2014年前三季度阳江市房地产市场分析(公众版)

2014 年前三季度阳江市房地产市场 运行情况分析报告 今年以来由于受国家宏观经济放缓、外部经济下行、购房者市 场预期转变以及去年增速较快有效释放刚性等因素的影响，我市房 地产不可避免受到一定冲击，市场进入调整阶段。 据市房地产业协会行业统计，前三季度全市累计完成开发投资 67.3亿元，同比减少27%；施工面积717万，同比减少3%；商品房 （含商业用房、旅游地产、住宅等）销售面积150万，同比减少 9.7%；商品房销售额为66.9亿元，同比减少23%；库存商品房面积 （已领预售许可证尚未售出的商品房面积）271.6万共23901套； 本年度新开工面积196.8万，新办施工许可证面积199.4万。全 市商品住宅交易均价为3784元/，同比下降4%；其中市区（江城区） 商品住宅交易平均价格为4609元/，同比下降1.7%。另据地税部门 统计，2014年1-9月份，全市房地产业完成税收13.2亿元，同比增长 5.7%。商品房销售额与税收增长不相匹配。 一、各县（市）区房地产市场情况 除市区、阳东县投资额同比出现增长外，其它各县（市、区） 房地产开发投资同比都出现较大幅度的下降。商品房销售面积情况 中，市区（江城区）和海陵区同比下滑较多，阳春市出现小幅下滑， 而阳东县、阳西县则保持一定幅度的增长；由于商业地产和旅游地 产销售出现较大幅度的下降拉低销售额，除阳西县外，其余各地区 的销售额都出现一定的下降。 二、库存商品房和商品住宅情况 至今年9月底，全市库存商品房（已领预售许可证尚未售出的商 品房）为 271.6万共23901套，其中库存商品住宅为241.3万共 21092套，与上一季度相比有所减少。市区的库存商品房为120.4万 共9228套，其中库存商品住宅为100.7万 共7304套，和上一季度 相比略有增加。海陵岛旅游地产库存较多，去库存压力较大。 三、商品房批准预售和预（销）售情况 1、商品住宅批准预售及销售情况 今年前三季度全市共批准预售的商品住宅共 10335 套，套数同比 增加 4%，面积为 110.9 万，同比减少 16%；全市共销售的商品住宅 共 9572 套，套数同比增加 3%，面积为 127.7 万，同比增加 3%。从 统计数据来看，全市商品住宅套数供需比例为 1.08：1，面积供需比 例为 1：1.15，供需大致平衡，商品住宅销售情况比较平稳。其中市 区(江城区)共批准预售的商品住宅共 2564 套，面积为 29.2 万，同 比分别减少 15%和 19%；销售的商品住宅共 2945 套，套数同比减少 22%，面积为 36.9 万，同比减少 25%，市区商品住宅销售下滑较大， 市区的库存量仍然很大，因此去库存的压力依然较大。 从预（销）售商品住宅的房价划分情况来看，每平方米售价在 3000 元（含 3000 元）以下的 1106 套，3000-4000 元的 5310 套， 4000-5000 元的 2346 套，5000 元以上的 810 套，比例为 12%：55%：25%：8%；其中市区每平方米售价在 3000 元（含 3000 元） 以下的 9 套，3000-4000 元的 415 套，4000-5000 元的 1798 套，5000 元以上的 723 套，比例为 0.1%：14%：61%：24.9%。全市预（销）售 的商品房套型以单价 3000-4000 元以上的为主占 55%，而市区（江城 区）则以单价 4000-5000 元为主，占 61%。 从全市批准预售和预（销） 售商品住宅的面积、户型划分情况来看，其中批准预售的情况：90 以下（含 90）的销售为 1698 套，90120的 5834 套， 120160的为 2389 套，160以上的 414 套，比例为 16%：56%：24%：4%；按户型划分，二房及其以下的为 1420 套，三房 的为 8129 套，四房的为 567 套，四房以上的为 219 套，比例约为 14%：79%：5%：2%。90120、三房的供给比例较大。预（销） 售的情况：90以下（含 90）的销售为 921 套，90120的 5907 套，120160的为 2084 套，160以上的 606 套，比例为 10%：62%：22%：6%；按户型划分，二房及其以下的为 696 套，三房 的为 7745 套，四房的为 663 套，四房以上的为 468 套，比例约为 7%：81%：7%：5%。90120、三房的商品住宅仍然是热销房型， 其中户型为三房的比例达 81%。 2、商业地产的预（销）售情况 今年前三季度全市商业地产（商铺、写字楼）销售面积 7.7 万 6.5 亿元共 995 套，同比分别减少 27%、49%和 55%；其中市区 （江城区）的销售面积 3.4 万3.8 亿元共 532 套，同比分别减少 15%、23%和 29%。 3、旅游地产的预（销）售情况 今年前三季度旅游地产销售面积 15.3 万，销售额 12 亿元共 2314 套，同比分别减少 35%、46%和 22%。其中海陵区的销售面积为 12.5 万，销售额为 10.1 亿元共 1748 套，同比分别减少 38%、50%、28%。阳西县的销售面积为 2.8 万，同比减少 21%；销 售额为 1.9 亿元，同比减少 3%；共 562 套，同比增加 1%。 四、市区新建住房交易登记备案情况 今年 1- 9 月份市区（江城区）交易登记备案的新建住房（一手房）为 37.65 万共 23.58 亿元，同比减少 31%和 28%。其中一月份为 5.11 万 共 2.24 亿元；二月份为 3.11 万共 1.37 亿元；三月份为 5.18 万 共 2.32 亿元；四月份为 3.22 万共 1.44 亿元；五月份为 6.75 万共 3.05 亿元；六月份为 1.25 万共 0.57 亿元；七月份为 8.54 万共 3.89 亿元；八月份为 3.62 万共 1.62 亿元；九月份 为 0.87 万共 0.57 亿元。和去年同期相比，市区新建住房交易登 记备案数明显减少，但于 2012 年同期相比仍有较大增长。 五、房价走势情况 由于宏观调控政策效应的影响，不少开发商都采取“以价换量” 的营销手段，加大优惠促销力度。从近段时间的走势来看，房价略 有下降（2%-4%） ，属于理性回调，没有出现大幅下降，总体仍处于 合理稳定态势。据统计，全市商品住宅交易均价为3784元/，同比 下降4%，与前两季度均价环比下降1%；其中市区（江城区）商品住 宅交易平均价格为4609元/，同比下降1.7%，与前两季度均价环比 下降0.2%，价格基本企稳。 六、房地产市场运行分析 1、由于受外部经济下行预期、中央调控政策基调转变、购房 者预期转变、银行信贷紧缩政策以及去年销售火爆从而减少刚性需 求等因素的影响，企业的销售压力较大,房地产市场出现小幅下滑， 楼市已进入调整期。 2、从我市房地产销售情况来看，普通商品住宅销售仍然企稳， 受到冲击主要是高端大户型住宅和商业地产以及旅游地产。据了解， 几大商业综合体和旅游地产项目的销售业绩都出现较大下滑。 3、国庆黄金周前央行出台房贷新政，各房企都把握这一利好 政策，纷纷推出优惠促销措施。据市房协统计，今年房博会期间人 气大增，访客扎堆看房，市场出现回暖迹象，参展商销售面积达 1.9 万，同比增加 11%；销售额达 1.06 亿元，同比增加 12%；共 销售房源 160 套，意向购房 800 套。 七、后市走势 受经济增速下降进入新的常态化、偏紧的货币政策等因素的进 一步影响，我市房地产市场进入调整期。目前，全国各地已陆续放 开限购，同时央行和银监会在国庆前夕出台了关于进一步做好住 房金融服务工作通知 ，楼市终于迎来了较为宽松的调控和房贷政策。 随着政策利好的逐渐显现，一方面增强开发商和购房者对楼市“回 暖”的信心，另一方面也是对改善性住房需求购房者有着较大的刺 激作用。但根据目前的社会经济形