小产权房面临的法律困境及其出路探讨

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 小产权房面临的法律困境及其出路 探讨 摘要：本文主要通过分析小产权 房存在的原因和面临的法律风险，探求 解决小产权房问题的出路。 中国论文网 /1/view-13028030.htm 关键词：农村集体土地 建设用 地 小产权房 小产房，并不是法律用语，仅是 一种现实生活中通俗用语中的一种称谓。 小产权房指把在农村集体土地上开发并 建造的，被城市居民所拥有的房屋群。 小产权房没有国家颁发的产权证证书， 所谓的产权证是由其所在的乡政府或村 政府颁发的，仅有乡（镇）政府或村委 会的盖章以证明其权属，故称为乡产权。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 而乡产权不是合法有效的产权证。正 因为此，小产权房存在诸多法律风险， 但现实却是我国目前存在相当数量的小 产权房，而且一些地方的小产权房数量 还在增加，其中不乏城市商品房房价不 断上涨等因素，法律制度的缺陷是其存 在的重要原因之一。 一、小产权房的法律风险 （一）在农村集体土地上建设小 产权房的行为不具有合法性 在农村集体土地上的小产权房在 建设的过程中未经过规划部门的审批指 建造在集体土地上的“ 商品房 ”，是指不 符合土地利用规划，未办理（也不可能 办理）用地手续，公开对外销售的房屋。 在集体土地上的房屋除了小产权房之外， 还有农民自己的住宅以及某些安置房， 农民自己的住宅以及政府部门建设的安 置房，都是符合土地规划，有合法的用 地手续的，属于合法建筑，而小产权房 属于违法建筑。小产权房是不允许上市 交易的，而农民自己的住宅以及合法的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 安置房，在一定范围内（即在本集体经 济组织成员之间）是可以自由交易的。 （二）数量多，涉及众多利益群 体 从小产权房的开始开发、施工、 交易等过程条件上来看，小产权房所牵 连到的主体关系主要就是乡镇政府、开 发商、购房者三者之间的这种关系。 乡镇政府是集体土地的供应者，开发商 是在集体土地上建造小产权房的实际建 设者，购房者是购买小产权房的非集体 成员。要解决这种问题的关键所在就是 正确处理好这些农民、购房者、开发商 和政府等各方之间的的利益，要求相应 的部门理清各种情况，协调好各个主体 之间的关系，平衡好各个利益主体的关 系，只有这样才能防止各个利益主体产 生极大的社会动荡，稳定社会秩序。 （三）小产权房的流通局限性 小产权房是在没有经过合法的程 序的前提下建立起来的，所以在市场上 的流通是受到限制的，小产权房产没有 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 国家颁发的房产证，无论是村委会还是 乡政府颁发的产权证都属于无效证件， 在法律上不予承认。还有由于小产权住 房没有国家认可的房产证明，所以不具 备进行房产转让、处分、收益和继承等 权利。小产权房只是具有了房子的使用 功能，并不具有法律规定的所有权，所 以交易、抵押融资、继承等各方面都是 受到法律限制的。 （四）小产权房的质量没法保障 维护其权益更是难上加难 大多数小产权房建设是农民自已 在宅基地上建设的，或者是委托不具备 相关建造资质的开发商建造的，所以房 屋质量问题多，安全隐患大。根据我国 法律关于合同的规定，无效合同是指合 同虽然已经成立，但因违反法律、行政 法规的强制性规定或者社会公共利益， 自始不能产生法律约束力的合同。由于 没有得到法律的保护，购房者和建房者 之间签订的买卖合同在法律效率上属于 无效合同，这就存在着极大的安全隐患 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 和法律纠纷。 二、小产权房存在的现实必然 （一）城市房价居高不下及居民 购买力不足 这些年以来，全国各地的房价居 高不下，远远超过了普通百姓的购买能 力。购房者为什么大多数老百姓去买小 产权房，就是因为小产权房的价格便宜， 老百姓有这个承受的能力。以北京为例， 房价持续大幅度上涨，在楼房买卖中， 小产权房占的面积是待售面积的三分之 一。尽管国家规定让建设部给予提示风 险，但是小产权房仍是卖的火热，其中 的原因就是价格的优势。 （二）地方政府的“土地财政” 在当前的法律规定中，国家政府 实施统一的征用和出让土地垄断了土地 供应市场，政府通过将土地出让的方式 收取租金，在开发商者们的各个环节， 他们还要向政府、各个部门缴纳各种费 用，而这样一来，开发商们就会为了利 益把这些费用全部转嫁给这些购房者。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 在这种情势下，商品房上涨价格是在所 难免的，由此可见小产房的优势更是显 而易见。 和普通人一样，政府具有追求自 身利益最大化的倾向。近年来，土地 开发过程中的土地出让金和各种税费占 据了地方政府收入相当大的比例，成为 政府收入的主要来源。地方政府在经济 利益的驱使下，将农村集体土地的使用 权转移给开发商，与此同时，政府对小 产权房监督不严，一定程度上对小产权 房采取放任的态度。 （三）缺乏监督 目前我国法律并没有明确来禁止 小产权房，在一定程度上可以说这是法 律上的空缺。 国务院办公厅关于严格 执行有关农村集体建设用地法律和政策 的通知也进一步明确：严格控制农民 集体所有建设用地使用权流转范围。农 民集体所有的土地使用权不得出让、转 让或者出租用于非农业建设。符合土地 利用总体规划并依法取得建设用地的企 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 业发生破产、兼并等情形时，所涉及的 农民集体所有建设用地使用权方可依法 转移。其他农民集体所有建设用地使用 权流转，必须是符合规划、依法取得的 建设用地，并不得用于商品住宅开发。 从我国法律制度对集体土地使用 制度的规定从中可以看出，集体土地所 有权和使用权都不具备完整的权益，从 根本上可以看出拆除。由于我国人口众 多，虽然我国国土面积辽阔，但是作为 耕地的面积就很少，国家粮食的安全可 是保障国家根本的重要方式之一。 其次，对于在农村集体土地建设的小产 权房并且再符合城乡规定的情况下建立 类似于大产权房的法律规定。为什么是 “类似”因为当前的情况下，在农村集体 土地建设用地上进行自由流转的需要很 长的一段时间才能得以实现。如果予以 拆除这类的小产权房会造成与我国所提 倡的循环经济和可持续发展战略不符。 （一）深化土地产权的改革，给 予土地真正完整的产权 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 全民所有制的土地被称为国家所 有土地，简称国有土地，其所有权由国 务院代表国家行使。劳动群众集体所有 制的土地采取的是农民集体所有制的形 式，该种所有制的土地被称为农民集体 所有土地，简称集体土地。 如何加强农村土地改革，首先第 一、加快构建新型农业集体经营。坚持 家庭经营在农业中的基础性地位，推进 家庭经营、集体经营、合作经营、企业 经营等共同发展的农业经营方式创新。 第二、推进城乡要素平等交换和公共资 源均衡配置。第三赋予农民更多财产权 利。 让农村集体土地和城市土地在在 建设用地上具有同样的权利，统一按照 公平的市场价格进行定价。让农村集体 土地建设用地上享有城市集体建设用地 的相同权益。 （二）改革征收制度，完善补偿 办法 政府对农村集体土地进行征收以 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 后，给予农民的补偿标准普遍较低，甚 至不能满足农民的最低生活标准，这种 做法侵犯了农民的合法性权益。自古以 来都有“民以食为天 ”这句话，也就是说 无论何时，人们都是要以填饱肚子为首 要任务。而农民赖以生存的唯一来源就 是种地，种地需要土地。只有拥有土地 的农民才能够生存下去，而失去了土地 的农民就会陷入青黄不接。甚至在饥荒 时候饿死也是很正常的。所以土地对农 民来说非常重要。政府要根据市场的土 地的价格和经济发展水平来进行评估， 提高征收的补偿标准。 （三）加强对城市住房的保障 要通过各种方法和手段加强城市 住房的保障和建设。加大对廉租房、经 济适用房、限价房等保障性住房的投放 力度，这样既可以增加房屋建设面积， 又对抑制房价起到很好的效果。建立 住房保障的标准，制定合理的划分标准， 进一步明确住房保障的对象，并利用多 种方法筹集城市住房保障的基金，切实 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 维护低收入者的合法权益。 对于出租的小产权房是目前存在 最为普遍的一种方式。政府可将已经出 租的小产权房纳入我国现有的住房保障 体系之下，转化为经济适用房和廉价租 房，使其合法化，其物尽其用。 四、结语 小产权房问题的存在是随着社会 的不断发展而产生的，对于出现的法律 问题当然要求破解法律困境，适应社会 的发展适当的进行法律变革，法律是服 务于社会的，所以法律就应当顺应社会 的发展而不断变化，使其真正的保护农 民的合法权益。我们坚信，通过解决一 系列的社会转型中出现的各种复杂利益 关系问题，法律起到的作用是多么重要， 为了更好的服务社会，走法治中国的道 路是必然的，是越来越宽泛的。 注释： 谭