2014年江油房地产市场调查报告

2014 年江油房地产市场调查报告 （2014 年 3 月） 集团 3 月调研资料 目 录 第一章 江油房地产市场投资环境分析 第二章 江油房地产市场分析 第三章 结论及建议 第一章 江油房地产市场投资环境分析 1、江油概况 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。 距离绵阳市 30 公里，成都 160 公里，市幅员面积 2719 平方 千米，地理位置优越，气候条件宜人。江油市域总人口约 90 万人，常住人口基本与总人口持平，体现其在西部地区经济 发展处于优势地位，2013 年城市建成区面积 40 平方公里， 城市人口达 37 万人，城市化率 53%。 结论：目前正处于城市化快速推进，改善住房和刚需型 住房加快建设时期。 2、交通条件 江油铁路运输条件十分优越，宝成铁路贯穿全境，江油 火车中心站为全国最大的县级市火车站，成绵乐高铁年内运 营，江油到成都只需 1 小时，到绵阳只需 10 分钟，另外，成 绵乐高铁在江油设立江油站和青莲站（江油南站），正在建设 的成西高铁还将在江油设立厚坝站（江油北站），江油铁路极 为优越，可以通达全国主要大城市，江油在整个宝成铁路的 地位高于绵阳等站。绵阳至江油高等级公路和绵广高速公路 等构成江油公路的主干网络，驱车从绵阳到江油仅需 30 分 钟，绵阳南郊机场已开通上海、北京、广州等 8 个城市航线， 今年还将建设绵阳至江油第二快速通道中绵路，江油至绵 阳更为通畅，另外绵九高速（绵阳至九寨沟）今年将开工建设， 使江油成为九环线上最为重要的节点。绵巴（绵阳至巴中）高 速公路起点也距离江油城区不到 20 分钟。 结论：铁路、高速、航空各项运输条件均十分优越。 3、特色资源 李白故里，中国优秀旅游城市、四川历史文化名城，道教， 火药发源地，哪吒文化起源地，江油拥有李白文化、三国文 化、道教文化、火药文化和红色文化等独特的旅游资源优势。 景观、景点资源丰富：建设中的 5A 级景区涪江六峡、李白文 化产业园景区，建成的 4A 级景区：窦团山景区、李白纪念馆， 打造中的 4A 景区：青莲李白故居、乾元山景区、佛爷洞景区、 养马峡景区、藏王寨景区、吴家后山辛夷花景区，建成的 3A 级景区：天音洞、果语花溪，以及知名景区：白龙宫、观雾山 等等，景观资源文化资源丰富。 矿产丰富，有金、大理石、煤、石油、天然气、石灰石、硫 铁矿、石英砂等 ，市工业开发区具有良好的能源、建材、天 然气等为发展工业可利用的资源优势，其中探明的矿产资源 有 14 种。江油是四川重要的天然气生产基地，年产天然气 7 亿 m3。 水资源源丰富，区内涪江河年水流量 48 亿 m3，平通河年 流量 7 亿立米，自产水量 18 亿 m3，地下水总量 3.9 亿 m3， 可开发的水资源总量 18.76 亿 m3。 结论：旅游资源、矿产资源、水力资源极其丰富。 4、经济发展情况 2013 年，实现地区 GDP268.5 亿元，增长 12%；实现财政 收入 38 亿元，增长 17%，实现地方财政一般预算收入 13.5 亿元，增长 15.3%。规模工业企业 193 户，实现规模工业总产 值 381 亿元、增长 17%，规模工业增加值 113 亿元、增长 14%。 实现服务业增加值 97 亿元、增长 10.5%，社会消费品零售总 额 118.7 亿元、增长 15%，旅游总收入 34 亿元、增长 58.9%。 结论：在四川的县级市中，江油的经济发展水平一流。 5、产业发展及固定资产投资情况 江油全市经济实力排在绵阳市前列，是绵阳副中心城市， 工业发达。已形成冶金、机械、建材、化工、能源、食品等六 大支柱产业，国家三线建设奠定了雄厚的重工业发展基础。 境内有预计今年产值过百亿的企业攀长钢，有产值 20 亿元 的神华集团巴蜀江电（另外神华集团投资 150 亿元建设天明 电厂，建成后，江油将成为四川最重要的火电基地），产值将 达到 10 亿元的四川矿业集团、四川国大、江油红狮、 拉法基双马、黄龙破碎、清香园、乳酸集团、等等。另外四 川模弛住宅工业有限公司将投资 10 亿元，建设年产值上千 亿元的模块化住宅产业园。农业产业方面：九岭现代农业科 技示范园、西屏獭兔养殖示范区等重大农业项目基本建成发 挥效益。房地产市场：中铁集团、TCL 集团、联想集团、广东 佛山日新发展集团、成都链生集团、四川耀森集团、四川聚 人集团、成都齐力、四川荣新集团、浙江久盛置业、重庆兄弟 集团均在江油有开发项目。 结论：江油投资环境良好，吸引了很多大型企业前去投 资，由于处于北方入川后第一个大型平原坝子，靠近成都 绵阳距离近，优秀的景观资源，以及交通优势，吸引了大 批企业投资。 第二章 江油市房地产市场分析 1、土地市场 江油市已售土地中有 400 亩尚未开发，预计开发量 80 万平米。2013 年，江油已经刻意在减少入市土地，由于 2012 年土地市场放量较多，2013 年土地市场刻意收拢，目前放量 土地基本开发。2014 年首次土地出让正在进行中，出任面积 约 270 亩。2013 年 6 月 26 日，江油市推出的纪念碑街西段 南侧、乾元路南段西侧地块 88 亩，以总价 1.2 亿元成交，约 138 万元/亩，起价为 120 万元/ 亩。另一 块位于西环线东侧、 诗仙路南侧 118 亩，总价 1.69 亿元，约 143 万/亩，起价为 125 万/亩。 结论：土地市场的表现比较合理，地块出任均有 14%以 上的溢价。 2、商品房市场 2012 年，全年商品房屋销售面积 41.13 万平方米。实现 销售额 16.76 亿元。2013 年，商品房销售面积 72.86 万平方 米，销售额 20.5 亿元。 （以上数据包含商业地产） 结论：江油楼市成交量增长较快。商品房均价由 2007 年 的 1571 元/,上涨 至 2013 年 3753 元/。 3、存量房市场 2013 年全年商品房投资 21 亿元，增长 16.7%，新居工程 完成投资 2.5 亿元。现有存量房源：2013 年江油开发量 126 万平米，销售面积 72.86 万平米，待售面积约 60 万平方米， 其中的情况为 2013 年底，很多楼盘开始建设，2014 年开发 新项目较少，因此，2014 年整个江油房地产市场应该趋稳， 在国内大环境的影响下，可能出现先降价后反弹的情况，但 是，江油房价降价空间较小，很多楼盘的售价在 3700 元左右。 结论：江油房地产市场发展稳定，适合分期投资开发。 4、2013年开发市场情况 江油房地产市场备案规模特别大，但是实际开发和放量 特别少。这种可能是出现在江油这样一个中等规模城市的常 规案例。例如，85万平米城市综合体富乐领江项目，按照目 前的开发进度（2013年4月开工，目前封顶了6万平米，在建4 万平米）预计开发年限为10年，再如江油2013年楼市代表作 品75万平米城市综合体圣名国际广场项目，2013年初开 发，目前的一期23万平米住宅封顶，二期商业预计2015年才 能开工，存量9万平米，对于2014年的住宅市场根本没有威胁， 预计开发时间为6年。江油这类项目规划体量庞大的项目特 别多，但是年开发量特别小，以上例子富乐领江为例，年开 发量不到9万平米，而且还要加上商业面积，圣名国际广场年 开发量不过12万平米，也要加上商业。 结论：表面光鲜热闹，大盘多，实质上江油市场基本全部 为小盘。 5、2013年开发楼盘2014年存量房及续建开发情况 圣名国际广场2013年开发量23万平米，去量16万平米，存 量8万平米，2014年没有新开发量入市；富乐领江2013年开发 量8万平米，基本售完，2014年新增入市5万平米；东城尚品在 建面积12万平米，去量8万平米，存量4万平米，2014年无新 投入量（具体详见附表一）。 结论：目前统计开发量和存量需要2014年和2015年两年才 能消化完成，但是考虑到2015年、2016年江油新增项目较少 （大多数地块根据城市建设情况在2年内不具备出任条件，核 心城区地块基本出让完毕，其他郊区基本不具备开发条件） 的情况，因此，总体开发量比较合理，略有小风险。 6、购房客群分析 目前在售楼盘中，本地客户占80%以上，核心客户群体大 部分属于改善性居住客户。有一定的购房消费经验，追求性 价比较高的产品。购买群体主要来源于个体户、民营企业主 以及从事当地优势产业的人群。适度做好对周边区县的广告 宣传是可取之处。 结论：主要还是江油市城区客户为主，辅以周边乡镇客 户，做好周边区县的营销，是伴随江油城际高铁发展以及教 育优势的新体现。 第三章 结论及建议 一、结论：江油楼市供应产品多元，呈现出较为成熟的发 展状态，写字楼、商铺、酒店式公寓、SOHO 等产品的出现， 表现出江油市场快速的发展，以及体现了江油地区经济实力。 江油的十二五规划预计江油城市人口将达到 50 万，但 是其中很大一部分是靠农村人口转籍来完成的，现在的江油 市场对于有特色、改善型的高端住宅还是有一定的需求；对 于大众化，高容积率的中低端住宅已经没有了竞争优势。普 通住宅开发的利润空间很小，项目的销售进度很慢，存在很 大风险。 虽然目前江油市场对联排以及花园洋房有一定的需求 量，但是受规划容积率的限制，城区内不可能大量出现此类 产品来供应市场,所以我们建议尝试培育新的板块。 龙凤水电站库区所处的青莲镇是四川的省级风景名胜 区，因李白而蜚声中外。成绵乐城际高铁起于成都，沿宝成 铁路引入江油，其中就有青莲站。该区块风景秀丽，又有文 化积淀，高铁站建成后交通更加便利，发展潜力不容小觑。 适合打造高端住宅区、旅游地产、养生地产等多重组合。但 由于库区地势低洼开发成本较高，开拓新的市场也存在一定 风险。 据了解已有多家