南京某高层住宅成本规划与控制方案

1 南京某高层住宅成本规划与控制方案 南京市某安置小区二期项目由江苏建安置业有限公司代建管理，项目为某拆迁腾地让路所建设的安置小区。规划总户数：安置 1954户。 工程项目所在地：南京市 工程类型：高层住宅 成本控制主体：开发商 过程成本控制的原则 建筑工程项目全过程成本控制是指在工程项目确定以后从项目施工的准备阶段开始 ,经过项目施工 ,到项目竣工交付 ,及使用后的保修期结束的每一项成本活动都要纳人成本控制的轨道 。 也就是说 ,成本控制工作要随着项目的施工进展各个阶段连续的 进行 ,使施工项目的成本自始至终处于有效的控制之下 ,既不能疏漏 ,又不能时紧时松。 权利相结合的原则 成本控制是建筑企业管理的重要内容，是企业内部经济责任制的重要组成部分，企业内部经济责任制的落实是成本控制的重要保证，明确项目负责人的责、权、利是全面落实目标成本责任的前提和使目标成本得以有效控制的关键。因此，建议企业与项目负责人签订项目盈利合同，确立目标成本和责任，真正落实责、权、利。 约原则 在工程实施过程中，要节省人力、物力和财力资源，是提高经济效率的关键措施，这也是在成本控制中最重要的基本 原则之一。具体应做好三方面工作：严格控制成本、费用标准，对支出的各种费用进行监督；提高管理水平，优化施工计划，提高生产效率；制定有效的成本控制机制，防止出现浪费可能性，做到真正向管理要效益，向技术要效益，确保预期成本目标。 一领导和分级管理相结合的原则 实行统一领导和分级管理相结合的原则 ,是成本费用控制的基本原则和正确处理企业内部各方关系的良好的形式。这一原则共包括两方面的内容一是正确处理施工单位和建设单位内部各级各部门组织在成本费用管理中的关系 ,把施工过程中的各个环节设各级组织部门的成本费用管理结 合起来。二是正确处理财务部门与施工技术、经营计划、劳动工资、行政管理、物资管理等部门的成本费用管理结合起来。 策阶段的成本控制 在项目投资决策阶段，开发商应该着重考察投资环境，产品的市场价值，项目的工程类型与规模，经济技术指标，交通条件，市政配套情况，建材与设备的供应情况等，该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的风险结合起来，包括融资风险、市场风险、政策风险等，对可能发生的项目成本风险起到总体控制的作用。房地产开发投资决策阶段的其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费 、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开发的费用比例很小，主要是智力性投入，并且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等 2 要素费用的投入，但决策工作产生的结果会对开发项目的整体使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划和安排，决策的优劣将直接影响整个项目成本控制的好坏。 策阶段成本控制要点 投资决策是产生工程造价的源头，这一阶段耗资约占总投资额的 3%，但能有效提高项目的投资效益。对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置最直接、最重要的手段。工程建设项目的各项技术经济 决策，对项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备选用等，都直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，投资决策阶段对工程造价的影响可高达 70%因此投资决策阶段是项目工程造价控制的基础，它直接影响各阶段造价控制是否科学合理。其重点主要表现在以下方面： （ 1）积极做好项目决策阶段前的准备工作，认真搜集有关资料，如设备运行情况、设备技术参考。 （ 2） 切实做好项目的可行性研究报告，并根据市场需求及发展前景合理确定工程的规模及建筑标准。编写具有较强说服力和可行性的利 息申请。 （ 3）科学进行工程项目的效益分析、编制工程投资估算。投资估算编制要有依据，尽可能细致全面。从现实出发，充分考虑施工过程中可能出现的各种情况，充分考虑市场因素，使投资尽可能与实际情况相符合。 策阶段成本控制流程图 策阶段成本控制相关部门职责 （ 1）项目经理：审查项目建议书、可行性研究报告及评估报告；向上级汇报并提并提交审核意见；审核资金筹措计划。 （ 2）策划部：负责项目建议书；负责规划、可行性研究报告及评估工作。 制定成本控制目标体系 销售部 房地产市场 及销售信息 策划部 投资估算 审核组 审核后的投资估算 财务组 资金筹 措计划 项目经理 项目可研 及评估报告 评估意见 副总经理 3 （ 3）销售组：负责收集客 户资料，市场调查；处理销售资料情况，为策划部提供策划依据。 （ 4）财务组：编制资金筹措计划；制定成本控制目标体系。 （ 5）审计组：审核投资估算；向财务组提交审核后的投资估算。 本控制主要相关人员职责 (1)副总经理 ：负责项目的总决策 (2)项目经理：结合实际制定本项目部的成本管理制度，负责监督实施项目整个开发过程中的成本控制，保证将成本控制在目标成本范围内。赋予各部门控制的权限 ,并明确其对控制结果应承担的责任 ,同时 ,对其成本控制的结果加以考核 ,予以奖惩；其次，审核项目建议书、可行性研究报告及评 估报告，向上级汇报并提交审核意，参与审核资金筹措计划；定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。 （ 3）策划部；策划部经理职责：根据本项目部业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划；组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向项目经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序；组织审查投资估算的经济合理性。策划人员职责： 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求，负责项目建议书及可行性研究报告和评估报告的编制工作。估算人员职责：认真收集整理和积 累各种建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。 （ 4）财务组；财务组主管职责：完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标；组织设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系；负责审查资金筹措计划并提交财务中心进行审核。成本会计职责：设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系；建立本项目组的“开发项目成本台帐” ,按照国家财务制度规定的成本项目真实地反映项目部每一个开发项目的全部成本情况。财务会计职责：负责资金筹措安排，编制资金使用计划。 （ 5）销售部；销售部经理职责： 组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。 决策阶段应用的建议措施 （ 1）运营维护成本 在传统造价管理模式中，大部分都不会考虑运营及维护期的费用，可是在实际中，这一阶段的造价费用却非常高，在全寿命周期的造价管理费用中的比重非常大。在传统费用中忽视的运营维护费用在建筑成本中占据了相当大的比重。所以，在决策设计阶段评价各类财务信息和社会效益情况时，一定不能缺少运营维护阶段的费用计算。 运营维护阶段进行 主要目的是通过基于历史成本数据的分析，结合未来运营维护成本的支出特点，估 算出项目运营维护成本以制定出相应的运营维护方案，在考虑方案不确定性与风险基础上选择经济最优的方案（ 价）执行。因此， 结果即意味着方案的选择结果，也同样确定出了运营维护成本计划（ 由于运营维护成本总是面对未来进行决策，所以不确定性是内在，即通过各种分析手段也不可能完全消除。从而也决定了定的暂时性与动态性，往往以预算给下的年度成本计划的制定作为运营维护阶段控制基准。项目运营阶段成本是在项目建设结束后，投入运营使用后，所发生的运营、维护费用。运营阶段成本控制可采用对年 度周期发生的成本预测方法和类似工程的方法。 （ 2）环保影响 生命周期环境成本指的是在全生命周期内，工程产品系列对环境成本有着潜在或显在的不利影响。虽然现在并不能用定量的指标对环境成本在总造价中的影响来做出衡量，可是，如果从长远的角度看，环境成本的节约必然可以带来巨大的经济利益，以及社会影响必然会超过投入的成本。环境成本因素在一定程度上还对决策阶段的各种影响因素产生影响。从选 4 择项目规模与地点来看，项目建设不仅需要在经济适用方面满足建设要求，而且还要满足该地区老百姓的生活，如水源、绿化情况等都需要考虑。 工程建 设项目决策评价的成本 /效益所涵盖的内容，从效益角度看，是社会效益、经济效益和生态效益的综合，其具体内容更多的取决于国家有关部门的指导规定及项目相关利益群体的利益制衡；从成本角度看，是项目存在所必需投入的社会成本、经济成本、环境成本等综合成本，及项目的生命周期成本。从而在进行项目评价以作决策支持的过程中，基于成本 /效益法的工程建设项目评价必须以三维可持续为目标，综合权衡工程建设项目的社会、经济、生态三维系统的综合效益 /成本，以谋求一个最佳的均衡点去实现综合社会效益最大化。 （ 3）社会影响 在工程决策阶段，对社 会成本就要进行考虑，要充分的考虑社会成本对生命周期的影响。从构思项目、建成产品一直到投入使用直至报废的全过程，都要考虑该产品对社会可能带来的不利影响。假如建设一个项目会影响到社会秩序或者给社会带来不良影响，那么就应该计入社会成本。人民生活水平的提高、科学技术的发展、法律法规的健全、金融货币政策的变化、城市规划的制约、金融货币政策的变化、税收政策的变化、投资额的增减、建筑标准的变化、施工技术的进步以及物价水平的变动都可以被视为社会因素给造价管理造成的影响。 计阶段成本控制 计阶段成本控制要 点 （ 1）设计单位和设计人员的知识水平。为了能有效地降低工程造价，要求设计单位和人员首先要充分利用现代设计理念，运用科学的设计方法优化设计成果；其次要善于将技术与经济相结合，运用价值工程理论优化设计方案；最后让造价咨询企业参与前期设计阶段，达到技术与经济的完美结合。 （ 2）加强对建筑标准、结构形式、建筑物空间与平面布局以及建筑群体的配置等具体设计内容合理性的控制。虽然圆形建筑的周长较小，但由于施工费用较矩形建筑增加20%且使用面积有效利用率低，用户使用不方便，故居民楼平面形状设计为宜。住宅的层高 和净高，直接影响工程造价，根据不同性质的工程综合测算住宅层高每降低 10降低造价 层高提高还可提高住宅楼的建筑密度，节约土地成本和市政设施费。在建筑物单元组成，户型和住户面积方面，衡量同单元组成、户型阶级的指标是结构面接系数，系数越小设计方案月经济。据统计三居室的设计比两居室的设计降低 右的造价，四居室的设计又比三居室的设计降低 工程造价。 （ 3）做好设计概算的编制和审核工作。设计概算是以初步设计文件为依据，按照规定的程序、方法和依据，对建设项目总投资及其构成进行的 概略设计。设计概算应符合建筑物所在地的价格水平，总投资应完整地反映编制时建设项目的实际投资；应结合项目所在地设备和材料市场供应情况、建筑安装施工市场变化，按合理工期预测价格水平；应按实际情况考虑项目施工条件和能够承担项目施工的工程公司情况。 （ 4）细化并完善施工图预算。施工图预算是设计阶段最后的一道把关口，是控制造价及资金合理使用的依据，是确定工程招标控制价的依据。其编制深度细化到不仅是工程量准确、材料分析正确，还要在审核过程中由各个相关单位、部门进行综合会审、优选，反复调整后最终定稿，其中包括专业间的融合 度审核、各个定价材料的品牌及价格、拟专业分包项的预算与审核等。为以后的各个环节的成本控制打下基础。 5 单位工程概算 单位设备及安装工程概算 工程建设其他费用概算 单位工程综合概算 经营性项目铺底流动资金概算 预备费、建 设期贷款利息、投资方向调节税概算 建设项目总概算 6 计阶段成本控制流程图 设计方案技术经济分析是否合理 析 否 否 是 是 否 是 是 否 单项工程和单位工程投资限额 初步设计（技术设计） 初步设计（修正概算） 初步设计（技术设计）决策 各单位工程、各专业造价限额 各 专 业 施 工图设计 施工图设计技术经济分析 施工图预算 施工图归档 投资限额 造价是否满足限额 是否满足限额 是否合理 设计技术审核 是否合理 7 计阶段成本控制相关部门责任 工程部： （ 1）协助对设计单位的考察、筛选工作，配合设计招投标及工程合同的谈判工作及签订。 （ 2）根据合同申报设计费用和资金的使用计划。 （ 3）与设 计院沟通、协调，进行小区规划、楼盘结构、室内外效果等建筑设计和分析。 （ 4）根据市场要求，确定设计户型、外观、室内装修等风格、层次的定位以及新结构、新技术、新工艺分析，以达到设计的最佳技术经济效果。 （ 5）联系设计院，在确保质量安全的前提下，尽可能优化设计方案，达到节约成本的目的。 （ 6）各个专业工程师严格按照国家规范规程、验收标准参与设计图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。 总工办： （ 1）项目设计和规划总进度按计划实施，控制项目成本，实现项目的利润。 （ 2）负责公司开发项目的建筑技 术、质量、成本进度的全面把握和管理工作。 （ 3）组织设计招投标工作，负责工程设计合同的谈判、拟制。 （ 4）组织对项目的初步设计进行审查和复审，参与图纸会审和重大设计变更。 （ 5）收集建筑材料行业信息，储备建档，对材料的走势进行预测。 合约组： （ 1）确定合理工程设计造价，控制建设成本。 （ 2）确保工程合同的完整、合理性。 （ 3）建立、健全市场信息库。 （ 4）收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。 （ 5）控制工程设计成本，及时准确的完成工程设计成本的预测和计算。 （ 6）负责工程设计合同、招 标文件的编制、修订及解释工作，并组织设计合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。 审计组： （ 1）对设计过程开始的投资分配进行审核。 （ 2）收集成本控制过程的相关信息资料，对设计过程的成本进行定期评估并向集团领导提出建议。 （ 3）设计方案进行成本分析，对设计变更出现的成本变动进行审核并备案。 计阶段成本控制相关人员责任 （ 1）工程部技术主管：组织与设计单位的考察与评审工作，参与设计阶段的具体设计分析；负责最终初步设计和施工图设计的进度等工作。 （ 2）结构工程是职责：参与设计单位的考察与评审工作，负责结 构设计管理，从结构设计角度控制成本。 （ 3）建筑规划师职责：负责项目的规划设计的管理；组织负责规划市场的调查和研究；参与设计单位考察评审。 （ 4）合同预算工程师：确定工程设计概算和施工图预算；控制建设成本；对项目造价的组成进行分析，参与工程造价的确定与分析。 （ 5）审计组经理职责：在项目设计期间收集相关资料，编制统计报表，经领导批准报送相关职能部门；做好合同评审所需要的市场调查，到设计单位进行现场了解，配合相关部门进行经济性分析。 8 设计阶段应用的建议措施 建筑设计阶段分为方案设计阶段、初 步设计阶段、施工图设计阶段。国内外相关资料研究表明，设计阶段的费用只占工程全部费用不到 1%，但在项目决策正确的前提下，它对工程造价影响程度高达 75%以上。（ 1）设计单位和设计人员选择方面，要求设计单位和人员能充分利用现代设计理念，运用科学的设计方法优化设计成果，将技术与设计相结合，运用价值工程理论优化设计方案。（ 2）设计审批方面，根据规划和市场分析，选择合适的设计单位和方案；（ 3）设计概算方面，依据可行性报告中的投资估算额来控制初步设计，利用初步设计概算审定的投资额和工程量分解到各个专业，再分解到各个单位工 程和分部工程，每个专业在保证功能的前提下，按照上阶段分配下来的投资限额控制各界段的设计。其内容包括三个方面的内容：单位工程概算、单项工程概算、建设项目种概算。（ 4）施工图设计方面 ,需要对项目的投资限额进行细致的设计，设计深度应达到施工工艺和建筑材料优选合理的程度。 投标阶段成本控制 投标阶段成本控制要点 （ 1）施工图纸的审查 工程量清单需要正确描述分部分项的工程内容、项目特征，而目前许多设计院设计的施工图存在各专业之间冲突、详细做法选型上有多种选择、饰面做法不能符合建设单位的要求等，这些 问题都影响到工程量清单的准确描述。因此，建设单位应在编制工程量清单前组织专人对施工图进行审查，使施工图的质量、深度满足工程量清单编制的需要。 （ 2）编制符合工程实际的投标报价 投标报价依据项目招标文件进行编制，对于工程招标文件中的工程量清单，投标人一定要进行校核，取消缺点相对较多的综合取费方式。 （ 3）合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式 对于工期短、工程量较小的单项工程尽可能使用固定总价的方式；工期长、工程量大的项目采用固定单价或可调总价的方式；拟分包项目，在总承包合同中明确规定、注明，合理规避以后 的合同风险。对于施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场相应的签证工作较多的项目，采取成本加酬金的方式；尽可能少用现在常用的综合取费定总价的方式。 标阶段责任成本控制表（见表一） 9 表一：招标阶段责任成本控制表 投标阶段的成本控制流程图 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、投标单位的选择 程监理、材料及设备供货商名册及资料库。 货商、监理公司中选择投标单位。 单位，报招投标工作组。 境、装修招投标合同。 装招投标合同。 察、评估、筛选三家以上投标单位报招标投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核 主管领导批准。 2、招投标文件 各类合同的招投标书内容应包含： 主办部门起草、制定招投标标准文本 1、工程部负责工程监理招投标合同； 2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。 3、审算部负责材料设备招投标合同。 4、销售部负责营销、包装招投标合同。 招投标工作组审核 招投标评审委员会审核； 主管领导批准； 3、评标和定标 优先顺序 1、技术评标 2、经济评标 3、合作经历 1、技术部门负责技术评标 2、审算部负责经济标书的评标 3、财务部负责审核广告包装费 综合审核投标单位；评定中标单位 招投标评审委员会审核、评定。 主管领导批准 10 标文件中应明确的有关成本控制的条款 （ 1）业主提供的材料或设备，计价和结算退款的方法。 （ 2）价格的调整方法及调整范围。 （ 3）投标价格计算依据，主要有以下方面：工程计价类别执 行的概预算定额及费用定额执行的人工、材料、机械设备政策性调整文件等；材料设备计价方法及采购、运输、保管的责任。 （ 4）赶工措施费如何计费。 （ 5）承包商原因造成不能按合同工期竣工时，其损失费用的计算方法或规定应在招标文件中明确。 制标底时应注意的成本控制要点 （ 1）标底作为业主的期望价格，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证成本控制要点 成本控制相关条款的编 制和标底的编制与审查 确定工程的合同计 价方式 和建设工程施工合同类型 专业资格审查 以合理低标价作为中标的主要条件并最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 确定招标方式和标段的划分 2标段的划分 招标公告和投标邀请书的编制与发布 2标段的划分 发布资格预审通告 2标段的划分 发出资格预审文件 2标段的划分 对潜在投标人资格的审查和评定 2标段的划分 发出预审合格通知书 2标段的划分 招标文件的编制 2标段的划分 招标文件的发售与修改 勘察现场 召开投标预备会 评标 开标 定标和订立 书面合同 业务流程 11 工程质量。 （ 2）标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算 (或修正概算 )及投资包干的限额内。 （ 3） 标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素并将差价列入标底。 （ 4）标底价格应根据招标文件或合同条件的规定，按规定的工程发承包模式，确定相应的计价方式，考虑相应的风险费用。 （ 5）以定额计价法编制标底。定额计价法编制标底采用的是分部分项工程量的直接费单价称为工料单价法，仅仅包括人工、材料、机械费用。直接费单价又可以分为单位估价法和实物量法两种： 单位估价法。其具体做法是根据施工图纸及技术说明，按照预算定额规定的分部分项工程子目，逐项计算出工程量，再套用定 额单价 (或单位估价表 )确定直接费。然后按规定的费用定额确定其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金，还要加上材料调价系数和适当的不可预见费，汇总后即为标底的基础。单位估价法实施中，也可以采用工程概算定额，对分项工程子目作适当的归并和综合，使标底价格的计算有所简化。采用概算定额编制标底，通常适用于初步设计或技术设计阶段进行招标的工程在施工阶段招标，也可按施工图计算工程量，按概算定额和单价计算直接费，既可提高计算结果的准确性，又可减少工作量，节省人力和时间。 实物量法。用实物量法编制标底 ，主要先用计算小的各分项工程的实物工程量，分别套取预算定额中的人工、材料、机械消耗指标，并按类相加，求出单位工程所需的各种人工、材料、施工机械台班的总消耗量，然后分别乘以重庆的人工、材料，施工机械台班市场单价，求出人工费，材料费、施工机械使用费，再汇总求和。对于其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金等费用的计算则根据当时重庆建筑市场的供求情况给予具体确定。 实物量编制法与单位估价法相似，最大的区别在于两者在计算人工费、材料费、施工机械费及汇总三者费用之和时方法不同： 实物 量法计算人工、材料、施工机械使用费，是根据预算定额中的人工、材料、机械台班消耗量与重庆人工、材料和机械台班单价相乘汇总得出采用当时重庆的实际价格，能较好地反映实际价格水平，工程造价准确度较高。 实物量法在计算其他各项费用，如其他直接费、现场经费、间接费、计划利润、税金等时将间接费、计划利润等相对灵活的部分，根据建筑市场的供求情况，随行就市浮动确定。 标时应注意的成本控制要点 (1)经初审后，以合理低标价作为中标的主要条件，中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准。 (2)若采用综合评价法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。 投标阶段成本控制相关部门的职责 成控办： (1)负责监督、协调各个部门之间的成本控制管理工作，保证项目招投标阶段的成本控制进程的正常运作。 (2)负责收集各部门成本控制信息，反馈给集团。 合约组： (1)负责招标文件的编制、修订及解释工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 (2)组织招标、开标、评标工作的开展。 12 (3)对投标人专业资格进行审查。 (4)建立工程市场信息库。收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。 (5)组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。负责合同的完整、合理性。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。 (6)按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件。 工程部： (1)参与招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 (2)参与评标工作，尤其是技术标部分的评 阅。 (3)参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。 财务组： (1)协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 (2)参与评标工作，尤其是经济标部分的评阅。 (3)参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。 投标阶段成本控制主要相关人员的职责 相关人员 职责 合约组经理 全面负责招标文件的编制、修订及解释工作。重点是招标文 件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 统筹组织招标、开标、评标工作的开展。 对投标人专业资格进行审查。 建立工程市场信息库。收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。 组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。负责合同的完整、合理性。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。 按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件。 合约组 预算工程师 确定工程造价，控制建设成本。 对实物进行计量，编制和审核标底。 对工程造价相关信息及资料搜集、掌握，及时 向领导提供决策依据。 合约组土建造价工程师职责 参与工程对外招标。 负责标底编制和审核。 参与施工图交底与会审。 参与经济标的评阅。 参与合同中土建造价的审查。 合约组安装造价工程师职责 参与工程对外招标。 负责标底编制和审核。 参与施工图交底与会审。 参与经济标的评阅。 参与合同中安装造价的审查。 工程部经理 参与图纸会审。 参与材料设备的价格确定。 配合招投标工作的开展。 配合工程合同的谈判工作。 13 财务组经理 协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制， 对建设成本进行初步控制。 参与评标工作，尤其是经济标部分的评阅。 参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。 投标阶段合同的签订 招投标阶段合同的签订对于建设单位与施工单位双方利益的保护起到至关重要的作用，同时，也在极大程度上，影响着工程造价的成本控制。 合同在谈判与签订过程中，应注意以下几点： (1)需要进行施工范围、内容与界限的明确 在施工合同中，对于工程的施工范围与工程量界限的划分必须明确。由于在同一区域内，时常产生多施工队伍同时施工的状况，界限的明确划分 可以防止工作内容的交叉，同时避免建设单位与施工单位以及不同施工队伍之间的争议。 (2)明确价格波动双方责任 材料价格的涨落对于工程造价的影响比较大，故而对于工期较长的工程，或者因建设单位而造成工期延长的工程，为了降低施工单位风险，须在合同中确立由于价格波动而引起合同价格的变化的调整手段。 (3)规定取费标准，明确工程量计算规则 对于可竞争费率通常会设有一个区域，因此在合同中必须对其进行明确。对于单价合同，由于设计变更而引起新的工程项目，或者暂定综合单价的项目，需要有明确其相应单价的确定办法。对于实算的工程量 ，在合同中必须明确其中工程量清单计价与定额计价规则之间的不同之处，避免日后工程结算的争议。 招投标阶段应用的建议措施 (1)实行合约规划控制成本 合约规划是指项目目标成本确定以后，对项目全生命周期内所发生的所有合同范围及金额进行预估，它是实现成本控制的基线。在做合约规划时，引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的 “ 蓄水池 ” 。规划余量会随着实际签订合同的变化而变化，规划余量的总额反映了目标成本控制的松紧度。针对规划余量设定每一个费项的预警，强控范围，可以作为项目成本控 制的基础。通过合约规划可以提前预测资金计划动态，也可以提前预判合同来指导采购策划、采购计划等工作的开展。具体做法如下： （ a） 合同签订时实行合约规划 采购招标部在拟订合同时，需要有专业部门根据项目实际情况明确合同金额，付款时间，付款方式。在合同签订环节，必须以合约规划为依据，遵循无规则不合同的原则。通过合约规划对合同签订进行指导和控制，合同管控好了成本自己就可以控制。检测项目合同的规划余量，达到了危险线进行预警，对该项目相应严格管控。如果合同签订导致动态成本超预警线，将会停止业务执行。 （ b） 合同执行变更 时精细化管控 在合同执行环节，承包 方 申请合同变更时：第一要应确定该变更（签证）该不该做，值不值得做；第二要估计合同变更金额，参考合同订立时的预计变更有多少和该合同对应的规划余量，确保合同的变更在项目方可控范围内；第三当合同变更实施完成后必须进行变更合同施工部分的确认，要审核合同变更的实际完成的工程量，将变更金额计入项目成本；第四要分析合同变更产生的原因，分析因合同变更增加的成本分布。 （ 2）全面考虑风险费用在项目全生命周期的不同时期表现 风险费是指施工合同期内因人工、材料机械等市场价格的上涨因素，导致工程造 价超出正常 14 承包造价的费用，应在合同中约定风险内容及其范围，可参考招标标底价及市场价格波动因素计算，计取相应的风险系数。 （ 3）合同选择与使用 建设单位与施工单位应以江苏省建设工程标准施工合同为样本进行合同的选择与使 用，语言严谨，并明确双方的权利义务关系。 工阶段成本控制 工阶段成本控制要点 项目施工阶段工程造价的控制是通过控制承发包商的行为来实现相应的控制目标。工程造价是通过施工承发包及相关合同约定，对合同价款及合同价款之外的责任行为进行有效的控制。而对承发包商主体行为的控制，是实 现工程造价控制目标的最有效的途径之一。 （ 1） 加强合同管理，严格控制合同变更，保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。减少工程索赔在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。另外，在避免乙方索赔的同时，也要根据合同条款及时提出反索赔，使成本得到有效控制。 （ 2） 建立监理机制，让监理的功效发挥到最大。在实施过程中，严格按照监理规定和实施细则，各专业人员分工明确，责任到人。健全的监理体系，对项目的成本、质量和进度的控制都有着重要意义。 （ 3） 加强施工现场管理工作，优 化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作。 （ 4） 制定严格的工程量签证制度和程序，要求所有的现场签证必须经项目经理、总监理工程师和房地产开发方三方代表共同签字方为有效。签证内容必须与实际相符，特别是隐蔽工程的签证更应加强。另外，开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪控制。 工阶段成本控制流程图 （ 1）材料、设备控制流程图 材设部验收材料、设备 财务部审核材料、设备采购发票等单据，并支付价款 不同意 审批结果国 项目经理会同材设部审核 使用计划 同意 工程部在施工中根据使用计划及时纠偏，并作后评估 工程部制定材料设备 使用计划 15 （ 2）签证单控制 工程部 预算人员审核 项目部备案 项目经理审批 审批结果国 合格 合格 审计部审计备案 不合格 项目部 16 （ 3）施工阶段成本控制总流程图 工阶段成本控制相关部门职责 副总裁：负责整个项目的全程控制（人员、成本等控制）。 财务部确定资金使用计划 合格 不合格 竣工决算 财务部 审批结果图 同意 实际投资与合同价比较 工程部审核竣工决算 文件 工程部经理审批 董事会批准（重大项目） 审计部审核变更文件 财务部审核已完结算表 监理签证变更文件 认可索赔文件 已完工程结算 不合格 审批结果国 经监理审核签字的工程施工图、施工资料 工程部设计岗复核施工图，业主代表复核施工资料 合格 审核施工组织设计 总裁办公室会议确定投资目标 财务部编制资金使用计划 17 项目部：协助副总裁对整个项目施工阶段的成本实施控制，负责信息的上传下达。 工程部： （ 1） 负责设计方和施工方的协调，尽可能将变更成本控制在业主可以容忍的限度内。 （ 2） 工程部应健全内部审核机制 ,实行项目经理负责制。项目经理对项目的成本、质 量、进度承担全部责任。 合约部：负责合同的执行的监督、控制，索赔的控制，合同的管理、核对和登记。 材设部： （ 1） 控制材料、设备使用量和单价，材料采购、收发、核对、保管。 （ 2） 负责材料设备的订货。每个工程主体一开工 ,应及时提出材料设备的采购单 ,经多方询价后 ,提出若干具体的订货方案由预算部、财务部审核后 ,报招标小组审定。 财务部： （ 1） 负责项目财务计划和资金使用计划的编制，对项目的融资、资产营运等提出对策，同时负责对外提供可公开财务报表和其他财务信息。 （ 2） 财务部按付款程序及有关工程合同控制拨付工程备料 款、进度款。 （ 3） 财务部应逐月向总经理提供各个工程项目的目标成本执行情况表 ,并将超过或可能超过目标成本的细目 ,及时反馈给有关部门。这就要求财务部在核算工程成本时 ,应以“成本评估”的细目设置成明细科目。 （ 4） 财务部按审定的订货计划安排资金。 工阶段成本控制主要相关人员职责 副总裁职责：负责整个项目的全程控制（人员、成本等控制）。 项目经理： （ 1）控制工程进度、质量、成本，实现项目利润最大化。 （ 2）监督检查施工、安装质量，组织完成规定的工程中间验收、专项验收、竣工验收及备案归档工作。 （ 3） 制订工程进度计划及保证措施，会同合约部审核施工单位当月完成量。 （ 4）负责隐蔽工程的检查验收和经济技术签证。 （ 5）参与图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。 （ 6）参与材料设备的选用工作。 （ 7）配合招投标及工程合同的谈判工作。 （ 8）检查房屋移交物管公司。 工程技术主管： （ 1）与设计院沟通、协调，进行楼盘结构、室内外效果等建筑设计和把握。 （ 2）把握市场要求，确定项目户型、外观、室内装修等风格、层次的定位。 （ 3）配合报审工作，参与报审图纸会审和重大设计变更。 （ 4）密切联系设计院 ，在确保质量安全的前提下，尽可能优化设计方案，达到节约成本的目的。 工程师（协调）： 根据业主需要和工程实际，对工程或某些部分作出变更指示；出来施工中可能出现的技术问题。 预算员：负责工程的预算、结算、决算控制。 一般技术人员： （ 1）应认真记好施工日记 ,对进场材料设备的品牌、质量、数量等要认真审核 ,并对施工进度和完成的工作量等重大事项按日记录在案。 （ 2）协助工程师处理在工程中出现的技术等问题 18 合约部经理： （ 1）确定合理工程造价，控制建设成本。 （ 2）确保工程合同的完整、合理性。 （ 3）建立、建全 市场信息库 （ 4）收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。 （ 5）负责工程合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织施工合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。 （ 6）管理控制工程项目成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料。 （ 7）组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。 （ 8）按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预（结）算资料。 （ 9）审核在建工程月产值报表及工程款项。 合同预（结）算工程师： （ 1）确定工程造价。 （ 2）控制建设成本。 （ 3）对工程项目 造价的组成进行分析和价格监测，参与工程造价的确定和控制。 （ 4）对实物进行计量，编制工程标底，审核工程预算和办理工程结算。 （ 5）控制工程成本，及时准确的完成工程成本的预测和计算。 （ 6）协助现场代表审核工程补充项目及现场收方。 （ 7）收集、掌握工程造价相关信息及资料，及时向领导提供决策依据。 材设主管： （ 1）严格执行集团材设部材料管理细则，严格合理控制材料成本、实现材料的使用率和利润最大化。 （ 2）建筑材料行业信息的收集和储备。 （ 3）根据项目进度需求，制订采购、甲供材料的计划。 （ 4）根据项目需求， 搞好物资的平衡和供应。 （ 5）监督材料的使用，对材料设备在工程中使用情况进行跟踪管理。 （ 6）全面控制项目材料的质量、数量和费用，降低消耗，做好到场材料的符合性检查。 （ 7）参加加工定货和设备定货价格的评定及考察。 （ 8）负责下属的具体工作，对甲方供材料账目和调拨手续要做到日清月结。 （ 9）及时清仓查库、最大限度减少库存，随时对库存都做到心中有数。 材设部经理： （ 1）合理控制材料成本，保证利润最大化。 （ 2）制定物资流通和管理的各项规章制度，并贯彻实施。 （ 3）建筑材料行业信息的收集和储备。 （ 4）根据项 目进度需求，制订材料采购、招标计划。 材料员： （ 1）合理控制材料成本，保证利润最大化。 （ 2）广泛收集建筑材料资料，扩大信息范围。 （ 3）严格按物资采购计划及权限采购项目所需物资。 （ 4）负责材料出入库登记等文件的归档。 （ 5）具体承办甲供材料的调拨，建立台账、资料清理等工作。 财务经理： （ 1）管理公司财务账目，确保账目清晰及财务工作规范化。 （ 2）根据公司发展战略和整体财务发展规划，制订部门年度财务计划，并提供相关资 19 料和信息支持。 （ 3）根据年度财务计划，协调预决算、现金流量、税务关系等，并监督公司财 物运营。 （ 4）按期进行税务的缴纳及税收管理，保证公司经营合法化，提供董事会需要的相关财务资料。 （ 5）综合运用各项资金，并权衡资金需求，保证财务计划顺利实施。 （ 6）按规定时限组织月、季及年终会计核算，编写年度报告及经济活动分析。 （ 7）定期或不定期检查备用金库存情况，严格执行现金使用规定。 （ 8）督促财务人员认真学习并严格执行各项财务会计法规，提高业务技能。 （ 9）妥善保管公司有关财务文件、资料、合同等。 （ 10）恪守公司财务机密 。 成本会计人员： （ 1）及时做好各种账务、成本核算，为公司提供经营决策 资料。 （ 2）及时做好各种成本费用的归集、分配，进行成本核算，对部门及时成本核算工作的完成负责。 （ 3）对公司各个项目、产品等进行成本核算，编制项目成本计划，提供有关的成本资料。 （ 4）按照公司成本核算管理要求，确定各类成本定额、标准，并协助实施。 （ 5）核查各部门执行成本计划情况，并就出现问题及时提出自己的建议上报。 （ 6）掌握先进的成本管理和核算方法，提出降低成本的控制措施和建议。 （ 7）做好相关成本资料的整理、归档工作。 （ 8）熟悉掌握会计成本核算、电算化，提高核算速度。 （ 9）具体负责编制公司月、季 、年度成本会计报表、成本分析及附注说明。 财务会计： （ 1）按照公司财会制度，负责公司各种核算和其它业务的工作。 （ 2）根据会计制度规定，进行财务核算。 （ 3）负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细账，及时办理新增固定资产记账登记手续。 （ 4）负责公司各项全权、债务的清理结算工作。 （ 5）与集团及各子公司往来账的核对。 （ 6）负责公司税金的计算、申报和缴纳工作，协助有关部门开展财务审计和年检。 出纳职位： （ 1）按照国家及公司财会制度的有关规定，认真办理提取现金，完成收付手续和银行结算业务。 （ 2）根据审核无误的凭证办理银行存、取款和转账结算业务；及时根据银行存款对账单，在月末作出相应调整，做到银行对账单相符。 （ 3）登记现金和银行日记账，做到日清月结，保证账实相符、账账相符，发现差错及时查清更正对借款的用途、金额和批准手续，严格执行公司制度、控制使用限额和报销期限。 （ 4）配合对应收款的清算工作。 （ 5）严格审核报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销的有关规定，办理现金收支业务，做到合法、手续完备。 施工阶段应用的建议措施 施工阶段工程造价控制是把计划工程造价控制额作为工 程造价控制的目标值，在工程施工过程中定期地进行工程造价实际值与目标值的比较，确保工程造价控制目标的实现。 （ 1）在施工阶段，需要编制资金使用计划，合理地确定实际工程造价费用的支出；以 20 严格的工程计量，作为结算工程价款的依据；以施工图预算或工程合同价为控制目标，合理确定工程结算，控制工程进度款的支付；严格控制工程变更，合理确定工程变更价款。 （ 2）在工程项目实施阶段，要在全生命周期造价管理的思想和方法的指导下综合考虑建设项目的全生命周期成本，