天津体北颐贤里项目的价格预测

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 天津体北颐贤里项目的价格预测 摘要：在经济不景气的环境下， 房地产开发项目要实现利润的关键是房 屋价格能被大众所接受。而房地产价格 定价受多种因素影响，这些因素中大部 分是模糊不定的。利用模糊理论中的隶 属度函数可将类似项目进行对比分析， 通过分析不确定因素对既有项目的影响 确定出隶属度函数，再根据既有项目的 价格预测出拟开发项目的价格。 中国论文网 /2/view-12897652.htm 关键词：房地产价格模糊隶属度 预测 Abstract: in the economic recession in the environment, real estate development project is the key to realize -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 the profit of housing prices can be mass acceptance. And real estate prices pricing by many factors, most of these factors is the vague about. Using the theory of fuzzy membership functions similar projects can be compared, through the analysis of uncertainty factors determine the influence of both projects membership functions, and then based on both the price of the project to predict the price of the project development. Keywords: real estate prices fuzzy membership prediction 中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 房地产价格策划是房地产开发成 功的关键，俗话说“ 没有卖不出去的物 业，只有卖不出去的价格”1。目前， 房地产价格通常由土地开发费、房屋开 发费、各种配套及税费、管理费用和开 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 发利润共同组成。国内房地产主流定价 方法有成本导向定价法、需求导向定价 法、竞争导向定价法及模糊理论法等方 法。 天津市河西区楼盘的价格差异很 大，最高价格达 27300 元/m2(开盘位于 区永安道与广东路交口 2009 年 4 月 8 日的桃花原筑)，价格最低为 13000 元 /m2(位于梅江南居住区环岛东路西侧尚 未开盘的卡梅尔)，通过对天津市河西 区近 30 个楼盘分析，发现影响房地产 价格的因素很多，诸如建筑物规模及高 度、建筑物所在地区、建筑物与环境的 协调性、自然景观优美程度、环境清洁 程度等，这些因素对房地产价格的影响 不是唯一确定的，而是模糊的。为使确 定的价格合理，让高端愿望成功实现， 在房地产定价时考虑影响因素的模糊性 就显得尤为重要。 1 天津体北颐贤里项目工程概况 天津体北颐贤里项目位于天津市 河西区体院北区域，东为环湖东路、南 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 为体院北道、西为河西区第 26 幼儿园、 北为宾水里社区居委会。地上总建筑面 积为 50869m2，其中住宅总建筑面积为 43275m2，地下车库建筑面积为 19850m2，16 号楼为住宅、 7 号楼为 商业 B 区。项目于 2011 年 10 月 8 日开 工建设，计划 2012 年 11 月开盘售楼。 2 隶属度计算 河西区是一个经济相对均衡的区 域，该区各种因素相似的区域的房价在 一定程度上具有可比性。通过引入隶属 度的概念，可以解决房地产项目的相似 程度问题。两个模糊集的隶属度是一个 数，它反映这两个模糊集的近似程度， 也即定量地描述了论域上一个模糊性度 量问题。 对于商品房，影响房价的因素有： 户型、绿化率、园林景观、功能区域、 容积率、交通状况、周边环境、配套及 服务设施、开开发商及其合作机构构等。 通过网上公布数据、楼盘实地调查数据、 各楼盘销售处电话采访数据，对于商品 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 房价格影响的主要因素为：绿化率、功 能区域、容积率、交通状况、周边环境、 配套及服务设施。从河西 30 个商品房 项目中遴选出 5 个与体北颐贤里项目相 似的工程，津澜阙(2010-10-8 开盘，位 于台儿庄南路与古海道交汇处，售价 25000 元/m2)、桃花原筑(2009-04-08 开 盘，位于河西区永安道与广东路交口， 售价 27300 元/m2)、泰悦豪庭(开盘时间 待定，位于琼州道 19 号，售价 25000 元/ m2)、博轩园(2010-06-15 开盘，位 于河西大沽南路与津河交口，售价 27000 元/m2)、凯德国贸(2011-10-23 开 盘，位于南京路 39 号，售价 23000 元 /m2)。为确定隶属函数值，邀请天津市 三位从事房地产资深营销经理对绿化率、 功能区域、容积率、交通状况、周边环 境、配套及服务设施在 01 之间进行评 分，根据三位经理从业时间的早晚、营 销成交量确定三位的权重分别是 0.3、0.4、0.3。 以津澜阙为例，三位资深经理分 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 别评分，根据权重进行加权平均后得隶 属度值见表 1 表 1 津澜阙专家评分表 按同样方式，可得各楼盘的隶属 度值，综合如下表 2 表 2 各楼盘专家评分汇总表 隶属度具体形式常见的有：用距 离定义隶属度、用模糊度表示隶属度、 用模糊集的内积与外积来表示隶属度等。 其中，欧几里得隶属度计算公式应用最 为广泛，这里用它来度量相似项目的隶 属度2，公式如下： 式中 pi 表示第 i 个房地产项目的 特征模糊向量 根据公式计算隶属度分别为： 1=0.86 ；2= 0.89；3=0.84 ；4= 0.93；5=0.90 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 3 体北颐贤里项目价格预测 房地产的价格可采取加权平均模 型求的3，即根据既有的项目的价格即 隶属度值，采用数学加权平均即可求得 待售房屋价格。其公式为： 将计算的隶属度值及房屋价格带 入式中得体北颐贤里项目房屋价格为： P=0.8625000+0.89(1- 0.86)27300+0.84(1-0.86)(1- 0.89)25000+0.93(1-0.86)(1-0.89)(1- 0.84)27000+0.90(1-0.86)(1-0.89)(1- 0.84)(1-0.93)23000 =25290 由此确定天津体北颐贤里项目的 价格为 25920 元。