2007年10月10日[产行业信息]中国最具竞争力的房地产企业分析

产行业信息 第831期 中国农业银行研究室 2007年第164期 2007年 10月10日 产经分析 中国最具竞争力的房地产企业分析 中国房地产业的繁荣和发展是诸多房地产企业通过激烈的市场竞争共同促成的。中国房地产企业竞 争力的提升，是中国房地产业健康持续发展的根本所在。总结和认识中国房地产企业竞争力的构成和特 征，对理解中国房地产行业持续健康发展的机制，引导房地产企业提升竞争优势，具有多方面的现实意 义。本项研究，在较大范围收集中国房地产上市企业和非上市企业数据的基础上 (2)，提出了系统的关 于房地产企业的竞争力分析框架，以期客观、准确地对中国房地产企业的竞争力状况进行比较研究，并 提出未来提升房地产企业竞争力水平的战略方向和建议。 一.企业竞争力研究综述 企业竞争力，指在竞争性市场中,一个企业所具有的能够持续地比其他企业更有效地向市场 (消费者 ,包括生产性消费者 )提供产品或服务,并获得赢利和自身发展的综合素质 。(3)企业竞争力与企业生存 发展的外部条件，共同决定了企业生存发展的现实结果。实时监测企业竞争力的发展情况，对于宏观管 理者和微观企业均具有重要意义。 目前，有关企业竞争力理论的研究非常丰富，对企业竞争力分析和评价理论体系的研究也日臻完 善。国内最具有代表性的有社科院工业经济所金碚的“企业竞争力监测体系”以及中国人民大学赵彦云教 授的企业竞争力评价指标体系 。 表2-1：金碚的企业竞争力监测与评价指标体系(4) 领域层 具体指标 销售收入 净资产规模因素 净利润 近3年利润年均增长率 成长因素 近3年销售收入年均增长率 净资产利润率 总资产贡献率 全员劳动生产率 企 业 竞 争 力 效率因素 出口收入/销售收入比重 国家体制改革研究院、中国人民大学统计系在相关研究的基础上，进一步提出中国企业竞争力影响 因素，归纳出企业实力、市场竞争力、成本竞争力、成长性、创新等多种竞争力要素。尽管这些理论的 2 表述各不相同，多数研究成果对企业竞争力分析与评价的理论模型却具有明显的连贯性与一致性，并得 到了国内外广泛认可。其中，市场因素、规模因素、成长因素与效率因素被视为企业竞争力的核心要 素。近年来，随着企业家精神、创新思想在企业经营管理中的作用越来越突出，创新因素企业竞争力构 成中的地位在不断提升，品牌建设、营销策略创新等因素越来越受到重视，品牌竞争力已经成为企业核 心竞争力的重要构成要素而受到越来越多的重视。在2006年中国企业竞争力蓝皮书中，房地产企业 竞争力影响因素分析已经将融资渠道拓展、品牌因素纳入分析框架。 二、房地产企业竞争力构成 正如迈克尔波特所指出的那样，“粗糙的产业分类对商战实务没有意义，因为不同产业的资源或竞争 优势，本来就有很大的差异”。不同产业之间存在着巨大的差异，难以形成一以贯之的分析与研究准则。 因而，在参照企业竞争力基本分析框架的同时，必须充分考虑到特定产业的基本特征，才能提出正确的 分析评价标准。总结比较关于房地产企业竞争力构成的各种研究成果，我们认为，房地产企业竞争力应 该由以下方面共同构成： 第一，跨区发展竞争力 由于住房的区位属性，导致房地产企业具有很强的区域性，因而跨区域的市场拓展是企业规模化发 展的重要途径。可以说，跨区域发展是房地产企业规模化的必然选择。跨区域发展首先可以提高房地产 企业规避区域性市场风险的能力，如当一个城市的房地产处于上升周期，另一个城市的房地产却处于饱 和状态的情况下，跨区域发展有利于规避区域房地产市场波动所带来的不利影响，降低风险，实现稳定 的投资回报。其次，跨区发展还能提高公司治理结构，通过管理制度、组织模式和营销创新等多种方式 提高企业效率和开发项目品质，最终使企业在竞争中处于有利地位。企业进行战略性的地域扩张以寻求 更多的利润来源，在国内的企业中已日渐流行。例如万科地产，业务涉及27个城市，属于跨地区发展的 典型企业。下图表示了万科地产2006年业务涉及城市的情况。 图2-3 2006年万科股份有限公司业务进入城市示意图 从图中可以看出，万科以其深圳总部为基地，已经将业务开展到全国范围。目前万科的主要经营地 虽然集中在珠三角，长三角，京津唐等经济发达地区的一线城市，随着市场竞争的进一步加剧，二、三 中国农业银行研究室经济信息处 电联系人：牛中南 E-mail： 牛中南/信息情报处/研究室/ 总行机关/ABC 3 线城市将成为万科以及各大房地产公司的下一个发展目标。 第二，资源占有与规模化竞争力 新经济增长理论认为：资金、劳动力、土地是生产的投入要素。对房地产企业而言，土地等稀缺资 源的重要性更是不言而喻。房地产开发具有项目周期长、土地资源难以永续开发等特点，掌握大量的土 地资源是房地产企业进行长期投资、滚动开发的前提条件。图2-4 是依据上市公司2006年年报汇总的企 业的土地储备与总资产规模之间的关系，不难发现二者成同向变化趋势，表明房地产企业的资源占有能 力在很大程度上提升了企业的规模竞争力，资源占有与规模化竞争力是房地产企业实现跨越式发展的必 然选择。 图2-4 资源占有与房地产企业规模扩张 第三，品牌竞争力 品牌资产是企业无形资产当中的重要组成部分，是企业竞争力的直接体现。品牌建设和管理本质上 就是使品牌资产保值增值，使其充分发挥在市场上的影响力，进一步开拓市场，提高企业综合实力。就 房地产商品自身的特点而言，企业必须通过品牌为客户提供先期质量、可靠、权威性的感知保证，品牌 对房地产企业竞争力的重要性尤显突出。房地产品牌的提炼过程实质上是企业文化、楼盘价值提升的整 合过程。可以肯定，未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，企业必须在公司形象、产品质量功 能、楼盘外观、小区环境、售后服务等各方面不断努力，才能塑造出自己的品牌。正是由于品牌对企业 竞争力的重要作用，以及房地产市场的独特特点，加上品牌对房地产企业占有资源、融资、规模开发等 方面的能力都有相当的正面影响，成功的品牌建设将逐步成为房地产企业竞争取胜的核心要素。 第四，融资竞争力 房地产是典型的资金密集型行业。房地产开发活动所需要的资金量大，资金使用周期长。从前期以 招牌挂方式获取土地到工程施工建设环节，房地产企业都需要维持稳定而灵活的资金链。世界各国房地 产企业的发展经验也都表明，为了最大程度地获取开发利润，几乎所有成功的房地产企业都能够成功地 使用财务杠杆这一基本资本运营工具。合理有效的负债，可以让房地产企业利用较少的资本金获得尽可 能多的经营利润，并且扩大企业投资和生产规模。在国内日益开放的资本市场环境中，采取何种资本运 营方式，如何利用外部资金，成为影响房地产企业发展的关键问题。具备较强融资能力的企业可以获取 4 足够的资金，用来扩大规模，提高产品的市场占有率。而企业对融资模式的选择，影响着企业的治理结 构，对企业的经营管理效果产生间接的作用。因此，融资能力是房地产企业竞争力的核心因素之一。 三、房地产企业竞争力要素之间的联系 房地产企业竞争力诸要素之间具有明显的关联效应。例如，中国房地产企业具有明显的地域性特 征，跨区发展能够增强企业的规模竞争力与成长性，竞标土地与大盘开发本身就是规模扩张的表现。 房地产企业的跨区域经营能力对企业的综合竞争力起到重要的决定作用。跨区域经营能力本身就是 企业规模化发展的一个表现，当企业发展到一定规模，本地经营业务已经不足以满足企业发展的需要 时，企业就会采取跨区域经营的发展战略。与美国和香港等地的房地产市场相比，目前大陆地区房地产 企业的规模化程度不足。例如，美国最大的五家房地产企业在全国住宅市场的份额占到了15%，美国最大 的房地产企业普尔特(Pulte Homes)公司占全美国住宅市场份额的4%。目前香港最大的10家地产集团的开 发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度也很高。而目前我国房地产公司数量达到5万余家，行业 集中度很低。中国排名前十位的房地产企业的市场份额累计不超过6%，万科的市场份额也不过在1%左 右。这说明我国目前的房地产市场成熟度还不够，企业规模还较小，在今后一段时间内，房地产企业还 将经历一个市场集中度不断提高，企业规模化发展、地域性扩张的阶段。 融资能力体现企业的规模扩张，它还能通过营销与广告投入等手段，不断提升房地产企业的品牌竞 争力。与此同时，融资能力与股权认购还是企业战略合作与不断壮大发展的必要途径。 品牌优势是实力雄厚的房地产企业在跨区域发展过程中的另一个重要资源。因而，对房地产企业来 说，跨区域发展的优点是非常明显的，随着国内房地产市场不断走向成熟，打破了区域壁垒，促使中国 房地产开发从区域化走向全国化。 图2-6 是在广泛征询房地产业专家意见基础上，依据简单加权平均法得出的房地产企业融资能力、 品牌与文化、资源占有、跨区发展四种竞争力要素对企业的规模、盈利、成长性等成功因素的影响。从 图中不难看出：专家认为，房地产企业的资源占有对于企业的规模、盈利性均有较大程度的影响；跨区 发展能够保持企业的基业常青，但对于企业的短期资本收益水平，其贡献率不如其他因素明显；从图中 融资竞争力在企业前三项能力建设中均占有重要比重来看，拓宽企业融资渠道关系到企业的生存与发 展。 图2-6 各种竞争能力对企业的贡献率 四、中国房地产企业竞争力评价指标体系及解释 依据企业竞争力基本分析框架，结合房地产企业基本特征，课题组认为，房地产企业核心竞争力应 包括跨区发展竞争力、资源占有与规模化竞争力、品牌竞争力、融资竞争力。这几大竞争力蕴含在规 中国农业银行研究室经济信息处 电联系人：牛中南 E-mail： 牛中南/信息情报处/研究室/ 总行机关/ABC 5 模、效率、成长、创新等企业成功因素中。 图2-7 房地产企业竞争力 1进入城市数(个)：衡量企业跨区发展现状的指标。 2其他地区摊占盈利比率：计算公式为除总部以外的进入区域盈利水平与总盈利的比率，该指标衡量 跨区发展的业绩。 3土地储备量(万平方米)：此处的土地储备指房地产企业已购置的用于住宅、商业、工业用地的土地 数量，它包含企业的存量土地。该指标能够衡量企业的规模性与成长性。一方面，通过跨区域、大面积 的土地购置实现企业项目开发规模化和企业经营的规模化。另一方面，能为开发企业利润增长奠定良好 的基础。 4，总资产规模(亿)：指会计意义上的资产总计。反映企业经营规模的单一指标，能够衡量房地产企 业规模经营的综合实力。 5，房地产投资完成额(万)：指以货币形式表示的房地产在建项目的实际完工程度。它能够体现房地 产企业滚动开发的速度，进而揭示房地产企业规模化开发能力。 6，资产负债率：是企业当前资产总额中债务融资和股权融资的比重。它表明了在企业的资产总额中 债权人提供的资金比例以及企业资产对债权人权益的保障程度。资产负债率可以用来衡量企业的长期偿 债能力。 7，流动比率：是企业流动资产与流动负债之间的比率。它表明了企业流动负债有多少流动资金作为 支付保障，反映了企业流动资产在短期债务到期时可用于偿还流动负债的能力。 8，净资产(万)：是企业持有的可以自由支配的资产，又称为股东权益。 9，净资产收益率：是企业的净利润与净资产的百分比重，即投资者每投入百元所取得的利润。净资 6 产收益率是反映企业盈利能力的核心指标，可以用来衡量企业资本运作的效率。 10，品牌认知度：根据市场调查法，以市场认知度数据得到品牌认知度分数，占品牌总分数权重 50%； 11，企业经营能力：企业经营能力往往与其品牌建设能力是相当的，在房地产行业这种现象尤为明 显，采用这个指标来辅助说明企业的品牌价值。以2006年当年主营业务收入为基准，再根据主营收入利 润率来修正，用线性内差法得到企业盈利能力分数，占品牌总分数权重25%； 12，企业规模：规模也能在一定程度上反应房地产企业品牌价值。以2006年当年资产总规模表征企 业规模，用线性内差法得到企业规模分数，占品牌总分数权重25%。 五、中国最具竞争力的房地产企业分析评价 依据前文提出的房地产企业竞争力分析框架，在广泛收集房地产企业相关数据基础上 ，课题组对中 国房地产企业竞争力进行了系统科学的比较分析。 表2-4 中国部分最具竞争力的房地产企业列表 序号 企业名称 1 万科企业股份有限公司 2 新世界中国地产有限公司 3 中国海外发展有限公司 4 广州富力地产股份有限公司 5 华润置地有限公司 6 合生创展集团有限公司 7 越秀投资有限公司 8 瑞安房地产有限公司 9 雅居乐地产控股有限公司 10 北京北辰实业股份有限公司 11 深圳控股有限公司 12 绿城中国控股有限公司 13 保利房地产(集团)股份有限公司 14 首创置业股份有限公司 15 复地(集团)股份有限公司 16 招商局地产控股股份有限公司 17 碧桂园控股有限公司 18 金融街控股股份有限公司 19 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 20 金地(集团)股份有限公司 21 路劲基建有限公司 22 北京首创股份有限公司 23 泛海建设集团股份有限公司 24 中国国际贸易中心股份有限公司 中国农业银行研究室经济信息处 电联系人：牛中南 E-mail： 牛中南/信息情报处/研究室/ 总行机关/ABC 7 25 中华企业股份有限公司 26 汤臣集团有限公司 27 北京城建投资发展股份有限公司 28 南京栖霞建设股份有限公司 29 苏州新区高新技术产业股份有限公司 30 百仕达控股有限公司 31 天津津滨发展股份有限公司 32 上海张江高科技园区开发股份有限公司 33 珠海华发实业股份有限公司 34 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 35 上海实业发展股份有限公司 36 天津市房地产发展(集团) 37 长春经开(集团)股份有限公司 38 天地源股份有限公司 39 浙江新湖创业投资股份有限公司 40 合景泰富地产控股有限公司 41 沿海绿色家园有限公司 42 上海万业企业股份有限公司 43 沈阳银基发展股份有限公司 44 北京万通先锋置业股份有限公司 45 中粮地产(集团)股份有限公司 46 广西阳光股份有限公司 47 亿城集团股份有限公司 48 上海金丰投资股份有限公司 49 中国武夷实业股份有限公司 50 北京华业地产股份有限公司 如果将资源占有与融资能力视为企业有形资产的外在体现，将品牌建设、跨区发展、营销与产品创 新等因素视为企业持有的无形资产。那么可以依据中国最具竞争力的房地产企业综合竞争力的结构特 点，得出下图所示的竞争态势分布图。 图 房地产企业竞争力结构分布图 8 根据房地产企业综合竞争力的比较分析，可以将我国房地产企业分为三类竞争力水平和未来提升竞 争力趋向各不相同的企业： 第一类：行业领先企业。 这类企业是近年来推动中国房地产行业集中度提高的重要力量，所以共同的特征是企业规模大。其 中，万科、北京首开、合生创展三家企业总资产均已超过400亿元，而净资产超过100亿元的企业有中海 地产、新世界中国地产、万科、上实地产等。 作为标杆企业，万科无疑是行业内的榜样。目前的万科跨区域经营能力出众，全国化的战略格局已 经形成。万科品牌深入人心，其在全国多个城市开发的众多项目为品牌的推广奠定了坚实的基础。同 时，巨量的土地储备和超强的融资能力让万科未来几年的发展前景一片大好。 中国海外发展集团保持了良好的企业盈利能力，其在全国各大城市均有经典项目开发，而在香港上 市和其良好的资信评级使其融资能力大大提升。规模化开发，集团雄厚的资金实力和品牌文化积淀使得 中海在行业内有着极强的竞争能力。 新世界中国地产有限公司是香港新世界发展有限公司中国物业旗舰，目前在中国业务涉及41个物业 项目，分布于20个高增长城市，土地总储备达到1700万平方米，作为香港最大的房地产开发企业，良好 的品牌形象，多年的房地产开发运营经验，是新世界中国最大的竞争优势。 华润置地、越秀投资等拥有资金实力和良好背景的企业，其品牌建设和营销策略等软因素还可以进 一步加强。 除去万科、新世界中国、中国海外发展集团三家，其他如富力地产、合生创展等也具备行业领先企 业的竞争优势，其规模性、盈利能力、品牌建设程度均已达到行业先进水平，有较大潜力提升自身素 质，为中国打造具有国际竞争力的优秀房地产企业。 对这些处于行业领先地位的房地产企业来说，未来发展将集中在以下几个方面： 第一，推行品牌建设。在现今的房地产行业，产品质量和服务差异逐渐缩小的情况下，品牌有利于 参与市场的竞争，提高市场占有率，扩大企业的经营规模； 第二，进一步扩大企业经营规模，提高市场占有率；从国外成熟市场来看，行业领先企业都能够在 市场中占有相当的分额，美国最大的房地产企业普尔特(Pulte Homes)公司占全美国住宅市场份额的4%， 中国农业银行研究室经济信息处 电联系人：牛中南 E-mail： 牛中南/信息情报处/研究室/ 总行机关/ABC 9 万科目前仅为1%左右。我国企业的规模程度还有待提高。 第三，拓展多元化业务，促进企业向房地产投资集团角色转变。国外成熟房地产企业在其发展后期 均已发展成为集开发，金融投资等多项业务一体的多元企业，国内企业应在发展现有业务的同时进一步 发展多元业务，培育房地产投资集团。 第二类：追赶型企业。 战略重点为融资与创新并举。差别化战略是追赶型企业赶超行业领先者的有效途径。一方面，通过 营销手段创新与房地产产品设计创新，迅速提升企业品牌和认可度，以满足特定人群的需求为市场切入 点，实行快速扩张。诸如阳光100等企业的差别化战略是快速成长的经典案例。另一方面，加强融资能力 是增强企业硬实力的根本途径。碧桂园自上市以来，投资者对碧桂园的数千万平方米的规划土地储备量 显示了极强的投资信心。在资本市场获得大量资金之后，碧桂园今后的发展应是走出其立足的根本珠三 角地区，转向全国范围的经营开发，其前辈富力地产正是在成功H股上市之后走出广州，一跃成为全国范 围的一线开发商。 第三类企业：竞争实力较弱的企业。 其战略重点应为发挥自身优势，寻求战略合作。对于中下游房地产企业，首先必须立足本地市场建 设区域品牌。在于进入企业合作的过程中做到“有钱出钱”，“ 有地出地”，积极运用本土优势发展优质楼 盘，提升自身竞争力。 目前中国房地产企业数目众多，企业面临的竞争形势严峻。房地产企业应结合自身特点和发展阶 段，选择合适的发展战略，以应对未来几年房地产行业内部调整与市场竞争。 六、中国最具竞争力的房地产企业分布格局分析 1、房地产规模企业富集于三大都市圈及沿海地带 从发展历程来看，中国房地产企业具有很强的地域特性。主要的房地产企业均集中在经济发达的城 市，尤其以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈最为明显。下表显示了依据在深圳、上海和香港上市的 房地产公司的区域分布情况。图中条形柱表示注册地在该省(直辖市)的房地产企业数量，颜色深浅表示 房地产企业密集度。从图中不难看出，我国优势房地产企业明显地集中分布在长三角、珠三角、京津冀 都市圈等沿海地带以及成渝城市带。目前，许多具有国资背景的房地产企业还未上市，若将上述因素考 虑在内，则房地产企业的地域分布趋势将更为明显。 图2-1 中国房地产上市企业分布状况 10 究其原因：上述三大都市圈经济发展水平较高，居民可支配收入一直领先于全国其他地区。上述三 个都市圈是基础设施最好、城市化进程最快的地区。圈内基础设施条件好、区位条件优越，为大型房地 产企业集团提供了广阔的发展空间。另一方面，我国现阶段人口流动呈现出向东迁移趋势，东部沿海地 区人口的净流入远远大于人口自然增长，使得上述都市圈的城市化发展速度快于我国其他地区，全国其 他地区的人纷纷在三大都市圈内城市购房置业，客观上促进了三大都市圈房地产企业的飞速发展。 2、优势房地产企业具有明显的规模经营格局 随着国家土地与房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急 剧扩张，土地购置面积也越来越大。在许多二三线城市，越来越多的当地房地产企业难以拿到土地，规 模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。由此可见地块的规模化开发与企业经营的规模化扩 张趋势将愈演愈烈。图2-2统计描述了中国房地产企业近年来平均土地储备面积与平均资产规模两者之间 的关系。不难发现，2006年全国房地产企业资产规模与土地购置两项重要指标均有明显跃升。 图2-2 房地产企业规模化扩张趋势 3、股权分置冲击原有的房地产企业所有制格局 从发展历史来看，我国房地产企业背景复杂，有的来自于所在城市的国有建设集团，有的来自于建 筑承包公司等民营房地产企业，大型商场和娱乐场通过发展商业地产也进入了房地产开发行列。 中国农业银行研究室经济信息处 电联系人：牛中南 E-mail： 牛中南/信息情报处/研究室/ 总行机关/ABC 11 按所有制划分，我国房地产企业可以分为民营房地产企业和国资背景企业。长期以来，在境内A股上 市的大都是具有国资背景的国有制房地产企业，而民营房地产企业纷纷到境外上市融资。2006年秋季以 来，国务院和证券业监督机构意识到房地产业作为国民经济支柱产业的地位在今后一段时间内还将长期 保持，为了规避对冲基金和国际金融投机行为对我国国民经济有可能造成的负面影响，至2005年开始的 股权分置改革和2006年下半年开始的放宽境内A股对房地产企业的限制，使得国有非流通股同其他投资一 样，成为“同股同价同权益”的权益投资资金。 随着北京、上海等地国资委继续调整旗下企业的股本结构，将房地产业务集中到一两家开发企业中 并谋求整体上市。预计国有房地产企业将持续扩大规模，与民营房地产企业一道持续快速健康发展。 七、最具跨区发展竞争力的房地产企业分析 本报告通过企业进入城市个数、其他地区摊占盈利比率来评价房地产企业的跨区域发展竞争力。进 入城市个数的数据来源于上市房地产公司业务关联企业涉及的城市个数，用此指标来体现房地产企业进 行跨区域经营的能力。根据2006年的数据，跨区发展能力较强的部分房地产企业包括： 万科企业股份有限公司 绿城中国控股股份有限公司 招商局地产控股股份有限公司 沿海绿色家园有限公司 中国海外发展有限公司 首创置业股份有限公司 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 合景泰富地产控股有限公司 保利房地产(集团)股份有限公司 金地(集团)股份有限公司 新世界中国地产有限公司 复地(集团)股份有限公司 路劲基建有限公司 碧桂园控股有限公司 广州富力地产股份有限公司 中国武夷实业股份有限公司 广州珠江实业开发有限公司 上海金丰投资股份有限公司 美都控股股份有限公司 亿城集团股份有限公司 在跨区域发展的竞争力方面，万科无疑作为行业领跑者和国内首屈一指的品牌，规模化程度和跨区 域经营的能力都达到了业内最高水平。如今万科的全国化布局已经形成，随着国内房地产行业的大举发 展，万科毫无疑问可以从区域发展战略中谋取最大的利益。 绿城集团在跨区发展方面也取得了突出成绩。目前该企业辖有50多家成员企业，业务涉及浙江省内 12 的杭州、宁波、温州、舟山、新昌、海宁、德清、上虞、淳安以及国内北京、上海、长沙、合肥、郑 州、青岛、乌鲁木齐等20多个城市。至2007年6月底，在建工程面积达391多万平方米，累计项目储备总 建筑面积1402万平方米，其中自有权益建筑面积达882万平方米。 中国海外发展有限公司已在北京、上海、广州、深圳、成都、长春、南京、西安、中山、佛山、苏 州、宁波、重庆、杭州、香港、澳门等16個城市和地区成功投资开发了众多畅销的精品楼盘。凭借在16 个城市超过1500万平米的土地储备，可以满足中海未来四至五年的发展。在全国大城市均有分布的战略 格局使得中海在今后几年也保持强有力的竞争态势。 沿海集团作为绿色建筑的理念经营者，在跨区域发展方面也表现出了较强的竞争力，沿海绿色家园 在东北、华北、华中、华南、福建、江西地区设有分公司，业务涉及多达17个城市，并在各地均保持了 良好的盈利能力。 其他企业如路劲基建是在并购顺驰之后将其大量的在建项目并入自家企业之下，从而获得了跨区域 的经营规模，而如碧桂圆、富力地产则是近年在本地市场空前繁荣的形式下，借上市之机开始全国范围 的扩张，从而跻身一线房地产开发商行列。 可以看出，目前国内房地产企业在规模化达到一定程度，资金和各方面条件均已具备的情况下，跨 区域发展已经成为企业扩张，提高自身竞争力的重要方式。但同时，有部分开发商立足于本地业务，如 北京金隅嘉业、重庆长安等，同样实现了企业的规模成长。 八、具有较强资源占有与规模竞争力的房地产企业分析 对房地产企业规模性的研究很多，文献也很丰富。归纳起来，影响房地产企业规模性的关键因素有 资产规模与负债、土地储备量、房地产投资现状。相应地，对房地产企业规模性的考查主要集中在总资 产规模、负债率、土地储备量、当年房地产投资完成额、年内房屋开工面积以及竣工面积等指标。 课题组在充分考虑数据的可获取性前提条件下，运用德尔菲法对规模性指标进行赋权值，最终对中 国房地产企业的规模竞争力进行系统的比较分析(1) ，其中，在该方面具有较强优势的房地产企业主要 有： 万科企业股份有限公司 中国海外发展有限公司 新世界中国地产有限公司 越秀投资有限公司 华润置地有限公司 广州富力地产股份有限公司 瑞安房地产有限公司 合生创展集团有限公司 深圳控股有限公司 绿城中国控股股份有限公司 雅居乐地产控股有限公司 保利房地产(集团)股份有限公司 首创置业股份有限公司 碧桂园控股有限公司 中国农业银行研究室经济信息处 电联系人：牛中南 E-mail： 牛中南/信息情报处/研究室/ 总行机关/ABC 13 北京北辰实业股份有限公司 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 招商局地产控股股份有限公司 复地(集团)股份有限公司 金融街控股股份有限公司 汤臣集团有限公司 (1)由于企业数据获取和核对方面的困难，列表只包含大多数有良好数据基础的企业。 深圳万科在规模性竞争优势方面依然表现突出。主要原因在于：接近500亿元人民币的资产规模；适 当的资产负债率(59%)；超过1500万平方米(截至2007上半年)的土地储备规模以及中国首家销售额突破 200亿元房地产企业。 新世界地产集团集中发展41个销售物业项目，分布于20个主要高增长城市。2006年营业额为170亿 元。公司在现房和期房销售中均有不俗业绩。截至2006年12月31日，新世界在北京、天津、沈阳、大 连、上海、武汉、广州等城市和地区有总计达1753万平方米的土地储备，在规模性上表现抢眼。 越秀投资集团其规模性表现卓越，在扣除造纸、收费公路等业务的情况下，其房地产业务保持了300 亿左右的资产规模，在珠三角城市群中，经过多年开发，越秀集团依然保持了600万平方米的土地储备。 目前，公司高层已经意识到土地储备的重要性，加快了在广州的优质地块争取力度。 尽管华润置地去年基本盈利达到6亿港币，因计提土地增值税，总盈利低于市场预期，华润置地去年 斥资近百亿元增持土储，加上已有的土储，其总土地储备量达到819.9万平方米。 在富力地产最新公布的公告中显示，截至2007年7月11日，富力地产全国土地储备约为2092万平方 米，其中广州土地储备总建筑面积约525万平方米(包括惠州等邻近区域)，北京约265万平方米，在港融 资对于规模的益处日渐显现。 去年，合生创展集团土地储备可销售面积达1408万平方米。进入2007年，随着多项收购协议完成， 土地储备也将快速增长。在总资产规模以及土地储备方面，合生创展均略逊于富力地产，因而排名较之 富力地产低2位。 保利地产2006年净资产增长率高达41%，总资产增长率高达127%，是规模以上房地产企业中年度规模 成长最快的国内企业之一，显示了良好的发展前景。 碧桂园自在香港联合交易所上市以来，投资者对碧桂园的数千万平方米控规土地储备量显示了极强 的投资信心，2007年7月末，该公司总土地储备量达到了惊人的4500万平方米，成为中国最大的“地主”。 土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。不过碧桂园控规土地集中 在二三线城市和一线城市的郊区，因而其资产价格相对低廉，因而在规模排名中暂列第14位。 首创置业和复地集团作为老牌房地产运营商，今年来表现稳健，积极利用外资，携手国外房地产企 业和投资资本不断进军中国二线城市。 陆家嘴和金融街控股尽管其土地储备量较小，但由于所控土地均属于上海、北京等超大城市繁华地 带地块，因而其土地价格相对较高，开发出售、出租收益很大。目前，两家企业均走出各自城市，在相 邻的发达城市购置具有成为新型城市中心组团的地块。因此，两家专著于繁华商业地产开发的公司暂列 资源占有与规模竞争力20强中下游位置。 14 九、中国最具融资竞争力的房地产企业分析 融资始终是房地产开发活动的重要环节。在土地招牌挂制度和市场经济的交易制度下，房地产企业 拥有雄厚的资金实力或者稳定而灵活的融资渠道，可以更有效地增加土地储备、强化市场谈判能力、拓 展业务营销规模。因此，房地产企业的融资能力越来越受关注。在过去的2006年里，受政府鼓励融资多 元化政策的影响，在内部需求的刺激下，房地产企业无不积极进取，在资金拓展领域大显身手。 影响房地产企业融资能力的因素主要有以下几方面：资本结构、盈利能力、资信等级和融资渠道的 多样性等。本报告摘取资产负债率、流动比率、净资产及净资产收益率四个指标来定量衡量房地产企业 偿债能力的优劣、盈利能力的高低和融资空间的大小等方面，再综合考虑资信、渠道等定性内容，采取 专家德尔菲法来确定指标对企业融资能力的影响权重，最终对房地产企业融资竞争力做出评价。分析显 示，中国房地产企业中融资竞争力突出的企业包括： 新世界中国地产有限公司 中国海外发展有限公司 万科企业股份有限公司 瑞安房地产有限公司 华润置业地有限公司 越秀投资有限公司 广州富力地产股份有限公司 合生创展集团有限公司 雅居乐地产控股有限公司 北京北辰实业股份有限公司 深圳控股有限公司 绿城中国控股股份有限公司 路劲基建有限公司 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 复地(集团)股份有限公司 招商局地产控股股份有限公司 金融街控股股份有限公司 碧桂园控股有限公司 北京首创股份有限公司 保利房地产(集团)股 份有限公司 新世界中国地产有限公司2006年底的净资产达到241.55亿元，居所有上市房地产公司之首，比次之 的中国海外发展有限公司高出86.28亿元。雄厚的净资产大大提升了新世界中国地产的融资空间，28.94% 的资产负债率也暗示着投资者为其注入资金的安全系数高。相信，在2007年，新世界中国地产可以进一 步挖掘融资能力。 中国海外发展有限公司2006年底的资产负债率为57.57%，流动比率为2.60，净资产收益率为 17.87%。稳定的经营状况和均衡的偿债能力指标、盈利能力指标都说明中海外业务的稳健，同时其拥有 的155.27亿元净资产，为其融资拓展了诸多空间。 万科企业股份有限公司在2006年的表现依然突出，148.82亿元的净资产规模仅次于新世界中国地产 和中国海外发展。公司的偿债能力指标(资产负债率和流动比率)以及盈利能力指标(净资产收益率)在业 中国农业银行研究室经济信息处 电联系人：牛中南 E-mail： 牛中南/信息情报处/研究室/ 总行机关/ABC 15 内都属于公认的均衡水平。另外，2006年万科持续不断的战略融资活动也展示了其对融资渠道的有效把 握。 瑞安房地产有限公司作为瑞安集团的旗舰地产公司，在2006年也展示了其不俗的融资竞争力。2006 年10月份的成功上市使瑞安的融资渠道更为宽广。在2006年年底，瑞安达到了140.21亿元的净资产规 模。 香港华润集团旗下的房地产业务旗舰公司华润置地有限公司在2006年底净资产规模达到115.7亿 元，名列第五。2006年在连续斥巨资购置土地的时候，华润置地也积极拓展融资渠道，通过增发新股、 银行贷款等方式多方筹措资金，体现了较强的融资能力。 2005年底越秀投资有限公司在香港联交所成功上市“越秀Reits”，共获得了约20亿港元的账面确认收 益。越秀投资采取了“越秀Reits” 这样新的融资模式，在国内房地产投资信托方面处于领先位置，也打开 了融资多样化的渠道。2006年底，越秀投资净资产达到111.92亿元。 广州富力地产股份有限公司在2006年里也是融资频频。2006年9月的拆股计划为富力地产一次性募集 资金超过16亿港元。到年底，富力地产的净资产达到82.88亿元。 合生创展集团有限公司作为大型综合性企业集团，2006年在房地产行业有着不错的表现。2006年 底，合生创展的资产负债率为68.76%，流动比率为1.86，在偿债方面略低于前七位，但其净资产收益率 达到了23.36%，盈利能力较强，而且78.77亿元的的净资产规模也为其提供了较大的融资空间。 雅居乐地产控股有限公司在2006年保持了较为均衡的资产负债情况，盈利能力较强，净资产收益率 达到了20.93%。较好的偿债能力和74.06亿元的净资产规模，使得雅乐居在融资竞争力上排名第9。 北京北辰实业股份有限公司在2006年的净资产为80.45亿元，但其净资产收益率只有4.17%，低于雅 乐居的20.93%与合生创展的23.36%的盈利水平，继合生创展和雅乐居之后融资竞争力排名第10。 十、中国最具品牌竞争力的房地产企业分析 与其它行业相比，对房地产业来说，品牌更为重要。首先，良好的开发商品牌或者楼盘品牌，可以 直接影响消费者行为，包括加快消费者决策速度和降低房地产商品的需求弹性。其次，良好的品牌有助 于房地产企业的长期发展，因为房地产市场更多依靠口碑和消费者已有印象，所以品牌建设对企业的长 期发展尤为重要。再次，房地产品牌可以提高产品的溢价能力，通过品牌溢价房地产企业可获取高附加 值，达到利润的最大化，也同时展现消费者的个性和身份。最后，品牌可以加快企业的扩张速度，只有 拥有品牌的房地产企业才能通过品牌的复制和扩张，轻易地由一个地域跨入另一个地域，消除地域之间 的界限，实现低成本扩张。 正是由于品牌对企业竞争力的重要作用，以及房地产市场的独特特点，加上品牌对房地产企业占有 资源、融资、规模开发等方面的能力都有相当的正面影响，所以，对于房地产企业来说，在进行企业扩 张的同时，成功的品牌建设也尤为重要。 目前，我国市场经济飞速发展、房地产行业竞争日益激烈、消费者品牌意识逐步提高、产品同质化 程度逐渐加剧等，在这样的情况下，品牌战略日益占据重要的位置，甚至成为与资本同样意义重大的部 分，以品牌为核心的企业战略开始在房地产行业内占据主导地位。房地产品牌具有吸纳、聚集、整合社 会资源的强大能力，并具有优化产业结构、提高企业效益和产品质量的强劲优势。可以预见，今后几年 土地、资金和客户等资源将逐步向有实力且有品牌价值的房地产企业聚集，品牌房地产企业的市场份额 16 将进一步提高，因而加强品牌建设、提升品牌价值是在日益激烈的市场竞争中取胜的重要手段。 由于房地产上市公司的财务及运营状况更加透明，通过对沪、深、港三地的所有房地产为主业的上 市公司的资料分析，特别是对企业经营状况、盈利能力、资产总规模等公司指标的考查，再加上市场调 查得出的品牌认知度的数据，建立模型。其中，以2006年当年主营业务收入为基准，再根据主营收入利 润率来修正，用线性内差法得到企业盈利能力分数，占总分数权重25%；以2006年当年资产总规模表征企 业规模，用线性内差法得到企业规模分数，占总分数权重25%；最后，根据市场调查法，以市场认知度数 据得到品牌认知度分数，占总分数权重50%，得到国内主要房地产公司品牌价值评价结果。其中，品牌价 值突出的房地产企业包括： 万科企业股份有限公司 广州富力地产股份有限公司 中国海外发展有限公司 合生创展集团有限公司 新世界中国地产有限公司 保利房地产(集团)股份有限公司 金融街控股股份有限公司 金地(集团)股份有限公司 北京北辰实业股份有限公司 复地(集团)股份有限公司 招商局地产控股股份有限公司 华润置地有限公司 首创置业股份有限公司 北京城建投资发展股份有限公司 中国国际贸易中心股份有限公司 北京首创股份有限公司 雅居乐地产控股有限公司 南京栖霞建设股份有限公司 中华