2015永川房地产趋势预测调查报告

课 程 论 文 论文题目：永川房地产业 2015 趋势预测调查报告 作 者：汪聪意 学 院：经济管理学院 专 业：工商管理 年 级：2012 级 1 班 学 号：201212044035 课 程：房地产经济学 成 绩： 目录 第一章 永川区区位介绍 3 一、 永川区地理位置及行政介绍 3 二、 永川区区位分析 3 第二章 2014 永川房地产业分析 4 一、 2014 房地产市场政策分析 .4 二、2014 永川房地产市场分析 .4 第三章 永川 2015 年房地产趋势预测 5 一、2015 年全国房地产走势预测 .5 二、 永川房地产 2015 年趋势预测 5 永川房地产业 2015 趋势预测调查报告 12 级工商管理 1 班 汪聪意 201212044035 3 第 1 章永川区区位介绍 1、 永川区地理位置及行政介绍 永川区位于长江上游北岸，重庆西部，东邻江津区，东北靠璧山县，北接 铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。地处东经 105 3810605 、北纬 285629 34。幅员面积 1576 平方公里，辖 19 个镇、3 个街道，45 个社区居委会、210 个行政村。 2、 永川区区位分析 永川区位于重庆西部，东距市区 63 公里，西离成都 276 公里。成渝铁路、 成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通。通讯枢纽和 商贸、文化、金融、能源中心。公元 776 年置县，1992 年撤县建市，2006 年撤 市设区。人口 109 万人，其中城区面积 35 平方公里，城区人口 35 万人。是重 庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。永川发展势头良好。市级工 业园区永川工业园建设加快推进，初步形成机械电子、轻工食品、能源化工、 冶金建材四大产业集群。商贸物流繁荣兴旺，小商品、建材、家电、农产品批 发市场辐射渝西、川东南和黔西北地区，成为重庆规划建设的八个现代物流基 地之一。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA 景区重庆野生动 物园、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市。永川 区在重庆一小时经济圈内。成渝高铁永川东站 2015 年 6 月正式运营，开通后永 川到重庆主城区约 15 分钟，到成都约 50 分钟，并联通资阳、内江等沿线城市， 构成成渝 1 小时经济带。 第二章 2014 永川房地产业分析 1、 2014 房地产市场政策分析 2014 年上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“ 分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、 提高公积金贷款额度等层面；对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央 五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。住建部则提出 楼市调控“不刺激、不打压”， “尊重市场规律”将成下一阶段政策的基本口 径。 （一）放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段，年初两会提出 的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷 纷出台“救市”政策。 1、购房落户扩充需求，取消限购； 2、降低公积金门槛、提高贷款额度，提升购买力； 3、地方政策总体的方向是分类调控，调整方向出现分化。 （二）中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房。 （三）经济政策预调微调，定向降准释放约 1500 亿资金。 二、2014 永川房地产市场分析 （1）购房群体分析 1、35-45 岁年龄段购房占比最大，达到 37.44%，说明 60、70 年代人群是 目前购房主要消费群体。25-35 岁年龄段的人群购房比例占第二位，达到 28.52%。45 岁以上年龄段的购房比例为 24.42%，这部分人群主要以高端物业 消费需求为主。25 岁以下年龄段的购房比例为 9.62%。 2、在购房者来自区域分析中，乡镇人口购房比重最高，城区户口购房第二， 区外户口购房比例最低。 3、受永川社会文化的影响，永川属于职教城，流动人口大。人口年龄程度 较低，学生、年轻人占主导，导致房地产市场需求偏向房屋租赁，二手房买卖， 以及购房出租。 （二）楼盘分析 1、永川的楼盘主要集中在新城，在兴龙湖周围。 永川协信中心、金科等 多数房地产项目聚集在兴龙湖。 2、2014 年永川区 1-5 月销量统计分析，永川区 1-5 月份一共成交 7637 套， 总成交面积为 66.3 万方，均价每平米 4585.2 元。永川 1-5 月预销售面积 79.1 万 方。2014 年住房用地计划供应 1353.45 亩，其中计划供应保障性住房用地 128.40 亩，按需保障；计划供应普通商品住房用地 1225.05 亩。 总之，永川区房地长项目较为集中，主要分布于兴龙湖、神女湖、凤凰湖 周围，其中兴龙湖片区聚集了多数房地产项目，是永川房地产市场的主要聚集 地。通过预销售与成交量的比较，可以看出永川房地产市场供求平衡。2014 永 永川房地产业 2015 趋势预测调查报告 12 级工商管理 1 班 汪聪意 201212044035 5 川购房以高层为主洋房为辅，乡镇购房。换房群体居多。 第 3 章永川 2015 年房地产趋势预测 一、2015 年全国房地产走势预测 中金公司发布“中国房地产 2015 年走势预测”，预测 2015 年将会有两次 降息，住房潜在需求将逐年降低，房价和土地市场或在 2015 年二季度及以后恢 复。另外房地产市场重心转为“改善”+“保障”。分析师认为，此阶段，开发 商首先要做好服务，加速转型，才能在消化期维持稳定增长。进入“白银时代” 的中国房地产整体延续衰退，一二线城市 2015 年下半年复苏、三四线城市则在 2016 年下半年回暖。“去行政化”形势明朗，但地方性“微刺激”仍将起作用。 政府干预退出、还权于市场将是 2015 年政策面的基调。业内人士普遍认为，在 2014 年取消限购的基础上，2015 年政策面不会出现特别大的调整，将继续呈现 宽松化、平稳化格局。在政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确的同时， 地方性的楼市“微刺激”在 2015 年也将继续出现。诸如购房补贴、贷款贴息、 公积金额度提升、异地互认等区域性楼市优惠政策会密集出台。如哈尔滨住房 公积金管理中心日前发布文件称，2015 年 1 月起，为支持缴存职工购买首套和 改善型自住房，购买新房或房龄在 20 年以下二手房的，一人贷款最高限额从 40 万元上调为 50 万元，两人为 70 万元；组合贷款最高限额从 75 万元上调为 105 万元。 2、永川房地产 2015 年趋势预测 永川房地产业在 2014 基本实现供需平衡。2015 年，永川区房地产在政府 宽松的政策下，楼市仍将持续几个月的低迷。永川区特殊的人口构成以及城乡 结构的因素，导致现已基本实现供需平衡的房地产市场需求量降低。虽然在购 房上的需求量降低，但作为职教城的永川，年龄