2010年8月新沂市房地产市场月报ok01544466705

谨呈徐州正溢地产： 2010年 8月新沂市房地产市场月报 市场简述 最新政策法规简述 8.20 日北京银监局证实相关监管部门确实正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正 式发文。消息称根据预售资金管理 办法，用款 计划需经施工 单位、监理单位加以确认，按基 础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度 不得高于重点监管资金总额的 25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。 全国地产市场简述 1、 从成交量来看，经过持续四个多月的“量跌价滞”随着“银九银十”各地楼市供应量增加些 新楼盘纷纷以低价入市刺激成交量环比有所上升些价格调整幅度较大楼盘甚至又出现 了热销场面。种种迹象表明随着开 发商资金压力增加以及各地楼市 库存量进一步上升， 房地产市场调控逐步进入新的阶段，表 现为价格趋于合理、成交量则逐渐触底回升。 2、从成交价格来看，全国商品房销售额及面积环比双升，成交量小幅反弹的同时，价格 继 续持平，这还不足以说明楼市出 现了转折性的变化。即便市场再次进入量价齐涨的状态，房 地产的调控力度也存在进一步加大的可能，因此 现在无法断言市 场开始走向回暖。 3、从开发商来看， 万科单月销售119.9亿元， 这几乎是一个奇迹。更让人称奇的是，这个奇 迹，居然发生在遭遇号称“ 史上最严厉调控”4个月后的今年8月。创造纪录的不止万科一家企 业，中海、龙湖、保利、等多家房企也在创造他们的销售纪录。一是来自市场，二是来自新增 供应，三是来自合理定价。另外已经进行了近4个月的宏观调控抑制的刚性需求，在8月份开 始了阶段性爆发。 4、从购房客户来看，由于相关政策的不确定性以及房价的持 续坚挺，让购房者相信市场将不 会再次出现08式的大动荡，另外在 “金九银十”各地楼市供应量增加以及合理价格入市的基础 上，购房者相信这个时机是比 较最合适的。 新沂地产市场简述 1、从一级市场来看，8 月份没有土地出让，新沂的土地市场进入一个平静期。 2、从二级市场来看，8 月份新沂商品房共成交 56354.62 平米，比上月增加 3023.53 平米，环 比增长 5.6%； 从竞争市场来看， 1）目前市场上绝大部分楼盘都无房可卖或仅有少量弱户、大户在售；开发商纷纷将新产品的 上市时间推迟在今年的 9、10 月份后，寄望能在 传统的销售旺季去化一部分 产品； 2）在 8 月份，新沂仅有东区的 “太湖东郡”在 8 月 8 日开盘，推出 150 套，去化 约 90 套，去化 率达到 60% 3、 根据对各楼盘的品质与价格比较，可以 发现， 当地的客群 对高品质楼盘还是比较认同， 即使是价格稍高一点，他们也能接受； 目录 contents 第一部分：政策法规（最新） 第二部分：宏观市场（全国） 第三部分：一级市场（新沂） 第四部分：二级市场（新沂） 第五部分：竞争市场（新沂） 第一部分：政策法规 一、8 月 20日北京银监局证实相关监管部门确实正在讨论商品房预 售资金管理办法，但还未正式发文。 20 日，北京银监局证实相关监管部门确实正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未 正式发文。消息称根据预售资金管理办法，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认， 按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用 款额度不得高于重点监管资金总额的 25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。 二、2010 年 8月 22日李克强：建好保障性住房是各级政府重要职 责。 21 日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保 障性安居工程建设工作座谈会并讲话。他说，住房问题日益成为人民群众关心的大事。实 施保障性安居工程，对低收入家庭住房实行保障，对中等偏下收入群众住房给予支持，是 人民群众的热切期望，是各级政府的重要职责。 三、2010 年 8月 25日-国务院报告：进一步落实遏制房价过快上 涨措施 。 南京国商机构连云港分公司 一度重挫市场信心的“监管层要求全面停止房地产开发贷款”传言，受到中国工商银行、 中国银行高层的齐声否认。工行董事长姜建清坚称这是“完全没有的事”，中行行长李礼辉 则表示，并没有暂停房地产开发贷款的安排。姜建清和李礼辉表达了相同立场：“房地产业 是中国重要的支柱产业”。 四、2010年8月26日-建行全面停发第三套房贷地产新贷降至200亿 元。 中国住房贷款第一大银行中国建设银行董事长郭树清23日在此间透露，建行已对第三 套及以上购房贷款实行了“暂停发放”的措施。上半年房地产贷款全面下降，同期房地产业 新增贷款不到200亿元。 五、2010 年 8月 30日调控直指房价 保障房建设必须加速 国务院向全国人大常委会最新提交的报告指出，国家今年连续出台了一系列促进房地产 市场平稳健康发展的政策措施，取得了初步成效，住房价格过快上涨势头得到初步遏制。 目前，部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。 国商观点：自四月份国十条出台以后由于执行了严格的差别化的税收信贷政策，很快取得了 效应，从政府来看加大了保障性住房的建设， 对部分城市房价上 涨过快进行了有效的遏制， 因此中央政府调控政策肯定还会以稳定房价为目的继续下去，目前的市场处于一个转型期， 开发企业应该根据市场走势科学合理的定位开发产品。 第二部分：宏观市场 一、全国国房景气指数走势 8月，全国房地产国房景气指数持续回落，为 104.11，比 7月份回落 0.61点，比去年同期 提高 4.03点。这是继今年 3月触顶以来的连续第 5个月回落，说明开发企业对后续楼市走 向的信心仍然不足。 二、3-8 月份全国房地产开发投资对比 1）1-8 月，全国房地产开发投资 23865亿元，同比增长 36.7%，其中，商品住宅投资 19876亿元，同比增长 33.9%。8 月当月，房地产开发完成投资 4490亿元，同比增长 34.1%，环比上涨 9.0%，其中，商品住宅投资环比上涨 5.0%。 2）8 月房地产开发投资较之上个月大幅回落之后，再次出现回升，这说明开发商前期有关 全面收缩战线的考虑正有所改变。 三、3-8 月份全国商品房销售面积对比 南京国商机构连云港分公司 1）8 月份，全国商品房销售面积 6466万，环比 7月份增加 6.5%。可见楼市走过了 5、6、7 三个的低谷之后，筑底回升的迹象比较明显，目前 70个大中城市的成交量总体上 来说，有一定的回暖趋势。 四、2010年8月份全国地产交易分析 2010年8月中国主要城市住宅市场交易情报 注：带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考；。 26 城市成交量上涨，价格稳中有升。 1) 供应情况：8 月主要城市库存量继续下降。重庆、青岛库存量减少均超过 30 万平米， 天津、武汉、成都等城市可售量与上月持平。 南京国商机构连云港分公司 2) 市场需求：30 个监测城市中，26 个城市成交面积环比上涨，温州、厦门、三亚上涨幅 度超过 90%。10 个重点城市中，除成都成交面积微跌外均环比上涨，其中南京位居涨幅榜 首，涨幅高达 90.76%。 3)成交价格：本月各城市成交价格稳中有涨。重点城市中除天津外全线上涨，其中，北京 涨幅最大，达 12.33%。 国商观点：从 8 月的数据可以发现,为迎接“金九银十”的到来，开发商积极跑量使得本月成交 面积全线上扬，总的来看在房价 连续四个月回落后目前正逐 渐从红灯区向黄灯区回落，由于 调控效果明显，预计今年内调 控政策将以稳定为主。因此未来房价上涨压力还是较大。 第三部分：一级市场（新沂） 一、下半年土地出让信息：（挂牌出让土地2次，共8宗） 1、挂牌出让地块的基本情况(见表) 地块编 号 地块坐落 土地面积 （亩） 规划用 途 规划设计条件及要求 起始价 （万元） 加价幅度 保证金 （万元） NO.2010 -12号 北方农贸市场地 块（205 国道北侧、 郯新路西侧） 约 49.815 商业 （市场 用地） 容积率不小于 0.6且不大于 1.35，建筑密度不 小于 25%且不大于 40%，绿地率不小于 25%且不 大于 35% 500 20万元或其 整倍数 500 NO.2010 -13号 瓦窑镇政通东路 北侧地块一（瓦 窑镇政通东路北 侧） 约 30.98 商住 容积率不小于 1.0且不大于 1.5，建筑密度不小 于 20%且不大于 35%，绿地率不小于 20%且不大 于 35% 620 10万元或其 整倍数 400 NO.2010 -14号 瓦窑镇政通东路 北侧地块二（瓦 窑镇政通东路北 侧） 约 17.73 商住 容积率不小于 1.0且不大于 1.5，建筑密度不小 于 20%且不大于 35%，绿地率不小于 20%且不大 于 35% 360 10万元或其 整倍数 200 NO.2010 -15号 瓦窑镇政通东路 南侧地块一（瓦 窑镇政通东路南 侧） 约 24.14 商住 容积率不小于 1.0且不大于 1.5，建筑密度不小 于 20%且不大于 35%，绿地率不小于 20%且不大 于 35% 490 10万元或其 整倍数 NO.2010 -16号 粮食局地块（市 府路南新沂报社 东工商局西） 约 3.07 商服 容积率不小于 2.0且不大于 4.0；建筑密度不小 于 30且不大于 50 2600 20万元或其 整倍数 2600 NO.2010 -17号 新戴运河 d-1段 地块 约 40.83 商服 容积率不小于 1.0且不大于 1.6；建筑密度不小 于 20且不大于 35；绿地率不小于 20且不 大于 30 2860 20万元或其 整倍数 1430 NO.2010 -18号 新戴运河 d-2段 地块 约 183.42 商服 容积率不小于 1.0且不大于 1.6；建筑密度不小 于 20且不大于 35；绿地率不小于 20且不 12840 20万元或其 整倍数 6420 大于 30 NO.2010 -19号 新戴运河 d-10段 地块 约 190.06 商服 容积率不小于 1.0且不大于 1.6；建筑密度不小 于 20且不大于 35；绿地率不小于 20且不 大于 30 13300 20万元或其 整倍数 数据来源于（新沂市国土资源局） 二、拍卖土地成交信息：（成交土地共 7宗） 1、成交土地结果公告（见表） 地块编号 土地位置 土地面积（亩） 规划用途 成交价 （万元） 竞得人 成交日期 201009 段家巷 A地块 约150.6 商住 27110 新沂市城市投资发展有限公司 2010.6.24 201010 窑湾镇后河、护城 河地块一 约69.94 商住 4900 新沂骆马湖旅游发展有限公司 2010.6.24 201011 窑湾镇后河、护城 河地块二 约97.93 商住 6860 新沂骆马湖旅游发展有限公司 2010.6.24 2010-16 粮食局地块 （市府路南新 沂报社东工商 局西） 约 3.07 商服 2600 江苏省新沂市粮食购销公 司 2010.7.28 2010-17 新戴运河 d-1 段地块 约 40.83 商服 2860 新沂市交通投资有限公司 2010.7.28 2010-18 新戴运河 d-2 段地块 约 183.42 商服 12840 新沂市交通投资有限公司 2010.7.28 2010-19 新戴运河 d-10 段地块 约 190.06 商服 13300 新沂市交通投资有限公司 2010.7.28 南京国商机构连云港分公司 数据来源于（新沂市国土资源局） 1）下半年以来共推出 8宗土地，其中 7宗为商住用地，另外 1宗为纯商业用地； 2）共成交 7宗土地，均为商住用地； 3）成交土地均为前两月出让的土地，且全部为起始价成交； 国商观点：从近期来看，不管是全国 还是地方，一 级市场都恢复了短 暂的平静，尤其是新政 打击及金融、土地的相继规范，一批中小开发商都在拿地问题 上更加慎重；但从长远来看， 市场的低迷及竞争对手的缩减，不少名企、央企等大型地产商则趁着房地产和土地市场调 整之际，重新开始扩充地盘，为日后发展储备资源；由此预测 ，土地市场在快速降温后将开 始缓慢复苏。 第四部分：二级市场（新沂） 一、7 月份成交概况：（八月共成交 187套，成交面积 21378.49平 米） 二、8 月份成交概况：（共成交 55套，成交面积 7419.28平米） 1、8 月份新沂商品房共成交 418套，比上月减少 50套，环比下降 11% 2、8 月份新沂商品房共成交 56354.62平米，比上月增加 3023.53平米，环比增长 5.6%； 国商观点：数据显示，新沂商品房市 场 8 月相比 7 月销售有所减少，因为大部分楼盘选择在 十月份以后公开而使交易量产生了一些波动，主要原因是两方面，一方面是之前公开的房 源好的户型所剩不多，另一方面是近期没有什么新的项目开 盘，之前开 盘的项目（如四季阳 光、金鼎名城）等消化了部分刚 需；但从目前市场上适中产 品的供需不平衡及大部分楼盘选 择在十月份以后上市，由此预测 ，第四季度成交量 应有所增 长； 第五部分：竞争市场（新沂） 一、竞争市场动态：（见下表） 南京国商机构连云港分公司 板块 楼盘名称 总建面 产品形式 面积区间 均价 已上市量 已去化量 未来上市量 上市产品说明 上市时间 备注 锦绣华庭 220000平米 高层 90-130平米 4800元/平米） 约 17万方 约 16。5 万方 5万方 两栋高层 十月中旬 目前剩余一些大户型。中 心 区 瀚景苑 20万平米 多层+高层 40-140平米 均价 4600-5300 元/平米 约 6万方 （约 770套） 100% 1.5万方左右 2栋 16F 10年 9.9日 9月 9日开的盘 太湖东郡 160000平米 多层+高层 103-206平米 均价 3600元/平 米 约 11万方 约 5万方 5万方左右 2栋高层 明年 花园洋房，附加值较高。 东 区 万恒东一号 13.6万 多层+高层+别 墅 112-320平米 均价 3400/平 约 8万方 约 7万方 5.6万方 两栋高层 5栋别墅 2期 11年开盘 一期 10日 20公开一万抵两 万同时享有开盘活动同等权 利。 城市花苑 22万平米 多层+高层 80-140平米 均价 3600元/平 米 约 5.6万方（约 580套） 100% 约 4万 2栋高层，3 栋多 层（错跃式住宅， 附加值较高） 10年 9、10 月份 西 区 天都嘉园二 期 多层+高层 70-130平米 均价 3400元/平 米 约 3万方 （约 280套） 100% 约 1.5万 2栋高层，1 栋多 层 10年 9、10 月份 目前无房可卖，等待后期开 盘 北 区 风景锦苑 多层+小高 98、124、143 平米 均价 2680元/平 米 约 3万方(约 280 套) 约 3万方 3栋多层+3 栋小高 10年 9、10 月份 本项目目前还未开盘，现真 收 3万诚意金蓄水； 风景翰苑 高层 50-140平米 价格未定 10年 9、10 月份 本项目还未开盘； 四季阳光 多层+高层 83-130平米 4000-4800元/平 米 约 1.5万方 （约 150套） 100% 1万左右 3栋高层 10年 8月 18日 目前只有些大户型等待后期 开盘 南 区 巨融国际 豪园 26万平米 多层+高层+别 墅+公寓+酒店 80-140平米 3800元/平米 约 7万方 （约 700套） 100% 1万左右 3栋多层 时间未定 本项目目前剩余房源约 50余 套，基本为 110-140偏大户 型 金鼎名城 30万平米 多层+高层+别 墅+公寓 77-130平米 均价 3800元/平 米 约 2万方 （共 206套） 约 1.2万方 （120 套） 本项目 6月 29日开盘，推出 206套，已去化 120套； 南京国商机构连云港分公司 经过对新沂房地产市场的走访调研和分析，可以发现，8 月份的市场环境有以下特征； 1、 通过调研发现，各项目都蓄势待发，期望在年底前上市给今年的销售做一个漂亮的收 尾，届时将会出现扎堆上市的情况。 2、 可以发现，高层和小高层产品正逐渐适应市场的需求，大部分开发的楼盘在后期均有 高层产品上市；从市场反应来看，以“中央公园”为例，本项目全部为高层产品，却 取得了不错的销售成绩。 3、从产品定位方面看，目前新沂的产品正处在换代升级的阶段，开发商更加注重产品的附 加值，如