2012年11月青岛二手房销售及租赁市场月报

目 录 一、内容摘要 2 二、楼市综述 6 三、二手房市场动态 7 3.1 二手房挂牌量 .7 3.2 二手房挂牌价格 7 3.3 二手房成交量 .8 3.4 二手房市场关注度 .9 四、租赁市场动态 11 租赁市场关注度 .11 一、内容摘要 楼市政策： 2012 年 11 月 2 日 商品房预售许可权下放 房地产供需结构将变化 日前，在国务院发布的关于第六批取消和调整行政审批项目的决定中，提到“房地产预售 许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，实施机关变更为“设 区的市级、县级人民政府房地产管理部门” 。本次商品房预售许可权的下放对于房地产市场来说， 最大的影响莫过于供需结构的变化。 2012-11-06 国土部：为打击违法用地 提高重大工程用地价 近日，国土部明确强调，明年开始将终止带有给违规用地“补票”性质的“630”政策，中央、 省级重点工程项目的违规用地不再拥有“豁免权” 。此外，另有报道称，国土部为了打击重大工程 违法违规用地，还将提高重大工程用地价格。 2012-11-07 14 城市首套房贷利率上调 青岛各银行仍有优惠 11 月 5 日，有媒体报道称首套房贷款利率上调城市一共有 14 个，以东部一线城市为主，其次 为中部城市，西部城市除了成都外，其他还未见有相关报道。青岛 9 月只有 4 家银行执行 8.5 折优 惠，进入 10 月执行优惠的银行更是“凤毛麟角” 。还有的银行表示，虽然目前执行优惠利率，但是 不排除接到总行通知上浮利率。目前，能够执行 8.5 折优惠的银行也基本都有“附加条件” ，基本 都要根据贷款客户的信用状况而定，并不是都能享受到优惠。 2012 年 11 月 7 日 青岛公租房租满 5 年将可申购 价格不高于经适房 11 月 6 日，岛城公共租赁住房制度拟执行新政策， “承租公共租赁住房的家庭，如果承租期 满 5 年，可以申请购买承租的公租房，购买价格将参照项目的建设成本来确定。未来 5 年，岛城将 开建不少于 5 万套公共租赁住房，逐步建立起以公共租赁住房为主体的多元化住房保障和供应体系， 重点解决“夹心层”家庭的住房困难。 2012 年 11 月 9 日 住房“双轨制” 保障房是重要着力点 近日，十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和 管理。中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，具体而言， “双轨制”是指商品房资源由市场配 置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前，商品房一度占据我国住房供应 主体，但近年来政府部门大力推进保障房建设以后， “两条腿走路”的局面逐渐开始形成。 2012 年 11 月 10 日 青岛新住宅小区要配建公租房 面积不低于 20% 近日，根据青岛市下半年新出台的政策规定， “新增建设用地规划为住宅的，应按照不低于规划 住宅建设面积 20%的比例配建公共租赁住房。 ”公共租赁住房建设要同步规划建设教育、医疗、商 业、文化等公共服务设施，解决承租家庭交通出行、子女入学等问题。 2012 年 11 月 13 日 住建部部长：房地产市场调控政策现在还没想放松 12 日下午，十八大新闻中心举办记者招待会，住房城乡建设部部长、党组书记姜伟新在会上表 示， “房地产市场调控政策现在还没想放松。 ”姜伟新介绍说，中国城镇保障性住房建设进展顺利， 中央政府定的是“十二五”期间要建设 3600 万套城镇保障性住房，2011 年已经开工了 1000 万 青岛：二手房销售及租赁市场月报 2012 年 11 月 搜房二手房集团 3/11 评估项目组 套，今年开工了 700 多万套，明年计划开工数量正在研究当中，不会低于 500 万套，有可能在 600 万套左右。 2012 年 11 月 13 日 住建部：楼市量价同时上涨就会出台调控政策 姜伟新表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。 遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。判断楼市的动向， 不能只考虑一个因素，一定要综合考虑成交量和价格。交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台 相应的政策进行调控。 2012 年 11 月 14 日 国土开发宪法年内上报国务院 规范无序开发 近日，被称作“国土开发宪法”的全国国土规划纲要(2010-2030)已经完成初稿框架，目 前，国家发改委和国土资源部正在对规划进行最后修改，完成后将直接呈报国务院。根据当前的工 作计划要求，2012 年 12 月前，该规划草案须上报至国务院进行讨论后，提交国务院常务办公会 审议通过。与此同时，按照国务院提出的要求，规划将成为“最高规划” 。 2012 年 11 月 15 日 住房保障档案管理办法 将于明年 1 月 1 日起施行 11 月 14 日，住房城乡建设部网站发布了关于印发住房保障档案管理办法的通知。通知显 示， 住房保障档案管理办法 （以下简称办法 ）将于 2013 年 1 月 1 日起施行。 办法规定， 各地可以参照本办法建立棚户区改造安置对象的相关档案；另外，各地可以根据本办法，并结合当 地实际，制定具体实施办法。 2012 年 11 月 22 日 财政部部长谢旭人：将逐步在全国推开房产税 11 月 21 日，财政部部长谢旭人发表署名文章，指出形成有利于结构优化、社会公平的税收制 度，强调认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的 房产税改革。 2012 年 11 月 26 日 房屋维修金制度明年实施 郊区集中过户办房产证 自 2013 年 1 月 1 日起，胶南市、胶州市房屋专项维修资金管理办法(试行) 正式实施，配备电 梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的 8%交存；未配备电梯的房屋以及配备电梯且未设地下 车库的低层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的 5%缴存 2012 年 11 月 27 日 住建部：旧模式矛盾日益凸显 城镇化转型刻不容缓 近日，住建部副部长仇保兴在第七批城乡规划督察员培训暨派遣会上讲话指出，传统城镇化模 式积累的问题和矛盾日益突出，城镇化转型刻不容缓。城镇化要改变片面追求经济增长的定势，转 而更加重视群众的生活质量和社会发展，不断改善人居环境。 2012 年 11 月 29 日 集体土地征收补偿制度修改获国务院通过 28 日，国务院常务会议召开，会议讨论通过中华人民共和国土地管理法修正案(草案) ，对 农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。虽然目前具 体修改条款还未可知，但有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可 能至少为现行标准的 10 倍。有专家表示，修正案草案获得通过，也为农村集体土地征收补偿条 例的尽快出台铺平了道路。 交通新闻： 2012 年 11 月 2 日 开发区投资 28 万元建全民健身中心 13 年底竣工 近日，记者从开发区规划局获悉，位于滨海大道以北天目山路原开发区第五中学校址的全民健 身中心工程，已于 10 月底完成招投标工作，11 月上旬开始进场施工，预计 2013 年 12 月竣工。 2012-11-05 地铁 2 号线一期开工 台东市政府李村一线贯通 11 月 3 日上午 9 时，随着旋挖机打桩启动第一钻，青岛地铁 2 号线一期工程全线开工。这也 是我市第二条地铁线路开建自此，岛城的地铁建设呈现出双线“比翼齐飞”的壮观景象。据悉，地 铁 2 号线一期，全长 25.2 公里，全线共设车站 22 座，均为地下站。建设范围起自泰山路站，止 于李村公园站。连通了辽宁路商圈、台东商圈、香港中路商圈、崂山商圈及李村商圈等五大商圈。 2012 年 11 月 6 日 李沧交通商务区规划七大功能区 板桥坊将改造 近日，李沧交通商务区建设办公室主任刘云刚参加李沧在线嘉宾访谈活。刘云刚介绍说，根据 区域多年来形成的产业功能及未来发展方向，初步将交通商务区规划为七大功能区 ，即：商务核 心区、生活居住区、临河商务区 、文化旅游区 、现代物流区 、循环产业区和新兴产业区。 2012 年 11 月 7 日 青银收费站北移路段成景观大道 明年五一前完工 青银高速公路青岛收费站迁移拓宽项目备受关注。记者经探访了解到，项目绿化工程西元庄收 费站至朱家官庄村路段，两侧将新建宽 50 米的绿化带，将用 40 多种乔木和 30 多种地被植物，将 该路段打造成为“三季有花、四季常绿”的进出青景观大道。 2012 年 11 月 13 日 青即轻轨终点将建王村新城 投资 50 亿四年建成 按照规划，青岛至即墨之间将建设一条城际轻轨，连接崂山区和温泉镇，近日，记者从市城乡 建设委建管局获悉，在城际轻轨的即墨终点位置，将启建一座新城，命名为“王村新城” ，该新城 规划区域内 15 平方公里的基础设施和公共建筑进行建设，总投资额约为 50 亿元，4 年内建成。 2012 年 11 月 22 日 青岛 7 区确定保留 8 个汽车站 市区两汽车站整合 记者 21 日从市规划局了解到，目前规划中市区公路客运枢纽系统主要由 8 个客运枢纽场站组 成，分别为青岛长途汽车站、青岛汽车东站、青岛汽车北站、青岛北站汽车站、黄岛长途汽车站、 黄岛汽车北站、红岛汽车站、城阳汽车站。现有的馆陶路汽车站、利津路汽车站等规模较小、站场 用地不足所以将进行整合。 青岛：二手房销售及租赁市场月报 2012 年 11 月 搜房二手房集团 5/11 评估项目组 2012 年 11 月 28 日 台东将添商业综合体恒泰广场 与地铁无缝对接 26 日，青岛市规划局网站公布了市北区威海路以东、台东一路以北、人和路以西、台东三路 以南地块的规划建设方案，方案显示，该项目为恒泰广场项目，将实施地块整体改造，打造以时尚 零售、餐饮为主的商业综合体。同时该项目还将与未来地铁台东站相连，成为区域内新的复式商业 中心。 2012 年 11 月 28 日 四姜片区旧村改造项目规划公布 将建欧式风情小镇 11 月 26 日，市规划局网站公布了崂山路北四姜片区旧村改造项目规划方案，方案显示，本规 划区总面积为 72.3 公顷，规划地上总建筑面积 97.49 万平方米，项目在保留原有自然景观的基础 上，以居住功能为主，打造新古典主义滨海欧式风情小镇。 2012 年 11 月 28 日 凤凰岛滨海步行道及景观工程明年开建 近日，者从开发区城市建设局了解到，凤凰岛滨海步行道及景观工程将于明年开建。凤凰岛滨 海步行道及景观工程位于开发区东环岛路，西起金沙滩景区木栈道，东至甘水湾以北区域，全长 11.2 公里，总面积 71 公顷。 2012 年 11 月 28 日 海大浮山校区 12 月拍卖 起拍单价刷新岛城纪录 近日，记者从青岛市国土资源和房屋管理局获悉，崂山区香港东路 23 号（即中国海洋大学浮 山校区原址）的 B 地块将于下月公开拍卖，起拍价高达 12510 元/平方米。 2012 年 11 月 29 日 红岛规划建 5 条轨道线 黄岛将有地铁直达新机场 11 月 28 日，市规划局副局长刘敏就高新区规划问题进行了在线访谈。红岛经济区及周边区共 设有 5 条轨道线网，其中 3 条为轨道快线； 北岸城区总体规划正在深化完善，力争年底前完成 规划成果；明年高新区全面启动旧村改造。 二、楼市综述 11 月，青岛二手房市场成交 2199 套，环比上涨 31.21% 同比去年 11 月上涨 90.72%。其中， 市北区成交套数占比最高，成交 522 套，签约占比 24%，环比上涨 21.68%。另据搜房网二手房 数据监控中心数据显示，11 月青岛二手房挂牌均价 14701 元/ 平，环比 10 月下跌 0.76%，同比去 年 11 月（ 14528 元/平米）上涨 1.19%。与楼市销售市场逐渐“回暖”的气象形成反差，房屋中 介租赁业务提前“入冬”，临近年底，“由租转买”增多，租房成交惨淡。 11 月成交旺盛呈 “翘尾” 购房人看好后市忙出手 据青岛网上房地产的统计数据显示，11 月成交 2199 套，环比上涨 31.21%，成交量仅次于 8 月份，截至目前，网签数量在今年排名第二，呈现“翘尾 ”行情。这一趋势的发展在意料之外但 是又在情理之中，首先是购房者心理预期的变化，据尼尔森日前发布的 2012 年第三季度中国消费 者信心指数显示，56%的中国消费者认为明年房价将回暖，在第二季度时这一比例只有 42%。9 月前大多购房人因为信贷下降等变化购买，而现在大多是受不断上涨的成交量与火爆的土地市场影 响，看好后市。其次， “金九银十”结束，大多数开发商已完成了全年销售任务，年底继续推盘的 动力不足，多数开发企业年底略微提价之后“端着卖”成为主流趋势，随着成交价格的逐步回调， 提高了处于观望中的潜在购房人群的入市积极性，同时让部分期盼房企让利优惠的买家逐渐回流二 手楼市。 二手房挂牌均价环比微降 “稳中略涨”或是未来走势 据中国指数研究院 3 日公布的数据显示，11 月百城住宅均价连续第六个月环比上涨，其中， 北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨，部分重点城市房价甚至超过调控 前。青岛房价环比、同比没有太大变化，相对来说持平。对于“十八大”以后房价的走势，搜房青 岛二手房采访了业内专家，他们表示比较看好明年的市场，房价在现行的限购政策调控下不会大跌 大涨，随着经济的发展房价会“稳中略涨” 。年底对购房人来说是不错的置业时机，但是也不必恐 慌入市。现有各项调控政策严格执行、巩固调控成果将是政策面的主基调，房价反弹底气不足。其 次住房和城乡建设部部长姜伟新表示，对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行 调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。判断楼市的动向，不能只考虑一个 因素，一定要综合考虑成交量和价格。交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行 调控。 “由租转买”现象增多，租赁市场提前”入冬“ 随着楼市销售市场的逐渐“回暖“，房屋租赁市场提前进入淡季，究其原因主要是以下方面： 一、到了冬季，本来就是传统的租房淡季，租房者一般都不愿意“挪窝” ，还有一些外来务工人员 回乡。二、各项政策刺激，刚需购房积极入市， “由租转买”现象增多，租房总体需求量减少，成 交量降低在所难免。 三、二手房市场动态 3.1 二手房挂牌量 全市：11 月挂牌量持续上涨 环比上涨 5.41% 青岛：二手房销售及租赁市场月报 2012 年 11 月 搜房二手房集团 7/11 评估项目组 据搜房网二手房数据监控中心的数据显示， 11 月份青岛全市二手房挂牌套数为 79619 套， 较上月增多了 4084 套，环比上月增幅为 5.41%， 同比去年 11 月（挂牌 9808 套）上涨 711.78%， 挂牌量再创一年来最高值。 行政区：崂山挂牌依然最多 开发区环比上 涨幅度最高 2012 年 11 月，七区挂牌套数六区上涨 一区下跌。其中挂牌套数最多的是崂山区，挂 牌 28869 套，环比上涨 7.83%；其次为市南 区，挂牌 21072 套，环比下降 1.64%；开发 区挂牌环比上涨幅度最大，挂牌 4065 套，环 比上涨 17.35%；市北区挂牌 10853 套，环比 上涨 6.92%；四方区挂牌套数最少，挂牌 2184 套，环比上涨 16.64%。 3.2 二手房挂牌价格 全市：11 月全市挂牌均价环比下跌 0.76% 据搜房网二手房数据监控中心数据显示， 11 月份青岛二手房挂牌价为 14701 元/平米， 环比下跌 0.76%。同比去年 11 月（14528 元 /平米）上涨 1.19%。 行政区：挂牌均价四区下跌三区上涨 据搜房网二手房数据监控中心的数据显示， 11 月份青岛七区二手房挂牌均价三区上涨四 区下跌。涨幅最大的为四方区，挂牌均价 10901 元/平米，环比上涨 3.22%；跌幅最大 的为市北区，环比下跌 2.45%，挂牌价为 13778 元/平；其他各区 11 月份挂牌均价如 下：市南区 19402 元/平米（ 2.10%） ；崂山 区 20667 元/平米（ -1.52%） ；李沧区 9667 元/平米（-1.64% ） ；城阳区 6795 元/平米 （1.77%） ；开发区 8380 元 /平米（-1.07%） 。 3.3 二手房成交量 全市：11 月份二手房网签 2199 套 环比 上涨 31.21% 同比上涨 90.72% 根据青岛网上房地产的统计数据显示， 2012 年 11 月青岛二手房成交套数为 2199 套， 环比上涨 31.21%，同比去年 11 月上涨 90.72%。11 月份二手房七区成交量均出现环 比上涨。市南区二手房成交量环比上涨 38.11%； 市北区环比上涨 21.68%；四方区成交环比上 涨 37.71%；崂山区环比上涨 52.56%；李沧 区环比上涨 28.44%；城阳区环比上涨 4.88%；开发区环比上涨 46.55% 行政区：市北区成交 522 套 崂山区环比上 涨幅度最大 11 月份青岛七区二手房签约套数环比全 部上涨。各区签约情况如下：市南区（366 套） ；市北区(522 套) ；四方区（ 409 套） ；崂山区 （119 套） ；李沧区（271 套） ；城阳区（172 套） ；开发区（340 套） 。 行政区：市北签约量最多 占比 24% 11 月市北区二手房签约量依然最多，签 约套数为 522 套，占全市签约套数的 24%； 其次，签约套数较多的为四方区和市南区，分 别签约 409 套和 366 套，分别占比 19%和 17%；开发区签约 340 套,占比 15%；李沧区 签约占比 12%,签约 271 套;城阳区本月签约 172 套，占比 8%；崂山区签约套数最少，占 比 5%。 3.4 二手房市场关注度 行政区：市北区被搜索占比 20.64% 受关 注度排名第 1 青岛：二手房销售及租赁市场月报 2012 年 11 月 搜房二手房集团 9/11 评估项目组 11 月份市北区依然最受欢迎，被搜索占 比为 20.64%；市南区和李沧区分别以搜索占 比 17.87%和 12.54%排名第 2 和第 3；城阳 区排名第 4，搜索占比 11.36%；崂山区关注 度排名为第 5，被搜索占比为 11.30%；四方 区 11 月排名第 6，被搜索占比 11.11%；开发 区关注度排名第 7 位。五市中即墨被搜索占比 最高，占比 1.89%。 总价区间：50-80 万元价格区间最受关注 搜索占比 27.62% 据搜房网二手房数据监控中心的统计数据 显示，11 月份青岛二手房最受关注总价区间 与 10 月份不同，50-80 万元价格区间为最受 关注区间，被搜索占比 27.62%，10 月排名第 一的 50 万元以下价格区间，被搜索占比为 21.87%，排名第 2；排名第 3 的是 80-100 万价格区间，搜索占比 9.71%；100-120 万 元价格区间依然排名第 4，搜索占比 5.35%；120-150 万价格区间、150-200 万、 200-300 万、300 万元以上、60 万元以下、 110 万元以下分别排名第 5、6、7、8 、9 、10 位。 面积区间：70-90 平米房源受关注度最高 据搜房网二手房数据监控中心统计数据显 示，上月 70-90 平米二手房受关注度依然最 高，被搜索占比 19.74%；50-70 平米次之； 90-110 平排名第 3。 户型区间:2 居户型被搜索占比排名第一 11 月份，青岛二手房各户型排名中，2 居依然最受购房人青睐，搜索占比 45.22%。 其次为 3 居户型，被搜索占比 24.65%；再次 为 1 居室，被搜索占比 11.56%。 热点商圈：浮山后被搜索占比 5.81% 排名第 一 11 月份，浮山后商圈以搜索占比 5.81% 跻身青岛二手房热门商圈排行榜第一名。即墨 市和台东分别以搜索占比 4.53%和 3.92%排 名第 2 和第 3；错埠岭排名第 4，搜索占比 3.35%；胶南市搜索占比 3.24%，排名第 5； 市内七区跻身前十名的商圈还有金水路、广电 大厦、李村公园、长江路、黄岛。 热门楼盘：鲁信长