县级房地产业税收征管现状的几点思考.docx

县级房地产业税收征管现状的几点思考 县级房地产业具有规模小销价低购买力不能持久的“短平 快”特点：一般都是是挂靠在大开发商下的小规模企业， 运作模式是购买一块地兴建一个小区或几栋商住楼，销售 得差不多了也就撤走了另找商机，开发期一般是一二年至 三五年间短期行为，开发商多是前几年富起来的追逐丰厚 行业利润一拥而上的暴富者，素质参差不齐。财务人员多 是临时骋请一些有背景或身分的当地富余人员，税务财务 不精通、不熟悉，核算不能达到规范要求。给税收征管工 作增大难度： 税收征管现状：工作被动，征管质量不高 一、地区观念短期效益驱动形成干扰：近年来经济欠 发达地区加大对招商引资力度，招商引资工作作为政绩的 一个主要方面，房地产业作为一个见效快、政绩显现行业 得到各级政府的青睐，各地各级产生重发展重引资轻管理 思想，为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政 策，因人因地因情况具体一个单位一个政策，在税收上开 一些口子，给依法征税人为设置了障碍，对税务部门日常 征管工作也时有干扰。 二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收 征管难度：县级房地产开发技术要求低门槛不高：找个挂 靠单位，租个办公场所，几个相关行业人员拼凑一起手中 有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十 万的小县城，投资数千万元的房地产企业有十几家，形为 企业实为个体的开发商近百，良莠不一。房地产业相对又 是资金密集运作行业，密集资金运作、生产周期较一般行 业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产 企业建立规范财务核算，目前稍具规模的开发商也只是几 个股东、三两个财务人员，几个工程人员组成，个体开发 商更是股东打包来，事事自己动手心里一盘账根本谈不上 财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍 存在，给税收征管工作带来被动。 三、税收征管手段简单化，所得税、土地增值税偷漏 严重：由于成本费用核算不实，建筑业目前执行的 XX 年工 程预算指标体系与实际出入较大，税务部门一般以房地产 销售收入为基础，对所得税实行定率征收，对土地增值税 按预征率征收，收入比例与现状不相符，以武宁县为例今 年上半年实际征收入库房地产业营业税 509 万元、所得税 170 万元、土地增值税 68 万元。房地产成为一个暴利行业 已是一个不争的事实，所得税、土地增值税少缴由此可风 一斑。 解决方法探讨 一、思想上客观分析房地产业的现状，研究其发展形 势改变收入倚重思想：1、从宏观、微观上向地方党政领导 客观分析房地产业对地方经济长远影响，房地产业对经济 发展来讲是一把双刃剑，它的产品是不动产属于消费行业， 它创造的是短期繁荣和短期财政收入，不能像工商业那样 给地方带来长期的持续经济发展，过度繁荣吸引过多资金 挤占了其它方面的投资，土地是有限的逐步增值的资源， 过快开发是得不失，对房地产业不应有倚重和依赖心理， 国际惯例也都不会予以行业优惠。2、教育地税干部克服畏 难思想，采取紧盯战术，多调查研究、多实地观察、及时 掌握工程进度和销售情况，实行动态跟踪管理，不给偷漏 税者可行之机。 二、加大宣传力度，强制规范行业财务核算，提高纳 税人自行申报率和申报准确率：税收管理单位有针对性地 逐户进行纳税辅导，明确税收政策并将政策出台的背景、 宗旨、目的和违反政策的后果讲清楚，敦促纳税人重视财 务核算工作自觉及时进行准确的纳税申报。为稽查部门的 处理处罚设置一个强有力的前提条件。 三、加强培训、提高技能、加强检查、强化税务稽查 工作职能：税务稽查作为打击偷漏税的职能部门，认真钻 研房地产业生产、核算业务，提高自身人员政治、业务素 质，检查时注意与相关部门联系协作，积极搜集资料，