2013年第三季度的武汉住宅报告

2013 年第三季度的武汉住宅报告 2013 年第三季度，在地王及献礼 2049 的有机城市更新各项利好中，武汉市商品住宅迎来了武汉 历史次新高的记录。第三季度，商品住宅同环比量价齐升!成交 40667 套，环比增长 2.49%，同比增长 2.66%;成交面积 405.38 万方，环比增长 2.98%，同比增长 3.31%;成交均价 6962 元/，环比上涨 2.96%， 同比上涨 9.85%。成交结构、成交价格、典型项目详见下文： 一、成交分析 1、40667 万套/405 万方 !商品住宅成交量高位企稳 三季度全市商品住宅成交 40667 套，环比增长 2.49%，同比增长 2.66%;成交面积 405.38 万方，环 比增长 2.98%，同比增长 3.31%。三季度楼市政策面基本处于真空状态，供应量持续加大，市场延续 了上半年的成交热度。 7 月以 1.3 万套销量开启下半年市场，房企普遍看好未来市场走势，逐渐淡化降价策略，提价成为 项目共识;8 月市场销量依旧较高，但成交出现分化，市场价格敏感性显现，价格上调的项目成交明显 下滑;9 月进入传统旺季，供应面全面开花，在追涨心态下，刚需市场收获多个日光盘。但市场竞争更 为激烈，需求明显偏向于差异化更强、性价比更优项目。 2、洪山区继续领跑三季度市场 从区域排行看，洪山区继续领跑武汉楼市，成交 7125 套，成交占比 18%。一季度成交套数 TOP20 项目中，洪山区项目占据 6 席。集中分布在白沙洲、南湖 2 个板块。板块内万科、保利、招商、 佳兆业等多个品牌刚需盘成交热度延续，支撑区域整体销量高企。 东湖高新区以 4752 套居第二位。区域内保利时代开盘热销，集中备案 827 套，约占区域整体销量 的 17%;提升区域整体量价水平。 汉阳区以 4416 套居第三位。受拆迁难需求催动，汉阳楼市表现不俗。汉阳人信汇、广电兰亭时 代、观澜国际等项目均表现不俗，分别成交 544 套、491 套、409 套。 与上半年相比，黄陂区楼市成交量明显下滑。上半年，黄陂区成交 8661 套，仅次于洪山区。而在 三季度，黄陂区成交 4142 套，下滑至第五位。 3、江夏、东湖高新、汉阳三区成交发力 与二季度相比，江夏、东湖高新、汉阳等 3 区成交表现突出，环比增幅分别达 38%、31%、12%。而江岸、江汉、武昌等中心城区成交则环比减少，减幅分别为 15%、14% 、10%。 以往成交主力黄陂区成交亦环比减少，减幅为 8%。 二、价格分析 1、三季度均价 6962 元/，同环比均呈现上涨态势 三季度整体均价 6962 元/，环比上涨 2.96%，同比上涨 9.85%。7、8、9 月份全市商品住房成交 均价分别为 6894 元/、6958 元/ 、7030 元/，环比增幅分别为 1.13%、0.92%、1.04%，涨幅明显 高于二季度。三季度，资源占有型高端项目如华侨城双子座、以及品牌大盘保利时代入市热销， 提升整体均价。 2、三季度武昌区均价最高 三季度，武昌、江汉、硚口三区居均价前三甲，其中武昌区均价 10248 元/，是全市唯一均价过 万元的区域。武昌区成交热点集中在徐东板块及中南、中北等中心板块高价位项目，区域整体均价提 升。 江汉区均价 9898 元/，居第二位。区域成交热点集中在三环附近的常青南园、福星惠誉福星 城等中高价项目，使得区域整体均价不高。 硚口区以 9065 元/居第三位。区域三季度成交集中在保障房汉口城市广场及城中村改造项目赛 达国际上，滨江万元盘在上半年集中放量，三季度相对滞销，因而拉低了区域整体均价。 3、13 区均价环比全线上涨 与 2013 年二季度相比，青山、江岸、硚口、经济技术 4 区均价环比下跌，跌幅为 1%-9%;洪山、 新洲区均价持稳，其余 9 区均价环比上涨。 中心城区中，武昌区涨幅最高，达 21%;随后是江汉区，涨幅为 6%。两区均价大幅上涨主要受保 障房房成交备案减少引起。 远城区中，东西湖区涨幅最高，达 7%，随后是汉南区，涨幅为 4%。东西湖区受益于地铁 2 号线 开通利好影响，区域均价延续上半年的涨价态势，持续上涨。 开发区中，东湖高新区涨幅最高，达 5%，经济技术区环比减少 1%。东湖高新区同样是受益于地 铁 2 号线的开通，区域项目均价持续上涨。 三、TOP20 项目成交分析：武汉楼市由“万”进“保” 单盘看，武汉住宅楼市由“万”进“保” 。2012 年第 3 季度，万科金色城市以 642 套/6.17 万方业 绩成全市销售套数、销售面积“双料冠军” 。2013 年第 3 季度，保利时代 7 月首度开盘，再度加推， 并创新高。3 季度，保利时代备案 827 套/7.87 万方/8.21 亿元，分夺销售套数、销售面积、销售金额 “全能冠军” ，并实现价格的突破，核心地段大综合项目，大武昌多盘联动资源，引领进入万元热销盘。 1、保利时代囊括成交套数、面积、金额三冠 成交套数：保利时代以 827 套居三季度成交套数前 20 强项目榜首，随后是南德国际城，成交 626 套。天纵水晶骊都以 615 套居第三位。我司服务的汉阳人信汇项成交 544 套，排行第 4 位。 成交面积：保利时代以 7.87 万方获成交面积冠军;其次是南德国际城，成交 7.14 万方; 天 纵水晶骊都以 5.56 万方居第三位。我司服务的汉阳人信汇项目成交 4.99 万方，排行第 4 位。 成交金额： 保利时代以 8.21 亿元居三季度成交金额冠军; 纯水岸东湖成交 5.58 亿元居第二位; 金地雄楚 1 号成交 4.32 亿元，居第三位。我司服务的汉阳人信汇项目成交 4.18 亿元，排行第 4 位。 2、TOP20 中，6000-7000 元项目累计成交占比达 29% 成交套数前 20 强项目基本均集中于 9000 元以内项目，其中，6000-7000 元及 7000-8000 元项目成 交占比相对较高，分别为 29%、26%;5000-6000 元项目成交占比最低，仅为 7%。整体来看，三季度中 低价位房源仍为市场成交热点。 四、四季度市场展望 1. 政策面向土地、税收等深层次改革，短期对楼市的传导效益有限 从目前政策面看，大家寄望十八届三中全会。而业界普遍认为习近平 7 月 24 日在湖北省召开部分 省市负责人座谈会为三中全会基调，即提高市场主导因素。从 6 个方面提出了全面深化改革需要深入 调查研究的重大问题：进一步形成全国统一的市场体系，形成公平竞争的发展环境，要把更好发挥市 场在资源配置中的基础性作用作为下一步深化改革的重要取向;进一步增强经济发展活力，完善财税体 系，发展更高水平的开放型经济体系;进一步提高宏观调控水平; 进一步增强社会发展活力;进一步实现 社会公平正义;进一步提高党的领导水平和执政能力。 可见，经济转型升级期，厘清政府与市场关系亦是改革的一个方面。未来房调政策面向土地改制、 税收改革等深层次发展。但考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期内对楼市传导效益有限。 2. 各种城市概念及利好，区域楼市进入此起彼伏阶段 大量新盘集中于 9 月下旬入市，受数据备案延迟影响，预计 10 月市场数据面将延续量价齐升态势。 银行个贷收紧声音持续传来，选择性房贷方式预计将对中小型开发商造成影响。这将使得刚需、改善 型需求入市门槛提升，预计 10 月市场实际销售情况将略逊于 9 月。 9 月上海自贸区成立。近期关于推动长江经济带转型升级指导意见上报，将从综合交通、产 业转型、新型城镇化、对外开放、生态廊道和协调机制六个方面再造长江经济带。目的依靠长三角、 长江中游和成渝三个城市群，做大上海、武汉和重庆三个航运中心，推进腹地开发，促进上海、云南 两头开放，以此拓展我国未来最重要的增长空间。同时，武汉献礼“2049” ，城市有机更新进入提速阶 段，10 条千亿产业链形成，将对武汉多区域利好。在价格提下下形成区域间的调整状态。 3. 资金面掣肘置业，年度稳价下，4 季度相应平稳 国庆黄金周期间，多地房地产市场量价齐升，市场上演抢房大战。全国主要城市 9 月都出现量价 上涨现象，也促使购房者购房动力增加。房价的不断上涨给政府的房价调控带来巨大压力。受风险控 制、利润考量和 CPI 继续上涨下资金略紧均衡状态影响，全国多地房贷提高基准利率或部分停贷，将 制约