2009年1-8月份西宁市房地产市场形势分析

第 五十九 期 2009 年 9 月 9 日 西宁市统计局编 签发：郭清 华 2009 年 1-8 月份西宁市房地产市场形势分析 今年 1-8 月份,西宁市房地产市场受金融危机、商品价格 上涨等因素的影响后，在国家拉动内需、刺激消费等政策的推 动下，迅速回暖，企业运行良好。 一、房地产市场运行的主要特征 （一）房地产开发投资持续增长 今年 1-8 月份，西宁市房地产市场总体上保持健康有序、 稳定发展的态势，市场供需基本平衡。1-8 月份，西宁市房地 产完成投资 461129 万元，同比增长 44，增幅比上年同期高 19.77 个百分点。其中，商品住宅完成投资 365127 万元，同比 2 增长 37.91，增幅比上年同期高 9.59 个百分点。商品住宅投 资占房地产开发投资的比重为 79.18。由于房地产开发投资 持续增长，对固定资产投资的拉动作用日渐显现。1-8 月全社 会固定资产投资完成 215.98 亿元，其中房地产开发投资完成 占全社会固定资产投资的 21.35%，增幅比上年同期提高 1.24 个百分点,成为拉动投资增长的主要因素之一。 （二）新开工面积增幅较大，房屋竣工面积有所下降 由于西宁所处地理位置比较特殊，房地产开发受季节性 影响较大，所有项目只有在一季度末才能进行施工，加之新开 工的项目施工工期较长，因此从施工面积上看，1-8 月份房屋 施工面积 650.4 万平方米，同比增长 27.12；其中，商品住宅 施工面积 547.07 万平方米，同比增长 22.19。随着投资规模 的不断扩大,房地产开发企业新购置土地面积 89.52 万平方米， 同比增长 65.22。从新开工面积上看，商品房新开工面积 313.45 万平方米，同比增长 84.35；其中，商品住宅新开工面 积 262.6 万平方米，同比增长 71.19。但从竣工面积上看，西 宁市商品房竣工面积只有 22.76 万平方米，同比下降 60.32，其中，商品住宅竣工面积 21.41 万平方米，同比下降 58.43。详见下图。 3 2009、 8、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 , 650. 4 、 、 、 、 , 313. 45、 、 、 , 22. 76 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 (三) 商品房销售面积、销售价格持续增长 今年 1-8 月份，西宁市商品房销售面积 81.48 万平方米， 同比增长 21.17；其中，商品住宅销售面积 76.81 万平方米， 同比增长 19.92。从销售额上看，商品房实现销售额 227700 万元，同比增长 26.26，其中，商品住宅实现销售额 206296 万元，同比增长 24.25。房屋销售价格继续保持增长，8 月份 西宁市商品房每平方米销售价格由上年的 2682 元上升到 2795 元，上涨 4.21%。其中，住宅每平方米销售价格由上年的 2592 元上升到 2686 元，上涨 3.63%；办公楼每平米销售价格 由上年的 2983 元下降到 2900 元，下降 2.78%；商业营用房每 平米销售价格由上年的 4990 元上升到 5867 元，上涨 17.58%； 其他用房每平米销售价格由上年的 1876 元下降到 1664 元， 下降 11.3%。 二、成因分析 4 （一）房地产开发企业信心增强，投资创历年新高 今年 1-8 月份以来，西宁市房地产企业紧紧抓住中央扩内 需、促增长的政策机遇，采取措施主动应对。从我市房地产市 场运行情况看，今年我市房地产开发投资回暖成为主要运行 特征，这在国内整体经济下滑的非常时期无疑是一个很好的 利好消息，大大提高了房地产开发企业的信心度。房地产开发 投资回暖主要原因是国家扩大内需政策、市场自身运行规律 及市场长期深度调整等一系列积极因素作用的结果。今年 1-8 月份，随着企业信心的恢复，我市房地产开发投资创历年新高。 详见下表。 2005年 2009年 8月 房 地 产 投 资 完 成 情 况 表 27.07 29.38 31.6 44.72 46.11 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2005 2006 2007 2008 2009.1-8 房 地 产 投 资 （ 亿 元 ） （二）住房需求依然旺盛，价格持续上涨 今年 1-8 月份，我市房价涨幅明显，总体呈上升趋势。在自 住性需求、改善性需求和投资性需求的刺激下，我市楼市已全 5 面回暖。价格持续上涨其原因有以下几方面：一是我市正处城 市化建设加速阶段，新增市民对住房基本需求和原有居民对 住房改善性需求都在不断提高，加之外州县居民在宁购房的 比重加大,致使住房需求持续旺盛。另外，从我市经济发展水 平来看，住房已上升为满足居民生活需求的主要方面。 二是 住宅的有效供给和结构日趋合理。据调查，今年 1-8 月份，西 宁市房地产企业能够积极应对市场需求,提供多户型、多套型 住宅，真正满足了不同需求的人们合理选购。从而使我市住宅 消费进入了高消费时期，价格也一路走高。 三、政策建议 （一)保持政策的连续性和稳定性，贯彻落实好已出台政策 的执行情况 当前房地产市场运行整体基本平稳，市场中出现的一些 变化是近年来房地产调控政策实施的积极效果，是对近年来 房价持续过快上涨的一个调整。当前房地产调控政策在总体 上不宜松动，尤其是在住房保障政策和信贷政策上必须坚持， 应保持政策的连续性和稳定性。 (二) 继续加大经济适用房保障力度，满足中低收入家庭的 住房需求 住房是居民生存的基本条件，然而单纯依靠市场机制无 法解决所有居民的居住问题。因此加强经济适用房保障是必 6 然的选择，当前我市经济适用房保障的范围和力度都偏低，下 一步需进一步加大经济适用房保障的力度，通过多层次的经 济适用房供应体系，真正满足中低收入群体的住房需求。 (三) 维护市场正常交易秩序，正确引导舆论导向 价格作为调节市场经济的核心手段，其本质就是可以通 过价格的涨跌变化来引导市场各方主体。同时，当前市场中出 现各种鱼目混杂信息，容易误导消费者，使人们不能对市场形 势有一个客观判断。建议政府有关部门加强对市场有关信息 的发布和解释，加强政府公信力，正确引导舆论导向，为社会 各界人士提供可靠信息，使他们能对市场形势有一个准确认 识,从而促进消费者的理性消费和企业合理性决策。 (四) 房地产企业应积极采取措施应对市场调整 房地产开发企业也应该认清形势，积极采取措施应对市场 调整。当前，房地产市场已经步入调整时期，预计本轮调整时 间还要持续较长一段时间，房地产企业应做好应对较长时期 市场调整的准备，积极采取措施，如寻求资金支持、加强管理、 调整企业开发策略、经营策略、销售策略等，适时主动调整， 将房地产市场调整对企业的影响降至最低。 四、2009 年下半年西宁市房地产市场展望 2009 年下半年，西宁市房地产在经济逐步回升，次贷危 机影响相对减弱以及在扩大内需、刺激消费等政策的拉动下， 7 根据上半年宏观经济形势和房地产市场运行情况，我们预计 下半年房地产市场将继续保持良好的发展趋势。随着企业投 资信心的逐渐恢复，将在下半年加大投资力度，开发投资将稳 步增长，全年房地产开发投资增速将高于去年水