(教案)第四讲 物业管理的基本环节

一、项目规划设计时的介入 项目规划设时应提出的意见 1 要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员 工宿舍食堂、职工业主娱 乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工 具用房等） 。 2配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装 滴水管。 3设计时尽量减少外墙凸沿，尤其是高空位置上不可上人的平 台、条柱等设计都不利于清洁。 4高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处 所必的水管接口和洗手池。 5水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放 在首层。 6信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首 层以上，邮电部门会加收服务费） ，并且信报箱的规格和锁要符合要 求，也可以同时考虑送奶的存放。 7小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必 要的费用支出。 8小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足。 9小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设 计要防攀防钻，女墙亦要设计成防樊越的。 10小区内绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不 要设计得太名贵、太繁多。除充考虑到错落有致，四季有花有香外， 配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 11小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）沙池， 秋千转盘，高低杠杆等设施和器械。 12小区标牌和建筑小品设计也要考虑到易于低成本维护。 13现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所 以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排 水用） ，否则业主在二次装修时，施工不规范会引起一系列问题。 14低介商品房业主用窗式空调多，故卧室要预留窗式空调口， 预留空调可设计成既可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放 窗式空调机，不要方便以后维护，拆装等，以避免产生老式空调口 弊端和遗留问题（渗漏） 。 15建筑物的可上人平台可设计成花坛、绿化带等；多层屋顶 不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热，又可以弥补地 面绿化面积的不足。 16现代家庭的电话、电脑、电视等家电用器容量较大，所以 布线设计应考虑主次卧房及大厅都应预留电话插座、宽带网或局载 网电脑连线插口，电视插座和家庭影院环绕单响接口。另外，甚至 可以考虑可视对讲门电话、门铃的配置，在洗手间变可考虑配置 （以免在冲凉、上厕所时有人来电来方时的尴尬。 17楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍） 。 18楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁， 楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱弄） 19小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或 不易退色的油漆管（以减少高空作业） 。 20小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽 量采用高腐蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方 便日常维修，减少开支）的产品 21垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝 外，便于垃圾清运车在外面作业，不影响小区安宁。 22单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东 西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。 ） 23一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十几度电，故电 表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不 必要的支出） 。 24消防水泵、二次供水等功率大但用电量很少的设备尽量合 用一个电表。 25由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水 和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业 用水和居民用水比例，一般都把收费高的商业用水比例定得较高， 无形中又会长期多了支出费用） 。 26凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空 调，又美化了环境，避免了以往空调滴水造成地面青苔） 。 27各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台 等应设计加装闭路电视监控。 28所有单元住户门应设计挡雨棚（防雨水和淋花水） 。 29建筑上不要出现死角，如不可上人的平台等 30重要管路和线路要预留备用管线或活口（以免发生局部损 坏换整条管线，劳民伤财） 31排污管，雨水管在穿越楼板，墙体往往会因受挤压而爆裂， 故设计时最好设套管以便更换；小区的地下排污管道要铺设合理， 井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通 机可达长度。 二、施工阶段的物业介入 1 、所有设施设备保修期后在当地是否有厂家维保单位。 2 、电梯轿厢内、自动梯口是否装有探头？机房是否有降温措 施？ 3 、供水容量是否与物业规模和消防要求相配备？ 4 、公共场所、公共设备的水电使用是否单独装表计量？ 5 、沿街经营户店招、广告的设立是否有统一的尺寸和安排 6 、配变电房的设置是否专变？ 7 、物业管理用房是否按国家规定配置 8 、指示路牌、停车场等标示是否统一设计、定制？ 三、销售阶段的介入 销售开盘前应注意的事项： 1 、物业管理服务费价格的确定 2 、能耗费的确定 A 、自用水、电单价？ B 、公用部位 分摊 ( 按实分摊 ) 3 、临时泊位费确定 ( 地面 ) 4 、地下车库 ( 有产权车位 ) 物业管理服务费的确定 5 、装修垃圾清运费的确定 6 、其他有关部门 代办项目的费用和特约服务的费用 7 、如办理应告知业主就需资料和办理程序 8 、业主临时公约的制定 9 、前期物业服务合同的签订 2.什么是物业管理？ 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业 管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、 卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和养护， 并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 3.物业管理的基本内容是什么？ 按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务针对性 的专项服务和委托性的特约服务三大类。 常规性的公共服务包括：房屋建筑主体的管理、房屋设备、设 施的管理、环境卫生的管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车 辆道路管理、公众代办性质的服务等。 针对性的专项服务包括： 日常生活中的各项家务服务，各种商业经营服务项目，在文化、 教育、卫生、体育等方面开展的各项服务，金融服务、经纪代理中 介服务等。 特约服务是指为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托 而提供的服务，实际上是专项服务的补充。 4.物业管理的特点和作用是什么？ 社会化、专业化、企业化、经营型物业管理最基本的特点是业 主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。 业主自治自律有两个关键环节：首先要有一个全体业主共同遵 守的业主公约。它是所有业主使用人自律的保证，也是实行业主自 治的前提；其次要成立业主委员会，它对物业管理企业具有选聘权 和解聘权是业主自治的关键。 三、基本原则 1、权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员 会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部 门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个 业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业 管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体， 是物业管理权的核心。 2、业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需 要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理 与传统体制下房屋管理的根本区别。 3、服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持 服务第一的原则。 4、统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个 物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 5、专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工 作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业 管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内 的全部物业管理一并委托给他人。 6、收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物 业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。 区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定 进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符， 物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理 企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。 7、公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经