推行廉租房REITs融资模式的研究

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 推行廉租房 REITs 融资模式的研究 一、背景介绍 中国论文网 /3/view-12846474.htm 第一，REITs。REITs，即房地产 投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，是一种以发行 收益凭证的方式汇集特定多数投资者的 资金，由专门投资机构进行房地产投资 经营管理，并将投资综合收益按比例分 配给投资者的一种信托基金。 REITs 一般有以下几种分类方法： 按照组织形式分类，可分为契约型、公 司型，契约型还可细分为单位型（包括 合伙制）和基金型；按照投资人能否赎 回分类，可分为开发型、封闭型；按照 资金投向分类，可分为权益型（Equity -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 REITs） ，抵押权型（Mortgage REITs） 和混合型（Hybrid REITs） 。在日本，普 遍采用的结构是公司型 REITs，上市交 易的 REITs 都属于公司型，它首先成立 一个 SPV（Special Purpose Vehicle，简 称 SPV）公司，发行投资凭证募集投资 者的资金，然后购买并管理房地产， SPV 公司必须自己负责房地产的管理和 经营，或者将管理和经营职能外包给第 三方。新加坡和香港 REITs 则是向投资 者发行信托单位，然后用所融资金购买 房地产或者相关资产（例如房地产抵押 贷款支持证券） ，REITs 没有独立的法 人资格，因此必须聘任信托管理人管理 REITs，同时聘任房地产管理公司管理 所购房地产及相关资产。我国目前筹备 在天津和上海试点推行 REITs，其中上 海是债权型的 REITs，即融资方只是把 物业收益权抵押担保，而不需要出让股 权的融资方式，主要由央行和银监会主 管；而天津是股权型 REITs，主要由证 监会主管。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 第二，国内廉租房融资现状。从 开展廉租住房试点的城市看，目前的资 金来源渠道主要包括财政拨款、住房公 积金增值收益、社会保障和社会捐赠以 及土地出让金净收益中的部分资金，我 国廉租房建设融资的渠道仍比较单一， 且资金供给存在极不稳定的特征。同时 在融资环节中也暴露了以下几个问题： 一是地方政府参与的积极性不高。 目前土地出让金在地方政府预算外收入 中占了很大比重，被称为“第二财政” ， 而廉租房不仅涉及土地的低价转让，而 且还需要一部分财政补贴，因此地方政 府对于廉租房建设往往积极性不高。同 时对拉动地方 GDP 的考虑，地方政府 也更倾向于一般房地产的开发。 二是廉租房建设资金需求量大， 资金缺口严重。廉租房是为我国最贫困 人群建设的住房， “9000 亿元安居计划 ” 提出未来 3 年，计划通过廉租房解 747 万户收入家庭的住房困难。其中 287 万 户通过实物配租解决，460 万户通过租 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 赁补贴解决。而国家财政中用于廉租房 建设的资金渠道并不稳定，常常会由于 特点原因被挤占。近几年我国社会救济 福利费和抚恤支出的增长较前几年有所 减缓，致使社会保障对于廉租房建设的 资金支持也十分有限。 三是金融工具有限，市场化融资 机制发展滞后。其他发达国家基本已经 由政府直接投资转变为政府引导下的民 间投资作为廉租房建设的资金来源，而 目前我国廉租房资金大多来自于政府财 政，可用于吸收社会资金的金融工具十 分有限。 二、廉租房 REITs 融资模式的研 究 第一，机会。一是政府对于保障 性住房建设的支持，建设资金的需求量 大。资金方面，除中央政府补助 1030 亿元和地方财政加大投入外，将更广泛 地利用社会资金。二是国内市场民间资 金充裕，投资渠道较窄。改革开放为我 国居民积累了巨大的社会财富，民间资 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 本的力量日益强大，根据 2010 国民经 济和社会发展统计公报，截至 2010 年 末全部金融机构本外币各项存款余额 73.3 万亿元，比年初增加 12.1 万亿元。其中 人民币各项贷款余额 47.9 万亿元，增加 7.9 万亿元。当前我国证券市场高风险 产品占主要地位，可交易品种大约 80% 为风险较高的股权类产品。有侧重地发 展低风险的 REITs，可以使我国整个金 融市场的金融架构趋于合理，同时又能 满足民间投资的需求。三是保险资金面 临投资压力，急需长期稳定投资领域。 廉租房建设的资金缺口以及 REITs 投资 收益稳定的特征，都符合保险资金投放 的要求，能为其开辟新的投资领域。 第二，威胁。一是 REITs 相关的 法律法规缺失。一方面目前我国缺乏产 业投资基金相关法律， 证券投资基金 法也只涉及证券投资活动，而 REITs 在本质上应属于产业投资资金。另一方 面，国内也缺乏基金上市和税收相关法 律。缺乏相应的法律法规，为 REITs 在 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 国内的推出和发展带来一定的困难和不 确定性。二是房地产金融市场发育不成 熟。首先是我国房地产存在信息不对称 的问题，开发商缺乏严格的信息的披露 制度将会影响信托计划的推行，或者导 致上下环节信息不对称等问题。其次是 REITs 运行框架内缺乏有效的内控