 面积（万） 金额（亿元） 均价（元 /） 市区 2013 年 105501 012 年 77419 比 北部份额 2013 年 24482 012 年 12237 比 西南份额 2013 年 9372 012 年 5980 比 表 2 2013年合肥市区及北城西南销售情况 5 全市总体销售情况： 从近些年的销售中可以发现， 2013 年这段时间合肥住宅类房地产的销售数量是最近四年中第一次超过 10万套，其出售数量达到了与 2009年销售量基本相等，但是再加上考虑到北部组团和西南组团的出售数量（非合肥市区）， 2013年合肥住宅类房地产的出售量将会达到近些年来的最高水平。 2013年合肥市住宅类商品房的出售平均价为 ，同一时期去年的 增加了 。 2013年合肥市住宅类房地产的出售数量平均价格差不多 7000 元 /，这出售平均价依旧是每年都上升的趋势，同时 2013年这段时间内的住宅平均价没有达到 7000元 /的原因是因为遭到了世纪家苑、滨江海岸、绿城公园（华府新视角）等多数房地产项目备案的作用，假如去除这些房地产的作用外，合肥住宅类房地产的出售平均价都达到了 /。 套数（套） 面积（万） 金额（亿元） 均价（元 /） 2013年 105501 012年 77419 比 表 3 2013年合肥市住宅类房地产销售及同比销售情况 销售套数（套） 均价（元 /） 2007年 75498 008年 67315 009年 108659 010年 78832 011年 56324 012年 77419 013年 105501 4 近七年合肥住宅房地产每年销售走势变化情况 6 图 1 近七年合肥住宅房地产每年销售走势变化情况条形 图 2 近七年合肥住宅房地产每年销售走势变化情况 分析结论：通过数据统计分析，最近几年，合肥市住房销售数量成不断上升趋势，其均价以大约 7%的速度上涨，从而得知合肥市近几年房地长市场需求依然没有达到饱和状态，还存在一定的需求。 排名 区区 属属 套套 数数 （ 套套 ） 1 滨湖区 17629 2 瑶海区 14861 3 蜀山区 14025 4 经开 区 13543 5 庐阳区 13187 6 高新区 10665 7 7 包河区 9413 8 政务区 8321 9 新站区 3857 表 5 2013 年合肥市住宅类商品房区属销售套数排行 排名 区区 属属 均均 价价 （ 元元 / ） 1 政务区 滨湖区 蜀山区 庐阳区 高新区 经开区 瑶海区 包河区 新站区 6 2013 年 合肥市住宅类商品房区属销售均价排行 图 3 2013 年合肥市住宅类商品房区属销售套数 图 4 2013 年合肥市住宅类商品房区属销售均价 2013 年各个区域的新增房地产量中可以发现，有五个区域的新增住宅量超过了 1万套，这里边，新增住宅量排名区域第一位的是滨湖区，这也成为单独一个新增住宅量达到 套的地区，这一单独的区域的新增住宅量就占到了全市新增住宅总量的差不多四分之一，而别的区域新增住宅量达到 1万套的区域有经 8 开区、庐阳区、瑶海区、高新区和，这四个区域的新增住宅量大约在 在 2013 年的区域出售统计表中，仅仅蜀山区和新站区这两个区域的出售量出现了同一时期的下滑，而其他各区区域的销售数量都呈现出同一时期的上升。在各个区域的出售表中可以看到， 2013 年这一时期有三个区域的销售数量呈现出同一时期多出一倍的上涨幅度，新区的销售数量同时更是第一次一年销售数量第一次达到 1万套的数量，同样，滨湖区的销售数量比同一时期有多于一倍幅度的增加，滨湖区这一个区的销售数量的增加使之位居各个区域销售数量首位，它成为仅有的销售数量多于 。 从 2013 年合肥市的区域销售平均价格表中可以发现，政务区依旧成为各个区域中销售平均价最高的地区， 2013年的销售平均价格是 政务区，成为仅有的一个出售平均价格达到 8000 元 /的地区，而以平均价格 排名第二位是滨湖区，这两个区域的销售平均价格多超过别的区域很多，这主要是因为这两个区域中一些较高的销售价格及销售量中存在精装修项目的销售量的作用。而新站区这个区域成为了 2012 年这一年中仅有的一个出售平均价个不足 6000元 /的地区，这一地区的出售平均价格仅有 。 调研结果显示：项目所在区域 滨湖区新增住房总量位居全市各区之首 ;出售数量同样比同一时期有多于一倍的上升，滨湖区的出售数量同样上升，现在是各个区域出售数量的第一，出售了 17629套住宅房地产，同时仅有的一个销售数量多于 而售价仅仅低于政务区排名第二位，达到了均价 。 S：与相类似的竞争项目相比较而言，更明确的市场划分，更准确的市场定位。确定了明确的目标消费人群，更科学有效的价格策略。跟周围的物业管理服务相协调，更有效。 W：有限的市场容量 扩张，使之区域内相类似的项目竞争更趋激烈，这无疑会增加成本，缩减利润。 O：地理环境：该住宅小区周围人文自然景观众多，这大大多于位处市区内部的住宅房地产。 交通便利：有多条公交线路分布周围，公交线路较为便利，并且地铁路线就 9 在其东侧，线路开通后无疑使交通更加方便。这将会带来较高的人流量，有利于该住宅小区生活方便。 T：项目周边的银行，公园，小吃街等，但还并未达到一定的规模。这需要在项目规划过程中提前着手规划设计。 品定位、形象定位 本项目设计为 区的中高档楼 盘，定位的目标销售客户有： 一类客户：企事业单位职工 本项目周边的大型企业较多，这些企业包括江淮汽车公司，海尔，美的等国内大型公司及中外合资大型公司。 二类客户：周边的私营业主 近些年来，政府对滨湖区的大力支持，除住房、基础设施的日趋完善外，各种休闲娱乐场所也相继配套建成，这大大方便了人们的衣食住行等各方面的需求。周边的各类私营店面相继开张，这一方面增加了他们的收入，另一方面也刺激的他们对住房的需求。 三类客户：周边学校老师 滨湖区有较多的学校，从小学到大学均有，例如合肥寿春小学、滨湖学院、合肥 一中、合肥四十六中等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇通常来说较高，具有较强的购买能力，且有较强的需求能力。 四类客户：滨湖区公务员 滨湖区及其周边地区公务员系统，大约有企事业单位员工近万人，这一部分客户主要考虑离上班地区近的区域买房，但是同时考虑到离该区域较近的经开区缺少较为高品质的物业，达不到他们提高居住环境的心理诉求，而 住小区的建设可以缓解下这种窘迫的境地，本区及邻近地区公务员必将置业的目光从经开区转移到滨湖区上来。 五类客户：合肥地区在外地成功人士 近几年来，合肥地区的快速发展，让更 多以前远离家乡的人有了回家创业的愿望，而滨湖区又是合肥大发展的龙头，故在此置房创业就顺理成章。同时那些在外的合肥成功人士，受传统文化的影响，他们希望为父母改善一下居住环境， 10 为父母献一份孝心，这样的中高档小区，正好满足他们的需求。 六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士 “居住农村向城市转移”，这是大多数县市以下居民的期望，这里边一些经济条件较优越的人将会选择置业眼光放到市区，这必将对对 住小区的销售也将起到很大的促进作用。 七类客户：各地房地产投资人士 目前来看，合肥地区房价还有着很大的升值余地，这 必将吸引投资。再加上近几年来，合肥的战略位置日趋重要，在东南沿海产业逐渐向内地转移的宏观大背景下，合肥的大发展将更是蒸蒸日上。 基于对目标客户的分析，本住宅小区以两室两厅一卫，三室两厅两卫为主，并辅以裙房，停车场。 普通住宅，住宅物业。 第 3章 建设条件论证 貌、水文、气候情况 合肥位于安徽省中部，在淮河于长江之间，城区内地势以平原为主，地势较为平坦，市区内海拔最高点位于大蜀山，最高海拔达 284米。市区大体上分布于由西向东分别为东铺水 库至杏花村。大体上呈东西向布局，东窄西扩。长石、石英砂、中细中粗粒沙为其主要岩性。西向东，泥岩砂砾变细，泥性增大，厚度较大，厚度达到二三十米。粘土夹杂着亚粘土，分布在沿河的河谷平原上，成条形状分布。合肥北边有董铺水库，大房颍水库，其中长丰县，瑶海区，庐阳区分布其周围。合肥气候宜人，四季分明，雨水较多，空气湿润。 合肥地区位于江淮丘陵，北边八斗岭，南边到淡水湖巢湖，大部分地势平坦， 11 少山多水。总的地势来说，中间低，两边高。市区内淝河穿市而过，向南汇聚至巢湖，南下如海。合肥市区内淝河环抱老城区，四 大公园穿插在其间。沿河形成局部冲积平原，土壤富饶，面积 1870 平方公里，成局部地貌特征。地势西高东低，海拔基本较低，大约是 40 米左右。合肥境内河湖众多，基本上一方面是注入淮河，另一方面是注入长江，降雨强度较大，气候变化无常，到夏季，有大约一个月的梅雨季节。正是合肥较为独特的局部地貌，造就了合肥悠久的历史，人文及自然景观。在未来合肥的发展战略中，随着滨湖新区的快速发展建设，其重心会逐步向南移，将会更加充分利用好巢湖这一得天独厚的水资源。 合肥地区总体气候特征是：冬冷夏热，四季划分明显。夏天炎热 ，降雨量较大，强度较大，还有一个多月的梅雨天气，主要是受东南沿海一带气候变化的影响明显。冬季较为寒冷，不过下雪的日子还是比较少的，晴朗干燥的天气是主流。 序号 类别 描述 1 气温 年平均值 一月份值 8 七月份值 32 历史最低值 历史最高值 2 降水量 年平均值 降雨天数 150天 日最大值 湿度 最冷月平均相对值 79% 最热月平均相对值 73% 4 风 风速年平均值 s 主导风向 夏季 s 冬季 3.0/s 50年一遇最大风速 28m/s 5 最大积雪深度 25 最大冻土深度 5 全年日照时数 7 合肥地区气候特征 合肥市气候湿润，春夏季节降雨较为充沛，其水系发育来说集中源于江淮两大水系两侧，其境内水系一方面注入淮河，一方面注入长江。合肥市区内有南淝 12 河穿市而过，向南注入巢湖，之后汇聚至长江。北面有两大水库，分别是董铺水库和大房颍水库，其地位是维持合肥市区内日常的生产生活用水的需要。除此之外，合肥地区还多修筑有水渠，他们共同组成了合肥地区的用水网络，为合肥的大建设而服务。这些各条水流共同构成水网，为供水、生产、生活、航运、种植等各 个方面提供了有利条件。 公路：合肥地处华东地区，交通极为便利，东连长三角地区，西连武汉都市圈，连南接北，拥有众多高速公路，国道省道四通八达。国道有：拥有 312；高速公路有： 合安高速 ， 合淮阜高速 ， 我国重要的公路枢纽之一。 铁路：合肥行政区划内有多所火车站，例如：合肥站，合肥西站，巢湖站等，境内多条铁路穿境而过，例如：武合高铁。宁合高铁，九合铁路，规划中的京福高铁，商杭高铁等。正在规划建设中的合肥南站，将进一步提升合肥铁路枢纽的地位，建设中各条铁路专线，将使合肥铁路交通更加便利，出行更加方便。 民航：去年退出历史舞台 的骆岗机场，正式被合肥新桥国际机场所取代。这无疑将为大合肥的的建设注入更大动力，大力发展合肥环湖发展战略具有更深更大的意义。新桥机场服务面积之大，功能之完善都是之前未曾有过的，其全部工程完工后，将具备亚洲最高级别飞行等级，这将大力促进合肥地区的的发展。 工条件 本项目所在地原来属农用耕地，周边有已建房屋，有待开发用地，总体来说无需拆迁，较易开发，且周边道路通畅，这样给施工创造了很好的环境。其次，城市各项市政配套设施水、电、气、网络等较为完善，在这样的条件下，只要施工队伍具备相关的各项资质，完成施工 任务应该不成问题。而安徽省内满足资质要求的施工企业有几十家，施工人员的配备更是不成问题，从施工所需的各项条件来说，无论是场地、道路、水、电等各项全部都能服务到位，从而施工条件较为满意。 策环境 本项目的建设符合合肥城市建设总体规划和合肥市滨湖区域总体规划，贯彻了合肥市政府城市建设的发展 141战略，其对提高城镇化发展水平，优化城市空 13 间发展格局，创造新的人文自然景观，提升城市地位都具有极为有利的作用。 第 4章 规划设计方案 以 “ 人 ” 为本，在此基础上，合理安排人、车通 行路线。坚持保护生态的原则、大力实施可持续发展战略、坚持高标准严要求的、循环利用的经济方针。 关键是要做到人车分开，外线车道与消防用车道共用，合理规划人车行进路线，其次，要尽可能营造出大空间的主观人为感觉，层次感，空间感，立体感要通过合理有序布置充分显现出来。方便快捷安全三效合一，环境与需求同步考虑，充分结合。 贯彻园林空间设计思路、植物等自然景观和小品等人文景观相结合，既能给人以享受，同时能给人一品味。通过建筑的空间结合，再加上与地形地势的完美结合，安排好中心广场， 布置成交错的空间层次，人文与自然的巧妙结合，动静结合，立体，层次感尽显。 合理利用项目固有的地形地势是竖向规划的关键，坡度要求主要是针对有关场地，及相关道路，极力缩减土石方的工程量，合理经济对土方进行均衡，达到减少工程费用的经济目标，同时结合小区内自然人文小品的设计，减少工程量，减少造价。 在项目总体设计的基础上，中西理念相结合，中西思想相互借鉴，全力建造国际品质的生活社区，为客户创造高端大气的宜居环境。 序号 项目 单位 数值 14 1 总用地面积 规划总建筑面积 49920 中：住宅建筑面积 42840 中： 1层商铺建筑面积 3240 中：地下停车场建筑面 积 3840 3 建筑密度 % 容积率 绿地率 % 8 该项目规划指标 总体分 1、 2、 3 号楼，基础层由两室两厅一卫和三室两厅两卫交错排列，分别建筑面积为 80 平米和 120 平米。每层有 8 户三室居和 4 户两室居。每栋楼均为十二层，属高层住宅设计，其中一层为商铺，其余均为住宅设计，停车场设置在负一层。 划设计原则 充分利用地块中心价值，站在总体的规划视觉设计小区，以提高其核心竞争力； 以销售为根本的分阶段设计，以使项目运行有序进行； 采用古典园林景观设计理念设计，合理布置空间格局，层次分明的设计理念保证更显空间感 ; 合理安排人车行进路线，更重要的是避免人流穿行破坏各项景观。 目结构和布局 本项目总体规划领先于安徽和合肥众多楼盘设计，全力体现开发商独具开创性发展视野楼盘开发的长期可适应性，总规划用地面积 方米，总建筑用地面积为 49920 平方米，本项目将现代高品质生活和中国古典文化气质等相结合，突出人和人的协调，有动有静，小区内停车方式的可选择性，富有多彩的生活方式，将居住小区与自然、文化、休闲等建筑搭配，保证该项目在合肥地区的房地产业属上乘之作，引导市民的审美观念，借以引导他们去选择更为舒适的 15 住所，从而选择他们与众不同的生活方式。 1）提升绿化率，营造更多的休闲广场，更具空间感，立体感。 2）要将合肥地区的气候，水文，地质等特征结合考虑，保证采光，通风等各项要求。 3）合理设计尺寸，保证既美观又经济。 以 “ 人 ” 为本，在此基础上，合理安排人、车通行路线。坚持保护生态的原则、大力实施可持续发展战略、坚持高标准严要求的、循环利用的经济方针。 在建筑立面上色彩运用中国古典的淡灰色，凸显出相互交错，层次感，和空间感；采用装饰石材加点缀在楼与楼之间的衔接处，使建筑物显现出古典园林那种古朴典雅的氛围。 运用大尺寸的敞亮阳台凸显至建筑立面上，凸显出古典高贵的文化气质。 首先从实用功能入手，牢牢把握用户的主观需求，使之满足他们生活的一切需求。 同时要充分考虑到当地的气候 、水文等自然因素，合理布局，巧妙安排，保证采光，通风等生活的需要。 保证户型结构空间安排合理，有效，经济。 要敢于创新，多运用一些能提升住宅品质的一些设计元素，不但能满足现在的需求，同时在未来也不过时。总之，精心设计，增加可买点，挖掘一切可利用的因素。 巧妙设计尺寸，保证既经济有合理，组织好交通。 应该考虑的因素： 、首先结构应该有清晰的计算简图和安全的地震力传递线路。 、要充分考虑抗震承载力，具备较好的塑性能力和抵消地震能量的功能。 16 、给予薄 弱部位充分关注，并积极采取必要的措施以满足抗震的需要。 结构的安全级别为二级，设计使用年限 50 年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。 住宅采用框架结构，有楼层盖均休用现浇梁板结构。 水源概况 本项目生活、消防用水供水根据实际需求，均来自于市政给水管网。 用水量 生活用水量 Q=1440（ 138）；室外消防用水量 Q=20L/S。 给水系统 小区内每幢住宅楼供水均直接由室外给水管网供应。 消防 系统 住宅小区室外消防用供水管线采用环形安排，管子公称直径为 将进水管分别从徽州大道及林芝路这两条市政给水管上直接接入。小区室外有按规范设置室外消火栓。 排水设计 小区将雨水和污水设置分开排放。 小区内雨水先经由室外的管线集中收集，之后再导入市政下水管道排出。 每幢楼生活污水先由室外污水管收集，然后送入社区中的化粪池，一段时期后，后送至市政下水管道。 第 5章 开发进度安排 17 第 1阶段：项目初期工作（立项文件的编写，上报及审批、规划设计等） 第 2阶段：工程勘察 、设计 第 3阶段：土建主体建设 第 4阶段：建筑装修 第 5阶段：安装工程 第 6阶段：竣工验收 2015年 1月至 2016 年 6月为项目主体工程建设期。 项目总体工期时间为 2015年 1 月至 2016年 6月。 2015 年 7 月，完成项目立项文件的编制、报批、初期勘察设计和拆迁安置工作； 2016年 4月， 1区商铺，地下负一层停车场主体完工； 2016年 6月，完成项目末期辅助工程和相关基础设施 的竣工。 注：工程施工进度网络计划图见附件。 1、项目进度控制措施 在项目建设期间 ,项目负责团队应该设立单独的监督管理小组 ,分阶段地检查项目进度实施计划的具体状况 ,同时对检查的结果予以认真分析 ,找出影响计划的真正缘由 ,并在原计划的基础上及时对计划进行跟踪修正。 (1)建立项目实施进度报表； (2)在现场安排固定人员，实时实地的检查； (3)定期召开现场会议。 2、项目质量控制措施 18 项目操作的原则是质量第一、预防为先，质量是上帝。结合系统工程的理念，有机并合理规划好各块的工程 活动，并做好质量检查工作，目标清晰，任务明确，职能到位，相互监督协作的质量管理体系，确保工程的质量，规范化操作，减少缺陷。 3、项目资金控制措施 按照规定做到专款的批复要与批复一致、专项资金要单独管理、独立核算，指出要完全按照标准进行，严禁超支，更不能留作他用；会计核算制度和方法和企业审核制度要健全，实时实地对项目资金进行跟踪监督；要按照法律法规及相关规定对竣工结算进行操作，建立一套完善有序的质量监管机制，来确保项目安全有效经济合理的运转。 第 6章 销售面积实现计划 房地产小区推广策划方案 推广主题：滨湖中央东方海岸生活圈 价值点：、巢湖之滨、艺术之畔、学府林立，东方海岸生活圈 目标群体：城市新贵、投资人士 在初期重点宣传项目优点的的背景下，这一时期重点是推广方式，要加强项目自身与潜在客户的交流，紧紧抓住他们的内在需求，增加卖点，以期满足他们内心的需求。 形象稿： 欲望都市 看吧，眼前葱郁绿色，纷繁世界；听吧，那海浪啪嗒的声音，朗朗读书的乐章；走吧，脚下是软软的沙滩，凸凹的石子；在极目望去，这个世界一下子就静了许多，你仿佛置身在那世外桃源，又仿佛是现代与古代的交融。你陶醉了，你就安详地倚在沙 发上，沐浴着阳光，慢慢打开一本通向未来的书，安然地读着，知道沉睡在这欲望的都市。 19 为了对该房地产项目可行性做出更加准确地判断，对其物业类型、目标市场、价格等各方面进行清晰定位，我根据统计学的方法，是具体情况，拟采用直接与间接相结合的方法进行市场调查。 间接方法： 登陆各相关网站，查询往期交易数据，各方发起的相关的调查研究结果，经过甄别遴选完善调整为该方案所用，同时作为直接调查的指导，并用于直接调查结果的检验。 查阅各相关文献资料，统计年鉴。 查阅各相关报刊、杂志。 查询电视、广播、咨询公司的公益性信息。 直接方法： 拟采用问卷调查的方法，先根据欲调查的事项设计好问卷，然后去各大商场、饭馆等人流量大且目标人群较为充足的场所完成问卷调查。 各调查方案完毕后，对各方案结果进行汇总统计，采用适当的方法对结果做出判断，并对调查目的的各项做出预测与定位。 注：具体调查问卷见附件。 根据目前 宅小区工程进度安排，再加上市场的具体情况，销售部对售楼计划规划以下。 销售量 一期工程 1 至 3 号楼标准层住宅 396 套，总建面积 49920 ， 销售进度 本项目计划开盘期定在 2015年 10月初： 自正式销售期后一个月之间，也就是到 2015 年 11 月底，达到总销售量的 20 50%，约 198套住宅，出售数额约 自正式销售期后三个月之间，也就是到 2016年 1月底，达到总销售量的 70%，约 277套住宅，出售数额约 自正式销售期后六个月之间，也就是到 2016年 4月底，完成总销售量的 80%，约 317套住宅，出售数额约 自正式销售期后九个月之间，也就是到 2016年 7月底，完成总销售量的 90%，约 356套住宅，出售数额约 自正式销售期后十二个之间，也就是到 2016 年 10 月底，完成总销售量的100%，约 396套住宅，出售数额约 序号 期间 2015年上 2015 年下 2016年上 2016 年下 1 销售收入（万） 总计（万） 9 拟销售收入汇总 1）城市各区房价比较： 大多 数专业人士认为，现在滨湖区房价排在全合肥市各区第二名，但近些年来，合肥市综合实力的快速提升，再加上滨湖区的重要战略区位优势，相信在未来相当长的一段时间里，应该会有很好的的增长空间。 2013年的区域房地产销售平均价格和 2012 年同一时期相比，可以得出：除去包河区的销售平均价格下降外，其他各区均呈现出上涨的势头。相比较而言，同期销售平均价格上涨幅度均多于 10%的区域有庐阳、政务和滨湖三个区域。 区属 2012年年 2013年年 同同 比比 蜀山区 庐阳区 包河区 瑶海区 高新区 经开区 21 政务区 新站区 滨湖区 表 10 2013年区属住宅销售均价及同比变化 排名 区区 属属 均均 价价 （ 元元 / ） 1 政务区 滨湖区 蜀山区 庐阳区 高新区 经开区 瑶海区 包河区 新站区 11 2013年合肥市住宅类商品房区属销售均价 滨湖楼市价格现状 根据合肥业内人士市场调查，滨湖电梯楼价大致如下：棠溪人家均价 8100元 /平方米，滨湖名邸价 7800元 /平方米，旭辉御府 7700元 /平方米，月畔湾 8000元 /平方米，尚邦 7900 元 /平方米，保利 拉菲公馆 8100元 /平方米。 项目销售价格定位： 根据该项目住宅定位，预期的出售价格如下：住宅中标准层的出售平均价格大约是 8200 元 /；同时根据具体位置，计划 1 栋住宅楼出售平均价格为 8400元 /平方米，计划 2 栋住宅楼出售平均价格为 8000 元 /平方米，计划 3 栋住宅楼出售平均价格为 8200元 /平方米，计划 1栋至 3栋楼地下停车场 5000元 /平方米，计划 1 栋至 3 栋楼一层商铺出售平均价格为 15000 元 /平方米，本项目预测出售总收入达 体情况见附表销售收入及税金估算表。 22 该工程准备在价格这一环节上采取的定价思路是开始低，后逐渐走高。本项目价格设置仍有比较高的上升的可能性。本项目准备采用以下推广策略： 1、推广渠道 报纸广告 包括安徽日报、合肥晚报，这些类型的政府性质的报纸，不适合投放过多，只需在开始销售和推出新品前期 1 2周时间内推广 3、 4次。 短信推广 短信推广可以成为期限较长的一种销售策略，因为它较低的成本，广泛的覆盖面积，简便灵活操作方法，。 影视广告 可以集中在几个比较有影响力的电台滚动播放，但时间控制在较短的时期内。 单张 派发 广泛发放在人口较集中的区域，始终存在于项目营销的宣传方式，能够起到不错的宣传效果。 营销活动 活动一：“ 活动二：合肥人说合肥大型文化论坛。 活动三：系列名人讲座。 2、媒体宣传组合 开始正式销售前两个月，公司将集中广告，媒体等宣传工具集中对 宅小区进行宣传，同时在做好前期客户的咨询登记工作，为后期的正式售卖做好准备工作。正式售卖开始，公司要重点并及时地增大其知名度根据项目实际竣工情况，开办各类活动，促进出售速度要在计划之内。正式出售两个月后，公司加大广告力度，尽快设计 好样本房，及有关整体效果图，促进销售进行。 出租车张贴广告：正式销售前两个月至正式销售前后三个月，周期半年。 公路桥梁张贴广告：存在于项目销售期的整个阶段。 媒体广告：正式销售前前一个月投放要密集集中。 23 合肥本地报纸：正式销售前一月时间内投放 3， 4次进行大力宣传。 发放传单：推广力度要大，基本上不间断 ,力求单张可以到达合肥的每一个角落。 短信宣传：一般一个月时间内发送 4式销售前每个星期都要发送。 公关策划：正式销售前举办一场活动，正式销售前后根据具体的销售情况举行 1 2场活动。 第 7章 项目总投资估算 序号 项目或费用名称 投资金额（万） 单方造价（元 / ） 一 土地费用 1 出让金 二 前期工程费 1 规划设计 2 项目可行性研究 3 地质勘探测绘 4 三通一平费 三 房屋开发费 1 建筑安装工程费 附属工程费 室外工程费 其他费用 管理费 财务费用 420 六 开发期税费 不可预见费 计 24 表 12 投资成本费用 1、资本金筹措 本项目自有资本金额总计为 占总投资额的 ，全部用于本项目的开发和建设。 2、债务资本筹措 本项目债务资金约 7000 万元，全部用于本项目的开发和建设，这一部分资金通过向金融机构融资来获取，按年利率 6%计算，根据实际情况，本金及利息用销售款 额进行偿还。 3、资金来源落实情况 房地产企业资金流转方式为：投资额一般通过自有资金 ，预售收入扣除有关税费的方式进行筹措；由金融机构来借贷不够的资金额的方式来补充。 根据这一思路，有三种方式完成该项目前期开发投资的资金筹集：其一是自有资金，其二是银行贷款，其三是销售收入。同时考虑到国务院规定的四个行业投资项目资本金最低比例的要求：房地产企业（主要是指商品房类）资本金所占份额不得低于 3