世邦魏理仕：2015年2季度中国房地产市场研究报告

MARKETVIEW 零 售 租 金增 长 乏力 工业地 产沿 海 沿 江布 局 深 化 中国房地产市场报告 二零一五年第二季度 市场焦点 写字楼 一 二线城市走 势继续 分化 2015 年第二季度 ， 全 国 优 质 写 字 楼 新 增 供 应 近167 万 平 方 米 ， 新 增 需 求 环 比 增 长 近 四 成 ， 一 线 城 市 表 现 抢 眼 ， 净 吸 纳 量 环 比 上涨68% 。 金 融 机 构 大 面 积 购 买 自 用 和 租 赁 需 求 增 强 ， 科技 、 贸 易 类 企 业 市 场 活 动 有 所 回升 。 租 金 走 势 继 续 分 化 ， 一 线 城 市 供 需 两 旺 带 动 租 金 上 涨 ， 相 反 二 线 城 市 除 华 东 地 区 外 本 季 大 多 表 现 平 淡 ，租金 增长缺 乏市场 支撑 。 零 售 物业 租 金 增长进 一步放 缓 本季度 全国新增供应达164 万 平方 米 ，与上季度相比 有 较 大 幅 度 增 长 。 电 商 的 蓬 勃 发 展 对 传 统 商 业 形 态 持 续 造 成 冲 击 。 有 鉴 于 此 ， 零 售 物 业 的 租 金 增 长 进 一 步 放 缓 。 除 一 线 城 市 核 心 商 圈 业 主 小 幅 上 调 租 金 外 ， 大部 分 商 场 压 力 仍 然 较 大 ， 个 别 商 场 下 调 租 金 。 本 季 度 全 国 租金 环比 仅微 升0.1% ， 为2009 年 二季 度以 来最 低 增 幅 。 工 业 物流 沿 海 及沿江 布局进 一步深 化 2015年第二季度 ， 天津 、 成都等地均录得新项 目入市 ， 其中天津以35.6 万平方米的新增供应创该市历史新高 。 受 开 发 商 年 度 租 金 调 整 影 响 ， 上 海 本 季 度 租 金 环 比 增 幅达4% 。 而 在 深 圳 ， 供 应 缺 口 以 及 需 求 的 稳 步 增 加 带 动 全 市 租 金 环 比 上 升2.7% 。 此外 ， 工 业 沿 海 沿 江 布 局 进 一 步 深 化 。 除 沿 海 城 市 外 ， 国 内 外 开 发 商 正 在 逐 步 加强武汉 及重庆 等长江 沿线枢 纽节 点的战略 布局 。 住 宅 市场 政 策 红利持 续释放 助推量 价双回暖 二 季 度 ， 货 币 宽 松 政 策 继 续 提 速 ， 央 行 年 内 累 计 三 次 降 息 降 准 ， 当 前 贷 款 利 率 已 处 历 史 低 位 ， 此 举 为 住 宅 市 场 回 暖 再 增 动 力 ； 另 外 ， 本 季 度 各 地 方 政 府 均 密 集 出 台 公 积 金 新 政 ， 放 宽 了 公 积 金 的 提 取 及 贷 款 门 槛 ， 助 力 稳 定 各 地 区 住 房 消 费 。 几 轮 政 策 松 绑 后 ， 全 国 楼 市 去库 存的效 果初 步显现 ，5 月末全 国商品 住宅 待售 面 积比前一月减少了121 万平方米， 库存呈现三年来首 次 回落。 外资巨 头加速布局物 流地产 正如 世 邦 魏 理 仕 于 年 三 月 发 布 的 年亚 太区投资者意向调 查 中 所反 映 ， 工 业 物 流地 产 是 在华投资者最感兴 趣的板 块。 本季度工业市场 依 旧 是 资 本 追 逐 的 热 点 领 域 。 季内 ， 和 维龙成立合资 公司 ， 和 亦宣布对 进 行 投 资 。 此外 ， 继去年 月份首次注资后 ， 再次向宇培投资 亿美元。 同时， 万科也于近 日首次宣布成立物 流公司 。在此背景下， 部分 国 内 企业积极扩展战略 布局 ， 为将 来 的 上 市 之 路增 添 筹 码 ， 我 们 认 为 这将 进 一 步促进 物 流 仓 储 市 场的 发 展 。 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2015 ，世邦 魏理 仕 | 1 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 2 4 6 8 10 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2015 Thousands （人民币 万亿元 ） 房地 产开 发投 资 （左 ） 同比 变化 （右 ） 数据来源：国家统计局，2015 年第二季度 图表1 ： 中 国房地产 开发投资 7.0% Q2 2015 1.3% H1 2015 出口 1.0% H1 2015 50.2 2015 年6 月 社零 总额 10.4% H1 2015 MARKETVIEW 图表5 ： 进 出口贸易 图表4 ： 固 定资产投 资 图表3 ： 社 会消费品 零售总额 图表2 ： 国 内生产总 值（GDP ） 宏观经济 年第二季度，中国经济运行平稳 ， 增速与一 季 度 持 平 ， 达 ， 高 于 市 场 预 期 。 得 益 于 前 期 降 息 降准 等一系 列经济 刺激 手段的 落地 ， 制造 业景气度 有 所 提 振 ， 季内 连续 个 月 在 荣 枯 线 以 上 。 同时 ， 房 地产 市场亦 有所回 暖 ， 全国商 品房销 售面 积及销售 额增速在二季度录得 年以来的首次增长 。受此影 响 ，季 内规模 以上工 业增 加值增 速逐月 回升 ，上半年 录得 的 同 比 增 幅 。 投资方面 ， 上 半 年 全 国 固 定 资 产 投 资 增 长 ， 其中， 房 地 产 开 发 投 资 增 速 下 滑至 。 而 基 础 建 设 投 资 在 月 份 有 所 反 弹 ， 在一 定 程度上 对固 定资产 投资增 速的 下滑起 到了缓 冲作用 ， 因 此可 以看到 基础建 设投 资依旧 是政府 拉动 经济的重 要手段。 年上半年，最终消 费对经济增长的贡献 达 ， 较去年同比上升 个百分点 ， 表 明 经 济 结 构 调 整 在 进 一 步 深 入 。 上 半 年 社 销 零 售 总 额 同 比 增 长 ， 网 络 零 售 同 比 增 长 。 进 出 口 方 面 ， 按 美 元 计 ， 上 半 年 出 口 同 比 增 长 ， 其中， 月 份 出 口 增 速 回 升 个百分点到 。 受国际大宗商品价格持续下 滑 以及 相对疲 弱的国 内需 求的影 响 ，上 半年 进口同比 下滑 。 货币供给方面， 月末广义货币 余 额为 万 亿 元 ， 同 比 增 速 从 月 份 的 历 史 低 点 回 升至 月 份的 。 我 们预 计下半 年中国 将会 延续宽 松的货 币政 策 ，同时 政 府的 财政支 出会有 所加 大 。 随 着库存 的回 落及房价 的 止跌 回升 ， 房地产 市场 有望在 下半年 延续 二季度以 来 的回 暖行情 ，进而 带动 房地产 投资复 苏 ， 整体经济 的基本面亦将受益。 市 场 表 现 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 0 10 20 30 40 50 60 70 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2015 （人民币 万亿元 ） 国内生产 总值（ 左） 同比变化 （右） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 5 10 15 20 25 30 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2015 （人 民币 万亿 元 ） 社会消费 品零售 总额（ 左） 同比变化 （右） -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 1 2 3 4 5 6 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2015 （美元万 亿元） 进出口总 额（左 ） 出口额（ 左） 进出口总 额同比 变化（ 右） 出口额同 比变化 （右） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 10 20 30 40 50 60 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2015 （人民币 万亿元 ） 固定资产 投资（ 左） 同比变化 （右） 数据来源：国家统计局，2015 年第二季 度 数据来源：国家统计局，2015 年第二季度 数据来源：国家统计局，2015 年第二季度 数据来源：国家统计局，2015年第二季 度 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | 2015 ， 世邦 魏 理 仕 2 MARKETVIEW 市 场 表 现 写字楼市场 年第二季度 ， 全 国 优 质 写 字 楼 新 增 供 应 录 得 近 万平方米， 较 上 季 峰 值 回 落 。 其中上海 、 重庆 、广州的新 增供应均超 过 万平方米 ，达到历史 同期 高位 。区域 市场方面 ， 华西两市 供应总量高达 万平方米， 居各区域之首；成都总存量突破 万平 方米 ， 已与广 深两市 相当 。相反 ，华东 及华 北地区二 线 城市整 体供 应较少 ，大部 分城 市未录 得新项 目入市 。 需 求方 面 ，二 季度全 国写 字楼需 求按季 有所 回升 ，净 吸纳量达到 万平方米 ， 环比增长 。 伴随 上海 、 广州、 重庆等 城市 的大面 积供应 入市 ， 企业预 租 与购 买自用 的新增 需求 在本季 得以释 放 ， 上述各 城 市 单季 净吸纳 量均 达 到相 对较高 水平 ， 其中 上海净吸 纳量 超过 万 平方米 ，居 各城市之首 ，空置率下跌至 。 广州 、 重 庆 则 得 益 于 金 融 机 构 的 大 面 积 租 赁 和购买自用需求 ，净吸纳量分别实现约 万和 万。 深 圳持续 受商 事主体 登记条 件放 宽及前 海自贸 区利好 ， 新成 立企业作为 主力需求方 推动全市 净吸纳量接近 万 平方 米 。相反 ，部 分二 线城市 新增需 求走 弱的迹象 逐 步 显 现 。 成 都 上 半 年 新 增 需 求 疲 软 且 等 小 微 企 业退租潮持续发酵 ， 净吸纳量创近 年新低。 华北与 华 东主 要二线 城市的 需求 亦未见 明显增 长 ， 苏州 、青 岛等城市虽 仍有较多待租面积 ， 但净吸纳量均不足 万 平方 米 。行 业方面 ，除 金融业 外 ，科技 、 贸易 、医 药 企业 整体表 现有所 提升 ，其中 科技型 企业 在不少城 市 均录 得相应 的成交 案例 ，其中 以北京 中关 村为代表 的 科技 商务区 的需求 尤为 活跃。 上海本 季在 核心商圈 内录 得 包括银 行 、专 业服 务 、零 售贸易 等行 业的新成 立 及扩 租案例 ， 其中 不乏 外资企 业 。但 就全 国范围来 看 ，外 企对于 扩张仍 然谨 慎 ，尤 其在二 线城 市 。整体 而言 ， 一、二 线城市 新增 需求强 弱走势 分化 明显 ，但 全 国整 体仍相 对平稳 ，因 此至季 末平均 空置 率环比下 跌 个百分点， 报 。其中，成都、重庆 、长沙、 无锡 、 沈阳五 市的空 置率 受集中 供应影 响 ， 纷纷逼近 。 新 增需 求的分 化走势 也直 接反应 到租金 的表 现上 。本 季 全 国 写 字 楼 平 均 租 金 环 比 增 长 ， 其中一线城 市 租 金 环 比 平 均 上 涨 。 深 沪 两 市 需 求 活 跃 ， 租 金上涨明显。 深圳平均租金上升 ， 居全国之首； 而 上海 受浦东 地区活 跃需 求推动 ，全市 平均 租金上涨 。 二 线 城 市 平 均 租 金 则 环 比 保 持 平 稳 ， 华东地 区 南京 、宁波 、杭州 三市 租金领 涨全国 。 其 中南京受 新 街口等 传统 租金 上涨带动 ，整体 租金涨 幅达到 ， 居 二 线 城 市 之 首 。 宁 波 受 三 江 口 板 块 日 渐 成 熟 的 商 务 氛 围 带 动 ， 租金增长 。 而杭州受武林 、 黄 龙 等 板 块 带 动 ， 整 体 租 金 上 涨 。 租金跌幅则 主要集中在成都、 苏州、 无 锡 三 市 ， 跌幅均接近 。 苏州 、 无 锡 分 别 受 工 业 园 区 和 太 湖 广 场 板 块 影响 ， 整体租 金连续 下跌 。成都 写字楼 供过 于求持续 考验市场， 租金已连续下跌超过 年 。 而华北与华中 地 区的 主要城 市本季 走势 平稳 ， 租金企 稳 ， 涨跌幅均 未超过 。 展 望未 来 ，下 半年上 海 、 广州、 深圳、 成都 、重庆等 城 市的 新增供 应依然 充沛 。一线 城市的 市场 需求将更 加 稳健 ，市场 情绪料 将更 趋乐观 。而随 着更 多二线写 字 楼市 场新增 供应持 续 释放 ，新 增需求 预计 将难以跟 上 供应 的 节奏 ，尤其 在整 体经济 放缓背 景下 ，外企的 谨 慎扩 张以及 中小企 业的 退租潮 对二线 城市 写字楼 租 赁市场的挑战也将加剧 。 0% 5% 10% 15% 20% 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2015 （百万平 方米） 新增供应 （左） 净吸纳量 （左） 空置率（ 右） 80 100 120 140 160 180 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2003 = 100 全国 一线城市 二线城市 数据来源 ：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年 第二 季度 图表6 ： 写 字楼市场 供需 图表7 ： 写 字楼租金 指数 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2015 ，世邦 魏理 仕 | 3 MARKETVIEW 70 90 110 130 150 170 190 210 230 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2003 = 100 全国 一线城市 二线城市 0% 5% 10% 15% 20% 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2015 （百万平 方米） 新增供应 （左） 净吸纳量 （左） 空置率（ 右） 零售物业市场 受 华北 及华中 部分二 线城 市新增 项目入 市的 带动 ，本 季 度全 国净吸 纳量有 明显 提升 ， 零售商 整体 需求保持 平稳 。 本季度 ，电商 进一 步渗透 至实体 零售 。随着跨 境 电商 在试点 城市开 展业 务 ， 各 城市核 心商 圈购物中 心 出现越 来越 多保税 超市 、 保税 商品展 示平台 的身影 。 如 保税 商品展 示平台 继续 在重庆 主城各 大商 圈扩张 ， 广 州多 家百货 辟出专 区进 行跨境 商品展 示 。 此外，在 网 络超 市的 冲击 下 ， 实体 超市纷 纷开 辟 渠道 以提 振 业 绩 。 本 季 度 沃 尔 玛 率 先 推 出 “ 速 购 ” 网上购 物平台 ， 华润万家推出“ 万家 ” 跨 境 购 物 频 道 ， 实 现 线上 下单 ， 线下送 货 。 在电商 冲击普 遍成 为现实的 情况下，实体传统零售正在寻求与电商共生共赢 。 电 商带 来的不 仅是单 纯的 购物支 付模式 的 “ 跨界”， 还有经营上的“ 跨界 ” 。 如 在上 海 开 设 旗 下 全 球 首 家 咖 啡 厅 ， 餐 厅 亦 将 于 上海开业；继南京、 杭州之后 ， 本季度 亦 在 成 都 开 设 咖 啡 体 验 馆 。除了 “ 服装 咖啡” 模 式以 外 ，亦 有更多 科技 产品及 互联网 产品 向实体店 延伸 。 本季度 大疆无 人机 在深圳 连开两 店 ， 手机社交 应用 亦 在 上 海 开 设 了 主 题 咖 啡 店 。 在 消 费 渠 道 渐 趋多 元 、消 费诉求 不断 演变之 际 ，越 来越 多的零售 品 牌从 单一业 务转向 关注 体验型 生活消 费 ， 通过改善 购物体验及产品丰富度增加顾客粘度 。 经 过一 个季度 的沉寂 后 ， 本季度 快时尚 品牌 活跃度明 显 回 升 。 、 等 品 牌 持 续 扩 大 市 场 布 点 ， 其中 新 开 设 九 家 店 铺 ， 新 开 八 家 ， 新店 主 要集中 在青 岛 、苏 州及武 汉等 二线城 市 。与 此同时 ， 包括 ， 及 等快时尚品牌 也 在 全 国 积 极 扩 张 。 本季度 ， 在南京连开 两店； 上 海 两 新 店 开 业 ， 此外位于淮海路 的店铺亦将于 月份开业。 相比之下 ， 来自奢侈品牌 的 需 求 仍 未 见 起 色 。 随着 调 整 全 球 价 格 策 略 ， 包括 在 内的一线品牌加大了折扣力度 。 自 月 日起 ，中国部分护 肤品 、 服装 等日用消费品关 税 下调 超过 。 包括 欧莱 雅 、 雅诗 兰黛 在内 的护肤 化 妆品 牌亦宣 布相应 下调 旗下部 分产品 的价 格 。我们 相信 ， 随着中 国零售 市场 的进一 步成熟 以及 更多消费 政 策的 利好推 出 ，消 费需 求将得 到进一 步释 放 ，从而 支 持零 售商的 在华扩 张 。 展望未 来 ，国 内消 费市场的 大 蛋糕 必将吸 引更多 国际 品牌进 入中国 市场 。此外， 商 场业 态亦将 趋多样 化 ， 更多诸 如烘焙 体验 坊 、科技 体 验店 、境外 商品超 市等 新型租 户将渐 成一 大亮点 。 因此 ， 尽管未 来仍有 大量 供应压 力 ，租 户及 业主将在 博弈中逐渐取得平衡 。 市 场 表 现 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年 第二 季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年 第二 季度 图表8 ： 零 售物业市 场供需 图表9 ： 购 物中心首 层租金指数 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | 2015 ， 世邦 魏 理 仕 4 MARKETVIEW 市 场 表 现 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2015 ( 百万平方米) 商品住宅 销售面 积（左 ） 同比变化 （右） 80 100 120 140 160 180 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2003 = 100 全国 一线城市 二线城市 物流设施市场 年第二季度 ，天津、成都等地均录得新项目入市 ， 其中天津以 万 平 方 米 的 新增 供 应 创 该 市 历 史新 高 。 需 求方面 ，随 着国内 经济逐 步向 内需驱 动转型 ，零售、 电商 、 第三方 物流 、 汽车 及零配 件等以 满足 国内消费 为 主的 行业对 优质物 流设 施的需 求一直 在稳 步释放 。 季内 ，上 述行 业均录 得多宗 成交 案例： 嘉民与 迪卡侬 、 顺 丰 分 别 签 署 了 平 方 米 和 平 方 米 的 新 定 制 项 目 租 赁 合 约 ， 在 易 商 滨 海 物 流 园 设 立 北 大区分拨中心 ， 聚美优品租下安博天津京滨物流园 平方米的仓库 。租 金 方面 ， 全 国 优质 仓 储物 流 市 场 整 体 租 金 环 比 上 升 。 其中 ， 由 于 主 要 物 流 地 产开 发商对 旗下物 业进 行年度 租金上 调 ， 使得上海 优 质 仓 储 租 金 录 得 的 季 度 涨 幅 ； 而 由 于 部 分 仓 储 被 业主 改为商 用 ，致 使深 圳优质 仓储市 场供 不应求的 局面进一步加剧 ， 带动深圳市场平均租金按季上涨 。 工 业 市 场 依 旧 是 资 本 追 逐 的 热 点 领 域 。 季内 ， 和维龙成立合资公司 ， 和 亦宣布对 进行投资。 此外， 继去年 月 份首 次 注 资后 ， 再 次向 宇培 投资 亿 美元 。同时 ，万 科也 于 近日 首次宣 布成立 物流 公司 。 在外资 的推 动下 ，部 分 国内 企业积 极扩展 战略 布局 ， 为将来 的上 市之路增 添 筹码 ，我们 认为这 将进 一步促 进物流 仓储 市场的发 展。 正如 在 年 发 布 的 物 流 地 产 白 皮 书 中 所 预 测 ， 除 沿海 城市外 ，国内 外开 发商正 在逐步 加强 武汉及重 庆等长江沿线枢纽节点的战略布局 。 而根据 月份颁 布的 全 国 流 通 节 点 城 市 布 局 规 划 （ 年 ） ，东线 沿海和 长江 沿线这 两条流 通大 道被纳入 “三纵五横” 共八条全国骨干流通大通道之内 。利好 政 策将 进一步 促进这 些节 点城市 的物流 仓储 市场的发 展 。同时 ，对 于物流 枢纽 地位的 渴望使 得地 方政府对 仓 储物 流行业 的看法 正在 发生转 变 ，在 资质 和渠道等 方 面有 优势的 开发商 逐渐 受到政 府青睐 。 有 鉴于此 ， 虽 然上 述两个 区域的 部分 二线城 市暂时 面临 供应过剩 的 压力 ，但政 府的扶 持加 之稳定 的需求 有助 于市场进 一步消化现有物业面积 。 住宅市场 二 季度 ，货币 宽松政 策继 续提速 ，央行 上半 年已累计 三 次降 息和降 准 ，当 前贷 款利率 已处历 史低 位 ，此举 为 住宅 市场回 暖再增 动力 ；另外 ，本季 度从 国家到各 地 方层 面均密 集出台 公积 金新政 ，放宽 了公 积金的提 取 及贷 款门槛 ， 助力 稳定 各地区 住房消 费 。 在一系列 政 策支 持下 ， 二季度 全国 商品住 宅成交 量持 续回暖 ， 特别 是主要一 、 二线城市， 世邦魏理 仕追踪的全国 个 主要 城市 住宅 总销 售套 数在本 季度 环比 大 涨 ， 且 同比 也录 得 的涨幅 。 几轮 政策 松绑 后 ， 全国楼 市 去库存的 效果初 步显现 ， 月末 全国商品 住宅待售 面积比前一月减少了 万 平 方 米 ， 库存呈现三年来 首 次回 落 。主 要一 、 二线 城市的 库存消 化周 期更是显 著缩 短 。在价格 方面 ，全国 个大中 城市房价指数在 二季度结束了持续一年的下行趋势 ， 月份 ， 该指数 环 比 上 涨 ； 其 中 一 线 城 市 环 比 上 涨 ， 创该 指数发布以来最高单月涨幅 。 当 前利 好政策 叠加 ， 为购 房人带 来实实 在在 的优惠 ， 这 不仅 促使市 场气氛 持续 好转 ， 也有助 于缓 解开发商 日 趋紧 张的资 金链 ， 总体 而言 ， 将对楼 市产 生积极的 影响 ， 开发商 的去库 存力 度及市 场中的 购房 欲望都在 持 续攀升 ，楼 市量价 回暖局 面有 望在下 半年得 到延续 。 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 图表10： 物 流仓储 市场租金指数 图表11 ： 商 品住宅 销售面积 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2015 ，世邦 魏理 仕 | 5 MARKETVIEW 市 场 表 现 图表12：2015年 第 二季度 市场概览 城市 环比变 化 优质写 字楼 优 质 零 售 物业 物流设 施 高档住宅 北京 租金 0.0% 0.8% 1.2% -0.3% 空置率 0.5 百分点 0.1 百分点 天津 租金 0.0% 0.0% 0.0% 1.0% 空置率 0.9 百分点 3.8 百分点 大连 租金 0.0% 0.0% 0.0% -3.2% 空置率 0.3 百分点 0.5 百分点 沈阳 租金 -0.1% 0.0% 0.0% -4.9% 空置率 0.8 百分点 0.3 百分点 青岛 租金 -0.2% -0.1% -0.2% -0.1% 空置率 0.8 百分点 2.5 百分点 上海 租金 1.6% 0.1% 4.0% 1.1% 空置率 0.4 百分点 0.4 百分点 南京 租金 1.2% 1.1% 2.1% 0.2% 空置率 1.0 百分点 1.1 百分点 杭州 租金 0.6% 0.3% 0.3% -0.3% 空置率 0.0 百分点 0.5 百分点 宁波 租金 0.9% 0.3% 0.0% 0.6% 空置率 1.2 百分点 0.5 百分点 苏州 租金 -0.8% 0.6% 空置率 0.9 百分点 0.6 百分点 无锡 租金 -0.9% -0.3% 空置率 1.8 百分点 0.7 百分点 广州 租金 0.0% 0.3% 0.9% 0.0% 空置率 1.1 百分点 0.0 百分点 深圳 租金 2.0% 0.1% 2.7% 4.6% 空置率 3.2 百分点 0.3 百分点 成都 租金 -0.9% 0.1% 0.3% -0.9% 空置率 2.1 百分点 0.2 百分点 重庆 租金 -0.2% 0.3% 0.4% -0.7% 空置率 0.6 百分点 0.2 百分点 武汉 租金 0.3% -0.8% 0.0% 0.9% 空置率 3.8 百分点 0.1 百分点 长沙 租金 -0.1% 0.1% 空置率 0.0 百分点 3.2 百分点 * 优质零售物业市场租金走势以购物 中心为 样本进 行计算 *高档住宅市场走势反映住宅价格变化 注 ： 本 季 部 分 城 市 因 样 本 调 整 导 致 历 史 数 据 有 所 变化 数据 来源：世邦魏理仕研究部，2015 年 第 二 季 度 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | 2015 ， 世邦 魏 理 仕 6 MARKETVIEW 未 来 六 个 月 预 测 图表13： 未 来六个 月走势预测 城市 未来六 个月预测 优质写 字楼 优 质 零 售 物业 物流设 施 高档住宅 北京 租金 0% 0%1% 0%1% 0%1% 空置率 天津 租金 0% 0% 0%1% 0%1% 空置率 大连 租金 0%1% 0%1% 0%1% -3%-5% 空置率 沈阳 租金 -1%0% 0%1% 0%1% -3%-1% 空置率 青岛 租金 0%1% 0%1% 0%1% 0%1% 空置率 上海 租金 0%1% 0%1% 0%1% 1%3% 空置率 南京 租金 0%3% 0%3% 0%3% 0% 空置率 杭州 租金 0%1% 0%1% 0%3% 0% 空置率 宁波 租金 0%1% 0%1% 0%1% 0%3% 空置率 苏州 租金 -3%-1% -1%0% 空置率 无锡 租金 -1% 0% 0% 空置率 广州 租金 0% -1% 0% 1%3% 0% 空置率 深圳 租金 0%1% 0%1% 2%3% 1%3% 空置率 成都 租金 -1%0% 0% 0%1% -10% 空置率 重庆 租金 -1% 0% 0%1% 0%1% 0% 空置率 武汉 租金 0%1% 0%1% 0% 0%1% 空置率 长沙 租金 -1% 0% 0%1% 空置率 * 优质零售物业市场租金走势以购物 中心为 样本进 行计算 *高档住宅市场走势反映住宅价格变化 数据 来源：世邦魏理仕研究部，2015 年 第 二 季 度 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2015 ，世邦 魏理 仕 | 7 MARKETVIEW 北京优 质写字楼市场 年 第 二季度， 北京写字楼 市场延续上季 度平稳走 势。季 度内有两个写 字楼项目落成 ，分别是位于 金融街的 锦 什 坊 街 叁拾伍号，以 及位于中关 村的融科资讯 中心 座 ， 共 为 市场提供 万平 方米写字楼面 积。季内市场 吸 纳量 平 方米 ，较上 季度上升 ， 由于新增供应 持 续 ， 季 度 末空置率为 ， 较上季度微 升 个 百分点 。 需求方 面，科技类公 司和金融公司 表现依然突出 ，本季度 大面积 租赁交易主要 来 自 上述公司 。同时，新增 供应项目 租金较 高，拉高全市 写字楼平均租 金至每月每平 方米 元 。 但 现有项 目租金平稳运 行，剔除样本 变动影响 整体租 金保持不变。未 来六个月， 北京写字楼市 场预计将 有 五 个 项 目落成，为市 场提供约 万平 方米写字楼面 积。在 缓解市场供应 短缺的同时， 也给现有项目 业主造成 一定压 力，租金难有 上升空间。 北京优 质零售物业市 场 年 第 二季度， 北京零售物 业市场迎来两 个新项目入 市：位 于王府井的金 宝汇购物中心 二期和位于房 山区的万 科 长 阳 半 岛，合计新增 供应量 万平方 米。受个别百 货 项目租 户撤店的影响 ，二季度北京 零售物业市场 整体空置 率环比上升 个 百分 点至 。而部分 项目在经过了 培 育期以 及租户调整后 业主上调其租 金报价，推动 北京购物 中 心 首 层 商铺平均租金 同样本比较 环比上涨 至每 天 每平方米 元 。季内快时 尚品牌活跃度 有所提升： 于 悠 唐 购 广 场 开出北京 第二店；祥云 小镇迎来了 和 的 入 驻。 国际餐饮连锁 品牌同样表现突出：来自 台 湾 的 鼎 泰丰于北京 再 添 一店； 新加坡甜品店 于 太 古 里 南 区及朝阳大 悦城连开两 店 。 未 来 六 个 月，北京零售 物业市场将迎来五个合计体量近 万平方 米的新项目。 预计未来租金 将维持小幅上 涨的趋势 不变， 而较大的供应 量或将使市场 空置水平在短 期内承 压。 华 北 地 区 北京 0 50 100 150 200 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数 甲级租金 指数 0 50 100 150 200 250 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2003 = 100) 购物中心 首层租 金指数 优质写字楼 优质零售物业 物流设施 高档住宅 租金/住宅价格 0% 0%1% 0%1% 0%1% 空 置率 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第 二 季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 图表14： 未 来六 个 月走 势 图表15： 北 京优质 写字楼市场 图表16： 北 京优质 零售物业市场 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | 2015 ， 世邦 魏 理 仕 8 MARKETVIEW 华 北 地 区 北京 北京物 流设施市场 二 季 度 ， 北京主要工业 园区土地价 格报每平方米 元，环 比持 平。本季 度，商务园区 租赁市场较一 季度有所 回暖。 中关村 北 部地 区 需求活跃， 年初入市的软 件园二期 孵化加 速器项目截至 季末已满租， 需求多来自于 软件园一 期 的 企 业 扩租。 区域需 求量亦有所增 加，季内有大 面 积 租 赁 成 交。整体市场 空置率持续 下降至 ，平均 租 金 报 价 环 比上涨 至每 月每平方米 元 。物 流 仓储 市场季 内无新增供应 ，整体市场表 现良好。截至 季末，市 场 平 均 空 置率下降 个 百分点至 。 第三方物流和 快 消品仍 是需求的主要 来源。本季录 得一知名快消 品企业在 百 利 威 物 流三期租赁近 平方米仓 储面积。受持 续活 跃 的 需 求 推动，平均租 金报价环比 上升 报每月每 平 方米 元 。未 来六个月， 将有约 万 平方米 的优质物 流设施 入市，预计新 增项目仅会在 短期内提升空 置率，租 金报价 有望维持缓慢 上升态势。 北京高 档住宅市场 二季度 ，由于利好政 策叠加，改善 型需求买家积 极入市， 新老项 目成交均有不 俗表现。在供 应方面，本期 有多个单 价 万 以 上的豪 宅项目通过预 售审批，供 应量明显高于 去 年同期 。在价格方面 ，本期高档住 宅项目报价走 势呈现分 化，一 部分具有区位 优势、前期定 价偏低的项目 在本期报 价有所 上扬；而部分 前期销售不理 想的项目则在 市场情绪 回暖的 当下采取降价 策略去库存， 故高档公寓报 价综合平 均后环比有 的 微降， 至每平方米 元，但这并 不代表 房企看跌后市 ，相反，以价 换量效果明显 ，透露出 当前市 场需求很有弹 性的信号。鉴 于近期建委对 高价项目 审批放 宽导致供应放 量，预计下半 年，豪宅市场 竞争将会 加剧， 近两年在京拿 地的房企能否 实现高价销售 ，达到预 期 利 润 ， 有待观察 。在 租赁市场方 面 小 业主的增多 使得 租赁市 场竞争愈加激 烈，本期高档 公寓平均租金 环比下降 至 每 月 每 平方米 元。 0 50 100 150 200 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数 0 100 200 300 400 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数 售价指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 图表17： 北 京物流 设施市场 图表18： 北 京高档 住宅市场 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2015 ，世邦 魏理 仕 | 9 MARKETVIEW 华北地区 天津 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数 甲级租金 指数 0 100 200 300 400 500 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数 售价指数 0 50 100 150 200 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2004 = 100) 购物中心 首层租 金指数 0 50 100 150 Q2 08 Q1 09 Q4 09 Q3 10 Q2 11 Q1 12 Q4 12 Q3 13 Q2 14 Q1 15 指数 (Q2 2008 = 100) 租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年 第 二 季 度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年 第 二 季 度 图表20： 天 津优质 写字楼市场 图表21： 天 津优质 零售物业市场 图表22： 天 津物流 设施市场 图表23： 天 津高档 住宅市场 天津优 质写字楼市场 年 第 二季度， 天津优质写 字楼市场无新 增供给，继 续吸纳 前几个季度的 新增供应。在 国内金融企业 的强劲需 求 支 持 下 ，全市整体空 置率较上季 度环比下降 个 百分 点至 。 某国 资保险公司入 驻大都会天汇 广场 座承 租 平 方 米，为 本季度天津写 字楼市场为数 不多的大 面积租 赁成交。另外 ，上季度入市 的凯德国贸本 季度租赁 情况较 好，以有竞争 力的租金吸引 优质租户，如 北京某文 化公司承租 平 方米，本地某 货运公司租赁 面积 平 方米。 多家小额贷款 、证券等金融 类企业入驻世 纪都会， 共计承租约 平 方米。本季度 天津优质写字 楼整体市 场 平 均 租 金环比持平， 报价每月每 平方米 元 。未来 六 个 月 将 有近 万平方米新增供应落成，供应的激增预计 将继续 推高整体市场 空置率，同时 也给租金上涨 带来压 力。 天 津优 质零售物业市 场 年 第 二季度， 位于非核心 商圈的嘉里汇 购物中心和 位 于 小 白 楼商圈的凯德 国贸购物中 心均以超过 的入驻 率 开 业 ， 两项目累计商 业面积 万平方 米。本季度天 津 百货闭 店潮再升温， 津乐汇百货闭 店，万达广场 也因主力 百货店 百盛停业而大 面积空置。天 津优质零售物 业市场整 体 空 置 率 较上季度提升 了 个 百分 点至 。 季内全 市购物 中心首层平均 租金剔除样本 影响与上季度 持平 ，报 每 天 每 平 方米 元。 需求 方面， 凯德国 贸购物中心引 入 多 家 时 尚 品牌， 如热风 、欧时力。 入驻金元 宝滨海 国际购物中心 。另外，众多 餐饮品牌凭借 新项目开 业的契 机首次进驻天 津市场：如南 京大牌档、杭 州弄堂里 入 驻 凯 德 国贸购物中心 ，旺池川菜 、 入驻嘉 里 汇 购 物 中心。但奢侈 品牌持续低 迷，如 本季度 撤出海 信广场。未来 六个月，位于 南京路商圈的 世纪都会 商 厦 预 计 开业，将带来 约 万 平方 米新增供应。 由于该 项目目 前招商进度一 般，预计项目 入市后或将推 升市场整 体空置 率，租金上涨 空间有限。 优质写字楼 优质零售物业 物流设施 高档住宅 租金/住宅价格 0% 0% 0%1% 0%1% 空 置率 图表19： 未 来六 个 月走 势 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | 2015 ， 世邦 魏 理 仕 10 MARKETVIEW 图表27 ： 大 连物流 设施市场 华 北 地 区 大连 大连 优 质写 字楼 市场 本季 度 ，大 连优 质写 字楼 市场 缺少 新增 供应 及可 租赁 面积 的局 面 依然 持续 ，市 场活 跃度 进一 步减 弱。 本季 度有 小额 贷款 、 投资 管理 等金 融类 企业 开始 出现 退租 迹象 ，尽 管如 此， 金 融类 企业 依然 是大 连写 字楼 市场 需求 的主 要来 源。 除此以外， 及建 筑类 企业 对写 字楼 也有 一定 需求 ，其 中 两家 国 内互 联网 公司 于本 季度 进驻 现代 服务 业总 部大 厦。 有 限 的 租 赁成 交使 得市 场整 体空 置 率环 比下 降 个 百分 点至 。 受 大连 宏观 经 济运 行放 缓影 响， 尽管 可租 赁 面积 有 限， 大部 分业 主对 未来 租金 上涨 依然 持观 望态 度。 本季 度 市场 平均 租金 叫价 与上 季度 比持 平， 保持 在每 月每 平方米 元 。未 来六 个月 ，大 连写 字楼 市场 没有 新项 目 落成 ， 整体 空置 率将 进一 步下 降， 而经 济走 势将 决定 未来 大连 写 字楼 市场 租金 的涨 降。 大 连优 质零 售物 业市 场 年 第 二季 度， 柏威 年购 物 中心 开业 ，为 市场 带来 万 平 方 米 的新 增供 应。 新项 目的 开 业为 市场 带来 、 、外 婆家 、 湘 、蓝 蛙等 首次 进 入大 连 的高 端服 饰及 特色 餐饮 品牌 ， 使得 大连 零 售市 场的 品牌 丰 富度 得到 进一 步提 升 。与 此 同时 ，部 分接 近满 租的 零售 项 目持 续进 行品 牌调 整， 其中 以特 色餐 饮与 体验 类业 态为 主 。尽 管新 增体 量较 大， 但由 于新 入市 项目 出租 率较 高 ， 市 场 整体 空置 率环 比仅 上涨 个 百分 点至 ，依 然保 持 较低 水平 。本 季度 全市 购物 中心 首层 租金 同样 本环 比 持 平 ， 保持 在每 天每 平方 米 元。未 来六 个月 东港 区 域将 有 新项 目落 成， 届时 将推 升市 场空 置率 ，短 期内 集中 的新 增 供应 使市 场感 受到 压力 ，租 金涨 幅有 望放 缓。 0 50 100 150 200 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2003 = 100) 购物中心 首层租 金指数 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数 甲级租金 指数 0 100 200 300 400 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数 售价指数 0 50 100 150 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 指数 (Q1 2003 = 100) 租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2015 年第二 季度 图表25 ： 大 连优质 写字楼市场 图表26 ： 大 连优质 零售物业市场 图表28 ： 大 连高档 住宅市场 2015 年 第 二 季 度 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2015 ， 世邦 魏理 仕 | 11 优质写字楼 优质零售物业 物流设施 高档住宅 租金/住宅价格 0%1% 0%1% 0%1% -3%-5% 空 置率 图表24： 未 来六 个 月走 势 MARKETVIEW 华 北 地 区