2016年房地产金融现状研究及发展趋势

2016 年版中国房地产金融市场专题研究分 析与发展前景预测报告 报告编号：1835379 中国产业调研网 行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研 究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 投资机会分析 市场规模分析 市场供需状况 产业竞争格局 行业发展现状 发展前景趋势 行业宏观背景 重点企业分析 行业政策法规 行业研究报告 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经 济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决 策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确 保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网 C 基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该 行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展 趋势。 房地产金融 2016 年版中国房地产金融市场专题研究分析与发展前景预测报告 了解更多,欢迎访问：中国产业调研网 / 一、基本信息 报告名称： 2016 年版中国房地产金融市场专题研究分析与发展前景预测报告 报告编号： 1835379 咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥6750 元 可开具增值税专用发票 Email： kfC 网上阅读： /R_QiTaHangYe/79/FangDiChanJinRongHangYeXianZhuan gYuFaZhanQianJing.html 温馨提示： 如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 产业现状 在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产 行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体 系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道 窄，而房地产金融的发展是推动中国房地产市场启动的关键环节。中国房地产金融业 的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。房地产业属于国民经济的 先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产 业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我 国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上 限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国 的金融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选 择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的问题。中国经济 处于高速增长向平稳增长的“换挡期” ，全面深化改革也在走向“深水区” ，这使得宏 观经济稳中有险，稳中有忧。尤其是去产能化带来的金融风险以及房地产下行带来的 地方债务风险，成为当下最为突出的两大金融风险。如果说银行不良资产余额和比率 的上升还是渐进的话，则房地产下行带来的地方债务风险更为核心和更急需化解。 市场容量 2014 年，全国房地产开发投资 95036 亿元，比 2013 年名义增长 10.5%。2014 年 5 00 强房地产开发企业总资产均值为 257.85 亿元，同比增长 5.99%，而 2013 年同比增 幅为 20.34%；净资产均值方面，2014 年为 65.13 亿元，同比增长 7.59%，增速较 2013 年下降 6.32 个百分点。500 强房地产开发企业规模增速整体呈现出下滑趋势，资产规 模由快速上升转变为相对平稳低速增长阶段。在行业整体进入平稳增长阶段后，企业 寻求发展的路径明显分化。2014 年，房地产开发企业面临较大的资金面压力。500 强 企业资产负债率均值为 65.66%，基本与 2013 年持平；净负债率均值为 93.73%，较 20 13 年 84.01%的均值提升 9.72 个百分点，刷新该指标新高。 中国产业调研网发布的 2016 年版中国房地产金融市场专题研究分析与发展前景预 测报告认为，房地产行业的并购事件呈逐年上升态势，2014 年全年，房地产行业共有 67 例并购案，而在过去 3 年这一数字分别是 76 例、22 例及 27 例。2014 年房地产行业 涉及并购的金额约为 287 亿元，2013 年为 330 亿元、2012 年 48 亿以及 2011 年的 61 亿元。不难看出，近两年来，随着楼市持续分化、房地产业步入“白银时代” ，楼市继 续上演整合大戏。从融资角度看，中小房企的融资渠道会收窄，融资规模也会大幅下 滑，与之相伴的即是融资成本大幅提高。所以若不是多元化经营的房企，单一业务的 房企会发现后续拿地开发投资都会很艰难，甚至会面临用甩卖项目和股权的方式来救 急。 发展格局 目前，国内房地产金融市场包括房地产信托、房地产基金、特定资产收益权、股 权融资、REITs（房地产信托投资基金）在内的多元化融资格局已经形成。伴随着非信 贷融资渠道扩大的则是新的融资渠道、参与主体以及新的融资工具。除了以信托关系 发展起来的融资类信托，2012 年以来还出现了大量的券商定向/专项资产管理计划，以 及基金子公司乃至保险资产管理公司发起的资产管理计划，其尽管并非以信托关系， 而是以委托代理关系建立起的投资模式，但实际操作模式大同小异，通过向特定投资 者（或单一、或一定数量之下）募资，签署委托资产管理合同，然后按合同约定投向 相应的债权或股权当中，这些资产管理计划并不禁止资金投向房地产等投资领域，因 此，也就成为房地产行业的资金来源之一。这样，之前由银行、信托等少量的金融机 构参与房地产投融资活动的情况被打破，券商、基金、保险、信托、银行等多类机构 均可下场参与。 前景预测 现阶段，在经济基本面平稳、市场需求稳定的大背景下，房地产市场不会出现大 波折或者危机，更不可能崩盘。中长期来看，中国的房地产市场有着庞大需求的支撑 。城镇化等发展有利于中长期房地产市场发展，未来市场增长可期。从目前的情况来 看，房贷监管环境逐步放松，商业银行进一步放松限贷将是一种趋势。这是因为供求 房地产金融 2016 年版中国房地产金融市场专题研究分析与发展前景预测报告 了解更多,欢迎访问：中国产业调研网 / 关系在不断改善，市场需求在不断上升，需求一旦被充分释放，商业银行的信贷应该 会在较大程度上予以满足。这些预判是基于以下理由：一是房地产贷款是商业银行的 优质资产，总体而言，目前房地产行业的不良资产比率较低，风险监控比较严格、手 段也比较先进。二是未来楼市的发展方向是简政放权，逐步取消房地产融资的行政管 制，充分尊重市场。三是房地产行业自身的抗风险能力也在不断提升，行业并购整合 的步伐在加快，在兼并重组的过程中，一些有问题的、经营不良的中小房地产企业可 能被淘汰。四是资产证券化时代的到来和利率市场化的发展，将进一步推动房地产贷 款的增长。未来 5 到 10 年，房地产贷款在整个银行信贷中的占比有可能会达到 30%。 理由是整个金融对房地产领域的支持动力势必会随着未来房地产需求持续平稳的发展 而不断增加。经历此轮调整，市场会比过去更加理性。而随着市场越来越理性化，需 求会不断地被释放出来，未来的商业银行甚至整个金融体系对房地产领域的支持力度 只会加大，不会减少。 面临挑战 我国房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。由于我国房地产金融机构不 健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下，融资数 量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不 够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地 产市场出现总量相对不足的结构性失衡。目前，在我国房地产市场上，商业银行的信 贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金 提供者。资金来源渠道单一，银行系统风险集中。而其他融资渠道如信托、房地产股 权融资、住房资产证券化等融资方式，尚处于起步阶段，所占贷款比例十分小。同时 ，房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善，也严重影响了房地产金融的发 展和作用。 2016 年版中国房地产金融市场专题研究分析与发展前景预测报告针对当前房 地产金融行业发展面临的机遇与威胁，提出房地产金融行业发展投资及战略建议。 报告以严谨的内容、翔实的分析、权威的数据、直观的图表等，帮助房地产金融 行业企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。 报告是房地产金融业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握房地产金融行业 发展趋势，洞悉房地产金融行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投 资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值。 正文目录 第一章 房地产金融相关概述 1.1 房地产金融介绍 1.1.1 房地产金融概念 1.1.2 房地产金融的分类 1.1.3 房地产金融基本特征 1.1.4 房地产金融的产生 1.2 房地产金融的主要内容与任务 1.2.1 房地产金融的主要内容 1.2.2 房地产金融的任务 1.3 房地产金融的作用 1.3.1 为房地产开发经营提供资金保障 1.3.2 支持居民住房消费能力的提高 1.3.3 调节房地产业的金融属性 1.4 房地产融资的主要渠道 1.4.1 房地产企业内部融资 1.4.2 房地产企业外部融资 第二章 2012-2016 年房地产金融行业发展环境分析 2.1 经济金融环境分析 2.1.1 中国房地产业面临的国际金融环境分析 2.1.2 全球经济金融形势评析 2.1.3 中国金融形势分析 2.1.4 中国经济金融形势展望 2.2 中国金融政策动态 2.2.1 货币政策动态 房地产金融 2016 年版中国房地产金融市场专题研究分析与发展前景预测报告 了解更多,欢迎访问：中国产业调研网 / 2.2.2 信贷政策动态 2.2.3 证券政策动态 2.3 中国房地产宏观调控政策分析 2.3.1 中国房地产宏观政策解析 2.3.2 中国房地产金融政策分析 2.3.3 房地产宏观调控政策展望 第三章 2012-2016 年房地产金融行业全面分析 3.1 金融业与我国房地产业的关系分析 3.1.1 房地产市场与金融市场相互依存 3.1.2 直接依赖 3.1.3 间接依赖 3.1.4 房地产业与金融业关系中存在的问题及建议 3.2 2012-2016 年中国房地产金融行业的发展 3.2.1 我国房地产金融市场发展回顾 3.2.2 中国房地产金融市场现状综述 3.2.3 中国房地产金融行业的特点 3.2.4 中国房地产金融业发展深度分析 3.3 中国房地产开发资金供求与来源分析 3.3.1 2014 年中国房地产开发资金状况 3.3.2 2015 年我国房地产开发资金来源状况 3.3.3 2016 年我国房地产开发资金来源状况 3.3.4 我国房地产资金链趋紧 3.4 中国房地产开发企业资金运作与管理 3.4.1 房地产开发企业资金流特点 3.4.2 房地产开发企业资金管理的关键 3.4.3 房地产开发企业资金管理需解决的核心问题 第四章 2012-2016 年房地产信贷分析 4.1 2012-2016 年中国房地产信贷市场分析 4.1.1 我国房地产信贷市场综述 4.1.2 我国房贷市场增长放缓 4.1.3 我国房贷利率的变化 4.2 2012-2016 年中国房地产贷款状况解析 4.2.1 2013 年中国房地产贷款迅速增长 4.2.2 2014 年我国房地产贷款状况 4.2.3 2015 年我国房地产贷款分析 4.2.4 2016 年我国房地产贷款分析 4.3 住房信贷与住房市场的相关性分析 4.3.1 我国住房消费信贷与住宅市场的关系 4.3.2 中美住房市场对住房消费信贷的依赖度比较 4.3.3 完善我国住房消费信贷及住房市场的建议 4.4 房地产信贷风险分析及防范建议 4.4.1 我国银行业房地产信贷存在的风险 4.4.2 银行房地产信贷风险防范建议 4.4.3 房地产信贷管理的四大措施 第五章 2012-2016 年房地产信托分析 5.1 房地产信托概述 5.1.1 房地产信托的定义 5.1.2 房地产信托的种类 房地产金融 2016 年版中国房地产金融市场专题研究分析与发展前景预测报告 了解更多,欢迎访问：中国产业调研网 / 5.1.3 房地产信托的性质 5.1.4 房地产信托的基本条件 5.1.5 房地产信托的运作流程 5.2 2012-2016 年房地产信托市场分析 5.2.1 我国房地产信托发展总况 5.2.2 我国房地产信托现状剖析 5.2.3 房地产企业青睐信托融资 5.2.4 我国房地产信托“卷土重来” 5.2.5 中国房地产信托融资利率走高 5.2.6 我国房地产信托业务结构调整转型 5.3 2012-2016 年房地产信托市场剖析 5.3.1 2013 年信托业政策调控回顾 5.3.2 2014 年中国房地产信托市场总析 5.3.3 2015 年房地产信托市场分析 5.3.4 2016 年房地产信托市场分析 5.4 2012-2016 年中国保障房信托业务分析 5.4.1 我国保障房建设状况 5.4.2 我国保障房市场存在的问题 5.4.3 我国保障房信托业务现状 5.4.4 我国信托公司参与保障房建设的意义 5.5 中国房地产信托面临的问题、风险及解决方法 5.5.1 房地产信托政策亟待解决的问题 5.5.2 房地产信托主要面临的风险 5.5.3 房地产信托融资税收风险较大 5.5.4 我国房地产信托化解风险的途径 第六章 2012-2016 年房地产投资信托基金分析 6.1 房地产投资信托基金（REITs）的介绍 6.1.1 房地产信托投资基金概念 6.1.2 房地产信托投资基金的分类 6.1.3 REITs 与房地产信托的区别 6.1.4 通过 REITs 融资的优势 6.2 2012-2016 年全球 REITs 的发展 6.2.1 全球 REITs 发展概况 6.2.2 澳大利亚 REITs 市场发展状况 6.2.3 美国 REITs 法律制度及其对我国的启示 6.3.1 我国发展房地产投资信托基金的意义 6.3.2 我国设立房地产投资信托基金具备良好基础 6.3.3 我国房地产投资信托基金的资金来源 6.3.4 中国房地产信托基金业发展分析 6.4 中国房地产投资信托基金发展存在的挑战 6.4.1 我国 REITs 发展的不足 6.4.2 我国 REITs 需解决的主要问题 6.4.3 制约我国房地产投资信托发展的瓶颈 6.4.4 我国关于 REITs 法律存在的障碍 6.5 中国房地产投资信托基金发展对策分析 6.5.1 我国房地产信托投资基金的发展思路 6.5.2 我国建立房地产投资信托的政策建议 6.5.3 我国完善房地产投资信托的途径 房地产金融 2016 年版中国房地产金融市场专题研究分析与发展前景预测报告 了解更多,欢迎访问：中国产业调研网 / 6.5.4 完善我国 REITs 立法的建议 第七章 2012-2016 年房地产保险分析 7.1 房地产保险相关介绍 7.1.1 房地产保险简介 7.1.2 房地产保险的种类 7.1.3 房地产保险的组成要素 7.2 2012-2016 年我国保险资金投资房地产状况分析 7.2.1 保险资金投资房地产的意义 7.2.2 我国资金投资房地产的有关规定及投资现状 7.2.3 保险资金投资房地产的影响 7.2.4 保险公司投资将助推中国房地产需求 7.3 2012-2016 年中国房地产保险的发展 7.3.1 房地产保险市场活跃度的影响因素 7.3.2 房地产保险发展滞后的原因 7.3.3 房地产保险发展的策略 7.3.4 加快发展我国房地产保险市场的政策建议 第八章 2012-2016 年其他房地产金融模式分析 8.1 房地产融资租赁 8.1.1 房地产融资租赁的概述 8.1.2 房地产融资租赁市场综述 8.1.3 我国房地产业转型为融资租赁业创造机遇 8.1.4 房地产融资租赁的融资成本浅析 8.1.5 房地产融资租赁的政策性风险 8.2 房地产典当 8.2.1 我国房地产典当行业发展概况 8.2.2 典当行业受益房产调控新政 8.2.3 房地产典当业的风险 8.2.4 房地产典当业风险的防范 8.3 房地产股权融资 8.3.1 IPO 融资 8.3.2 配股 8.3.3 增发 8.3.4 债券 第九章 2012-2016 年房地产金融机构分析 9.1 银行类 9.1.1 中国银行 9.1.2 中国建设银行 9.1.3 中国工商银行 9.1.4 中国农业银行 9.1.5 中信银行 9.2 保险公司类 9.2.1 中国太平洋保险（集团）股份有限公司 9.2.2 中国人寿保险股份有限公司 9.2.3 华泰保险控股股份有限公司 9.3 信托公司类 9.3.1 中信信托有限责任公司 9.3.2 上海国际信托有限公司 9.3.3 华宝信托有限责任公司 房地产金融 2016 年版中国房地产金融市场专题研究分析与发展前景预测报告 了解更多,欢迎访问：中国产业调研网 / 9.4 证券公司类 9.4.1 海通证券股份有限公司 9.4.2 中国银河证券股份有限公司 9.4.3 国泰君安证券股份有限公司 9.5 房地产公司类 9.5.1 万科集团 9.5.2 金地集团 9.5.3 保利地产 9.5.4 恒大地产 第十章 中国房地产金融行业面临的挑战及发展 10.1 中国房地产金融行业发展中的问题 10.1.1 中国房地产金融行业存在的掣肘 10.1.2 我国房地产金融市场发展的主要问题 10.1.3 制约我国房地产金融产业的瓶颈 10.2 中国房地产金融行业发展策略分析 10.2.1 我国房地产金融市场存在问题解决方案 10.2.2 我国房地产金融市场发展的对策 10.2.3 中国房地产金融行业创新发展的思路 10.3 中国房地产金融风险分析及防范对策 10.3.1 我国房地产金融风险的集中表现 10.3.2 我国房地产金融存在的主要风险 10.3.3 我国房地产金融风险形成的原因 10.3.4 我国房地产金融风险的防范对策 第十一章 中国房地产金融行业前景趋势分析 11.1 中国房地产金融行业发展 11.1.1 2016-2022 年中国房地产金融行业预测分析 11.1.2 我国房地产金融资产发展空间预测 11.1.3 未来我国房地产金融创新方向 11.1.4 我国房地产金融的发展趋势 11.2 各类房地产金融市场发展预测 11.2.1 房地产信贷市场增长空间广阔 11.2.2 房地产证券金融发展潜力大 11.2.3 房地产融资租赁前景看好 图表目录 图表 2011-2016 年房产企业资金来源结构情况 图表 2016 年房地产行业并购数量前十大省份 图表 2016 年房地产行业并购案例分析 图表 2014、2016 年房地产行业并购案例对比分析 图表 2016 年中国房地产私募股权基金分类 图表 2016 年中国房地产基金组织形式 图表 2016 年部分中资房地产私募股权基金 图表 2012-2016 年我国房地产开发资金来源情况 图表 2012-2